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#4501 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Le titre complet du livre "Guide pratique de l'agent immobilier", cité ci-devant et écrit en 2004, est:
"Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs"
Il indique déjà que l'agent immobilier peut porter trois casquettes, avec des rôles très différents.
En plus il constate que l'agent immobilier est en même temps et commerçant et soumis à un régime proche des ordres des professions libérales.
L'avant-propos de ce livre, écrit par Bernard Louveaux, indique déjà ce conflit dans les phrases clé suivantes, plein de sous-entendus:
L'agent immobilier a un statut qui, à bien des égards, peut paraître tout à fait original
C'est donc dès le berceau que cette profession se caractérise par des spécificités statutaires.
S'étant soumis à des règles strictes qui renforcent leurs obligations déontologiques et leur responsabilité professionnelle, les agents immobiliers escomptaient de ce surcroît de responsabilité une reconnaissance importante et une situation monopolistique.
Il n'est pas certain que le pari soit déjà gagné.
Je crois que l'intégration de la casquette de syndic dans l'IPI a été un pont trop loin.
Il y a d'autres systèmes, beaucoup plus simples, qui sont mieux adaptés à la spécificité de la fonction de syndic, bénévole ou non.
#4502 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
luc a écrit : Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
Immorp a écrit :mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Citation :Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.Encore faut-il s'entendre sur les termes. L'autre salon porte en effet sur la notion de prestataire de service au sens de la LPPC, ce qui restreint évidemment le champ.
Bien à vous,
Donc selon vous on peut être en même temps pour le même fait être prestataire de service ou mandataire, selon l'angle que l'on entame (LPPC, Loi 1994, TVA, ...)?
Cela rend tout incompréhensible au niveau d'un copropriétaire banalisé.
Mais ce qui est pire, cela donne la possibilité à un syndic malveillant à jouer sur des mots selon le contexte. Surtout que c'est lui qui fait le PV de l'AG. cela lui permet d'expliquer la version A à l'AG et de noter la version B dans le PV d'une façon habile, ayant obtenu la majorité requise avec la version A.
Il est donc plus que nécessaire que le législateur tranche.
#4503 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
C'est une variante du "Mystère de la Chambre Jaune" cette affaire ou quoi ?...
Non, c'est une variante d'une session d'une AG d'une ACP, où les AG sont tenu dans le style "grande messe".
Dans les deux cas c'est au Juge de découdre le mystère et de remettre le syndic ou dans ce cas l'IPI dans la bonne direction, s'il faut.
Dans les deux cas ce sont des syndics professionnels, habitué à ce type de "grande messe", qui ont voulu que cela ce passe tel quel.
#4504 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Citation :Ni l'IPI ni le demandeur de cette procédure n'avaient jugé utile d'être présent
Il y a quelqu'un en + de l'Ipi comme demandeur ?
De fait oui.
Citation :Le début et la fin de la plaidoirie de l'avocat de l'IPI était instructif pour connaître la cause réelle de ce conflit .
Et c'est quoi, cette "cause réelle" ?
Je me le demande aussi. Mais c'est certain pour moi que ce n'est pas ce qui est mis dans la citation.
Citation :conflit regrettable et évitable.
Tout cela pour un droit de réponse refusé par Cnic...
Le Juge va déterminer si ce refus était légal ou non.
#4505 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Dans le livre Guide pratique de l'agent immobilier, je retrouve dans un chapitre écrit par le président actuel de l'ABSA le texte suivant à la page 120, sous l'entête "Nature juridique de la fonction du syndic":
Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom des copropriétaires. Il les représente et est la mandataire légal de l'(association des copropriétaires.
Cette texte réfère un texte écrit en 1983.
L'Art. 577/5 § 3 CC, d'application impérative depuis le 01.08.1995, dit:
§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Il en ressort que le texte dans ce livre, écrit en 2004, aurait normalement du être par exemple:
Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle d'être le dirigeant d'une association des copropriétaires. Cette ACP est chargé de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom de cette association. Il le représente et est le mandataire légal de l'association des copropriétaires.
Mais je constate que le président de l'ABSA rejoint la thèse d'éminents avocats, que j'ai en fait cité avec d'autres mots dans l'autre discussion.
(...) nous ferons nôtre la thèse de Messieurs Kadaner et Plessers en qualifiant l'ambivalence des fonction de syndic tantôt d'organe, lorsque le syndic exécute les missions lui dévolues par l'art. 577-8 § 4 CC, et comme mandataire lorsqu'il pose des actes matériels étrangers à toute idée de représentation.
