Luc,
Je ne comprends pas vos explications et je ne crois pas que la lecture du cc m'y aidera....
Vous me semblez mélanger plusieurs termes dans votre texte et la confusion me semble totale.... mais je suis en vacances, c'est peut-être moi ?   
Fonds de réserve : c'est une provision que les propriétaires vont constituer pour une dépense future. Qu'elle soit bien identifiée (chaudière par exemple) ou plus large (une réserve pour le cas où...). ça c'est la réalité du fonds de réserve que je connais dans les acp....
L'amortissement : c'est pour étaler une dépense qui est faite (bien qu'elle soit payée en "une fois" au fournisseur) mais dont les propriétaires ne supporteront  le coût qu'au rythme des amortissements....

Donc, à moins de recourir au crédit, l'acp aura besoin de cash disponible suffisant pour couvrir la dépense sans en obtenir le remboursement tout de suite.
Le fait de vouloir rapprocher à tout prix les sociétés et les acp, on en a oublié complètement le concept de l'acp : c'est un bien immobilier et l'on dépense pour le maintenir en état => pas pour créer de la valeur ou du revenu !!!

Et la personne qui achète un appartement dans une acp, l'achète dans son état bien connu y compris pour les communs. Par contre, l'état des dettes est toujours inconnu lors des visites.
Ce principe d'amortissements va entraîner de gros problèmes pour certains nouveaux propriétaires qui vont se laisser embarquer dans des engagements dont ils ne mesurent pas la portée et que certains vendeurs cacheront le plus longtemps possibles : les amortissements qui vont fortement gonfler les charges !!!
Déjà aujourd'hui j'entends des acheteurs qui n'ont découvert la réalité des charges que trop tard (je sais, c'est de leur faute et tout le monde doit s'informer... mais ce n'est pas toujours le cas). Ce sera encore pire dans le futur quand ils découvriront qu'ils doivent payer pour le bel ascenseur tout neuf, la chaudière toute neuve, la toiture qu'on vient de refaire et les magnifiques façades !!!
Et on accusera encore les syndics que les charges sont trop chers (ça aussi c'est déjà une réalité pourtant ils en sont rarement responsables)

Quand on visite aujourd'hui, on peut voir les travaux qui devront être envisagé mais dans le futur, ce ne sera plus le cas. Et je parie que les vendeurs oublieront bien souvent si les dépenses ont fait l'objet d'un prélèvement direct du fonds de réserve ou d'un investissement à amortir....

Et au sujet de votre exemple très théorique, il ne peut-être possible que pour un nouvel immeuble ou avec un ensemble de propriétaires prêt à mettre beaucoup d'argent sur les comptes de leur acp : un appartement vaut en moyenne 300M (à mon avis et à Bxl), donc 600 € par mois d'amortissement ???  Demander un tel supplément à la plupart des propriétaires me semble tout à fait inconcevable...

Et, en vrai, même 200 € à quelqu'un qui doit déjà payer son crédit et ses charges, me semble tout à fait illusoire. A moins de vouloir avoir un maximum d'impayés, des faillites virtuelles d'acp et des ventes forcées à rabais des appartements. Sans oublier la cascade puisque ce sont les "bons" propriétaires qui devront assumer les impayés....

Une société fait des bénéfices et en garde une partie pour ses investissements futurs, ce ne sont pas les actionnaires qui versent des fonds  tous les mois (sauf quand c'est l'Etat pour des sociétés protégées).
Une acp ne fait pas de bénéfice (sauf les loyers sur les loges ou les antennes mais c'est un autre sujet qui pourrait être très dangereux d'ouvrir).
Si une acp s'enrichit, c'est sur le dos de ses propriétaires !  Et ça ne devrait pas être le cas. Or, c'est ce que votre principe prévoit !!!

