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#41 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Peut-être que Grmff voudra bien vous dévoiler la source de ses bonnes affaires (ventes publiques?).
Il faut aussi savoir négocier avec son banquier. Regardez Grmff qui est arrivé à obtenir un taux variable à 2,5%. Cela change évidemment toute la donne!
tu ne regardes quasi que les ventes publiques c'est ça ? tu assistes à plusieurs ventes publiques de gens surendettés et tu fais des super affaires. à mon avis, ça doit être la bonne planque ;-) c'est vrai qu'un 2,5 % (à moins d'un cataclysme financier dans les années à venir) c'est très avantageux.
#42 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Bon si je retourne sur le même site de simulation de crédit, je vois que pour emprunter 75000€ sur 25 ans (quotité de 100% - taux fixe de 5,5%), cela fait quand même une mensualité de 454,58 € / mois .
Donc il faut savoir si l'appartement 1ch que vous visez peut être loué au moins 460€ /mois
oui c'est le premier calcul à faire. donc il faut trouver la bonne affaire et avoir un bon ptit budget travaux. mais j'imagine que les vraies bonnes affaires ne sont pas sur immo..b mais bien dans des ptites annonces que quasi personne ne regarde non ?
#43 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Maintenant à Namur, les loyers sont tous différents...
Je viens d'arriver à louer une villa 3ch (170m²) au centre d'une très belle propriété d'un demi-hectare pour 850€/mois. Mais il m'a fallu plus de 5 mois de patience...
Pour celui qui aime le calme absolu et les grandes étendues c'est parafit mais c'est loin de tout (65km de Namur, 30 km de Dinant et 60 km au sud de Charleroi).
et bien dites donc ! tu as l'air de collectionner les biens immobiliers comme certains collectionnent les timbres ;-) chapeau ! le plus dur c'est le premier bien mis en location ? tu as fait une bonne affaire au premier coup j'imagine.
#44 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
C'est pour cela que j'ai dit au début que tout dépendait de la localisation, du prix d'achat, de la mensualité à rembourser...et de tas d'autres paramètres (fiscaux entre autres)
Donc chaque cas est une "exception" et avant de s'engager il convient toujours de construire un excellent business plan.Il est clair qu'avec les loyers en vigueur à WSP, je n'ai jamais eu de locataires "belges". Rien que des Expats ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car nos lois et contrats de bail leur sont parfaitement incompréhensibles.
Le vide locatif est aussi assez important (entre 3 et 5 mois) mais il y a peu de dégâts et je n'ai encore jamais du faire face à des impayés à WSP.
J'ai des appartements à WSP et des unifamiliales en province de Namur et de Hainaut.
moi je rechercherais plutôt à Namur centre ou Liège centre (un appart une chambre à genre 60 000 euros à rafraîchir mais pas de gros travaux avec une situation idéale)
#45 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Même sans connaître Liège, je pense que votre projet est parfaitement sensé (encore plus si vous pouvez effectuer vous-même une grande partie des travaux de rénovation).
Personnellement, j'ai commencé il a un peu plus de 20 ans avec l'achat d'un petit 2 chambres à WSP que j'ai acheté à l'époque 2.100.000 FB (avec un grand garage de 20m²). J'avais pris un prêt sur 15 ans et je le loue actuellement 950€/mois. C'était donc une très bonne affaire!
merci pan. 950 euros par mois c'est vraiment énorme ! c'est grâce à toute une série de travaux de haute qualité j'imagine ?! tu me conseillerais de me serrer vraiment la ceinture (jusqu'à s'endetter de dizaines d'euros par mois ?) et de faire un éventuel prêt sur 20 ans avec formule à taux fixe ou variable ou encore un fixe progressif ? tu as plusieurs immobiliers locatifs ?
#46 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Pour être complet: cela dépend aussi de la fourchette de loyer dans laquelle on se trouve et de la localisation. Pour des biens qu'on va louer dans le sud-est de BXL à plus de 900€ / mois, les candidats locataires seront principalement des expatriés ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car d'habitude ils ne connaissent rien ni à nos contrats ni à nos lois.
Pas d'impayés ni de visites aux tribaunaux...mais parfois 5 mois de vide locatif!
merci panchito. tu préconiserais quel genre de bien pour une première affaire ? je pensais à un ptit appart de 40/50 mètres carrés maxi dans un quartier sympa du centre ville de Liège à rafraichir moi. 1 (ou max 2) chambres.
#47 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Un seul conseil: fonce. Sans hésiter. Sans écouter les mauvaises augures. Même si l'immobilier baisse. Commence petit, mais vite. Ton expérience grandira plus vite, tes remboursements de PH aussi, et ton banquier te suivra de plus en plus "gros"
Perso, chaque investissement immobilier me rapporte en net après déduction des frais, impôts, PH, PrIm, etc.
