Bonjour,

Je suis pour la première fois propriétaire (depuis plus d'un an) dans un immeuble de 7 coproprio en tout (un seul loue), sans syndic. Et pas de chance, c'est assez bordélique: il n'y a pas de fonds de roulement/réserve; une des coproprio avance les factures d'eau et certains lui doivent beaucoup d'argent, un autre l'électricité, mais personne ne réclame rien,... et j'en passe.

Le plus gros problème pour l'instant concerne les travaux dits "urgents" qui ont déjà été signalés en 2010 dans l'unique PV en ma possession, mais aujourd'hui, rien n'a encore été fait.
Et les dégats empirent: depuis des mois, j'ai des infiltrations dans mes chambres, ma voisine a des innondations régulièrement et de gros champignons se forment, et les infiltrations touchent aussi un coproprio un étage en-dessous.

Notre dernière réunion, avec présentation des devis, fut un véritable échec: il n'y a pas eu d'accord car trop cher pour certains. Les solutions sont d'emblée rejetées par ceux qui ne sont pas concernés par ces dégats. Le PV que j'ai écrit en proposant des solutions réfléchies avec l'aide d'autres coproprios a été totalement rejeté, contredit (une coproprio dit même qu'il n'a jamais été question de parler de travaux pendant la réunion!).

Pour info, cette coproprio fait pression sur certains, qui ont sans doute peu de moyens financiers et qui lui doivent probablement de l'argent (On sent leur crainte pendant les réunions) Selon l'acte de base, elle a environ la 1/2 des quotités. Mais ils ont décidé il y a plusieurs années de répartir les quotités différemment pour qu'elle paye moins de charges, mais aurait donc moins de voix lors des votes: elle n'a plus que 1/4, l'autre 1/4 est réparti chez les autres coproprios.
C'est assez compliqué, j'ai du mal à expliquer les faits correctement. Mais l'ambiance est vraiment tendue...
Aujourd'hui, je passe pour celle qui casse l'ambiance de la copropriété, alors que tout ce que je veux, c'est une copropriété qui roule... Et là, c'est tout sauf ça!

Nous sommes 3 coproprios à être prêts pour aller voir le juge de paix afin que celui-ci tranche pour:
- la réalisation des travaux
- imposer un syndic

QUESTION 1:
Est-ce que la partie "adverse" peut s'opposer aux décisions du juge de paix? (désolée, mais je n'y connais rien)
Si oui, quels sont nos recours? Nos risques?

QUESTION 2:
En attendant, j'essaye d'organiser une ultime réunion pour ne pas devoir passer par la case juge de paix et montrer ma bonne volonté.
Est-ce que je peux maintenir une date, même si tout le monde n'est pas présent, du moment que la majorité est là?

Un grand merci pour votre aide! Car s'y retrouver dans tous ces textes légaux, c'est le parcours du combattant!

Mais il n'est plus possible d'effectuer des transactions en cash pour plus de 4.000€.

Il a donc vidé votre compte en une fois avec un virement électronique vers son compte personnel?

Mais cela laisse des traces...

Vous l'avez poursuivi en justice?

Citation :google: "syndic 750000"

Citation :voila votre résultat :

J'ai bien lu les articles à ce sujet.

On se demande quand même comment vous n'y avez vu que du feu...

En tant que commissaire aux comptes, tous les 3 mois, avant d'autoriser l'envoi des décomptes de charges, je passe tout au peigne fin: j'analyse les facturiers, les extraits de compte en banque, la balance des occupants etc...

Et surtout je vérfifie que les fournisseurs aient bien été payés.

Dans votre copropriété, si votre Syndic a placé l'argent nécessaire au paiement des fournisseurs sur son propre compte, pourriez-vous m'expliquer comment votre commissaire aux comptes ne l'a pas vu?

Etait-il de mèche?

sergehalpern a écrit :Nous gérons nos copropriétés avec un syndic bénévole qui travaille étroitement avec un contrôleur des comptes et un comité de gestion.

Quelques questions :

1. Est-ce votre système est appliquée à des ACP qui ont 20 appartements ou plus ? Si oui, appliquez-vous l'AR du 12.07.2012 pour ceux qui ont 20 appartements ou plus?

2. Qui est « nous » ?

3. Quelle est votre définition de « travailler ensemble » quand à la responsabilité vis à vis de « nous » quand la décision est erronée et donne lieu à des dégâts importants ? En somme quelle est votre chaine de responsabilité ?

Sergehalpern,

Vous voulez réinventer la roue carrée? Je cite votre réponse du 17/5 à 18h49
sergehalpern a écrit :la cogestion est effectivement une solution très sécure
Dans mon ACP on appliqué exactement votre méthode avec des résultats néfastes. Avec par exemple globalement entre 5 à 10% de la valeur de son appartement abusivement à charge de chaque CP, si on exécute les décisions de 2004 à 2012 de la "cogérance".

En plus vous vous basez sur une présomption qui est manifestement illogique. Je cite votre réponse du 18/5 à 23h27
sergehalpern a écrit :Et pour terminer Mr, vous me dites à juste titre que le syndic est notre employé, et bien je vais le traiter tel quel dés à présent: je n'ai jamais donné mon portefeuille à aucun de mes employés!
En effet avez-vous confié votre argent à une banque ?
Je vous conseille de lire le texte des auditions en janvier 2008 dans le cadre de la préparation de loi de 2010. Voir ICI (Annexe - IIII.3 - pages 94 à 99)

Dach,

Il y a une confusion entre un contrôle « technique » et un contrôle "externe".
dach a écrit :… Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).
L'opération que la banque exécute n'est pas un contrôle mais est une exécution par un mandataire (la banque) d’un ordre de paiement donné par un mandant (le titulaire du compte).