Cordialement et Joyeux Noël

Je ne critique pas simplement par rapport à d'autres conventions...  Relire le fil de discussions pour les détails : comptes manquants, pléthore de comptes de charges, mélange des genres ("prop" / "loc" ; petits & gros travaux ; ...), complications et peu ou pas d'intérêts pour certaines obligations (amortissement, ...), incohérences,...
Le fonds de roulement : on l'oublie souvent car le terme est mal utilisé mais il regroupe deux choses : le vrai fonds de roulement (ou provision statutaire) qui est assimilé à une "avance de fonds permanente" ou un apport de moyen financier au fonctionnement de l'acp (comme le capital) et qui aurait sa place en classe 1 et le fonds de roulement (terme mal utilisé selon moi) que sont les provisions pour charges qui, elles, doivent être dans un classe 4. 

Le fonds de réserve devrait être en classe 1 quand il est payé puisqu'il représente une réserve appartenant à l'acp. L'appel en fonds de réserve est une créance donc doit être en classe 4. Le nouveau pcmn ne distingue pas ce qui est une créance et ce qui est le fonds de réserve.

La discussion entre stock (3) ou charges à reporter (490) ne me semble pas avoir eu lieu ici et n'a d'intérêts que pour la forme voir pour le "comptable rigoriste". Je n'imputerais pas un stock de clés dans un 49 en compta mais je n'y serais pas opposé si le pcmn indique de le faire comme cela en acp.

Créances à plus d'un an : ok pour la caution. Même si une caution n'est pas toujours une créance. Il aurait été plus simple, dans un // compta, de parler de caution ou d'immobilisation financière (28)

Je ne vois pas pourquoi il faut adoucir un paiement dans une acp : l'acp doit payer tout de suite et elle a besoin des fonds : soit c'est dans les charges annuelles, soit c'est par le fonds de réserve. Tout le reste n'est que blabla qui affaiblira la situation de trésorerie de l'acp ou imposera des fonds de roulement (compte 1) très important (et c'est déjà difficile d'avoir des fonds de roulement satisfaisant uniquement par rapport aux charges réelles....)

Je crois que, là, il y aurait eu un vrai avancement : imposé un vrai fonds de roulement cohérent par rapport à la réalité des charges. Une acp n'est pas une banque. Les coprop doivent lui donner les moyens d'assumer ses engagements auprès des fournisseurs. Le principe de l'amortissement ne fait que l'affaiblir.

Une acp ne créé pas d'argent comme une société. Le législateur semble l'avoir oublié....

On est donc d'accord sur ce point aussi....   

Et j'admire votre faculté de défendre vos opinions dans une langue qui n'est peut-être pas votre première langue. Et sans que cela ne se remarque....
Je vous présente donc mes excuses si vous parliez dés le départ de dettes et non de créances.

Ici, on est d'accord  :-)

Je ne sais rien des combats de l'Absa & CIB mais il est clair que le vrai besoin est une compta en partie double pour le bilan, les financiers, les fonds... et, en parallèle, une analytique pour les répartitions de charges....
C'est ce que faisait déjà la plupart des bons logiciels spécifiques du marché (oublié les excel, Ciel, winbooks ou Bob qui ne permettent pas cette bonne intégration des deux comptas).

Cela permet d'avoir une compta générale simplifiée (et un pcmn court et logique imposé à tous pour la continuité) couplé à une analytique pour de justes répartitions. En travaillant avec un logiciel intégrant les deux, on peut assurer la normalisation et toutes les bonnes concordances....

Mais, apparemment, cela semblait trop simple pour le législateur ou je ne sais pas quel lobby....

Nous aussi on veut appliquer la loi, sinon il n'y aurait pas ces échanges.
Mais ceux qui veulent travailler dans les règles (et j'ose croire que c'est la majorité) ont besoin d'un cadre clair et cohérent.
Ce n'est pas le cas ici malgré un nombre d'années d'attente que je n'ose calculer...

La CNC a un rôle à jouer et ne s'en prive pas. Mais alors elle doit assumer son travail. Ce qu'elle a validé est incomplet et incohérent dans le cadre d'une acp. Elle se devait de s'informer sur le sujet, relever les incohérences vues par tous et refuser ce pcmn.

