Il est disponible ici sur Pim...
https://www.pim.be/indexation-des-loyers/

Réponse de Perplexity (sous réserves d'usage):

Non, il n’est pas « normal » que le capital de la caution soit inférieur à ce qui a été versé, mais il est tout à fait possible (et même fréquent) que le montant disponible en 2026 soit différent de 1 000 €, selon la façon dont la garantie a été constituée et gérée.

Voici les explications les plus probables dans votre situation.

1. Ce que dit la loi sur les intérêts de la garantie locative
Pour un bail d’habitation à Bruxelles :

La garantie doit être placée sur un compte individualisé bloqué au nom du locataire (ou sous forme de garantie bancaire).

Les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire.

En fin de bail, c’est le capital + les intérêts capitalisés qui sont restitués (au locataire ou, en cas de jugement, au bailleur pour les sommes dues).

Donc, si la garantie a bien été placée sur un compte bloqué avec intérêts, le montant en 2026 devrait être :

1 000 € + intérêts capitalisés entre 2017 et 2026

et non moins de 1 000 €.

2. Pourquoi vous pourriez voir 988 € au lieu de 1 000 € ?
Plusieurs hypothèses réalistes :

a) Des frais bancaires ont été prélevés sur le compte
Certaines banques appliquent des frais de tenue de compte / frais de gestion sur le compte où est bloquée la garantie, surtout si :

le compte n’était pas explicitement un « compte garantie locative » avec tarif spécifique ;

ou si, lors de la migration AXA → Crélan, des frais ont été imputés.

Si ces frais sont prélevés sur le solde du compte, le capital disponible diminue. Par exemple :

1 000 € en 2017

− 12 € de frais sur 9 ans ≈ 988 € restants

C’est techniquement possible, même si, dans l’esprit de la loi, la garantie devrait rester intacte.

b) La garantie n’a pas été placée sur un compte bloqué mais « en mains propres »
Si, en 2017, la somme a été remise en cash ou par virement sur votre compte personnel (et non sur un compte individualisé bloqué), alors :

la loi dit que vous auriez dû payer des intérêts au locataire (taux moyen du marché ou taux légal selon la mise en demeure).

mais dans la pratique, certains propriétaires n’ont jamais placé l’argent et l’ont utilisé ou mélangé à leurs fonds.

Dans ce cas, ce n’est pas la banque qui « réduit » la caution, c’est simplement que le compte que vous voyez maintenant chez Crélan n’est pas le reflet exact du versement initial (par exemple, un ancien compte clôturé, un transfert partiel, etc.).

c) Erreur de compte / mauvaise référence / solde partiel
Autres possibilités plus « administratives » :

le compte que vous consultez chez Crélan n’est pas exactement celui où la garantie avait été bloquée en 2017 (ancien numéro de compte, ancien produit d’épargne, etc.) ;

une partie de la garantie a déjà été utilisée ou virée auparavant (par exemple, un premier déblocage partiel, un virement vers un autre compte, etc.) ;

une erreur de saisie ou de migration lors du rachat d’AXA par Crélan.

Le fait que Crélan ait repris AXA Banque (rachat fin 2021) peut compliquer le suivi, mais ne justifie pas légalement une perte de capital.

3. Ce que vous devriez faire concrètement
Pour clarifier la situation :

Demandez à Crélan :

l’historique complet du compte depuis 2017 (ou depuis l’ouverture) ;

le détail des intérêts crédités et des frais débités ;

la nature exacte du produit (compte bloqué garantie locative, compte d’épargne classique, etc.).

Vérifiez le contrat de bail et l’attestation de garantie :

quel était le numéro de compte indiqué en 2017 ?

y a-t-il une attestation bancaire de constitution de la garantie (souvent fournie par la banque à l’époque) ?

Si des frais bancaires ont été imputés sur la garantie :

vous pouvez contester auprès de Crélan en rappelant que la garantie locative est destinée à être bloquée et intégralement restituée (capital + intérêts), et que des frais réduisant le capital sont problématiques.

Si vous avez un jugement du juge de paix qui vous attribue la garantie :

présentez-le à Crélan et demandez le déblocage du solde total actuel (capital restant + intérêts, le cas échéant), en précisant que vous contestez toute réduction non justifiée.

En résumé :

Légalement, le montant disponible devrait être ≥ 1 000 € (capital initial + intérêts).

Un solde de 988 € suggère soit des frais bancaires prélevés sur le compte, soit un problème de compte / historique, soit une mauvaise affectation de la garantie à l’origine

https://www.pim.be/prix-de-limmobilier- … e-de-2026/

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C'est assez original comme situation: d'habitude, c'est l'inverse avec le Peb (il y a moins de m² annoncé que la réalité).

Prenez contact avec un autre certificateur pour qu'il vérifie les surfaces utilisées par le présumé défaillant.

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Si vous voulez une position 100% sûre (notamment en cas de séparation, succession ou litige), l’idéal reste : bail aux noms des deux époux + signatures des deux, ou à défaut bail aux deux noms + procuration écrite vous permettant d’agir seul pour la gestion courante.