Mon adagio est que si tous les CP ET tous les intervenants de la copropriété appliqueraient loyalement la loi un changement de la loi ne serait pas nécessaire sauf pour imposer des normes (je pense à la comptabilité, la plaque, le BCE, ...).

Ce qui est possible, si les techniciens et les utilisateurs veulent écouter ce que l'autre partie dit.

En d'autres mots actuellement tout le monde ne voit que ses propres besoins (la proposition de l'IPI/ABSA en est  un exemple éclatant).

Les parties "CP et intervenants" doivent comprendre que ce n'est qu'en écoutant les besoins de l'autre coté, que leurs propres besoins sont réalisé d'une façon plus vite, plus efficace et plus complète.

Ma présence à ce forum d'un agent immobilier (d'une qualité certaine de par ses participants professionnels) est due au fait qu'on ne peut rien réaliser en restant dans son coin et en refusant le débat (le dada de Grmff et .. de moi).

Si des participants comme Grmff, PIM, ... n'avaient pas eu cette volonté de débat (et le courage ... j'en suis bien conscient ) la loi sur la copropriété ne changerait pas.

Maintenant un changement efficace (pour les CP et les intervenants) reste possible, mais c'est pas encore gagné.

Pour la comptabilité j'ai des idées concrètes, me basant sur mes expériences professionnelles, mon expérience comme un des fondateurs et trésorier d'une asbl (chiffre d'affaires analogue comme mon ACP actuel de +200 appartements) et ...  mon expérience de syndic bénévole. Je les développerai plus tard (en février). Je suis en train d'y appliquer la norme "Grmff", qui est une norme excellente.

En d'autres mots un candidat acheteur banalisé doit pouvoir comprendre des documents fait sur base de cette comptabilité.

@gof:

Un changement qui est dans l'air est que la période de forclusion ne débuterait qu'à la notification des votants "non" et ceux qui ce sont abstenu "avec motivation" (= ceux qui peuvent contester les décisions devant le Juge).

Exemple concret:

Une fois on m'a interdit de vote lors d'une AG, en utilisant le 38ème sophisme (ridiculiser les opposants) pour pouvoir me faire taire.

D'où mon intérêt, à première vue exagéré, j'admets, pour les sophismes.

Je répète encore une fois qu'utiliser un sophisme ne veut pas dire qu'on a commis une faute. Cela n'est qu'une erreur de raisonnement.

En ce cas concret il y a avaient une cinquantaine de personnes qui ont plus ou moins utilisé ce sophisme, dont je sais maintenant (6 ans plus tard) seulement deux sciemment. Les autres ont été à ce moment les victimes des 2.  C'est l'application d'une technique décrite dans les cours sur al psychologie de masse.

Je n'ai pas su aller chez le Juge de Paix, puisque je n'ai reçu ce PV que 9 jours de travail avant la date de forclusion.

Je suis d'accord qu'une personne, correctement informé, qui ne dit mot consent. Le manque d'information est actuellement la conséquence d'un fait pénal (diffamation, faux, abus de confiance, intimidation, conspiration, ...) et nécessite donc une plainte pénale pour la prouver.

Elle serait dépénalisé dans 99% des cas si par exemple le simple constat qu'un élément constitutif d'une invitation pour une AG manque (Ex: la proposition du budget annuel de l'année suivante, ...) aurait comme conséquence que cette décision serait annulé (ainsi que tous ceux qui ont été prises se basant sur cette décision).

Maintenant en 98% des cas aucune plainte n'est introduite ... ce qui rend cette "technique" très efficace.

Je reprends mon exemple d'en haut (l'interdiction de vote lors d'une AG).

Les 2 personnes ont d'abord utilisé le 38ème sophisme pour que l'AG décide de m'interdire de parler.

Ainsi j'étais empêché de répliquer aux arguments avancés pour m'interdire de voter. Il est un fait indéniable que les autres, qui ont voté pour mon interdiction de vote, étaient désinformé.

Entre temps (le temps avance ...) ce problème est réglé structurellement au sein de mon ACP, mais à grand frais et dégâts ... qui seront en principe mis à charge des 2.