Je ne connais pas les procédures, ni qui a fait quoi mais, une fois de plus, ce n'est pas bon et on va l'imposer car c'est voté....
Ce manque de remise en question du "législateur" au sens très large et cette absence de volonté de terminer un travail avant de le balancer en loi car il faut tout à coup se dépêcher pour des intérêts obscurs est toujours dommageable.
Par contre, sur le terrain, il y aura toujours des personnes pour profiter de ce travail baclé pour utiliser ces textes mal faits et accuser son syndic de mal faire son travail....  Même si, au final, la compta est bien tenue, cohérente, justement répartie.... elle ne sera pas tout à fait conforme à la loi....  Le Juge pourrait donc décider de la rejeter sur cette unique base....

Et nommer un syndic judiciaire ou un expert comptable pour tout revoir depuis x années pour finalement aboutir au même résultat de répartition de charges et de présentation des charges (même si certains comptes seront différents dans leur numérotation)...

Je suis pour le respect de la loi mais j'aimerais que le législateur commence par nous respecter en nous donnant des outils bien étudiés. Ce n'est que très rarement le cas....

En lisant la brochure de la CNC, on comprend beaucoup de choses sur leur connaissance du dossier :
-    Page 7 : « Les créances à plus d’un an et à un an au plus font l’objet de réductions de valeur… »   Vous avez des créances à plus d’un an dans une copropriété ????  Des créances impayées depuis plus d’un an peut-être mais ce n’est pas la même chose qu’une créance à plus d’un an qui, elle, n’est pas en retard de paiement (mais est non échue)….   
-    Page 8 : Les comptes de la classe 1 « Ces comptes concernent les dettes de l’association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d’un an ». Tiens on dirait le fonds de roulement et le fonds de réserve déjà constitué dans l’acp….  Mais la CNC  a « oublié » de proposer des comptes pour ces deux postes très importants dans son plan comptable…. Et c’est justement là que je voie le plus de disparités d’un syndic à l’autre…. Pourtant, dans ce cas ci, le lien avec les sociétés était simple : le fonds de roulement = le capital = compte 1000 ; le (ou les) fonds de réserve = les réserves = comptes 13…
-    Page 9 : leur exemple :  ils ont tellement peu compris ce qu’on leur demandait, qu’ils ont dû simplifier au maximum leurs données pour que ça tienne dans leur modèle : une acp de 40 lots avec une seule clé de répartition (tous 1/40ème ) et 2-3 factures par an….   Pas de fonds de roulement constitué, pas de fonds de réserve (ils n’auraient pas su où les mettre).
-    Page 10 : pour répondre au critère de connaitre à tout moment le solde des appels de fonds de roulement et de fonds de réserve de chacun, chaque lot reçoit deux comptes individuels. On va s’amuser avec les mauvais payeurs qui vont s’arranger pour tout mélanger et semer la confusion….
-    Page 16 : « Ces informations peuvent difficilement être tenues dans une comptabilité générale puisque celles-ci rendent compte de la nature des charges et pas du centre de coût »  Ils ont entraperçu le problème et le besoin de l’analytique mais on quand même décidé d’un plan comptable kilométrique et inadapté pour les charges….
-    Page 18 : « Étant donné qu’il ne s’agit pas d’une dépense périodique, le montant sera porté sous le fonds de réserve »  C’est donc cela le critère pour un prélèvement sur le fonds de réserve ?  Il faut que je revoie les fondamentaux de la loi…  Luc, vous en pensez quoi ? Vous ayant souvent lu sur le respect rigoureux de la loi, vous acceptez cette instruction ?  Votre volonté de défendre la CNC à tout prix vous ferait accepter ce critère ?
-    Page 23 : on reporte d’office les soldes en fonds de roulement dans les produits de l’exercice suivant. Les crédits ne peuvent plus être remboursés ?  Les soldes débiteurs ou créditeurs sont, d’office, reporté sur l’exercice suivant….
-    Où est la clareté du suivi des comptes quand on reporte en résultat des charges ou produits sur l’exercice suivant ?  PS : même dans la compta des sociétés, on ne fait pas cela ; le compte de résultat est remis à zéro au début de chaque exercice
-    Page 27 : on confirme la règle : ce n’est plus l’AG qui décide de l’utilisation ou non de son fonds de réserve mais la nature de la dépense…
-    Hors brochure : il va falloir prévoir une sacrée trésorerie pour payer les factures « d’investissements » qui ne seront portés en compte (donc remboursé par les copropriétaires) qu’au rythme des amortissements…..
-    Cela veut aussi dire qu’ils seront finalement payé deux fois : une fois lors des appels du fonds de réserve et une fois lors de l’amortissement dans les charges….
-    Page 36 : fin du commentaire et de l’exemple censé aider les syndics pro ou non pro (voir le commentaire du ministre en préface)….  Bonne chance à ceux qui comptent travailler sur cette base….

