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#4441 Copropriétés forcées » La résidence portera dans le futur le nom du syndic ? » 19-05-2008 16:23:12
- luc
- Réponses : 10
Je viens de lire avec intérêt, mais aussi stupéfaction, le supplément Immo du Le Soir.
La tendance est nette, pour un copropriétaire averti.
Un copropriétaire n'aura que les devoirs suivants: "horen, zien, zwijgen en betalen". Et je ne parle pas de l'article concernant les propositions de loi, qui sont déjà déposé.
On peut lire un exemple éclatant dans un encadré sur la page 6:
Il est évident que les associations professionnelles participent aux discussions sur la réforme de la loi sur la copropriété. (...) Yves Van Ermen nous en précise deux:
- les associations de copropriétaires, personnes morales comme les autres, sont inscrites à la Banque carrefour des entreprises. L'idée serait que cette inscription porte le nom du syndic en charge de la copropriété afin que les courriers des assureurs, des banques, etc ..., arrive à la bonne adresse et ne se perde pas dans les boîtes aux lettres des immeubles.
- (...)
Ce qui me gène extrêmement sont les mots que j'ai mis en gras. Je ne vais plus expliquer juridiquement pourquoi.
Cette proposition est égale à proposer que lors d'un mariage les enfants issues d'autres mariages des conjoints porteront d'office tous,; sans exception, le nom de famille de l'époux.
Et ne viens pas me dire que le journaliste l'a mal compris, comme hier avec la communication de l'IPI sur 6minutes.be. C'est trop facile.
#4442 Informations en vrac... » « L’art d’avoir toujours raison » de Schopenhauer » 15-05-2008 12:59:07
- luc
- Réponses : 2
Les débats dans tout forum sont parfois violents. Le livre « L’art d’avoir toujours raison » de Schopenhauer, écrit en 1830 (il a donc le même âge que la Belgique), en donne une explication possible.
Ce qui suit est un extrait de la page 60 à 64, d’un texte de 64 pages. Le titre original est « Eristische dialektik ».
Le petit livre (format A6) énumère, après une introduction de 16 pages, 37 sophismes et le stratagème à utiliser contre eux.
Puis il arrive au 38ème et ultime stratagème (les mots en grec dans le texte original ont été remplacé par leur traduction):
ULTIME STRATAGÈME
Si l’on s’aperçoit que l'adversaire est supérieur et que 1'on ne va pas gagner, il faut tenir des propos désobligeants, blessants et grossiers. Être désobligeant, cela consiste à quitter l’objet de la querelle (puisqu'on a perdu la partie) pour passer à l’adversaire, et à l’attaquer d'une manière ou d'une autre dans ce qu'il est : on pourrait appeler .cela argumentum ad personam pour faire la différence avec l’argumentum ad hominem. Ce dernier s'écarte de l'objet purement objectif pour s’attacher à ce que l’adversaire en a dît ou concédé. Mais quand on passe aux attaques personnelles, on délaisse complètement l'objet et on dirige ses attaques sur la personne de l'adversaire. On devient donc vexant, méchant, blessant, grossier. C’est un appel des facultés de l'esprit à celles du corps ou à l'animalité. Cette règle est très appréciée car chacun est capable de l’appliquer, et elle est donc souvent utilisée. La question se pose maintenant de savoir quelle parade peut être 'utilisée par l’adversaire. .Car s'il procède de la même façon, on débouche sur une bagarre, un .duel ou un procès en diffamation.
Ce serait une grave erreur de penser qu'il suffit de ne pas être soi-même désobligeant. Car en démontrant tranquillement à quelqu'un qu'il a tort et que par voie de conséquence il juge et pense de travers, ce qui est le cas dans toute victoire dialectique, on 1'ulcère encore plus que par des paroles grossières et blessantes. Pourquoi ? Parce que, comme dit Hobbes (De Cive, c. 1) : Omnis animi voluptas, omnisque alacritas-in eo sita est, quod quis habeat, quibuscum conferens se, possit magnifice sentire de se ipso (Toute volupté de l’esprit, toute bonne humeur vient de ce qu’on a des gens en comparaison desquels on puisse avoir une haute estime de soi même). Rien n'égale pour l’homme le fait de satisfaire sa vanité, et aucune blessure n'est plus douloureuse que de la voir blessée. (D'ou des tournures telles que « L’honneur avant tout », etc.). Cette satisfaction de la vanité naît principalement du fait que 1'on se compare aux autres, à tout point de vue, mais surtout au point de vue des facultés intellectuelles. C'est justement ce qui se passe effectivement et très violemment dans toute controverse. D'ou la colère du vaincu, sans qu'on lui ait fait tort, d'ou son recours à ce dernier expédient, à ce dernier stratagème auquel il n'est pas possible d'échapper en restant soi-même poli. Toutefois, un grand sang-froid peut être là aussi salutaire : il faut alors, dès que l'adversaire passe aux- attaques personnelles, répondre tranquillement que cela n'a rien à voir avec l'objet du débat, y revenir immédiatement et continuer de lui prouver qu'il a tort sans prêter attention à ses propos blessants, donc en quelque sorte, comme dit Thémistocle à Eurybiade : frappe, mis écoute. Mais ce n'est pas donné à tout le monde.
