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#321 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10

" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...

#322 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10

Ce que j'ai vécu tout récemment:

1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 2020

2/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction

>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)

Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.

#323 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Moi il me s............

des cand.idats.

Dans le cas présent, le mandat du syndic prend fin non pas le jour de l'ag, mais fin décembre (si j'ai bien retenu).

On peut lire ceci:
1) le contrat de syndic s'arrête à l'AG( contrat d'1 an) à reconduire ou pas à chaque AG. s'il n'est pas reconduit, il prestera son préavis jusqu'au 31/12/2020.

??

#324 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10

MarcoBrux a écrit :

. en effet, si le syndic est révoqué sur base du point mis à l'ordre du jour, pour moi, rien n'empêche l'AG de désigner un successeur sur le champs( le syndic exécute les décisions de l'AG) d'autant plus qu'un groupe de travail a travaillé longtemps pour sélectionner les candidats potentiels.( j'ai déjà vécu cette situation, et elle s'est pas passée de la sorte sans que le syndic ne branche...mais c'est peut être rare)

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

#325 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Je suis copro depuis 2 ans, donc pas d'anciennes habitudes me concernant...
Si la dernière loi a maintenu une fonction de secrétaire, c'est qu'il y a une bonne raison. L'avant-dernière loi, c'est du passé.

#326 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

rexou a écrit :

Il est vrai que ce rapport n'a aucune valeur légale. Pour ma part, je l'intitule "rapport informatif" et j'indique qu'il complémente le PV décisionnel quand je fais ce genre de rapport.

Si d'aventure ce rapport est rédigé par un cp, je m'assure de sa concordance avec le pv décisionnel et la réalité des débats. Il peut arriver que des explications complémentaires permettent de clarifier les choses pour un plus grand nombre.

Je comprends parfaitement vos réticences et votre position que je peux partager en grande partie.

Eh bien voilà, tout à fait d'accord.
Si on prend l'exemple des poubelles on a le PV de l'AG se limitant aux conclusions :
Choix de containers, telle offre est choisie avec tel budget.
Bilan des votes : pour, contre, abstention.
Et en parallèle on imagine très bien un rapport de "secrétaire" qui dirait par exemple ceci:
"La discussion sur les poubelles a été fort longue. Certains proposent de garder le système de sacs-poubelle avec une surveillance par caméra. Une opposition se manifeste en fonction du RGPD. On propose aussi de fermer définitivement le local poubelle. Ce n'est pas accepté par tout le monde. Pour autant ce ne sera pas soumis au vote. Enfin, un propriétaire signale que dans un de ses immeubles l'ACP accorde à un locataire (le sien en l'occurrence) une réduction de charges à condition qu'il se charge de la gestion des sacs-poubelle. Plusieurs propriétaires trouvent l'idée séduisante, mais un consensus ne parvient pas à s'établir."

#327 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

BMCTools a écrit :
Paul_6 a écrit :
BMCTools a écrit :
Paul_6 a écrit :
BMCTools a écrit :

Il semble donc que le législateur a fait plaisir au représentant du ministre et a créé une incohérence dans le texte.

Faire plaisir au représentant de XYZ c'est classique en Belgique (malheureusement peut-être..).
Où y a-t-il une incohérence?

L'incohérence est lorsque dans le même article il est dis que le syndic réalise le pv et que l'AG dois nommer un secrétaire.

Là, moi, je ne vois pas d'incohérence.

Tant mieux pour vous...

Il y aurait une incohérence si la fonction de secrétaire était parfaitement décrite. Comme ce n'est pas du tout le cas, il ne peut pas y avoir incohérence, c'est impossible.

#328 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

BMCTools a écrit :
Paul_6 a écrit :
BMCTools a écrit :

Il semble donc que le législateur a fait plaisir au représentant du ministre et a créé une incohérence dans le texte.

Faire plaisir au représentant de XYZ c'est classique en Belgique (malheureusement peut-être..).
Où y a-t-il une incohérence?

L'incohérence est lorsque dans le même article il est dis que le syndic réalise le pv et que l'AG dois nommer un secrétaire.

Là, moi, je ne vois pas d'incohérence.

#329 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

BMCTools a écrit :

Il semble donc que le législateur a fait plaisir au représentant du ministre et a créé une incohérence dans le texte.

Faire plaisir au représentant de XYZ c'est classique en Belgique (malheureusement peut-être..).
Où y a-t-il une incohérence?
Car pour ce qui est du rôle du Président pendant l'AG je ne vois pas grand chose non plus dans la loi (signer le PV de l'AG et puis ??)

#331 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :
GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Le Conseil de Copropriété est mandaté pour trouver avec le syndic une solution pour la sortie des containers

Vous avez été choisi nommément pour faire partie du conseil de copropriété ?

hélas, oui (mais ne le répétez pas devil )

Le conseil de copropriété n'a aucun pouvoir de gestion.

Vous m'avez dit cela à plusieurs reprises et je vous ai cru, d'autant plus que vos réponses étaient soutenues par le Code Civil, ce qui est quand même pas mal comme argument.
Il n'y a strictement rien eu à faire, j'ai discuté et rediscuté.
Autre exemple.
J'avais déjà demandé à ce forum son avis sur cette partie de l'ODJ:
14. Mandats - majorité des 2/3
b. Changement de fournisseur régulier - mandat au Conseil de Copropriété
c. Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux

et la réponse fut unanime : ce qui est écrit n'est pas en adéquation avec la loi.
Mais pendant l'AG rien à faire: le syndic voulait absolument l'aval du conseil de copropriété au cas où il fallait remplacer, par exemple, une petite société de nettoyage qui tout à coup ferait défaut. Également pour le §c., un montant été inscrit dans le PV (€2.500).
Sur demande je donne volontiers les coordonnées du Syndic.