Mais l'ABSA a maintenant d'autres idées. Pourquoi?
#4506 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.
Mais le Ministre des Finances dit clairement que le syndic d'une ACP n'est pas un indépendant. Il le compare avec un comptable salarié.
Donc cette 3ème option est aussi une possibilité, si on veut préserver l'exemption de TVA à long terme pour un syndic d'ACP.
N'oublions qu'un organe d'une société peut-être un salarié.
Question no 1524 de M. Melchior Wathelet du 9 janvier
2007 (Fr.) au vice-premier ministre et ministre
des Finances :Application de la TVA en cas de gestion d’immeubles.
1. Estimez-vous que, par analogie avec la circulaire
13/1995 relative aux immeubles en copropriété,
l’opération qui consiste en la gestion d’immeubles qui
ne sont pas en copropriété est hors du champ
d’application de la TVA?2. Dans la négative, pourriez-vous indiquer les
raisons qui justifient que des opérations identiques
soient traitées différemment pour l’application de la
TVA?Réponse du vice-premier ministre et ministre des
Finances du 6 février 2007, à la question no 1524 de
M. Melchior Wathelet du 9 janvier 2007 (Fr.) :1 et 2. La mission confiée à un syndic et qui consiste
à gérer un immeuble, détenu ou non en copropriété,
constitue une prestation de services de mandat visée
par l’article 18, § 1er, alinéa 2, 3o, du Code de la TVA
et en principe passible de la taxe au taux de 21%.Toutefois, le syndic d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles baˆtis, placés sous le régime de la copropriété
forcée et tombant sous l’application des dispositions
des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, doit être
considéré comme l’organe de l’association des copropriétaires,
qui est dotée de la personnalité juridique,
lorsqu’il agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont
conférés par la loi, le règlement de copropriété, les
statuts ou, le cas échéant, le mandat de l’assemblée
générale. Dans cette hypothèse, le syndic n’agit pas de
manière indépendante pour l’application de l’article 4,
§ 1er, du Code de la TVA et, dès lors, les prestations de
services qu’il effectue en cette qualité sortent du champ
d’application de cette taxe.La différence entre le régime TVA applicable aux
prestations d’un syndic d’un immeuble tombant sous
l’application des dispositions précitées du Code civil et
celui applicable aux prestations d’un syndic d’un
immeuble appartenant à un seul propriétaire, se justifie
par le fait que ces syndics n’exercent pas leurs activités
sous les mêmes conditions. Elle peut, à cet égard,
être comparée au traitement différent qui est réservé,
en matière de TVA, aux prestations d’un comptable
salarié et d’un comptable indépendant.
#4507 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Revenons sur le sujet initial.
L'IPI a cité le CNIC en référé.
Le CNIC l'avait suggéré.
CNIC a écrit :Si l'IPI se sentait dans son bon droit, il lui est absolument loisible de saisir la juridiction compétente aux fins de voir ordonner un tel droit de réponse.
Voilà qui est fait.
L'avenir nous informera sur la suite de ce dossier.
A titre d'information:
Les débats ont eu lieu aujourd'hui devant le Juge des référés. Jugement attendu endéans les 15 jours.
Étaient présents: les 2 avocats des parties en cause, les deux administrateurs délégués du CNIC et moi-même.
Ni l'IPI ni le demandeur de cette procédure n'avaient jugé utile d'être présent ni d'envoyer un observateur.
Le début et la fin de la plaidoirie de l'avocat de l'IPI était instructif pour connaître la cause réelle de ce conflit regrettable et évitable.
Le CNIC annonce, dans le même communiqué sur son site, que son colloque est post-posé d'un an.
Relisez le communiqué. Le thème et les sujets ont été postposé vers la journée 2009. La perte réelle en recettes pour 2008 reste.
#4508 Re : Locations et baux » Etat des lieux, décompte charges, déblocage garantie locative. » 01-04-2008 10:36:43
Pour documenter la thèse de Grmff:
(...)
Entre-temps, comme par hasard, l'AG du 4 Mars dernier faisait passer l'indemnité de déménagement de 25 € à 75 €, ce dernier montant nous étant réclamé aujourd'hui alors qu'aucun avis nous avait été signalé à ce sujet.
(...)
Une décision de ce type de l'AG, postérieure à la signature du bail, ne peut vous être imposé, que moyennant une communication de ce changement par lettre recommandé.
