MarcoBrux a écrit :

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :

max11 a écrit :

Et que se passe t'il si l'ACP n'obéit pas à la loi  ? 
si 75% des CP annoncent qu'ils ne paieront pas même s'ils reçoivent une demande de paiement....
Vous croyez que le syndic va les assigner et se faire virer  ?
Encore un texte et une obligation qui ne servent à rien....

1- Elle est en infraction
2- Oui, il doit,en plus, sans l'autorisation de l'AG:)
3- y en a plein comme ça effectivement. mais le jour ou l'affaire arrive devant un Juge...c'est une autre affaire. c'est comme l'adaptation des statuts obligatoire mais pas de sanction.
J'ai assisté à une conférence ou un avocat  expliquait q'une affaire a été recalée par un Juge de Paix quand il s'est rendu compte que les statuts de la partie demanderesse n'ont pas été adaptés!!!

1. Et qui va s'en plaindre ?
2. Et se faire virer en allant à l'encontre d'une majorité des CP qui ont son mandat à disposition... en théorie peut-être, en pratique, j'en doute...
3. Rien à voir avec l'adaptation des statuts. Il n'y a pas de tiers concerné ici. Uniquement les CP entre eux.
Mais, évidemment, il y aura peut-être (souvent) un CP zélé qui va aller à l'encontre de la majorité et se lancer dans une procédure pour le plaisir de mettre le bocson dans l'immeuble (pardon, pour faire respecter la loi)....
La belle victoire qu'il pourrait obtenir d'un juge : obliger les CP de constituer un FR de 5% (c'est-à-dire rien du tout) que les mêmes CP s'empresseront de dépenser avec un vote à 51% pour faire payer les premiers travaux votés à l'AG.
ça n'a aucun sens.... même si c'est la loi.

PS : si c'est pour imposer un FR : pourquoi un si petit %  ?  pourquoi par rapport aux charges ?

- Je ne sais pas exactement mais imaginons dans une petite copropriété, la porte du garage et la chaudière doivent être remplacées d'urgence (budget conséquent pour 1 petite copro). Le syndic fait un appel de fonds et 1 copro ( ayant voté pour la constitution/ augmentation) refuse de payer et conteste en Justice en invoquant que ce genre de travaux devraient être financés par le fonds de réserve et que l'ACP a violée la Loi en refusant de constituer ou d'augmenter ce fonds!
Je ne sais pas ce que le Juge décidera mais le non-respect de la Loi sera certainement discuté!

-Je parlais de l'attitude de l'ACP pas du syndic. Lui ne peux être tenu pour responsable dès qu'il porte le point à l'OJ.

PS: Je ne sais pas exactement, mais je suppose que le législateur a étudié cette aspect des choses( voir travaux préparatoires publiés par GT( arguments et contre-arguments des députés)

1. Payé (partiellement) par le fonds de réserve qu'il aurait dû constituer en payant sa part chaque année.... Tout ce qu'il pourrait éventuellement obtenir, c'est un délai de paiement mais il ne pourra pas déduire les 5% qui auraient dû théoriquement se trouver dans le fonds de réserve qu'il aurait dû financer les années précédentes. Une ACP est un vase clos : ce sont les CP qui alimentent le fonds de réserve et qui sont responsable du fait d'avoir payé ou pas....

2. Le syndic ne peut pas être responsable du fait que l'ACP refuse de constituer un FR même à moins de 80%. Et si la majorité à 50% décide de ne pas payer, il ne pourra pas faire grand chose ! Et aucun syndic n'ira en justice contre 50% des CP qui refusent de payer

PS : justement, si vous avez lu entre les lignes vous constaterez que cette décision est le fruit d'une négociation politique (et lobby) car certain voulait cette obligation, d'autres ne voulaient pas contraindre un montant trop élevé, d'autres craignaient de mettre certaines personnes en difficultés financières, ....  c'est une décision et des conditions qui ont dû être marchandées pour être limitées mais accordées quand même (par exemple) en échange d'un autre article qui intéressait un groupe mais pas l'autre !

MarcoBrux a écrit :

max11 a écrit :

Et que se passe t'il si l'ACP n'obéit pas à la loi  ? 
si 75% des CP annoncent qu'ils ne paieront pas même s'ils reçoivent une demande de paiement....
Vous croyez que le syndic va les assigner et se faire virer  ?
Encore un texte et une obligation qui ne servent à rien....

1- Elle est en infraction
2- Oui, il doit,en plus, sans l'autorisation de l'AG:)
3- y en a plein comme ça effectivement. mais le jour ou l'affaire arrive devant un Juge...c'est une autre affaire. c'est comme l'adaptation des statuts obligatoire mais pas de sanction.
J'ai assisté à une conférence ou un avocat  expliquait q'une affaire a été recalée par un Juge de Paix quand il s'est rendu compte que les statuts de la partie demanderesse n'ont pas été adaptés!!!

