Bonjour,

J'ai donc rédigé un projet de requête et voici ce que je réclame (en bref):
- la retenue de l'affaire à l'audience d'introduction;
- le paiement du loyer & charges impayés et de ceux à échoir en cours de procédure + 1% d'intérêt/mois à partir de leur échéance;
- la résiliation du bail aux torts du locataire;
- l'expulsion via huissier s'il ne quitte pas le lieux;
- une indemnité d'occupation d'1/30 du loyer jusqu'à son départ effectif;
- le déblocage de la garantie locative en ma faveur;
- le paiement des dépens de l'instance (dépôt requête et frais de certificat de domicile)
- l'exécution provisoire du jugement.

Mais quelques points restent en suspens:

- Quid de l'indemnité de relocation (de rupture ?) ?
Comme je l'ai dit, il s'agit d'un bail à court terme dont la prochaine échéance arrive au 31/01/15. Ce qui signifie que légalement, je suis en droit de demander le paiement des loyers jusqu'à ce terme. Pourquoi alors me contenter de seulement 3 mois ?
A votre avis et selon votre expérience, si je demande une indemnité équivalente aux loyers qui restent à payer jusqu'au terme du contrat, cela risque-t-il d'être mal vu par le JP ?
Finalement, une procédure judiciaire pourrait être plus avantageuse pour un locataire qui connait bien les ficelles .
En outre, Libra écrit que cette indemnité ne comprend pas les charges (ou alors j'ai mal lu). Pourquoi ? Des charges continuent en effet à être dues (nettoyage commun, ascenseur...et même consommations si le locataire est toujours présent dans les lieux), il serait donc normal qu'elles soient également supportées par le locataire.

- Quid des dégâts locatifs éventuels ?
Nous avons fait un état des lieux d'entrée amiable et il est peu probable que j'obtienne un état des lieux de sortie "amiable".
Dans ma requête, puis-je déjà demander la désignation d'un expert judiciaire dans l'éventualité où un état des lieux de sortie ne puisse avoir lieu entre les parties ?
Et qui en supportera les frais ?

- Quid des frais futurs éventuels (signification du jugement, expulsion...) ?
Quelle formule utiliser dans la requête pour les mettre dors et déjà à charge du locataire défaillant ?

Merci d'avance pour vos réponse et désolée pour toutes ces questions mais c'est une première pour moi et je ne veux rien laisser au hasard.

Dans mon cas, je peux donner un préavis de 3 mois fin octobre et donc le bail prendrait de toute façon fin le 31 janvier 2015 sans que l'intervention du juge ne soit nécessaire (car bail à court terme).
Cela signifie-t-il qu'avec une requête et l'intervention du juge, je risque de ne pas pouvoir récupérer mon flat début février même si le bail a pris fin de manière tout à fait légale  ??
Ma question, qui est peut-être un peu confuse, est de savoir si la décision du juge qui donnerait plus de temps à mon locataire pour déguerpir, prime ou non mon droit de récupérer mon flat en février après avoir donné le préavis comme mon contrat et la loi le prévoient.

D'après mon frère, le juge de paix de Schaerbeek est rapide (mais plutôt testé dans le cadre d'un conflit de copropriété, donc pas de "droit au logement" mis sur la table).
Mon bien dépend d'une autre commune bruxelloise. J'espère qu'il en sera de même.

Libra, comme vous semblez habitué aux procédures à Bruxelles, au pire, quel est le délai auquel je dois m'attendre pour récupérer mon flat (à partir du dépôt de la requête) ? Juste pour m'y préparer….

Et dans la requête, comment évaluer dors et déjà une indemnité de relocation (d'ailleurs c'est quoi exactement) ?

Bonjour,

Je suis donc en train de rédiger ma requête 1344 CJ mais est-il certain qu'il ne faut pas d'abord envoyer une mise en demeure par recommandé (sachant que le locataire ne répond ni au téléphone ni aux mails et qu'il a déjà annoncé qu'il ne paierait pas son loyer d'août) ?

Autre question: puis-je demander au service de personnel de son employeur si le locataire travaille toujours là ou c'est considéré comme une incursion dans sa vie privée ?

Oui, en faisant des recherches sur le forum, j'avais vaguement vu votre post relatif à une avocate radiée d'office.
Dans ce cas, une petite lettre à l'Ordre des avocats devrait faire l'affaire il me semble.

Dans mon cas, il peut être facilement prouvé que le locataire habite effectivement dans le flat (adresse renseignée au travail, à la banque, facture d'électricité, paiements loyer...).

Je vais aller à la commune dès mardi ou mercredi prochain.

Il y travaille (travaillait ?) en tout cas depuis 1 an et demi (signature du bail).
Je ne pense pas que l'employeur soit obligé de faire des recherches sur le domicile réel de son employé. 

Je sais qu'il ne possède pas de bien immobilier (en Belgique en tout cas...à l'étranger, possible...).

99,9 % de certitude qu'il est radié d'office (donc pas de domicile légal !).
Il habite toutefois bien dans mon flat (domicile réel) et si la requête est adressée ailleurs (mais où ?….), il ne la recevra pas.

Autre idée pour me faciliter la tâche: n'est-il pas possible de demander à la police (agent de quartier) de constater qu'il réside bien à l'adresse du bail ?

et

Vous avez probablement raison (ça me semblait bizarre aussi mais il était convaincant et a même dit qu'il avait fait appel de la décision et que cela avait été rejeté). 

En fait, je quitte petit à petit la phase où je ne peux me résoudre à accepter qu'il essaie simplement de gagner du temps et que la situation ne va donc pas s'arranger de sitôt.
J'ai connu des tas de problèmes qui ont alimenté ce forum mais pas encore celui de loyer impayé (et pendant les congés en plus !). Alors il faut digérer…

Je lui ai envoyé un mail ce soir. J'attends une réaction rapide. A défaut, c'est parti pour les démarches, le temps gâché, le stress de la procédure…

Merci grmff    ….et merci à tous pour vos précieux conseils !

En effet. C'est pour ça que je vais lui envoyer ce mail aujourd'hui.

C'est également ce qui me tracasse.
Il n'a pas été licencié mais vu la nature de la sanction (3 mois sans salaire dans une très grosse entreprise), je crains un licenciement prochain (si ce n'est déjà le cas !).
Son salaire est 4 x supérieur au loyer, il est célibataire, n'a pas de voiture....et il n'a pas été capable de mettre un peu de côté au cas où... Bref je dois me faire une raison, mon locataire est à la limite de l'insolvabilité et je dois me préparer à quelques mois de galère !

Merci pour votre réponse Scale2601.
En l'occurrence, il s'agit bien d'une mission de "syndic provisoire" en vertu de l'article 577-8 §6 (c'est en tout cas la manière dont c'est présenté dans l'ordre du jour).

Oui, mais lorsque cela a été évoqué à l'AG, c'est bien le changement de locataire qui semble être concerné par l'indemnité (avec comme preuve le nouveau nom sur la sonnette).

J'y ai également pensé  ….C'est un excellent argument !