La seule parade sûre est donc celle qu’Aristote a indiquée dans le dernier chapitre des Topiques : ne pas débattre avec le premier venu, mais uniquement avec les gens que l'on connaît et dont on sait qu'ils sont suffisamment raisonnables pour ne pas débiter des absurdités et se couvrir de ridicule. Et dans le but de s’appuyer sur des arguments fondés et non sur des sentences sans appel; et pour écouter les raisons de l'autres et s'y rendre; des gens dont on sait enfin qu'ils font grand cas de la vérité, qu'ils aiment entendre de bonnes raisons, même de la bouche de leur adversaire, et qu’ils ont suffisamment le sens de l’équité pour pouvoir supporter d'avoir tort quand la vérité est dans l'autre camp. Il en résulte que sur cent personnes il s'en trouve à peine une qui soit digne qu'on discute avec elle. Quant aux autres, qu’on les laisse dire ce qu’elles veulent car desipere est-juris gentium (C’est un droit des gens que d’extravaguer), et que l'on songe aux paroles de Voltaire : « La paix vaut encore mieux que-la vérité. » Et un proverbe arabe dit : « À l'arbre du silence est accroché son fruit : la paix. »
Toutefois, en tant que joute de deux esprits, la controverse est souvent bénéfique aux deux parties car elle leur permet de rectifier leurs propres idées et de se faire aussi de nouvelles opinions. Seulement, il faut que les deux adversaires soient à peu près du même niveau en savoir et en intelligence. Si le savoir manque à l'un, il ne comprend pas tout et n'est pas au niveau. Si c'est l'intelligence qui lui manque, l’irritation qu'il en concevra l'incitera à recourir à la mauvaise foi, à la ruse et à la grossièreté.
Il n'y a pas de différence essentielle entre la controverse in colloquio privato s. familiari (dans une conversation privée et familière) et la disputatio sollemnis publica, pro gradu (la discussion solennelle et publique, selon le rang), etc. Si ce n'est que : dans 1e deuxième cas il est exigé que le Respondens (celui qui répond) ait toujours raison contre l'Opponens (celui qui s’oppose), ce qui explique qu'en cas de nécessité le praeses (le président de séance) doive lui prêter main-forte; ou encore : dans le deuxième cas les arguments sont plus formels et on aime les revêtir de la forme stricte d'une conclusion.
Ceux qui veulent en savoir plus sur la dialectique éristique peuvent consulter Wikipedia
Finalement une transcription du texte peut se trouver à Wikisource
Un sous-titre souvent donné par d’autres à ce livre est :
“L’art d’avoir toujours raison et de se faire détester de tous”
#4443 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
Pour éviter toute confusion il y lieu de lire la circulaire de 1998 .
Elle parle de:
toute personne morale ou de toute personne physique ayant la qualité de travailleur indépendant
et pas, comme dans la loi de 1995 cité par gof, de:
toute personne morale ou physique ayant la qualité de travailleur indépendant au sens de la législation sociale
En cherchant plus loin, je trouve dans JURIDAT la version officielle de cette loi du 27.03.1995 (mise à jour jsuqu'au 15-03-2006)
Par intermédiaire d'assurances, il faut entendre toute personne morale ou toute personne physique ayant la qualité de travailleur indépendant, au sens de la législation sociale
#4444 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
Gof,
Merci pour cette clarification. Les agents immobiliers sont considérés comme des tiers envers l'IPI, tel que les copropriétaires envers leur ACP.