1. Et qui va s'en plaindre ?
2. Et se faire virer en allant à l'encontre d'une majorité des CP qui ont son mandat à disposition... en théorie peut-être, en pratique, j'en doute...
3. Rien à voir avec l'adaptation des statuts. Il n'y a pas de tiers concerné ici. Uniquement les CP entre eux.
Mais, évidemment, il y aura peut-être (souvent) un CP zélé qui va aller à l'encontre de la majorité et se lancer dans une procédure pour le plaisir de mettre le bocson dans l'immeuble (pardon, pour faire respecter la loi)....
La belle victoire qu'il pourrait obtenir d'un juge : obliger les CP de constituer un FR de 5% (c'est-à-dire rien du tout) que les mêmes CP s'empresseront de dépenser avec un vote à 51% pour faire payer les premiers travaux votés à l'AG.
ça n'a aucun sens.... même si c'est la loi.

PS : si c'est pour imposer un FR : pourquoi un si petit %  ?  pourquoi par rapport aux charges ?

MarcoBrux a écrit :

- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

OR ?

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Une question bête peut être ( certains me diront que je n'ai qu'à bien lire:) mais je la pose quand même pour être certain de ce que je pense:) et au cas ou je pense mal, j'aurais appris quelque chose!

l'Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."

Un copropriétaire a semé le doute dans ma tête quand il me dit que notre fonds de réserve représente déjà  10% de notre budget, il est déjà constitué, on ne doit plus se poser de question à ce sujet.

Ce n'est pas ce que j'avais en tête et après vérification, je lis bien "contribution annuelle"...vous confirmer?
Dès lors, est-ce que je peux en déduire que chaque année, il faut 80% des voix pour ne pas l'augmenter? et à défaut de ces 80%, il augmentera chaque année d'au moins 5% sans limite ni dans le temps ni dans le montant "épargné"?

Merci d'avance

Que prévoit le texte légal ?

"L'association des copropriétaires DOIT constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la CONTRIBUTION ANNUELLE ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT; l'association des copropriétaires PEUT DÉCIDER à une majorité des quatre cinquièmes des voix DE NE PAS CONSTITUER CE FONDS DE RÉSERVE OBLIGATOIRE."

A mon avis, votre ACP doit constituer à l'issue d'une certaine période un Fonds de réserve

Néanmoins, votre ACP ( en AG) peut décider à la majorité qualifiée prévue de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

Si votre ACP  (en AG) décide de ne pas refuser le principe de la constitution d'un fonds de réserve,  elle (en AG) décidera ensuite (à la majorité absolue) annuellement de la contribution annuelle au fonds de roulement qui ne  pourra jamais être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.

( petite remarque l'art 3.86 &3 al4 repris du livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera seulement en vigueur le 1er septembre 2021).

La loi ne prévoit pas que la décision de ne pas faire ce fonds de réserve et de l'alimenter de 5% des dépenses annuelles doit être confirmée chaque année.

Vous le décidez une fois pour toute, et vous êtes tranquille.

En outre, vous pouvez décider d'utiliser ce fonds pour des travaux chaque année. Il n'est pas écrit que vous ne pouvez pas utiliser ce fonds.

MarcoBrux a écrit :

- le syndic sortant, il reste syndic jusqu'au dernier jour de son préavis de 3 mois!il reste payé 3 mois après la décision
(...)

Vous êtes certain  que c'est applicable en cas d'absence de renouvellement du mandat du syndic? Une clause du contrat (de mandat) le prévoit ? Un article du règlement de copropriété/du ROI le prévoit ? Quelle est cette clause ? Quel est cet article ?
Le code civil prévoit :
" Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

Le syndic a mis le point suivant à l'Ordre du Jour: " Reconduction du mandat de syndic".
L'idée de révoquer le syndic serait venue de bcp de propriétaires. Un groupe de copropriétaires se serait constitué depuis un certain temps , aurait  auditionné 6 syndics et sélectionné 4 offres.
L'absence de renouvellement du mandat d'un syndic n'est pas une révocation de ce syndic. Ce groupe de copropriétaires l'ignore-t-il ?
Les conséquences de l'absence de renouvellement  et celles de la révocation sont différentes.
Le syndic n'est pas un salarié au contrat à durée indéterminée auquel l'employeur peut mettre fin  moyennement préavis et , éventuellement, indemnités compensatoires prévues légalement ou contractuellement.
Le contrat de mandat n'est pas un contrat de travail. Ce contrat a une durée déterminée qui ne peut excéder 3 ans.
A vous suivre, le mandat du nouveau syndic débutera trois mois après l'AG qui n' a pas renouvelé le mandat de son prédécesseur. C'est ainsi que les choses ont été présentées aux syndics pressentis ? Quelle sera la date de début de contrat sur laquelle se seront accordées les 2 parties : le syndic entrant et l'ACP ?

Une clause de préavis et d'indemnité existe dans certains contrats en cas non pas de refus de renouvellement du mandat du syndic mais en cas de révocation de celui-ci.

Paul_6 a écrit :

Ce que j'ai vécu tout récemment:

1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 2020

2/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction

>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)

Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.

Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.