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#241 Re : Divers (hors achat/location) » Indemnité de procédure, répétibilité ou dépens? » 06-02-2008 09:04:08
Ah merci! J'y vois beaucoup plus clair. Je suppose qu'il est donc préférable de demander au Juge la répétibilité des frais d'avocat plutôt que les indemnités de procédure? Bien à vous.
#242 Divers (hors achat/location) » Indemnité de procédure, répétibilité ou dépens? » 06-02-2008 09:04:08
- skywalker
- Réponses : 5
Bonjour! Petite question au sujet du lexique judiciaire.
Qui pourrait me préciser les différences entre "indemnités de procédure", "frais de procédure", "répétibilité d'avocat" et "dépens de procédure"? Merci d'éclairer ma lanterne!
#243 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
Ils ont de très bons salaires! Voilà pourquoi je me suis fait avoir...
Mais, en effet, ils ont des saisies sur salaires, sont recherchés par des huissiers,...La totale, Chantal!
Ce qui explique pourquoi ils se sentent au-dessus des lois. Ils sont convaincus que, vu leur situation financière, ils ne seront jamais inquiétés par la loi...
Ont-ils raison? Ai-je néanmoins un recours (dans le cas de dégâts sur mon bien) contre ces personnes pour qui l'image sociale prime avant toute chose? Vis-à-vis de leur employeur par exemple?
Merci de vos conseils!
#244 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
C'est toujours une crainte: les dégats volontaires. On s'en fiche, on fait des dégats que le salaud de proprio aura bien mérité. La seule alternative, c'est que vous changiez de catégorie: de salaud de proprio à futur pauvre SDF par la faute de vos locataire. Appitoyez les. Rendez le contact personnel. Montrez leur le visage de la personne à qui ils vont faire un sale coup. Tout casser à un salaud de proprio quand on a rien, c'est défoulant. Tout casser à quelqu'un qui paye dur et vilain un prêt hypothécaire et un loyer, et qui s'endette... c'est plus dur. S'il vous reconnait comme un des siens (surendetté et dans la mouise jusqu'au cou), peut-être qu'il se retiendra de tout casser...
Mon dieu, cher monsieur, si vous saviez...Je suis entré en contact avec les ex-propriétaires de mes locataires. Leurs ex-propriétaires sont un couple de vieilles personnes (70 ans), dont l'époux est très malade. Figurez-vous que mes locataires, avant de partir de chez eux à la cloche de bois (avec 6 mois d'arriérés de loyers), ont tout détruit dans la maison: chauffage central démonté, cuisine et SDB éventrées, excréments dans les pièces, faux plafond troué. Ils avaient même enlevé les interrupteurs et mis des balles de mousse dans les toilettes afin de boucher les canalisations. Et pourtant, ces locataires occupent une position professionnelle très enviable: l'épouse travaille en qualité d'ingénieur et l'époux travaille dans le domaine médical. Ils se fichent complètement de leurs actes. Ils passent comme cela d'un proprio à un autre...La loi devrait autoriser une "liste noire" sur laquelle figurerait le nom de ce genre de personnes. Mais, au nom du respect de la vie privée, ces individus sont protégés par elle...Merci de vos réactions et conseils.
#245 Re : Locations et baux » un proprio doit-il payer les factures d'eau impayées de son locataire? » 04-02-2008 08:40:39
Du côté de la Société Wallonne des Eaux, je sais que le propriétaire dispose de 30 jours pour signaler le départ de son locataire. Passé ce délai, c'est le propriétaire qui devra alors payer les factures d'eau impayées de son locataire.
Concernant l'électricité, reprenez les compteurs à votre nom, en tant que "maison vide", par exemple.
Je ne saurai trop vous conseiller d'agir vite et de faire relever les compteurs par un huissier ou un expert.
Quand son bail devait-il se terminer? A-t-il été expulsé?
#246 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie: locataire absent! » 01-02-2008 11:49:20
Si je vous suis bien: dans l'hypothèse où mes locataires seraient absents de l'état des lieux de sortie et qu'ils ne soient représenté pas personne, il est préférable que je demande au Juge de Paix de désigner un expert pour réaliser ledit état des mieux.
Dans ce cas de figure, aurais-je un constat d'état des lieux de sortie "valable" au cas où des détériorations seraient constatées?
Personnellement, j'aimerais que ce constat soit contradictoire mais je ne peux pas mettre un revolver sur la tampe de mes locataires pour les obliger à y être présents!
Merci de vos réponse et précision!
Skywalker
#247 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie: locataire absent! » 01-02-2008 11:49:20
Merci pour votre réponse et votre conseil: je vais faire désigner un expert par le juge.
Je sais que mes locataires sont insolvables mais dresser un état des lieux de sortie par un expert me semble quand même important, notamment pour le relevé des compteurs.
Je tiens vraiment à disposer d'une "preuve" "écrite réalisée par quelqu'un d'assermenté.
Insolvables ou pas, je compte néanmoins aller jusqu'au boit pour récupérer mon argent, dans l'hypothèse où mes licataires auraient commis des dégâts volontaires sur mon bien.