PIM,
Je vais d'abord demander à l'IPI de clarifier la situation de ma plainte assurances, en vue de l'AG 2004 (4ème tentative) qui va se tenir dans les semaines qui viennent.
La manière dont les assurances étaient gérés par l'ex-syndic était en effet un des 4 points essentiels de cet AG, qui m'ont poussé à en demander l'annulation.
Ayant fait des recherches un peu plus approfondi j'ai trouvé d'autres éléments qui se rapprochent trop du dossier de mon ACP.
On est convenu que dans ce cas je me tais. Je suspend donc (avec regret) notre débat.
Comme consolation je vais donner une description du 38ème et ultime sophisme dans le salon "informations en vrac".
#4445 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
Soit l’agent accepte la proposition de police que l’IPI a élaborée avec une compagnie d’assurances, et l’assurance est alors comprise dans l’affiliation; soit, l’agent s’en tient à une police qui est proposée par l’une des organisations professionnelles et qu’il a souscrit sur base personnelle.
En raison du grand nombre d’agents, une ‘police globale’ – souscrite par l’IPI – serait probablement bien meilleur marché que les polices actuelles, précise Monsieur Frank Thiers.
Quand on propose un police on est soit intermédiaire soit assureur.
Ce n'est pas parce que les autres roulent à 140 que vous le pouvez.
Dans ce cas-ci c'est entre autres au CBFA et à la Commission Européenne d'avoir un mot à dire.
Qui sera responsable si la police de l'IPI n'est pas en règle avec la directive de l'IPI concernant les assurances? N'oublions pas que cette directive est approuvé par un AR.
En autres mots qui va contrôler que la police de l'IPI correspond avec les règles de déontologie de l'IPI?
Aucun système démocratique accepte que le contrôlé contrôle lui-même.
Il faudra donc changer par exemple la loi-cadre du 01.03.1976 et instaurer un organisme indépendant de l'IPI qui contrôle cet aspect.
Cela pourrait être le CBFA ... .
#4446 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
Lu ceci
"Contrôle sur l’assurance RP des agents immobiliers
mercredi 14 mai 2008 - (pv) - De nombreux agents ne disposent pas encore d’une assurance en responsabilité professionnelle. La chambre exécutive de l’IPI a décidé, dans les prochains mois, d’effectuer des contrôles à ce sujet.(...)
Merci pour l'initiative transparente et rapide de PIM de poster cette communication pas évidente.
C'est donc beaucoup, mais beaucoup plus pire que je croyais ..., si je crois le vice-président de l'IPI.
J'ai personnellement entre autres une plainte "existence assurance ex-syndic" qui court depuis mi 2007 à l'IPI, sans encore avoir eu une réponse vérifiable de l'IPI.
Néanmoins je rappelle que l'IPI, si elle veut jouer à l'intermédiaire d'assurances en application de l'article 18 de sa directive concernant les assurances, devra être agréé par la CBFA et se soumettre aux contrôles de cette instance.
En plus elle ne pourra plus contrôler efficacement l'application en détail de sa directive d'assurances, puisque elle est partisane suite au fait qu'elle sera dans ce contexte un sorte de courtier d'assurances.
#4447 Re : Locations et baux » réduction droits d'enregistrements, condition de domicile » 07-07-2008 20:36:14
Citation :inscription effective cela ne veut pas dire "inscription fictive"...
Ce n'est pas le rôle du receveur de vérifier, c'est au service population de le faire. De là à dire que le receveur avalise les inscriptions fictives...., vous devriez poster votre message dans le salon "copropriété"
Poster dans le salon copropriétés pour avoir un commentaire sec ?
Ce n'est pas nécessaire. Gof l'a déjà correctement fait dans ce sujet. Ce qui est fictif est et reste fictif.
Mais la loi sur le registre de population autorise je crois une trentaine de cas d'inscription administrative (forains, fonctionnaires en mission à l'étranger comme membre d'une ambassade belge, les militaires à l'étranger, ...). A l'inscription on doit prouver son cas avec l'attestation requise. Ce qui remplace la visite de la police endéans les 30 jours je crois.
Ayant été dans un de ces cas et ayant été responsable pour des attestations semblables, je pourrais en énumérer les conséquences. Dans certains cas une inscription administrative est insuffisante pour obtenir les primes, ... . Tout dépend de la manière que le règlement en question est écrit et interprété.
