Vous dites cela car vous n'avez jamais été confronté à un quelqu'un qui était accompagné d'un avocat digne de ce nom.
Croyez-moi, les gens qui ne sont pas familiarisés avec le droit ont tendance à jouer les gros bras lorsqu'on leur parle de justice.
Puis, lorsqu'ils reçoivent un courrier adéquatement rédigé (argumenté, complexe, ciselé, instillant le doute), la peur et la préférence du "moindre risque" prennent souvent le dessus.
L'humain est avant tout un être qui réagit à ses émotions, puis qui justifie sa réaction par la raison (ex : finalement, je n'ai pas voulu prendre de risques ou me prendre la tête).
Vous n'imaginez pas le nombre de personnes "saines d'esprit" qui sont pourtant ce que j'appelle (affectueusement )des "traumatisés". Moins vous en connaissez, plus cela signifie que vous en êtes potentiellement un.

Evidemment, les chances de résultat sont plus faibles avec des gens qui maîtrisent le droit ou des gens qui ont déjà eu affaire à la justice, ainsi qu'avec les gens qui n'ont absolument aucun doute quant au fait qu'il n'ont rien à se reprocher.

Par ailleurs, ne confondez pas le fait de menacer d'aller en justice et le fait d'y aller effectivement. Dans 80% des cas, la menace suffit à faire bouger les choses. Il n'y a que les mauvais négociateurs qui s'infligent d'aller en justice.
Enfin, utiliser un avocat ne doit pas être synonyme d'aller en justice. Ce serait en faire un très mauvais usage...

En effet, je vous déconseille d'aller en justice. Par contre, je vous conseille de faire comme si. Vous n'avez rien à perdre. Et c'est votre seule possibilité (entre le fatalisme de certains et l'utopie des autres).

Ne les flattez pas trop ! Ils finiront par facturer leurs interventions

La peur de l'endettement est un des biais les plus humains qui soient. En effet, tout endettement est une prise de risque, et l'aversion au risque est une protection naturelle. J'ai connu quelqu'un qui était incapable de dormir s'il savait qu'il était endetté (même dans une faible mesure). "Dormir sur ses deux oreilles n'a pas de prix" me disait-elle. Elle avait raison.

Cependant, d'un point de vue rationnel, l'endettement vous enrichit.
Si vous vous endettez pour investir, il y a l'effet de levier, comme vous le dites.
Si vous vous endettez pour acheter votre résidence principale, il y a le fait de ne pas avoir à utiliser votre capital financier (qui, si vous l'investissez dans une perspective long terme, vous rapportera très probablement bien plus que le coût de votre emprunt).

Rajoutez à tout cela le fait que les taux sont (trop) bas.
De plus, si un jour l'inflation repart, vous ne regretterez pas d'avoir emprunté à taux fixe.

Attaquer la soeur est l'étape nécessaire pour la résolution du bail.

Je suis peut-être naïf mais je crois que le frère partirait sans broncher une fois le bail résolu. Après tout, il est peut-être de bonne foi (dans le sens où il croit que tout est ok). Après tout, il paye son loyer en temps et en heure, comme tout bon locataire. Pas forcément nécessaire de faire appel aux huissiers, en tout cas j'espère.

Le juge ne pourrait pas valider la cession de bail, d'une part car il aurait fallu un accord écrit et préalable du bailleur pour cela, et d'autre part car je suppose que Damien ne va pas tarder à intervenir !

Au pire, le juge pourrait vous inviter (mais pas vous forcer, si vous agissez dans un délai raisonnable) à conclure un nouveau bail avec le frère.

@Max11 :

Merci d'avoir pris le temps d'expliquer où se trouvaient vos interrogations, je comprends mieux ce que vous voulez dire.

En fait, la cession de bail peut exister sans l'écrit (l'instrumentum). L'écrit constitue la preuve.
Par exemple, si vous acceptez de louer votre bien sans rédiger de bail (c-à-d que vous percevez les loyers en échange de l'occupation de votre bien), le juge pourra considérer qu'il y a un bail tacite.
En d'autres termes, tout contrat n'est qu'un accord de volontés. L'écrit est la preuve de l'existence de cet accord.

Voilà, c'est ça ! Ce sont les conséquences ! Et la cause qui y mènera sera de considérer qu'il s'agit en l'espèce d'une cession de bail sans l'accord du bailleur.
C'est donc exactement ce qui se passera si la cession de bail non approuvée par le bailleur est reconnue par le juge. Premièrement, résolution du bail entre la soeur (locataire officielle) et le bailleur. Deuxièmement, expulsion du frère qui n'a aucun lien juridique avec le bailleur.