Aux lecteurs de ce forum: n'hésitez pas à me faire part de vos expériences et tuyaux. Merci!
#248 Locations et baux » Etat des lieux de sortie: locataire absent! » 01-02-2008 11:49:20
- skywalker
- Réponses : 6
Bonjour!
Début février, je passe devant le Juge de Paix pour résilier le bail (résidence principale, d'un an) aux torts de mes locataires. En cause: non payement des loyers, de l'eau, de l'électricité, du gaz, pas d'assurance, aucun entretien,...).
Le bail de mes locataires se termine, en théorie, le 31 mars 2008. Je leur ai adressé, en novembre 2007, leur lettre de congé ainsi que le nom de l'expert qui devrait réaliser l'état des lieux de sortie. Pas de réponse.
Je suis quasiment certain que mes locataires seront absents lors de cet état des lieux de sortie (leur précédent proprio me confirme qu'ils partent toujours à la cloche de bois). Dans l'hypothèse où des dégâts seraient constatés, que dois-je faire? L'expert que je compte mandater est agréé des tribunaux. Ses constations seront-elles irrévocables, même si l'état des lieux n'est pas contradictoire?
Voici ce que précise mon bail: "Les parties devront avoir désigné leur(s) expert(s) au plus tard 15 jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit à défaut d'accord, sur requête de la partie la plus dilligente devant le Juge de Paix. Il se réalisera à frais partagés entre les paries. Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition."
Mon bail est-il suffisamment cadenessé? Merci de tous vos conseils et réponses!
Skywalker
#249 Re : Locations et baux » Renseignement sur la rupture d'un bail. » 31-01-2008 11:11:40
Vérifiez qu'une clause de solidarité, entre vous et votre ex-compagne, est indiquée dans le bail. Si c'est le cas, elle est obligée de payer la moitié avec vous (frais d'état des lieux de sortie, loyers,...). Si elle ne l'entend pas de cette oreille, une conciliation devant le Juge de Paix me semble indiquée...
Skywalker
#250 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
Il paraît qu'un huissier de justice peut également réaliser les états des lieux de sortie, au même titre qu'un expert agréé des tribunaux.
Dans l'hypothèse où le juge expulserait mes locataires, ne serait-il pas préférable de mandater un huissier pour les expulser (s'ils occupent encore les lieux au-delà de la date convenue) ET réaliser l'état des lieux de sortie?
Ne serait-ce pas plus avantageux pour moi, notamment sur le plan financier?
Quels sont les frais d'un huissier et d'un expert mandatés par un Juge?
Une procédure d'expulsion prend trois mois? Oh la la!
Voici ce que je comptais demander au Juge de Paix:
1/ à titre principal : la rupture du bail aux tors des locataires avec expulsion, la désignation de mosieur XXX pour l’état des lieux de sortie, le payement des arriérés de loyers, les intérêts de retard, le payement des frais de procédure, une indemnité de relocation, la récupération des trois mois de garantie locative.
2/ à titre subsidiaire : la confirmation de la fin du bail conformément à la lettre de congé envoyée en recommandé aux locataires. Expulsion s'ils occupent illégalement les lieux au-delà de cette date. Payement d’arriérés de loyer, expertise par Monsieur XXX, etc...
Qu'en pensez-vous?
Skywalker
#251 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
Je suis donc repassé devant le Juge de Paix avec mes locataires. Ils ne s'étaient mis en ordre de rien: deux loyers toujours pas payés, pas de preuve d'assurance, aucun entretien des lieux,...Et le juge de paix a décidé...de ne pas les expulser! Incroyable! "Il y a des situations bien pires que la vôtre", m'a-t-il lancé. Le dossier sera néanmoins réouvert début février. Pour l'instant, mes locataires me doivent 4 mois de loyers. J'espère que le Juge résiliera enfin le bail devant se terminer le 31 mars! Voici mes questions:
1/ J'ai posté en envoi simple et en recommandé la lettre de congé à mes locataires en leur expliquant que leur bail de maison ne serait pas prolongé. Aucune réaction de leur part! Peuvent-ils invoquer des circonstances exceptionnelles pour rester dans les lieux? Si oui, comment puis-je m'y opposer?
2/ Dans cette lettre, j'ai proposé qu'un expert, monsieur XXX, s'occupe de l'état des lieux de sortie. Aucune réaction non plus. (un état des lieux d'entrée avait été signé contradictoirement et enregistré). Ils n'ont donc jamais confirmé leur intention de départ jusqu'à présent...
3/ Si mes locataires sont absents lors de l'état des lieux de sortie (ce que je suppose) et que des dégâts volontaires et involontaires sont constatés, que puis-je faire pour obtenir réparation? Ah oui, j'oubliais: je crois savoir qu' ils ont déjà des saisies sur salaire! C'est ce que m'a expliqué leur ex-proprio, à qui ils doivent de l'argent et où ils ont TOUT détruit avec leur départ à la cloche de bois!
4/ Quid de l'eau (SWDE) et d'Electrabel? Renseignements pris, ils n'ont payé aucune facture depuis leur entrée dans les lieux. Comment puis-je faire pour ne pas payer leurs dettes?