Tous ces problèmes ne se seraient pas passé si:
- ou bien je m'était soumis à la règle "la majorité dès informé a toujours raison"
- ou bien les 2 avaient accepté le débat démocratique.

Je ne me suis pas soumis depuis 2000 en interne à cette règle à cause des normes Kyoto.

Si on n'arrive pas a faire appliquer des règles évidentes dans une copropriété, alors on n'arrivera jamais à faire appliquer les normes du développement durable au sein des immeubles à appartements, qui constituent (ou constitueront) 1/3 de notre parc immobilier.

Conséquence: on roulera en permanence à 90km/h (ou alternativement un des deux jours comme ce sera imposé à Bruxelles il paraît).

En fait, en écrivant le dernier paragraphe, je crois que c'est une motivation suffisante à parler de l'ordre public au sein des ACP.

Dans le temps (1980) la solution était de demander des provisions A, B et C.

A = les abonnements collectifs  (gaz, eau, électricité, ...)
B = frais d'entretien
C = frais d'investissement

Elle a été supprimé en 1985, officiellement pour permettre un gestion plus efficace du budget, mais de fait pour rendre tout plus opaque.

La solution la plus rentable est d'appliquer la méthode d'une des deux ACP "Les Venelles" (WSP)

Je n'ai pas le temps actuellement pour approfondir ce thème qui m'intéresse fort depuis 2000.

Le principe est qu'on ne peut diminuer les frais que si on investit d'abord.

Les frais de mon ACP sont structuré de la même façon et sont du même niveau par appartement moyen du complexe (tout sauf abo Brutélé/Belgacom et électricité de l'appartement).

Excellent résumé technique, mais très lisible.

Merci.

Bon résumé.

Le problème est que psychologiquement c'est toujours difficile d'attaquer en justice l'association dont on est membre. Il faut d'autres solutions pour arriver au même bût, tant que ET l'intérêt public ET l'intérêt privé d'une partie structurellement faible est en cause.

L'Etat a un intérêt évident que l'adresse de la personne morale ACP soit connue. Il n'y a pas encore d'internet dans les hall d'entrées.

En rendant cette obligation "d'ordre public" avec des amendes pénales, il rend l'intervention de la police possible. Cette possibilité est plus efficace et moins lourde et moins longue que la procédure "Juge de Paix", et parfois moins coûteuse (pour l'ACP/syndic).

Dans 90% des cas le PV ne sera pas écrite. La visite de l'agent suffira. Ceci va dans le sens que Grmff a déjà proposé à maintes reprises ... .

Merci pour investir votre temps.

D'accord avec ce principe si un modèle de règlement est repris dans la loi (solution Hollandaise comme vous le savez)et que vos propositions ne rendent pas toute la loi impérative. Si non l'AG ne peut plus rien changer ...

S'y prendre à temps exige que le règlement de copropriété prévoit la procédure, pour éviter une procédure à la tête du type ou selon l'humeur du pouvoir en place. N'oublions pas que le syndic sortant va rarement aider à préparer son propre départ. Mettre cette procédure dans la loi le rendra trop lourde et compliquée (là je suis certainement Grmfff)

Pour cela l'AG doit avoir le pouvoir de déterminer le mode de nomination d'un syndic. Ce qu'il n'aura plus si on suit votre proposition N°1.

Si non des CP doivent à nouveau aller chez le Juge ... ce qui est à éviter.

En soi louable, mais la formulation n'empêche pas des solutions qui existaient avant 1994 en Belgique et encore maintenant en France.

Remplacez les mots "comptes particuliers" avec une définition plus exacte de ce que vous (et moi) voulons.

7/8: Exact une erreur de citation de ma part.

Je persiste.

Votre affirmation "hors propos" n'est pas un sophisme, mais volontaire. L'avenir nous dira qui avait raison.