Est-ce que les personnes qui ont présenté ce dossier à la CNC et les membres de la CNC savent ce que c'est une copropriété  ?

On dirait un cours de compta presque classique avec un grand manque de réflexion sur la destination finale de cette compta....

Des amortissements dans une acp est la plus grande des abérations (?) à mon avis et par rapport à celles que je connais.

Comme souvent, il faudra s'arranger avec cette loi en prenant ce qui est réaliste et réalisable, en améliorant ce qui peut l'être et en oubliant ce qui ne sert à rien.... ==> les bons syndics feront donc comme ils peuvent et les mauvais continueront leurs arrangements en justifiant que cet AR est nul.

Et dans quelques années, un clown décidera de tout remettre en question parce que ça ne marche pas....

Pauvres syndics, pauvres copropriétaires.....

Comme dans tout métier, il y a du bon et du moins bon... comme on ne se connait pas, je vous laisse choisir  ...
Ici, je parlais de cette généralisation et obligation de certificat qui a créé un nouveau métier avec toutes ces dérives : des gens y viennent pour le chiffre d'affaires et on voit parfois n'importe quoi comme des rapports en moins de 30 minutes, des rapports copié-collé pour des biens différents,...
Donc, au final, peu de fiabilité pour ce qui y est indiqué.

D'une bonne idée de départ, on en a fait n'importe quoi en l'obligeant à tous... ça a attiré les vautours incompétents...

Et je crains la même chose pour les commissaires aux comptes car, comme vous le dites, il n'y aura pas assez de comptables et ceux qui le font donneront un tarif réel pour un bon travail face aux vautours qui donneront un prix pour avoir le dossier en bon entente avec le syndic & le cc par exemple.

(et vous m'indiquez le truc très facile pour éviter de faire appel à un vrai professionnel)   

Quand je parle de la réalité du terrain, ce n'est pas de la situation actuelle. Mais de celle qu'est en droit d'attendre un copropriétaire lambda sur la situation de son acp. Des éléments claires, concrets et compréhensibles pour la plupart des personnes.
Des instructions et un PCMN applicables par les syndics qui veulent bien faire leur boulot, sans que cela soit tellement démesurés que ce soit inapliccable dans la pratique sans engager des coûts démesurés que l'acp refusera de payer.

Un PCMN qui prenne en compte la réalité de la plupart des acp (fonds de réserve, fonds de roulement, une info sur les charges prop/loc généralement admise même si le bail est prioritaire, ...)
Des documents simples  et compréhensibles sur l'essentiel pour la plupart des propriétaires : le montant des charges par catégorie générale de dépenses, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, l'utilisation du fonds de réserve....
Avec bien entendu une compta à partie double complète qui donne une image fidèle de la situation de l'acp à une date donnée (bilan, balances, ...)

Tout cela ne me semble pas impossible et compliqué à mettre en oeuvre. Tout cela devrait déjà être en oeuvre dans tout bureau de syndic bien tenu.
(je ne comprends pas que certains syndic osent encore établir des comptes sur un tableur)

Mais je ne suis pas aussi à la pointe que vous sur l'aspect juridique et les difficultés de concrétiser tout cela en loi.
Juste un citoyen lambda qui ne comprends pas que ce soit si compliqué d'imposer des règles aussi simple de bonne gestion...

Pour les antennes, je ne peux pas répondre, je ne connais pas le problème et ne comprends pas votre remarque (par méconnaissance n'y prenez pas d'autre allusion).