En réalité, cet argument ne tient pas. D'une part parce que la soeur a écrit au bailleur pour dire qu'elle quittait le bien, et d'autre part car c'est désormais son frère qui paye le loyer. Je l'ai déjà développé ci-avant.
Pour toute personne raisonnable, on dépasse de très loin la simple "entraide".

Cette dame ne sait probablement pas ce qu'est une cession de bail. Elle n'a peut-être même pas conscience que ce n'est pas légal.
Il est donc normal que le bailleur n'en ait pas été notifié. Si le bailleur agit dans un délai raisonnable, son refus sera présumé d'office, d'autant plus que c'est aux locataires à demander l'accord écrit et préalable.

Dans la sous-location, le locataire perçoit les loyers du sous-locataire. Dans une cession de bail non approuvée par le bailleur, c'est le cessionnaire qui paye le loyer au bailleur (alors qu'il n'a aucun lien juridique avec lui). D'où l'importance de cet élément.

Attaquez la soeur. Elle ne paye plus le loyer Correction : Elle a cédé le bail. Le reste coulera de source.
Vis-à-vis de vous, elle reste responsable de tout, et votre bail avec elle doit être respecté.

Le problème est que vous faites obstinément la sourde oreille face à tous les arguments qui ont été présentés.
Vous n'expliquez en rien ce qu'est alors une cession de bail selon vous, ni pourquoi le fait de voir qui paye le loyer sur le compte du bailleur (ce qui est un élément absolument essentiel dans ce cas, cela a été expliqué) n'est selon vous pas pertinent dans ce cas.

- La locataire a écrit au bailleur pour lui signifier qu'elle ne vit plus là et ne paye plus le loyer. (mais vous vous obstinez à dire que ce sera considéré comme quelque chose de momentané... ) .
- Le frère de celle-ci occupe le bien et se met à payer le loyer lui-même. (mais ça n'a aucune importance selon vous, puisque le juge considérera que c'est momentané...).
Franchement, vous êtes sérieux ?

Le juge, bien qu'on ne puisse jamais prédire avec certitude ce qui sera décidé, sera très probablement bien plus rationnel que vous.

Vous aurez beau dire tout ce que vous voulez au juge, la cession est dans ce cas-ci un fait. Et les conséquences juridiques devraient être la résolution du bail et l'expulsion du frère.

Votre approche ne serait-elle pas biaisée par le fait que, parfois, vous ayez cru être dans votre droit et que le juge ait pris une décision à l'encontre de ce que vous espériez ?

Je me doute que vous n'êtes pas juriste... Mais là c'est gros comme une maison. La chose serait la même si on était dans une affaire de sous-location (le seul élément qui changerait serait que le frère payerait le loyer sur le compte de sa soeur) et vous continueriez à dire que c'est momentané et que ça ne fait donc pas sens...

Bref, pour édulcorer mon propos, oui le juge ne dira peut-être pas que c'est une cession (avec les conséquences qui vont avec), mais sur base de ce que l'on sait, on peut tout de même considérer que c'est de cela qu'il s'agit en l'espèce.

Vous ne les épargnez pas, les pauvres ! J'ai bien aimé, c'était drôle 

Votre mère sera gagnante si elle peut conserver l'usage et les fruits de cette maison jusqu'à sa mort (et bénéficier du confort apporté par les travaux que vous allez y faire).
Votre soeur et vous êtes gagnants si vous profitez de cette "occasion" pour planifier la succession qui arrivera un jour.
Votre soeur est gagnante si vous lui rachetez sa part à un prix convenable. Elle n'aura plus à se préoccuper de cette maison.
Vous êtes gagnant si vous parvenez à trouver la meilleure solution pour votre mère et à réaliser un investissement qui au final vous convient et ne vous prive de rien en attendant.

J'ai cru comprendre que vous aviez des revenus confortables et un patrimoine qui vous permettrait d'acheter votre futur bien sans crédit. De plus, vous n'avez pas de dettes.
Supposons que votre mère n'a aucun capital financier.

Racheter la part de votre soeur (1/4 de la valeur de la nue-propriété) ne devrait pas vous poser de problèmes.
Votre mère vous donne sa part de la nue-propriété (vous en détiendrez alors 100%). En compensation, vous payerez à votre soeur la valeur de la moitié de la part de nue-propriété de votre mère qui aurait dû lui revenir (donc 1/4 de la valeur de la nue-propriété de la maison). En contrepartie, vous économisez un peu des droits de succession grâce à la donation.
Vous faites les travaux.

Si votre mère ne veut plus de la maison, elle bénéficiera des loyers ou bien vous pourrez la vendre de commun accord. Pas si mal pour elle...