Yves, vous savez que je ne suis pas d'accord avec la manière que l'ABSA veut que les syndics soient repris au BCE. Vous changez la définition d'établissement d'une entreprise. La proposition que les syndics soient repris dans le BCE, telle que vous l'avez définit, est inventé par l'ABSA. Ce fait est prouvé par la circonstance que les procédures du BCE doivent être adaptés, pour permettre que votre méthode soit opérationelle.

Ce que je propose est de considérer l'organe "syndic" comme un établissement de l'entreprise "ACP". Les procédures techniques BCE ne doivent pas être changée, seulement leur manuel. Je suit les principes de Grmfff  ... comme informaticien je n'aime pas les exceptions du type que vous êtes en train de créer. Cela va alourdir tous les procédures du BCE.

Est-il exact qu'un accord est déjà conclu par l'IPI avec SPF Finances, derrière le dos des copropriétaires?

Si oui, comment peut-on consulter le texte?

Non ... mais vous avez à différents points commis autre chose que des sophismes,  mais cela fait partie d'un débat normal et correct.

Mercredi je vais à 10h15 écouter ce que vous allez dire aux parlementaires au nom de l'IPI et ce que votre président, M. Serge Winnykamien, va dire au nom de l'ABSA.

Ce que je trouve "bizarre" est que l'IPI actuelle et/ou l'ABSA actuelle veulent supprimer la possibilité pour les statuts d'une copropriété de déterminer lui-même la mission du syndic.

Je cite la loi actuelle (Art. 577-4 §1 - 2ème alinéa - 4° ):

En supprimant cet article le syndic professionnel peut imposer sa méthode de travail à l'ACP sans en référer à l'AG.

En plus l'article qui permet de déterminer les tâches du syndic bénévole est ainsi supprimé.

Cette méthode de travailler va obliger une discussion du contrat du syndic au sein de l'AG suivante (mettre ce point concret sur l'ordre du jour et en joignant une copie de la proposition à l'invitation).

Il sera donc impossible de nommer un syndic directement à l'AG.

Merci ABSA/IPI pour ce cadeau empoisonné.

Quand je lis plus loin que l'IPI/ABSA veulent changer l'article 577-8 §4 5° de la loi, alors je constate que le problème qui a fait naître la loi de 1994 va refaire inévitablement surface si on change la loi comme l'IPI/ABSA le veulent sous la bannière de l'efficacité.

N'a-t-on vraiment pas encore compris ???

Heureusement il y a des éléments très positifs dans ce projet de l'ABSA et IPI:

Je constate que la version de l'article 577-6 §8, proposé par l'IPI/ABSA, va probablement  interdire de fait que le syndic-courtier d'assurances, qui est et syndic et courtier d'assurances pour l'ACP, soit présent à l'AG.

Ce constate donc qu'en pratique l'ABSA et IPI sont dans la réalité partisan d'une interdiction de cumul effectif.

Félicitations! Un banc en avant pour l'ABSA/IPI.

Il faut être pragmatique: il est insensé d'avoir un syndic qui peut être interdit d'être présent lors des AG. On sera obligé de choisir un syndic qui n'est pas courtier d'assurances, ni directement ni indirectement.

Sur la transparence: ne serait-il pas temps que les mandataires de l'IPI publient leurs mandats comme les mandataires politiques le font?

C'est vraiment un secret qu'on est en même temps administrateur dans une société de rénovation de terrasses et syndic-expert?

Si non, alors il ne peut y avoir un problème de publication.

Si oui, alors il y a vraiment un problème.

Les experts-comptables, n'ont certainement pas ce problème ... je crois que chez eux l'interdiction de cumul est d'application.

En effet la publication de la liste des mandats publics  est le seul moyen pour faire connaître aux copropriétaires, qui dépose plainte à l'IPI, de savoir qui est en face de lui comme rapporteur de l'IPI, ou aux candiadats-acheteurs, ... de savoir qui est qui?

Idem pour d'autres fonctions similaires de l'IPI (assesseur, ...) et à l'Institut des copropriétaires et syndics.

Et pourquoi pas le syndic d'ACP, qui exerce effectivement le métier. Je suis conscient qu'il y a peut-être des problèmes techniques qui rendent cela impossible.