#4448 Re : Copropriétés forcées » IPI et CNIC: travailler ensemble ou non? » 23-07-2009 09:30:20
Un exemple concret et très récent de l'impact de la politique actuelle des organes de l'IPI sur l'honorabilité des syndics.
Un syndic agréé par l'IPI vient d'être condamné le 13.05.2008 pénalement en première instance pour avoir blessé volontairement un membre d'un conseil de gérance. La punition est exactement ce que ce copropriétaire avait demandé au tribunal (mais aussi à l'IPI): reconnaissance des faits, indemnisation des dégâts et suspension du prononcé.
En effet la plainte déposé par ce même membre du conseil de gérance chez l'IPI immédiatement après les faits il a été classé "sans suite" par l'IPI, vu que ... les faits n'étaient pas prouvés (= il n'y avait pas de jugement civil ou pénal).
Ceci malgré le fait que l'article 1 de la déontologie est on ne peut plus clair:
Art. 1 (...) Dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents
immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de
probité inhérents à la profession et respectent les dispositions
légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :
(...)
Quand une concierge frappe un membre du conseil de gérance, il y a aucun doute qu'elle recevra son C4 du syndic, si elle ne s'excuse pas et si elle ne répare ou compense pas les dégâts causés.
Quand un syndic, représentant de l'ACP, frappe un membre du conseil de gérance, il est possible, comme dans notre cas, qu'il ne s'excuse pas, qu'il ne rembourse pas les frais mlédicaux, qu'il ne démissionne pas, qu'il interdit d'en parler à l'AG en manipulant l'ordre du jour et son rapport annuel, qu'il argumente devant l'IPI que les faits ne sont pas prouvés et force ainsi ce copropriétaire d'aller en justice.
L'IPI aurait du comprendre que c'était dans l'intérêt de tous que ce syndic aurait dû démissionner dans cet ACP, tout comme il aurait donné son C4 sans préavis à la concierge pour les mêmes faits.
En application de l'article 1 l'IPI aurait dû suspendre l'interessé pour par exemple un an, s'il était prouvé qu'il avait ni renseigné l'AG les faits d'une façon impartiale dans son rapport annuel ni constaté lui-même que les coups donné par lui impliquait que son impartialité était mis en cause et nécessitait automatiquement sa démission par le soupçon de partialité (article 79 de sa déontologie).
Si un syndic ne comprend pas cela, on peut supposer qu'il applique la même "méthode" dans d'autres ACP. Ce qui nécessite par conséquence une suspension exemplaire.
En n'agissant pas ainsi l'IPI suggère indirectement que pour eux un syndic est au dessus de la loi. Une loi qui est appliqué par contre à une concierge par eux-mêmes.
Et c'est ainsi que ce cas (et d'autres) donne lieu à des généralisations, qui sont néfaste pour l'honorabilité des syndics.
#4449 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
L'asbl CNIC vient de publier un communiqué de presse sur son site, initulé: Des syndics désinformés déboutés en référé .
Elle y parle, d'une façon ferme, mais constructive, des conséquences de la citation par l'IPI, tant dans le passé, que maintenant et dans le futur.
#4450 Re : Copropriétés forcées » IPI et CNIC: travailler ensemble ou non? » 23-07-2009 09:30:20
Dans l'éditorial de l'IPINews apparaît une phrase clé:
L’IPI serre la vis et le fera encore, dans un seul but : celui de protéger notre profession.
La mission du Conseil National de l'IPI est défini dans la loi-cadre de 1976:
Art. 7. § 1. Le Conseil national peut détailler, adapter ou compléter les règles de déontologie comme fixées en vertu de l'article 2 de la présente loi, et établit le règlement de stage. Les règles de déontologie et le règlement de stage n'ont force obligatoire qu'après leur approbation par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres.
Si le Conseil national néglige une requête du Ministre qui a les Classes moyennes dans ses attributions, le Roi peut, après avis du Conseil national de l'Institut professionnel et du Conseil supérieur des Classes moyennes et par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, imposer des règles en matière de déontologie et de stage.