A partir de cette date vous avez trois mois pour contester cette décision chez le Juge de Paix.
Une indemnité forfaitaire de déménagement doit se baser sur des frais réels dans le passé, liés directement à des déménagements.
Si non c'est pas une indemnité et donc pas une dépense é charge du locataire.
Voir Art. 577/10 §4 CC (droit réel = copropriétaire, ... - droit personnel = locataire, ...):
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
#4509 Re : Législations régionales » Renon raccourci à un contrat de service » 30-03-2011 22:27:52
Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.
Je partage l'analyse de Gof, mais avec des nuances qui vont dans le sens de Grmff.
D'abord parce que le syndic est le mandataire de l'ACP et qu'à ce titre, son mandat est toujours révocable ad nutum (le dédommagement en cas de révocation anticipée étant une autre question évidemment). Donc pas besoin de préciser dans un contrat que le contrat est résiliable selon ce qui est prévu à l'art. 39bis LPPC. Les articles du Code civil qui s'appliquent à la copropriété forcée d'immeubles bâtis ne dérogent d'ailleurs pas aux règles qui régissent le mandat de manière générale en ce qui concerne la révocabilité en tout temps.
Pour les 9 tâches d'un syndic provisoire ou judiciaire, nommé par le Juge, je suit entièrement Gof.
Pour les autres je penche plutôt vers l'interprétation de Grmff.
L'AG peut parfaitement nommer un syndic adjoint pour une mission spécifique. Ex.: un architecte pour les travaux, si le syndic est un comptable.
En d'autres mots il y a selon moi commerce au moment de sélection par l'AG d'un syndic conventionnel, avec une mission générale et/ou spécifique.
Ensuite, parce que les mêmes dispositions donne compétence au juge de paix pour toute contestation relative à la gestion du syndic, et non pas au tribunal de commerce.
Le Juge de Paix n'a pas compétence pour toute contestation par l'ACP ou le copropriétaire de la gestion du syndic.
Mais il a compétence pour toute contestation par un copropriétaire de la gestion de l'ACP. voir Art. 5911 §2 et 2bis du Code Judiciaire.
N'oublions pas:
1. que le contenu de l'Art 577/5 §3 CC est très clair: c'est l'ACP et pas le syndic qui est le gestionnaire de la copropriété.
L'ACP est constitué de deux organes : l'AG (organe décisionnel) et le syndic (organe d'exécution).
§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
2. que l'Art. 577/8 §5 CC doit être lu avec un ajout implicite, en gras ci-dessus:
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'AG; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
3. que l'Art. 577/11 §1 cite le syndic explicitement comme suit:
§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état:
(...)
4. etc ...
Enfin, parce qu'il n'y a pas, à ma connaissance du moins, de disposition légale qui érige les actes du syndic professionnel en actes de commerce. C'est sans doute le principal argument.
Il n'y a non plus de disposition légale qui dit le contraire.
Je suis d'accord que d'éminents spécialistes sont d'opinions divergentes quand au mandat ou contrat du syndic.
@Grmff! : d'accord avec votre analyse que la notion de vendeur est très large. Mais il est nécessaire en outre, pour qu'il soit question d'un service au sens de la LPPC, que la prestation soit réputée acte de commerce ou une activité artisanale visée par la loi sur le registre de l'artisanat. Or, comme signalé ci-dessus, je ne pense pas que les prestations de service d'un syndic soient érigées en actes de commerce de par l'effet de la loi (mais à vérifier tout de même).
Le contrat est selon moi un acte de commerce entre le syndic et l'ACP.
PS: l'AR de 1993, concernant le statut du syndic professionnel est antérieure à la loi de 1994 sur la copropriété. La loi de 1994 rend donc certains dispositions de l'AR du 1993 caduc.
@immorp: l'exemption de TVA est une des exceptions qui sont encore permis par l'EU. Mais une harmonisation de l'immobilier au niveau européen annulera cette exception. cette harmonisation est en route. Ex.: le TVA sur la vente de terrain en cas de construction neuve introduit récemment.
#4510 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Si vous avez une solution, franchement, je suis preneur. Mais dire que l'AG n'est pas assez impartiale, c'est un déni de démocratie. C'est l'AG qui est l'organe de décision
Ce n'est pas parce que l'AG est l'organe de décision, qu'elle est toujours impartiale. L'abus de majorité peut exister.
C'est d'ailleurs entra autres pour cette raison que toute décision de l'AG est annulable par le Juge.