Faites les calculs en fonction de votre patrimoine. Normalement, ça devrait être tout à fait jouable pour vous. Et, en plus d'avoir fait un investissement pas si mauvais que ça, vous aurez la conscience en paix.

Parlez-en à votre notaire (allez-y seul dans un premier temps). Puis parlez-en à votre soeur et à votre mère. Ensuite, prenez rdv tous ensemble chez votre notaire pour être sûr que chacun a bien compris et pour pouvoir finaliser.

@Rexou et Max11

Pourquoi êtes-vous si hermétiques au concept de cession de bail non approuvée par le bailleur ?

Les conditions de la cession sont réunies, mais vous n'admettez pas que c'est une cession. Moi je veux bien, mais expliquez-moi alors ce qu'il faudrait pour cela soit considéré comme une cession selon vous... (sachant que vous soutenez en plus que le fait de savoir qui paye le loyer sur le compte du bailleur (c-à-d qui remplit l'obligation première du locataire à l'égard du bailleur) n'a pas d'importance)

Et comme l'a dit GT, la cession non approuvée par le bailleur mène à la résolution. C'est la loi, peu importe ce qu'on en pense.

1. La locataire a écrit au bailleur pour lui signifier qu'elle déménageait.

2. Comme je le disais plus haut, si c'était provisoire, ce ne serait pas le frère qui payerait le loyer sur le compte du bailleur. Le loyer transiterait par le compte de sa soeur.

Vous avez raison il faut évidemment privilégier le dialogue. Il n'empêche que vous êtes légalement en droit de demander au frère de quitter votre bien sous peine de résolution du bail. Il est évident que c'est encore mieux si vous pouvez justifier le fait que vous lui demandiez de partir.

Il ne s'agit pas pour le bailleur de se "débarrasser de son locataire". En l'occurence, sa locataire est déjà partie. Une fois la résolution du bail demandée pour cession non approuvée, le frère sera expulsé.

J'ai l'impression qu'il y a une incompréhensions ce qu'est une cession de bail. Quels en sont, selon vous, les effets ?
Il y en a 2 : vous n'occupez plus le logement et vous ne payez plus le loyer. Une autre personne s'est substituée à vous.

Par conséquent, il s'agit de fait d'une cession de bail non approuvée qui mènera à la résolution du bail et à l'expulsion de "l'invité" de votre locataire officiel.

@max11

Ce que vous dites, écrit de cette manière-là, ne me parait pas incorrect.
Le problème c'est que, si on va au bout de cette logique, alors n'importe qui peut signer un bail pour une autre personne sans que le propriétaire ne puisse agir.

L'obligation principale du locataire, c'est justement le paiement du loyer ! Et c'est pour cela que cet élément est essentiel, car si le frère le fait, la soeur ne le fait plus.

J'ai des difficultés à croire qu'un juge accepte que vous puissiez inviter quelqu'un à vivre "chez vous" (alors que vous avez signalé à votre bailleur que vous déménagez) et lui faire payer le loyer directement sur le compte du bailleur, sans que l'on vous demande en quoi est-ce dès lors encore "chez vous" ?

La meilleure solution pour la soeur serait de continuer à payer le loyer elle-même, et c'est là que ça devient plus compliqué à prouver pour le bailleur...

Enfin, les baux peuvent difficilement être plus précis, mais peut-être que certains le sont. Dans tous les cas, vous pouvez rajouter 2-3 lignes pour expliciter les choses.

@Rexou : Dommage que vous n'admettiez pas l'importance de voir qui paye le loyer.

@Damien :

Vous avez d'une part les preuves que c'est le frère qui paye désormais le loyer de son compte vers le vôtre (il remplit donc les obligations du locataire) et vous avez l'écrit de sa soeur qui déclare avoir déménagé (ce qui suffit amplement à établir qu'elle ne vit plus dans votre bien). C'est donc bien une cession de bail.
Celle-ci ne peut pas être faite sans votre accord. Tant que le bail n'est pas résilié/résolu, c'est madame qui reste officiellement votre locataire. Son frère n'a pas de lien juridique avec vous (en tout cas pas sur papier, car c'est tout de même lui qui paye le loyer à présent...)

Vous pouvez soit lui demander de partir (poliment car il est peut-être de bonne foi), soit demander de résilier le bail de madame et signer un nouveau bail avec son frère (ce qui ne semble pas être ce que vous souhaitez).
S'il ne veut pas partir, il vous faudra demander la résolution du bail au juge. Dans ce cas, comme vous le conseille PIM, l'assistance d'un avocat vous sera nécessaire.