Le Conseil national a en outre pour mission:
1. de veiller au respect des conditions d'accès à la profession et, à cet effet, d'ester en justice, notamment en dénonçant aux autorités judiciaires toute infraction aux lois et règlements protégeant le titre professionnel et organisant la profession, et/ou en requérant de ces autorités toute mesure de nature à faire cesser une telle infraction et le cas échéant en exigeant des dommages et intérêts,
2. de fixer les conditions d’admission des membres à l’honorariat,
3. de fixer les critères minimum auxquels les titulaires de la profession doivent répondre pour assumer la fonction de maître de stage dans le cadre du stage;
4. prendre des mesures relatives au perfectionnement professionnel et à la formation des membres;
(...)
Si j'interprète bien cet article 7 §1, il en résulte que cela peut se résumer comme ainsi: "l'IPI sert à contrôler les agents immobiliers professionnels, pas plus ni moins".
Mais en déduire que l'IPI, qui est un organisme public, peut prendre des mesures envers des tiers sort de son rôle de protection. Sa mission est claire: il ne peut agir qu'envers les agents immobiliers.
C'est le rôle d'associations privés comme RI, CIB, VVF, ... de défendre les intérêts des agents envers des tiers, pour autant que la loi rend cela possible.
#4451 Re : Divers (hors achat/location) » Les ascenseurs ne nous font pas peur! » 19-05-2008 08:30:08
La phrase suivante me rend sceptique quand à la valeur de cette enquête:
Parmi les 804 personnes interrogées, 80 pc prennent occasionnellement l'ascenseur
En effet seulement 20 pc des personnes interrogés sont donc des utilisateurs réguliers d'un ascenseur. Schindler ne spécifie pas si ceci est dans le contexte du travail ou pas.
#4452 Copropriétés forcées » IPI et CNIC: travailler ensemble ou non? » 23-07-2009 09:30:20
- luc
- Réponses : 9
Dans le sujet Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » de ce salon "Copropriétés" un extrait intégral d'un eNews du 08.05.2008 a été copié par moi. Dans ce sujet on avait signalé la citation en référé du CNIC. Il est donc correct que ce soit publié à cette place.
Cela concerne le passé.
L'IPI devra dans le futur, comme institut public créé pour contrôler entre autres les syndics d'ACP dans le contexte de la profession "agent immobilier syndic" (AR 1993), travailler ensemble avec le CNIC, SNP, ...
La même chose pour les associations de défense des intérêts des syndics, tel que CIB, CIBRU, CIBRA, ABSA, VVF, RI, ... et autres.
Espérons que l'IPI se ressaisit, qu'elle prenne conseil indépendant et qu'elle continue à travailler dans la voie tracé dans son éditorial de décembre 2007, en réparant les dégâts causé à des tiers, probablement par manque d'information ou de communication au niveau interne.
Mais surtout qu'elle n'oublie pas de renforcer le budget de ses Chambres Exécutives, tel qu'en 2008 et pour la commission de dépistage et pour la campagne de publicité qui démarre probablement dans quelques semaines.
C'est nécessaire pour qu'entre autres les plaintes des copropriétaires puissent être traité dans le futur d'une façon plus rapide, mais surtout plus approfondie, tant à charge qu'à décharge.
#4453 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
La plainte de l’IPI en référé contre l’asbl CNIC a été déclarée non fondée le 25.04.2008
Le CNIC vient d'envoyer son eNews N° 71 à ses membres et sympathisants, avec le contenu suivant:
Le CNIC avait lancé une enquête concernant les syndics le 12.02.2008. Ceci suite au fait qu’un syndic était sévèrement condamné pour une fraude de +200.000 euros envers une quinzaine d’ACP.
L’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) considérait ce document comme une atteinte à son honneur et à celui de tous les syndics. Il a donc demandé au CNIC par sa lettre du 14.02.2008 de publier un droit de réponse. Vu le contenu concret de cette lettre, le CNIC l’a refusé le 29.02.2008.
Devant ce refus deux citations, l’une en référés l’autre au fond, ont été lancées par l’IPI contre le CNIC.
Par son ordonnance du 25.04.2008 le Président du Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, siégeant en référés, a déclaré la demande en référé de l’IPI recevable, mais non fondé. Et il a condamné l’IPI aux dépens (= 1.200 € de frais d’avocat …).