Ce n'est pas parce que le commissaire aux comptes a la confiance de la majorité absolue de l'AG qu'il est impartial et que ses constats sont donc soi-disant inattaquables.
Ce type de raisonnement est un sophisme.
#4511 Re : Copropriétés forcées » Comment fonctionne l'IPI? » 23-07-2008 20:21:31
Il est très étonnant de constater que les intervenants à la Journée 2008 des copropriétaires du CNIC étaient des syndics IPI - à part Mme. ***** - et que le SNP compte un syndic IPI parmi ses co-fondateurs.
La liste, publié sur le site du CNIC, comprenait à ce moment un Juge de Paix, un avocat spécialisé et deux ou trois syndics d'origine diverse, tant N que F. Qui dit syndic professionnel dit forcément syndic agréé par l'IPI.
#4512 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
L'ennui des cas litigieux est qu'on est rapidement confronté à des faits, qui sont en principe qualifié comme pénal (intimidation, faux en écriture, diffamation, ..).
On a alors deux choix:
1. éviter une plainte en pénal, et continuer en civil (Juge de Paix)
2. déposer une plainte au pénal, avec comme résultat que la majorité des procédures en civil seront suspendues ("Le pénal tient le civil en état")
Seulement la procédure pénale permet d'avoir aisément accès aux preuves.
Ce choix n'est pas aisé, puisque les "adversaires" sont des gens que vous croisez tous les jours sur votre palier, que vous entendez dans la salle de bain, qui ont leur boîte aux lettres à coté du vôtre, ... .
En plus vous êtes obligé en civil d'attaquer l'association. Ce sera aisé pour le pouvoir en place de dire que vous avez attaqué tout le monde.
Résultat ... vous vous trouvez isolé, n'importe vos preuves.
Grmff,
On ne peut parler de démocratie, qui si les règles sont respectés. Vous et moi savons que ce n'est pas le cas dans les ACP à problèmes.
Il n'y a que deux solutions
- vendre et laisser pourrir la situation jusqu'au moment que c'est trop tard. Je connais "un bateau" qui est arrivé à ce stade. Réparations impossible parce que aucun fournisseur veut intervenir, etc ... .
- rester et restaurer la démocratie.
#4513 Re : Copropriétés forcées » Comment fonctionne l'IPI? » 23-07-2008 20:21:31
(...)
Une plainte arrive d'abord chez l'assesseur juridique qui va décider si celle-ci doit être traitée par la Chambre Exécutive ou si celle-ci doit être classée sans suite. La plainte doit concerné uniquement un faute déontologique de l'agent immobilier.
(...)
Question:
L'organe compétente de l'IPI (assesseur, chambre exécutive, chambre d'appel, ...) doit-t-il, s'il constate un fait, qui peut par exemple constituer une faute d'ordre pénale, le signaler au Procureur ou non?
#4514 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Ce qu'il faut, ce n'est pas rajouter des couches d'obligations et de contrôle. Ce qu'il faut, c'est corriger les systèmes existants pour les faire fonctionner correctement!
Comment voulez vous le faire?
1. En augmentant les papiers et exigences actuelles ?
2. En diminuant les papiers et exigences actuelles ?
3. En s'assurant que les obligations existantes sont strictement suivi, sans changer la loi ?
Je suis en fait partisan de la 3ème solution. Mais je n'ai pas encore trouvé le moyen de les faire appliquer sans les corriger.
Un exemple concret:
Ma proposition de publier les changements du Règlement de Copropriété au Moniteur, est en fait une simplification (= solution 2), puisqu'il remplacerait un acte authentique notarié, tel que prévu maintenant par la loi, qui coûte plus et demande plus de temps.
Vous en tirez la conclusion c'est plus complexe (= solution 1), parce que vous partez du fait que des changements des statuts ne doivent pas être un acte authentique, puisqu'on ne le fait pas en pratique.
La 3ème solution serait alors de changer la loi pour le conformer à la pratique (le PV de l'AG suffit sans aucune preuve d'envoi, sans tenir le registre des PV, ...). Tout cela parce que le contrôler ne sert à rien et ne fait qu'alourdir la charge administrative. Allons-y.
Quel sera le résultat de la 3ème solution ? Un fonctionnement plus correcte de la copropriété? Je ne le crois pas.
Le législateur a le choix accepter d'office une certaine inégalité devant la loi ou pas, tant que c'est non-discriminatoire.
L'expression de ce choix dans la copropriété forcée réelle est
- d'une part l'oligarchie ("ons kent ons")
- d'autre part la démocratie ("des gens informés prennent des décisions, après en avoir délibéré dans un contexte impartial en groupe").
