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#341 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6

@GT c'est sûr : à la prochaine AG on vous invite...

GT a écrit :

Ce n'est pas parce que l'article 577-8,, § 4 , 10° prévoit que
.........................

qu'il faudrait en conclure que le mandat de votre syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé par l'AG tenue dans la première quinzaine du mois de juillet 2020 est toujours en cours.

Qu'a-t-il été décidé en AG ?
Quand débute le mandat du nouveau syndic choisi par l'AG qui vient de se tenir ?que prévoit son contrat ?
Quand prend fin le mandat du syndic qui n'a pas vu renouveler son mandat par l'AG qui vient de se tenir ?

Concernant le nouveau syndic voilà ce qui apparaît dans le PV de l'AG :
(copier - coller du PV)
17. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Le syndic Wearethebest est élu à l’unanimité moins les voix de X et qui s’abstient.

et basta cosi!
A la dernière AG de juin 2019 le syndic avait été reconduit pour un an.

#342 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6

Je vous propose de ne pas nous allonger trop longtemps sur les poubelles... big_smile ce n'est pas très passionnant..
Jusqu'ici en tous les cas les occupants mettent leurs sacs-poubelle dans le local à poubelles. Ensuite une société choisie par le syndic (sortant) s'occupe de sortir les sacs-poubelle quand il faut, comme il faut, les jours qu'il faut. Il semble que c'est là qu'il y ait un problème.
A l'avenir :voici ce qui a été décidé et qui devrait être mis en application par le nouveau syndic (qui prendra ses fonctions au courant du mois d'août)

(copier coller du PV de l'AG)
Gestion des poubelles =majorité simple / financement=majorité absolue
Offre location containers Bruxelles Propreté :
- 6 c noirs de +- 430 litres chacun qui peuvent contenir 24 sacs poubelles.
- 3 c jaunes et 3 c bleus « modèle gravité » (modèle de containers  obligatoire à Bruxelles). 25 sacs gris réutilisables seront distribués aux habitants (1/appartement) pour transférer les cartons et les PMC dans les containers appropriés.
12 €/semaine pour la location des c.
L’assemblée donne son accord.
Le Conseil de Copropriété est mandaté pour trouver avec le syndic une solution pour la sortie des containers

(J'ai insisté pour dire que majorité simple n'était pas bon. Le syndic m'a répondu sur un ton plus que prétentieux : « Je veux bien discuter toute la nuit de cela avec vous. Tous nos documents sont faits en collaboration avec des juristes dont Maître Tordoir ». À nouveau fin de non-recevoir.)
[Je me permets de citer en clair Maître Tordoir, l'ayant déjà vu cité plusieurs fois sur ce forum.]

#343 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6
rexou a écrit :

Une question : quel est le "système actuel" ? Qui fait quoi ? Sur décision de qui ?

Actuellement : le syndic est sortant et le nouveau arrive dans la première quinzaine du mois d'août. Lors de la dernière AG il a été décidé de passer aux containers. Mais ce sera mis en application avec le nouveau syndic donc ?? fin août?

#344 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

C'est lui (et non le syndic) qui dirige l'AG.
C'est le président qui fera voter sur la désignation du  secrétaire de séance.

Dans le cadre de la formation accélérée que ce forum a bien voulu me donner, et je vous en remercie, je n'avais pas bien capté ces 2 points avant l'AG. Dommage !