En vous remerciant de votre soutien et de vos conseils,
Skywalker
#252 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
Je vais suivre votre conseil de ce pas. Par contre, vous me faites peur avec "Si votre contrat a bien été écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renom". Cette notion n'est pas inscrite telle quelle dans mon bail. Voici ce que l'article relatif à la durée du bail précise: "Le bail est consenti pour un terme d'un an prenant cours le 1er avril 2007, pour finir de plein droit le 31 mars 2008, sauf tacite reconduction. Le bailleur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au moins trois moins avant la date d'anniversaire d'entrée en vigueur du bail."
Mon locataire peut-il utiliser cet article en sa faveur pour s'opposer à la non-reconduction du bail?
Merci!
Si votre contrat a été bien écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renon. Cela ne veut pas dire qu'il ne va pas tirer sur la corde, et que vous n'allez pas devoir l'expulser par jugement... Mais fondamentalement, il n'a pas le droit.
Pour ce qui est du courrier de renon, je n'attendrais pas. Plus tôt vous donnez votre renon, moins un juge lui accordera un délai par la suite...
Que mettre dans votre renon? Je vous laisse contacter la Legal Hotline... je vais pas faire votre courrier non plus... Mais j'y mettrais quelque chose du style "si l'issue de l'affaire en justice qui nous oppose devait vous être défavorable, la présente n'est en aucun cas un signe que vous avez droit au bail jusqu'au 31 mars." ... ou quelque chose dans le style. Faudrait pas qu'ils se servent de ce courrier contre vous.
#253 Re : Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
Merci pour votre réponse rapide. N'est-il pas préférable d'attendre l'audience d'opposition pour envoyer mon renom? Quelles "phrases types" et quelles données ce courrier doit-il obligatoirement contenir?
Mes locataires ont-ils le droit ou la possibilité de s'opposer à mon souhait de ne pas reconduire le contrat de bail?
Merci!
Si il y a opposition, il est effectivement inutile de faire expulser...
Si tous les loyers sont actuellement payés, le juge changera sans doute d'avis, et n'accèdera pas à la demande d'expulsion. Par contre, vous vous verrez accordez les intérêts et les frais de procédures ou les frais prévus au contrat pour la procédure en justice.
Vous pouvez effectivement envoyer votre renon. Vous pouvez même le faire immédiatement, pour bien bétonner le fait que le contrat se termine fin mars. Quelle que soit l'issue du procès, vous avez intérêt à envoyer ce renon.
Si la procédure se prolonge, ils auront intérêt à être en ordre tout le long! Et si ils ont mis un avocat sur le coup, la procédure va se prolonger...
#254 Locations et baux » Des locataires malveillants et rusés » 08-05-2008 20:39:22
- skywalker
- Réponses : 148
Bonjour !
Je vous écris pour la première fois.
Je suis propriétaire d’un bien que je loue. Le bail de mes locataires (bail affecté au logement principal et que j’ai enregistré) a été signé le 15 mars et a pris court le 1er avril 2007 pour finir de plein droit le 31 mars 2008.
Pour diverses raisons (loyers impayés, pas de preuve d’assurance comme demandé dans le bail, impossibilité de visiter les lieux, déchets sur la propriété, aucun entretien apparent des lieux,…), j’ai convoqué mes locataires à la Justice de Paix pour une conciliation et une requête.
Mes locataires étant absents, n’ayant réagi à aucun courrier du greffe et ne s’étant mis en ordre de rien, le Juge de Paix les a expulsés début octobre.
Trois semaines plus tard, mes locataires, ayant mandaté un avocat, décident de s’opposer au jugement. Je reçois donc la visite de l’huissier chez moi (le 22 octobre) et décide de ne plus faire signifier leur expulsion.
L’audience d’opposition aura lieu mi-novembre.
Une opposition que j’estime dilatoire dans le sens où mes locataires ne se sont mis en ordre de rien par rapport au précédent jugement.
Sauf que, hier, j’ai reçu sur mon compte les loyers de septembre et d’octobre (selon le bail, les loyers doivent arriver sur mon compte le 1er de chaque mois). Dans leur opposition datée du 20 octobre, mes locataires affirment que tous les loyers ont été payés à heure et à temps. C’est faux et facilement prouvable. Mais, vu qu’au jour d’aujourd’hui, ils ne me doivent plus d’argent, ai-je encore une chance d’entendre le Juge de Paix confirmer son premier jugement ? Quels conseils ou expériences pouvez-vous me donner ?
Voici ma deuxième question, dans l’hypothèse où l’expulsion de mes locataires ne serait plus confirmée fin novembre : je compte leur envoyer dans les délais prévus dans mon bail (préavis de 3 mois avant la date d’anniversaire du bail), leur lettre de congé en leur expliquant que leur bail ne sera pas prolongé au-delà du 31 mars 2008. Ont-ils le droit de s’opposer à mon souhait de non-reconduction du bail ? Dans l’affirmative, comment puis-je me cadenasser au maximum ?
En vous remerciant de votre aide,
Skywalker
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