Le choix du législateur est fait. Mon choix est fait. Le vôtre ???
#4515 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
En consultant Wikipédia j'ai trouvé ce qui suit sur un Contrat synallagmatique:
En droit, un contrat synallagmatique (du grec 'synallagma', contrat) est une convention par laquelle les parties s'obligent réciproquement l'une envers l'autre (article 1102 du Code civil français, articles 82 et suivants du Code des Obligations suisse). On parle aussi de contrat bilatéral.
Voir aussi le Code Civil Belge:
Art. 1002 CC: Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.
Le modèle classique du contrat synallagmatique est la vente dans laquelle une partie (l'acheteur) s'oblige à payer le prix à une autre (le vendeur) qui s'oblige de son côté à transférer la propriété de la chose.
En termes causalistes, on affirme classiquement que dans le cadre d'un contrat synallagmatique, la cause de l'obligation d'un contractant a pour cause l'obligation de l'autre, et réciproquement. Cette vision permet de considérer comme nul tout engagement non causé, c’est-à-dire ne possédant pas de justification juridique ; comme par exemple le contrat nommé vente entre les parties alors qu'il ne prévoit pas de transfert de propriété en échange du versement du prix. Dans ce cas, le juge peut être amené à requalifier le contrat afin de découvrir sa vraie nature (en l'occurrence, une libéralité ou plus radicalement il peut constater la nullité du contrat.
Ce type de contrat est naturellement doté de l'exception d'inexécution et soumis à la théorie des risques.
Je rappelle qu'il ne peut être question de contrat bilatéral que si les deux parties sont au courant du contrat et qu'ils l'ont approuvé.
Dans le cas d'une ACP il faut donc un point à l'ordre du jour, une transmission du contrat proposé aux copropriétaires (ou consultation possible) avant l'AG et une décision explicite de l'AG. Le fait d'avoir payé des montants ne constitue pas une preuve d'acceptation. Une jurisprudence abondante existe sur ce fait.
Dans le cas concret l'IPI a classé sans suite la plainte et/ou est encore en train d'étudier le dossier.
C'est un de cas qui sont à l'origine d'un doute envers l'efficacité de l'IPI à traiter les plaintes envers les agents immobiliers syndic. Et ce cas n'est de loin pas le cas le plus flagrant.
#4516 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Votre raccourci un peu détourné est tarabiscoté.
Tarabiscoter est un mot dont la signification m'échappait depuis 2005. Vous le savez.
Mais j'ai trouvé probablement une explication valable avec Google:
tarabiscoter
"orner à l'excès, exagéré, compliqué. Exemple : une histoire tarabiscotée. Ce mot vient de tarabiscot. Il s'agit d'un rabot utilisé en menuiserie pour creuser une ou des rainures entre des moulures. Par extension, tarabiscoter veut donc dire compliquer les choses...
Je suis d'accord qu'un des 38 sophismes tend à prouver que l'adversaire est en train de "tarabiscoter".
Mais un sophisme est toujours utilisé pour détourner le spectateur du fait que l'adversaire dit la vérité ou a raison.
Mon raisonnement utilise la construction très classique de thèse (plainte CP), antithèse (constat d'un fait durant l'enquête de l'IPI) et synthèse (L'IPI doit informer les autorités compétentes).
Je ne vois pas en quoi cette méthode de raisonnement soit complexe.
Je n'ai pas compris la raison pour laquelle l'ACP devrait être responsable du fait que son syndic dépasse les plafonds octroyés aux bénévoles.
L'ACP est pour l'ONSS l'employeur du employé-syndic. L'ACP est donc responsable des déclarations de l'ACP envers l'ONSS, fait par son représentant.
Le syndic, comme représentant de l'ACP, est responsable envers l'ACP de ses déclarations comme représentant de l'ACP fait à l'ONSS.
On appelle cela la chaîne de responsabilité, qui dans la copropriété forcée est:
"copropriétaire - ACP - syndic - fournisseur/entrepreneur - sous-traitant du fournisseur/entrepreneur"
#4517 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
L'ABSA n'a aucun représentant au niveau du conseil national ou des chambres de l'IPI.
D’accord, si vous en excluez les suppléants. En effet votre président est un membre suppléant de la chambre exécutive.
Mais c’est le seul de tout l’ABSA qui est repris sur la liste, publié sur le site de l'IPI. Je constate que probablement les syndics sont sous-représentés dans les organes de l’IPI.