#345 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6

Le syndic ne pouvait écarter d'autorité toute candidature d'un secrétaire d'AG. Malheureusement, étant débutant dans ce monde et défendu par personne, il a eu le dernier mot. Évidemment, il sentait sans doute le vent venir.
Parce que, en fin d'AG, son mandat n'a pas été reconduit et un nouveau syndic a été choisi dans la foulée.
Il connaissait sans doute la phrase suivante extraite d'un autre sujet de ce forum :

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

Et ainsi, enfin, nous sommes quittes de ce syndic non seulement incompétent mais de plus contre-productif. Syndic qui est là uniquement parce que le promoteur l'a désigné lors de la première AG.
Explication du "contre-productif": dans une construction neuve les problèmes ne manquent pas et le premier syndic doit jouer un rôle d'intermédiaire avec le promoteur pour les résoudre. Les situations sont complexes car certains défauts sont dans le cadre de vices cachés avant la réception définitive, d'autres relèvent déjà de la garantie et d'autres doivent être pris en charge par un contrat d'entretien « normal ». Malheureusement nous avons été victimes d'une situation habituelle : le promoteur choisit un syndic en lui faisant bien comprendre que c'est lui, le promoteur, qui doit être aidé et surtout pas les copropriétaires. Et c'est ainsi que nous avons depuis 1,5 an une VMC qui tombe en panne régulièrement, je vous laisse imaginer les odeurs qu'il peut y avoir dans les studios, sans parler de l'arrivée dans les studios de crasses diverses. Visibles à l'œil nu. Le coronavirus n'est pas visible, lui, à l'œil nu.

#346 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
PIM a écrit :

@Paul-6: pourquoi ne proposeriez-vous pas votre propre candidature comme secrétaire ?

Hé,hé.. je vois qu'il y a quelqu'un d'attentif...
Je l'ai fait, explicitement, en rappelant la loi au syndic. Qui a refusé. Et comme strictement personne ne m'a défendu, y compris le président qui venait d'être choisi une minute auparavant, le syndic a refusé. Je ne m'attendais vraiment pas à cela, je n'avais pas l'ensemble de la jurisprudence ainsi que le Code civil sous le bras (lol). Le syndic a profité de son autorité d'être en face de l'assemblée (totalement inerte), et nous n'avons donc pas eu de secrétaire.
Et ma question reste pendante :
"Que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu)"

#347 Re : Copropriétés forcées » Répartiteur de chaleur en folie... » 16-12-2023 00:00:39

Paul_6
panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

Là où j'habite je ne vais évidemment pas vérifier chaque mois mon compteur d'électricité, mon compteur de gaz et mon compteur d'eau....Et puis quoi encore!!

Grave erreur!

C'est votre responsabilité en tant qu'occupant.

Vous ne faites pas? Alors vous devrez payez les yeux fermés cette grave négligeance!

Et bien évidemment : pourquoi pas 2 fois par mois, pourquoi pas une fois par semaine, pourquoi pas tous les 2 jours ?!
Sur tous les forums il y a un plaisantin de service, je vois que c'est vous qui remplissez ce rôle ! Vous m'avez bien fait rire ce matin, merci à vous...

#348 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6
Paul_6 a écrit :

l'idée fait son chemin...!

mais ça (se) discute...!

#349 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6

l'idée fait son chemin...!

#350 Re : Copropriétés forcées » Répartiteur de chaleur en folie... » 16-12-2023 00:00:39

Paul_6
panchito a écrit :
x1Macha a écrit :

on demandera un relevé intermédiaire après quelques semaines pour voir si la consommation est normale ou s'emballe comme pour l'autre... Caloribel est, en l'occurrence, fort peu ouvert à la discussion...

C'est normal!

C'est à l'occupant à surveiller ses compteurs.

Ils sont par ailleurs dotés d'un menu déroulant et vous pouvez y voir les relevés des années précédentes. Et les valeurs actuelles.

L'occupant peut le relevé chaque mois ou chaque semaine et suivre ainsi son évolution.

Je ne partage pas cet avis !
Là où j'habite je ne vais évidemment pas vérifier chaque mois mon compteur d'électricité, mon compteur de gaz et mon compteur d'eau....Et puis quoi encore!!

#351 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

De toute façon le choix du secrétaire (comme celui du président) de l'AG est soumis au vote en début de séance. C'est donc vous les CP qui décidez!