Il est un fait que par exemple contrôler le solde d’un compte est techniquement un contrôle, mais fonctionnellement il est clair que si le solde est insuffisant et le paiement est exécuté, que la banque sera le payeur du montant, si le client est insolvable ET la banque a exécuté l’ordre de paiement non obstant une solde négatif. Le banque ne pourra pas récupérer le montant chez celui qui aura reçu le virement.

Tous,

La solution miracle proposé par sergehalpern est selon moi en fait une cogérance, interdite (à juste titre) par la loi depuis le 01.08.1994.

Pourquoi à juste titre ? Le double signature par le syndic et un vérificateur, fait passer la responsabilité à 100% du syndic vers l’ACP. Il y a une jurisprudence constante dans ce cadre. En effet en signant le virement le vérificateur donne décharge immédiate et pratiquement irrévocable au syndic au nom de l’ACP.

Pourquoi irrévocable ? Parce que le vérificateur est un organe de contrôle de l’ACP. En signant le virement il pose/valide un acte qui doit pouvoir être contrôlé. Par qui ? .

Si la deuxième signature est posé par une membre d’un organe de contrôle alors seul un membre de l’organe décisionnel (= AG) peut contrôler le contrôleur. On tombe dans l’option « résistance » que j’ai mentionné il y a quelques jours.

Si la deuxième signature est posé par un (autre) copropriétaire, alors il agit comme un syndic provisoire avec mission spécifique (signature des virements). Il doit alors faire rapport comme un syndic, subir les limitations du droit de vote comme un syndic,  …

Entre parenthèses : dans ma copropriété le vérificateur à double signature a refusé d’appliquer le loi de 1994. Après maintes jugements, ..., il a finalement abdiqué fin mars, après avoir exécuté cette fonction depuis 1978.

Son dernier astuce fin 2012 était un de trop. Avec ses procurations il avait réussi à dégommer un syndic nommé par le Juge, parce qu’il ... épargnait de l’argent à la copropriété. Cet argent aurait du servir à payer des commissions ( 10 à 50 %) à des copains … . Cela dans une ACP de 250 appartements. Je ne donne à ce moment pas plus de détails.

Le titre de ce sujet est "obligations du syndic". Il aurait du être "obligations de contrôle des mandataires de contrôle par le copropriétaire individuel avant l'AG".

Je trouve que l'idée de la double signature peut être intéressante.
Je suppose qu'il est possible de voir cette deuxième signature comme un acte de contrôle systématique du CdC envers le syndic. (Art 277-7 c)
Toutefois, il faut éviter que cette double signature bloque la gestion de l'ACP qui reste une prérogative du syndic. Toute au plus le contre-signataire doit-il avertir les CP du transfert de fonds suspect..

Donc si c'est le syndic qui est à l’initiative du paiement et que le CdC ou le commissaire aux compte ne bloque jamais le paiement, il s'agit bien d'une mission de contrôle (comme c'est la cas de la banque qui effectue aussi un contrôle du paiement (signature, solde, etc...).

Mais sans doute dans l'état actuel de la loi, cette double signature pourrait être interprétée comme un acte de gestion... Il convient donc d'être prudent et éviter de donner mandat au CdC de bloquer un paiement.

Il faut aussi penser à la lourdeur de la contre-signature qui ralenti le paiement et peut engendrer des surcoûts comme des intérêts de retard donc le syndic ne pourrait être tenir responsable.

Vous n'arrivez même pas à imaginer qu'un commissaire aux comptes, un syndic, un copropriétaire ou un expert qui vous répond sur ce forum soit une femme.

Vous nous bassinez avec vos "Monsieur".

Sachez, Madame ou Monsieur, qu'il est parfaitement illégal pour une copropriété de ne pas avoir de Syndic.

J'aimerais quand même savoir quel a été votre processus d'engagement. Comment peut-on ainsi tomber sur "la" brebis galleuse du lot?
Pourquoi ne pas avoir immédiatement pris un avocat et le poursuivre immédiatement en justice?

Combien de candidats aviez-vous préselectionnés? Combien en aviez-vous intervieuwés? Avez-vous exigé leur CV? Leur certification IPI? Des recommandations écrites d'autres copropriétaires dans d'autres biens dont ils ont gestion? Son certficat de bonne vie et moeurs? Aviez-vous rédigé son contrat d'emploi méticuleusement? Fait vérifier par un avocat?

Quelle gouvernance votre copropriété avait-elle mis en place pour contrôler le bras qui exécute des decisions?

Non, je suis copropriétaire hyper-vigilant, commissaire aux comptes dans plusieurs copropriétés depuis plus de 20 ans.

Je ne laisse rien passer!

La nouvelle loi sur la copropriété vise à responsabiliser au max les Syndic.

Sauf si le Conseil de Copropriété s'immisce dans la gestion du Syndic.

A ce moment-là, leur responsabilité pourra être également engagé, et ils pourraient être poursuivis judiciairement...

La nouvelle loi est très bien faite; respectez-là et veillez à ne pas vous mettre dans votre tort: vous n'auriez aucun recours vis-à-vis de votre Syndic!

Non pas du tout.

C'est aux copropriétaires (les actionnaires) à veiller à ce qu'une bonne gouvernance soit en place pour que cela n'arrive pas.

C'est le rôle du commissaire aux comptes et du Conseil de copropriété.

la loi est très bien faite.

Pourquoi voulez-vous vous en détourner.

Il y a des brebis galleuses dans tous les métiers.
Il vout suffit de convaincre les autres copropriétaires de prendre un avocat et de traîner votre syndic indélicat devant la justice.

Ne vous mettez pas vous-même dans l'illégalité...vous perdriez vos droits!