#332 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :
GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Le Conseil de Copropriété est mandaté pour trouver avec le syndic une solution pour la sortie des containers

Vous avez été choisi nommément pour faire partie du conseil de copropriété ?

hélas, oui (mais ne le répétez pas devil )

Vous vous êtes probablement présenté à l'élection.

on ne peut rien vous cacher  lol

#333 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Le Conseil de Copropriété est mandaté pour trouver avec le syndic une solution pour la sortie des containers

Vous avez été choisi nommément pour faire partie du conseil de copropriété ?

hélas, oui (mais ne le répétez pas devil )

#334 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Non, tout l'ODJ a été rédigé par le syndic.

#335 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

@GT c'est sûr : à la prochaine AG on vous invite...

GT a écrit :

Ce n'est pas parce que l'article 577-8,, § 4 , 10° prévoit que
.........................

qu'il faudrait en conclure que le mandat de votre syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé par l'AG tenue dans la première quinzaine du mois de juillet 2020 est toujours en cours.

Qu'a-t-il été décidé en AG ?
Quand débute le mandat du nouveau syndic choisi par l'AG qui vient de se tenir ?que prévoit son contrat ?
Quand prend fin le mandat du syndic qui n'a pas vu renouveler son mandat par l'AG qui vient de se tenir ?

Concernant le nouveau syndic voilà ce qui apparaît dans le PV de l'AG :
(copier - coller du PV)
17. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Le syndic Wearethebest est élu à l’unanimité moins les voix de X et qui s’abstient.

et basta cosi!
A la dernière AG de juin 2019 le syndic avait été reconduit pour un an.

Et la durée du mandat du nouveau syndic ? 1 an, 2 ans, 3 ans ? date de début ? date de fin ?
Et le contrat de ce nouveau syndic  ?
Et la signature du contrat avec ce nouveau syndic  ? mandat donné à qui ?
L'AG choisit le syndic. L'AG se prononce aussi sur le contrat du syndic. Le negotium a lieu au moment de l'AG et fait l'objet d'un vote.
L'instrumentum consiste dans la signature du contrat. La personne qui agit au nom de l'ACP et la représente  à cette occasion n'est que la plume (et rien de plus) qui signe un contrat sur lequel l'AG s'est préalablement prononcée. 

Désespérant !

Désolé, désolé je n'invente rien...

#336 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

@GT c'est sûr : à la prochaine AG on vous invite...

GT a écrit :

Ce n'est pas parce que l'article 577-8,, § 4 , 10° prévoit que
.........................

qu'il faudrait en conclure que le mandat de votre syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé par l'AG tenue dans la première quinzaine du mois de juillet 2020 est toujours en cours.

Qu'a-t-il été décidé en AG ?
Quand débute le mandat du nouveau syndic choisi par l'AG qui vient de se tenir ?que prévoit son contrat ?
Quand prend fin le mandat du syndic qui n'a pas vu renouveler son mandat par l'AG qui vient de se tenir ?

Concernant le nouveau syndic voilà ce qui apparaît dans le PV de l'AG :
(copier - coller du PV)
17. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Le syndic Wearethebest est élu à l’unanimité moins les voix de X et qui s’abstient.

et basta cosi!
A la dernière AG de juin 2019 le syndic avait été reconduit pour un an.

#337 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Je vous propose de ne pas nous allonger trop longtemps sur les poubelles... big_smile ce n'est pas très passionnant..
Jusqu'ici en tous les cas les occupants mettent leurs sacs-poubelle dans le local à poubelles. Ensuite une société choisie par le syndic (sortant) s'occupe de sortir les sacs-poubelle quand il faut, comme il faut, les jours qu'il faut. Il semble que c'est là qu'il y ait un problème.
A l'avenir :voici ce qui a été décidé et qui devrait être mis en application par le nouveau syndic (qui prendra ses fonctions au courant du mois d'août)

(copier coller du PV de l'AG)
Gestion des poubelles =majorité simple / financement=majorité absolue
Offre location containers Bruxelles Propreté :
- 6 c noirs de +- 430 litres chacun qui peuvent contenir 24 sacs poubelles.
- 3 c jaunes et 3 c bleus « modèle gravité » (modèle de containers  obligatoire à Bruxelles). 25 sacs gris réutilisables seront distribués aux habitants (1/appartement) pour transférer les cartons et les PMC dans les containers appropriés.
12 €/semaine pour la location des c.
L’assemblée donne son accord.
Le Conseil de Copropriété est mandaté pour trouver avec le syndic une solution pour la sortie des containers

(J'ai insisté pour dire que majorité simple n'était pas bon. Le syndic m'a répondu sur un ton plus que prétentieux : « Je veux bien discuter toute la nuit de cela avec vous. Tous nos documents sont faits en collaboration avec des juristes dont Maître Tordoir ». À nouveau fin de non-recevoir.)
[Je me permets de citer en clair Maître Tordoir, l'ayant déjà vu cité plusieurs fois sur ce forum.]

#338 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

rexou a écrit :

Une question : quel est le "système actuel" ? Qui fait quoi ? Sur décision de qui ?

Actuellement : le syndic est sortant et le nouveau arrive dans la première quinzaine du mois d'août. Lors de la dernière AG il a été décidé de passer aux containers. Mais ce sera mis en application avec le nouveau syndic donc ?? fin août?

#339 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

#340 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

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