D'où ma question : que se passe-t-il si le syndic fait l'économie de ce choix et décide qu'il est le secrétaire de l'AG (cas vécu). Quelle réaction peut-on avoir, sachant que - souvent-   90 % des copropriétaires sont muets.

#352 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Dans le cas d'un problème -possible- avec le syndic. Voir ci-dessous:

xy a écrit :

La loi ne prévoit pas que le syndic occupe de droit la fonction de secrétaire de l'AG. Le choix du secrétaire appartient à l'AG. Elle peut - mais elle n'est pas obligée - de choisir le syndic (" le secrétaire  est désigné lors de l'ouverture de la séance") .

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

La loi ne prévoit pas l'obligation que la fonction de secrétaire soit assumée par le syndic. Mais si c'est ce dernier qui remplit ce rôle, c'est parce qu'il faut une personne CAPABLE ET VOLONTAIRE. Et si c'est mal fait, c'est le syndic qui aura un problème. Il est donc logique que sauf cas exceptionnel, il assume le secrétariat.

Beaucoup de CP ne sont déjà pas capables de lire et comprendre un PV d'AG. Les volontaires pour rédiger ce PV en séance sont rares. Et les volontaires compétents sont simplement inexistants dans beaucoup de petites copros.

J'en reviens donc à ma question à Paul_6 : En quoi est-ce un problème pour vous que le syndic assure le rôle de secrétaire ? D'autant plus que les autres CP semblent satisfaits de cette solution.

L'année passée, lors de l'AG, le syndic s'était approprié les 2 fonctions : rédiger les PV et secrétaire de séance. Lorsqu'il a fallu signer le PV en fin de séance, il était écrit en en un charabia ressemblant vaguement à du français et donc dans la pratique quasiment inexploitable.. C'est pourquoi je pense qu'il est important qu'il y ait également un secrétaire dans l'assemblée, maîtrisant sa langue maternelle. Tout ce qui doit officiellement être acté dans le PV est bien sûr du ressort du syndic, mais pas mal de choses peuvent être consignées (donc par écrit) par un secrétaire d'assemblée , ce qui permettra de lever d'éventuelles ambiguïtés.

#353 Re : Copropriétés forcées » Poubelles de l'immeuble » 21-07-2020 02:42:08

Paul_6
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Dans la pratique le fonctionnement se fait avec des sacs-poubelle sortis un peu n'importe comment. Dès le mois d'octobre 2019 plusieurs propriétaires/locataires ont trouvé que c'était vraiment nul comme organisation (sacs sortis n'importe où, n'importe comment etc..).  Des plaintes ont été envoyées au syndic.
Quelques propriétaires (+- novembre 2019) ont alors demandé au syndic d'organiser un système de containers avec Bruxelles Propreté (un projet tout à fait correct a été transmis au syndic par un CP). Rien n'a été fait.
Bien évidemment ce ne sont que « quelques copropriétaires » qui ont fait cette demande.
D'où ma question : « le syndic constatant que c'était un grand 'foutoir' avec le système actuel des sacs-poubelle, pouvait-il -sachant quand même qu'il était soutenu par plusieurs copropriétaires-  lancer ce contrat avec Bruxelles Propreté ?
merci à vous...

Le syndic n'est pas responsable du manque d'éducation des occupants de votre immeuble. Pas la peine de se plaindre au syndic. Voyez avec l'agent de quartier (qui peut faire surveiller, identifier éventuellement les dépositaires de poubelles sauvages, et verbaliser). Voyez avec les occupants de l'immeuble...

Si vous souhaitez faire appliquer un nouveau système, demandez donc que ce point soit mis à l'ordre du jour de la prochaine AG. Préparez un dossier avec le prix que cela entrainerait et les avantages qui en résulteraient selon vous. La majorité prendra sa décision,sous la responsabilité de l'ensemble des copropriétaires. Le syndic appliquera et adaptera si besoin son contrat pour cette prestation complémentaire.