L’asbl CNIC se réjouit que le Juge a suivi la position du CNIC. Plus en particulier le premier paragraphe de la page 9 de son ordonnance est frappant :
« (…), il n’est à ce jour pas établi que le syndic ayant fait l’objet de cette condamnation n’ait pas été agréé (l’IPI se contente de l’affirmer) et même si cette affirmation est exacte, l’ampleur de la fraude démontre, si besoin est, la nécessité d’un contrôle accru de la profession dans son ensemble et de la mise en place d’une information exhaustive auprès des copropriétaires quant à la fonction de syndic. »
Le juge confirme ainsi indirectement la nécessité de l’existence d’une association comme l’asbl CNIC et à la même page le droit constitutionnel du CNIC à la critique avec le texte suivant :
« Ce texte - litigieux - apparaît l’expression libre – garanti par la Constitution – d’une critique de la manière dont une profession est actuellement contrôlée, et qui ouvre cependant la voie à une réflexion sur les solutions à y apporter. »
Une analyse complète de cette ordonnance sera jointe à la Lettre Info pour membres de ce trimestre.
A titre d’information ci-après des extraits de l’éditorial de IPINews de décembre 2007, écrit par les mêmes personnes qui ont décidé d’attaquer le CNIC par voie de référé :
«Si le secteur immobilier a à pâtir d’une réputation héritée d’un passé aujourd’hui révolu, il ne peut toutefois se targuer d’être sans faille. Des infractions sont encore constatées, et si elles sont toutefois davantage le fait d’incompétences que de malhonnêteté, elles sont intolérables. L’IPI entend y mettre fin. C’est son rôle, et c’est ce qu’attendent de lui bon nombre de particuliers et d’agents immobiliers.
(…)
En outre, dans les prochains mois, un accès aux Cadastre et autres données sera possible via l’Internet. Des formations in situ seront organisées et une campagne d’image permettra à tout le secteur de se valoriser auprès du consommateur.
(…)
Mettons-nous sur la sellette, faisons preuve d’humilité et prenons-nous en main, car nous n’avons plus d’excuse. L’IPI serre la vis et le fera encore, dans un seul but : celui de protéger notre profession.»A ce jour l’asbl CNIC ne sait pas si l’IPI va aller en appel contre cette ordonnance, ni continuer son action quand au fond du litige. Le CNIC est prêt à conclure un compromis, pour autant qu’il est honorable et équitable. Ceci est dans l’avantage des copropriétaires et de tous les intervenants dans la copropriété.
Pour l'asbl CNIC,
Marc André
Président
Vu certains répliques dans ce sujet, j'ai tenu à le copier in extenso, sans commentaire.
Ceci n'est pas une victoire, puisque tous les parties perdent suite à une procédure judiciaire. On n'en sort jamais indemne. Dans le cas du CNIC il y a une perte financière assez significatif suite à l'annulation de la Journée du Copropriétaire 2008 et le report de son ordre du jour vers 2009.
Le Juge a reconnu "à première vu" le droit du CNIC à une indemnité morale, mais l'a renvoyé à la procédure de fond, vu que ce type d'indemnité ne s'octroie pas lors un référé.
Tous les membres effectifs du CNIC ont été mis en possession d'une copie de ce jugement, tel que l'IPI le fera en principe envers les membres de leur Conseil National.
#4454 Re : Copropriétés forcées » Le contrôle des accès aux immeubles à habitats multiples » 07-05-2008 18:33:26
Depuis une dizaine d’années, l’augmentation des cambriolages, liée à un sentiment général d’insécurité incite les copropriétés à mieux se protéger. Différentes approches permettent d’assurer un filtrage efficace, sans pour autant transformer l’immeuble en forteresse.
Un dossier intéressant à lire sur le site français universimmo
Dossier très utile. Les autres articles, fiches, ... dans le dossier d'Universimmo "M'intéresser, participer à ma copropriété" sont aussi recommandé.
#4455 Re : Copropriétés forcées » L'ABSA est une association d'experts » 02-07-2008 14:06:18
J'ai malheureusement peu de temps à vous consacrer actuellement, ce qui explique le délai de mon intervention sur le sujet. Intervention qui elle-même sera courte.
Nous sommes heureux d'avoir été accepté comme membre de la FEBEX. Et si nous l'avons été, c'est évidemment parceque nous répondions à toutes les exigences de celle-ci. Tous les membres de l'ABSA ne porte pas le titre d'expert. Une section "expert" a été crée dans notre association.
Vous retrouverez bientôt sur le site de l'ABSA et de la FEBEX, les membres ABSA qui porte le titre d'xpert. Il s'agit de réaliser la mise à jour des différents site.
Une personne peut-être membre d'une association d'experts, appartenant à FEBEX, sans être expert ???