En fait, combien de syndics sont agréés par l’IPI, en fonction exclusive ou non-exclusive (primaire ou secondaire)?
Je partage l'avis de ceux qui disent que des copropriétaires bien informés sont la meilleure protection contre les dérives dans les copropriétés. Les associations de copropriétaires ont là un rôle important. Et nous estimons que ce rôle d'information est aussi le nôtre. En effet, tous les intervenants doivent agir pour un fonctionnement harmonieux, et dans les respects de règles, des copropriétés.
Aussi tout à fait d’accord, pour autant que l’ABSA, comme une organisation syndicale des syndics professionnel, ne se met pas à la place du propriétaire.
Il ne peut donc pas se présenter comme représentant de tous les ACP, dont ses membres sont le syndic.
Mais je crois que le rôle d’information incombe d’abord au Ministre, qui a les associations des copropriétaires, qui gèrent les copropriétés forcées dans ses missions, c’est à dire le Ministre de Justice, et partiellement le Ministre des Finances.
Quand aux copropriétaires, ils sont en principe aussi informé et aidé par le Ministre des Consommateurs. C'est probablement lui qui doit informer le grand public, puisqu'ils sont des consommateurs, potentiel ou réel, du produit "copropriété forcée" comme copropriétaires et/ou résident.
"Last but not least" l'information des syndics incombe au Ministre des Classes Moyennes.
#4518 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
luc a écrit : Mais l'IPI a un droit de contrôle puisqu'il est .. employé de l'ACP. Il ne rentre donc pas dans une des exceptions de la loi de 1993.
???????
Une petite explication sur ce raccourci ?....
D’abord ce n’est pas un raccourci, mais un fait, sous entendu que le salarié, dont Tintin parle, est payé plus que le maximum prévu pour un volontaire (+/- 1.000 euros par an). Je crois que c’est le cas.
Un syndic ne peut pas être un employé salarié, mais seulement un employé indépendant (= recevoir des honoraires), suite à l’existence de l’article 577/8 §5 CC, qui est impérative. Je l’ai déjà dit, d’une façon plus détaillé, maintes fois.
Si l’IPI constate ce fait, lors d’une enquête mené par lui suite à une plainte, il est obligé, comme institut public, d’informer les autorités compétentes , s’il constate qu’un syndic n’est pas un volontaire, mais un employé salarié au lieu de recevoir des honoraires comme un employé indépendant.
Une non-exécution de ce devoir (= « fermer les yeux ») peut semer un doute probablement justifié quand à la honorabilité de cet institut public, puisqu’il n’exécute pas tous lois, quand sa mission est de faire appliquer une loi spécifique.
Un agent, qui règle le trafic, ne peut pas fermer les yeux quand il voit que quelqu’un vole une voiture.
Donc un Institut avec un pouvoir légal d’investigation, même très partiel tel que l’IPI, doit être au dessus de toute soupçon.
Je crois donc que les doutes quand à l’IPI de Tintin sont probablement fondés sur des faits et une logique tel que décrit plus haut.
Si c’est le cas, alors les doutes de Tintin sont probablement plus que justifiés.
#4519 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Je présume que ce syndic est copropriétaire ou comptable ou avocat?
Ayant un contact avec Tintin, je sais que c'est un copropriétaire ... . Mais l'IPI a un droit de contrôle puisqu'il est .. employé de l'ACP. Il ne rentre donc pas dans une des exceptions de la loi de 1993.
#4520 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC défend-il réellement les copropriétaires ? » 21-03-2008 22:38:09
petitfuret a écrit :Alors de se poser la question : le CNIC travaille-t-il pour les syndics IPI ?
Si on tient compte avec les évènements des derniers jours, alors la réponse a été donné par l'IPI.
Mais je ne crois pas que la réponse de l'IPI soit impartiale.
Le CNIC a prouvé et prouvera probablement dans le futur qu'il prend aussi la défense de syndics corrects, comme pour tout intervenant dans le copropriété, si dans ce contexte des copropriétaires sont lésés.
Aucun intervenant dans la copropriété ne peut clamer qu'il est le seul qui possède la vérité. C'est ensemble qu'on doit faire ce qu'il faut pour que l'ACP fonctionne et la copropriété soit conservée dans le sens voulu par la loi. Rien de plus ni de moins.
Le CNIC est là pour informer les copropriétaires et les défendre s'il faut, mais en restant dans le cadre légal.
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