Les occupants déposent leurs sacs-poubelle dans le local poubelle située au rez-de-chaussée. C'est le travail du syndic de s'occuper de la sortie des sacs-poubelle quand il faut et comme il faut. C'est ce travail-là qui n'a pas été effectué correctement. Donc les plaintes au syndic sont justifiées.

#354 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6

Dans le cas d'un problème -possible- avec le syndic. Voir ci-dessous:

xy a écrit :

La loi ne prévoit pas que le syndic occupe de droit la fonction de secrétaire de l'AG. Le choix du secrétaire appartient à l'AG. Elle peut - mais elle n'est pas obligée - de choisir le syndic (" le secrétaire  est désigné lors de l'ouverture de la séance") .

Un auteur écrit  que l'expérience montre que la solution du choix du syndic en qualité de secrétaire est généralement retenue par les copropriétaires, sauf dans l'hypothèse de conflits avec le syndic. Et  ajoute : "ainsi , en cas de révocation ou de démission du syndic, il peut être opportun que le secrétariat de l'assemblée qui adopte ces décisions soit assumé par un copropriétaire"

#355 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6

Bonjour,
Au cas où un syndic refuse que l'assemblée ait un secrétaire, arguant du fait que le syndic rédige le PV et fait le secrétariat, et qu'on a toujours fait comme ça etc., comment faire ? ...sachant que la plupart du temps dans une assemblée quasi personne ne réagit.
merci...

#356 Re : Copropriétés forcées » Mandat incomplet = valable? » 11-07-2020 22:54:32

Paul_6
rexou a écrit :
GT a écrit :
rexou a écrit :

Ou encore plus simple : complétez vous même les quelques chiffres manquants.

Le mandataire a-t-il le droit d'ajouter de sa main quoi que ce soit à la procuration qu'il a reçue ?

J'imagine que non. Mais je suis un pragmatique et l'idée est de faire simple.

Il existe bien la volonté avérée, non contestable et non contestée de donner mandat à la personne mentionnée sur la procuration. Ce qui est important est la signature qui exprime la volonté du mandant. Le reste est accessoire. Les quotités ne sont rien d'autre qu'une facilité pour le syndic. La date est une obligation légale. Peu importe qui l'écrit. La signature est authentique et toutes les indications reflètent exactement la volonté du mandant.

Dès lors, pourquoi donner la possibilité à une éventuelle discussion en présentant un document incomplet ? Toutes les informations administratives et informatives, légales et complémentaires sont indiquées. Personne ne va chercher à déterminer qui a écrit chaque lettre ou chiffre.

Là je penserais comme vous. Et je pense qu'un juge de paix penserait aussi comme cela. Evidemment si toutes les procurations sont 'retouchées', c'est autre chose..

#357 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
BMCTools a écrit :
Paul_6 a écrit :

Bonjour,
A mon avis majorité absolue. Mais j'aimerais une confirmation « officielle », car à de nombreux endroits, il est mis majorité simple.. merci.
(un endroit parmi d'autres avec majorité simple:https://www.snpc-nems.be/fr/content/qui-peut-%C3%AAtre-pr%C3%A9sident-ou-secr%C3%A9taire-de-l%E2%80%99assembl%C3%A9e-g%C3%A9n%C3%A9rale)


La majorité simple n'existe pas en copropriété vu que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. (Art 577-6 §8)

J'en prends bonne note, bien merci!

#358 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
GT a écrit :

Je ne suis pas juriste...etc...

parfait, un défaut que vous n'avez pas... big_smile

#359 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6

ok, ok...cela ne m'empechera pas de dormir!

#360 Re : Copropriétés forcées » AG: élection président/secrétaire>quelle majorité? » 20-07-2020 12:47:41

Paul_6
GT a écrit :

Et je conclus quoi SVP?!, que ça se discute  ?!! big_smile

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