Strange.
Je rappelle que les infos présent sur le site de FEBEX au moment de mon premier message ont l'air d'être complète, si on lit les statuts de FEBEX. Ce n'est qu'une perception?
Que la section "experts" d'ABSA s'organise comme une ASBL indépendante, en application des statuts du FEBEX, est un pas en avant.
Mais il y a le problème de l'oeuf et de la poule. Il faut en effet une douzaine d'apôtres, qui sont expert, pour pouvoir démarrer l'acceptation d'autres experts dans la spécialité requise, si on étudie les statuts du FEBEX. Naturellement je pars de la présomption que cette section veut démarrer sur une bonne base.
Qui sont donc ces 12 membres-fondateurs de cette section indépendante "experts" de l'ABSA? C'est avec intérêt que je vais lire le Moniteur, dès que cette personne morale est renseigné sur le site du BCE.
#4456 Re : Copropriétés forcées » casse-tête quotités, travaux et notaire » 05-05-2008 19:04:36
(...)
luc a écrit :
Le syndic actuel est-il le même que celui proposé par le promoteur?Non, celui du promoteur à été remercié par la première A.G et mandat a été donné à un copropriétaire.
Vu vos réponses vous êtes dans la phase "réception définitive des parties communes".
Si le syndic bénévole propose, sans l'avis détaillé (= reprenant toutes les possibilités et leur conséquences) d'un expert neutre et indépendant, d'accepter des irrégularités, alors il met sa responsabilité en cause.
Vérifiez si l'ACP paie l'assurance RC de ce syndic. C'est une obligation découlant de la loi sur le statut des volontaires. Voir d'autres sujets de ce forum.
Plus grave est que cette situation irrégulière va envenimer à coup sûr plus tard les relations entre CP.
Ce qui c'est passé dans mon ACP, qui a aussi accepté un compromis, sans être informé à 100% sur les conséquences. Ces conséquences on fait surface 15 années plus tard. Entraînant des frais qui sont un multiple des frais d'un avocat.
Une autre ACP, construit en même temps, a entamé la procédure pour le même défaut de construction et a gagné. Cela a pris 15 ans, suite à la faillite du promoteur A. dans les années 80. Ils ont obtenu leur dû (avec intérêts), mais ont du attendre la procédure de clôture de la liquidation du faillissement.
#4457 Re : Copropriétés forcées » casse-tête quotités, travaux et notaire » 05-05-2008 19:04:36
- Immeuble récent et donc acte de base/règlement de copropriété des plus courantes.
Dans l'acte d'achat d'un appartement en construction et/ou acte de base d'un immeuble en construction se trouvent pratiquement toujours une clause qui donne mandat automatique au promoteur pour adapter la situation décrite.
Le promoteur doit en principe, avant la réception définitive des parties communes, remettre le dossier "as build" à l'ACP, et prouver qu'il a fait ce qui faut pour régulariser éventuellement le permis d'urbanisme, l'acte de base, etc ... . C'est la responsabilité du syndic, si cela n'a pas été fait.
Cette réception définitive a déjà eu lieu?
Le syndic actuel est-il le même que celui proposé par le promoteur?
#4458 Re : Copropriétés forcées » En quoi consiste la formation d'un agent immobilier syndic IPI? » 03-05-2008 06:13:57
Citation :Il faudrait en effet que les syndics IPI soient encadrés et sanctionnés quand ils fautent et qu'il ne faille pas éternellement se retrouver devant les tribunaux quand l'intérêt commun passe après l'intérêt de certains.
Je ne peux souscrire à votre commentaire. TOUS les syndics doivent être sanctionnés quand ils fautent. Et la meilleure des sanctions est donnée par la Justice. Pas par une corporation qui défendra inévitablement ses membres.
Amen.
#4459 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
Si une ACP a subi des dégâts, dont le syndic professionnel est reconnu responsable, il doit en assumer les conséquences.
Vu la situation financière du syndic en question (une SPRL), tel que publié par la BNB, il est fort probable qu'il sera déclaré faillite, s'il n'est pas assuré.
Donc cette responsabilité restera sans conséquences, sauf que cette SPRL disparaîtra. L'agent immobilier en question est aussi l'administrateur d'au moins une autre SPRL du même type, travaillant dans les mêmes bureaux. Cela facilite le transfert des éléments utiles et de laisser une coquille vide.