On pourrait limiter cette publication aux grandes ACP (de par exemple +200 lots privatifs d'appartements et garages avec droit de vote).

Facile à contrôler l'existence de l'inscription à la liste publique des mandats, en utilisant efficacement la BCE.

D'accord, j'avais écrit ma réponse, ayant en tête un exemple du domaine du Juge de Paix (que je n'ai pas encore retrouvé):

On ne peut demander des comptes à la personne morale "ACP", si le syndic agit comme organe (ce qui est le cas ici puisque l'obligation de la plaque se trouve dans le Code Civil). C'est seulement l'organe décisionnel de l'ACP (= l'AG) qui peut demander des comptes à l'organe exécutif "syndic".

Qui compose l'ordre du jour de l'AG? ... le syndic. On ne peut lui demander des comptes que s'il est d'accord.

C'est donc en pratique très difficile de demander des comptes à un syndic. Ce qui est probablement à l'origine de beaucoup de "malentendus" entre des CP et le syndic.

C'est un fait que l'organe facultatif de contrôle "Conseil de gérance", peut dans son rapport écrit annuel faire des constats et ainsi demander à l'AG de démarrer la procédure (pour la plaque) à l'AG suivante. Une demande de mise à l'OJ d'un point ne doit pas être mis à l'OJ. Dès qu'il obtient au moins une voix, il doit être  mis à l'OJ de l'AG suivante.  Si  le syndic ne le fait pas c'est une négligence et donc un motif possible pour le faire remplacer par le Juge.

Personnellement je suis favorable à l'application d'un chemin obligatoire (sauf cas graves), mais progressif, des mesures suivantes (dans cet ordre):
1. autorégulation (interne dans l'ACP et/ou la fédération professionnelle des syndics et/ou fédération de copropriétaires comme CNIC, SNP, ...)
2. médiation (institut, ...)
2bis. ombudsman (Ministère compétent pour la Copropriété)
3. sanction disciplinaire (institut)
4. mesure administrative (Juge de Paix = procédure contradictoire, avec enquête contradictoire préalable par l'Institut)
5. sanction pénale (partie civile: institut et/ou personne lésé)

Je crois que vous utilisez un sophisme. Vous affirmez des choses sans en avoir des preuves.

En effet  je connais entre temps la personne qui a transmis l'info à l'ARC.

Ce n'est pas un membre effectif de l'asbl ni un administrateur du CNIC (comme moi-même).

Mais c'est un lecteur de ce forum, qui n'est pas inscrit.

Relisez la dernière ligne de son intervention (celle que j'ai cité dans ma réplique).
Maintenant c'est possible que je n'ai pas bien compris le sens de sa phrase, le français n'est pas ma langue maternelle.

J'ai aucune envie de participer à un débat  avec quelqu'un qui manifestement n'est là que pour polémiquer.

Le sujet est trop important pour la vie quotidienne d'un groupe très large de résidents Belges pour consacrer du temps à jouer.

En vous lisant je constate que vous n'avez probablement pas d'expérience, mais que vous connaissez bien les 37 sophismes.

Je constate que vous avez oublié d'en utiliser quelques un, entre autre le 38ème. C'est un élément positif.

Francis,

Votre opinion va dans le sens de la proposition introduit au Sénat. En effet on veut créer un Institut pour les copropriétaires ET les syndics.  Donc pas un Institut Professionnel.

Cette proposition vise tant les syndics bénévoles que les syndics professionnels.

Il n'y a pas un Institut Professionnel pour les dirigeants d'entreprise, parce qu'il ne faut pas être professionnel pour être dirigeant ... mais seulement il faut être un indépendant ou un employé.

Cette exigence n'existe pas pour un syndic ... il ne doit pas être ou un indépendant ni un employé. D'où le besoin de réglementer, vu la possibilité d'exécution abusive de la fonction de confiance de syndic. D'ailleurs  ce sont les fédérations de professionnels qui l'ont indiqué en 1992 je crois ce besoin de réglementer cette fonction ...