L'Art. 8 de la directive cité déclare que l'IPI peut souscrire une assurance, en cas de défaillance du syndic à prouver qu'il assuré correctement.
Art. 8
L’Institut peut souscrire une police pour le compte des personnes visées par l’article 1er de la présente directive ou pour celles de ces dernières qui restent en défaut d’établir qu’elles sont couvertes par une police conforme aux dispositions de la présente directive.
Le coût de souscription de cette police sera répercutée par l’Institut auprès de ces personnes.
Le Conseil national devra statuer à la majorité des trois quarts des voix des membres présents pour décider de souscrire une police pour le compte de toutes les personnes visées par l’article 1er de la présente directive.
Si l'IPI a appliqué l'art. 8 de sa directive une action administrative entre assurances suffira à compenser les dégâts causé par ce syndic.
Si l'IPI ne l'a pas fait, alors il est fort probable que l'ACP devra entamer une action pénale via un Juge d'instruction contre le syndic (et ses complices) pour récupérer son dû. Tel que ceux de Furnes ont dû faire en 2004 (avec jugement en 2008).
Une autre possibilité est une action civile. Mais il est douteux qu'elle puisse avoir du succès, si la CG a outrepassé son mandat. Ce qui est le cas dans une autre affaire (jugement de Zaventem publié par une association de défense des agents immobiliers sur son site Internet en 2004 je crois). En cause est ici un ancien mandataire de l'IPI.
Une ACP ne cherche pas à faire condamner à tout prix ses mandataires, qui lui ont causé un tord. Mais elle cherche seulement à éviter qu'elle (= tous les CP) doit payer les dégâts causés par d'autres ("Qui casse paie").
L'IPI a été constitué entre autres pour aider à régler efficacement, sans faire trop de vagues, des problèmes de ce type. Donc sans devoir passer par la Justice. Dans ce cas ci par la biais de l'exigence d'une assurance RC pour être agréé par l'IPI.
Ce passage par la Justice ne fait jamais du bien à la réputation des syndics en général. L'IPI est en mesure de l'éviter en appliquant scrupuleusement sa déontologie existante.
Si maintenant tout cela est en pratique une lettre morte, alors ne soyez pas surpris qu'on met en doute l'utilité de l'IPI.
Si la seule réponse de l'IPI est de poursuivre en justice des gens ou associations qui osent dire cela, alors cela ne peut prouver que ces gens ou associations ont raison.
Conclusion:
Dans l'état actuel des choses (aucune preuve d'assurance RC du syndic en question depuis 01.01.2007) il ne restera qu'à l'ACP en question d'entamer une action en pénal. Si non elle devra assumer elle-même les dégâts de la période 1999-2007, qui dépassent largement son budget annuel.
Toute autre action est voué à l'échec ou ne sera pas rentable pour l'ACP. Ceci vu l'attitude corporatiste de l'IPI.
Mais j'espère que l'IPI se rend conscient des conséquences néfastes de son attitude actuelle, prend conseil chez des experts neutres et impartiaux et change de cap pour naviguer dans le cadre légal de sa mission.
#4460 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 14-05-2008 23:46:55
luc a écrit : Gof a écrit (...)
D'un défaut d'assurance, on passe à la corruption de fonctionnaires, en la mettant en balance avec la corruption privée, et voilà que c'est l'IPI qui est corporatiste et défend ces membres envers et contre tout.
Mais au fond, c'était quoi encore la question ?
La responsabilité du syndic ... est assuré si il est en posssesion d'une assurance de responsabilité civile. L'IPI en est le garant dans le cadre de la "Directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l’IPI."
Un copropriétaire a le droit de savoir si son syndic professionnel est assuré pendant un période spécifique, durant laquelle l'agent immobilier était syndic dans l'ACP de ce CP.
L'IPI traîne à donner la réponse dasn un cas concret et refuse de donner une copie de la preuve d'assurance, ceci après plus qu'un an.
Le montant en cause n'est pas minime.
J'en conclus que cet agent immobilier, en absence d'une assurance RC, est assuré automatiquement par l'IPI lui-même en application de l'article 8 de la directive.
C'est donc l'IPI lui-même qui assumera le paiement des dégâts causé par ce syndic, moyennant un jugement exécutoire.
Correct ou non?
Si non, qui est responsable pour le fait qu'un agent immobilier est agréé sans être couvert par une assurance?
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