Relis mes post, et tu auras compris que j'en ai fait ma source de revenu principale.
Dernier investissement, sans doute le pire jamais fait...:
Achat: 335.000€
Frais de notaire compris: 370.000€
Mensualité: 1400€ (2.5% variable)
Loyers prévus: 2770€
Impôt: 400€/mois
Assurance: 100€/mois
Net en main: 2770 - 1400 - 400 - 100 = 870€
Return annuel: 870x12 / 100.000 = 10.44% (hors Rbt PH, hors plus value et hors inflation)
Return annuel PH compris la première année: (870+1400/2)*12/100.000 = 18.8%Immeuble de 1990, tout béton, bien construit.
Avec des immeubles comme celui-là, mon banquier me suit sans discontinuer.
Je te laisse faire les recherches sur pim.be pour le reste de mon partage d'expérience. Je me lève tôt demain, on m'attend au tribunal pour deux locataires indélicats.
merci pour tes infos. j'espère qu'on aura l'occasion de se reparler bientôt. je ne manquerai pas de lire tes messages. courage avec ces locataires et rentre-leur dans le lard ;-) à bientôt. bonne nuit.
#48 Re : Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
Mon banquier me disait fermement que pour un achat de rapport, la banque prêtait sur maximum 15 ans, avec un maximum de 80% de quotités.
15 jours plus tard, j'obtenais 20 ans fixes, pour 100% du prix d'achat.
pour un bien que tu comptais louer c'est ça ? tu obtiens un bon rendement net de combien de % ? sans indiscrétion ;-) si tu as des conseils à donner au ptit jeune que je suis en la matière, n'hésite pas ;-) moi je ne compte pas encore me lancer, mais d'ici 2 ou 3 ans c'est un projet.
#49 Prêts hypothécaires/assurances » pour un investissement locatif quel prêt choisir ? » 12-07-2010 23:06:21
- crisisfrance
- Réponses : 33
bonsoir à tous. j'aurais besoin de vos lumières.
en vue d'un éventuel futur achat pour un logement locatif, quel sorte de prêt me conseilleriez-vous ? qu'est-ce qui se fait généralement dans ces cas-là en sachant que je n'ai quasi pas de cash de réserve ? je préfèrerais un prêt à taux fixe bien sûr mais devrais-je opter pour une formule progressive ?
merci à vous :-)
#50 Prêts hypothécaires/assurances » négocier le taux de son crédit hypothécaire » 08-07-2011 13:04:52
- crisisfrance
- Réponses : 14
bonsoir à tous. j'ai une question importante à vous poser svp. peut-on négocier avec sa banque le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire ? par exemple : je suis depuis des années à la banque X qui me propose un taux de 5,5 % sur 30 ans. mais à la banque y, pour la même période, le taux n'est que de 5,3 %. puis-je négocier auprès de ma manque pour obtenir au moins ce dernier taux de 5,3 % ? merci beaucoup pour votre éclairage 
#51 Re : Locations et baux » louer une partie de son habitation principale » 09-07-2009 18:23:42
merci beaucoup pour ta réponse. ici la maison est clairement divisée en deux parties. mais je suppose que si je voulais louer une partie je devrais le signaler. est-ce que cela engendrerait des coûts importants a priori ? merci encore.
A priori, deux solutions existent.
1/ Vous louez un logement distinct du vôtre. Cela suppose donc qu'il y ait deux entités d'habitations dans le bâtiment. L'immeuble ne doit pas nécessairement être divisé juridiquement, mais d'un point de vue urbanistique, la situation doit être reconnue, ce qui peut engendrer des démarches administratives et vous obliger à l'exécution de certains travaux (surtout au regard de la lutte contre l'incendie).
2/ Vous formez, en quelque sorte, un ménage avec une autre personne, avec qui vous partagez un même logement, contre rétribution financière. Vous n'avez alors aucune démarche à faire sur le plan urbanistique. Soyez toutefois prudent, car à première analyse, la loi sur les baux de résidence principale trouverait à s'appliquer, en sorte que si la "cohabitation" est tendue, vous serez néanmoins tenu de respecter les règles en matière de durée et de préavis.
#52 Locations et baux » louer une partie de son habitation principale » 09-07-2009 18:23:42
- crisisfrance
- Réponses : 3
bonjour.
j'aimerais acheter une maison bifamiliale en tant que résidence principale (seule résidence d'ailleurs) pour en louer la moitié. tout s'y prête car il y a une salle de bain, 2 chambres, un living, une cuisine, etc. mais la maison ne comporte qu'un seul numéro pour l'instant et les propriétaires actuels n'ont jamais loué une partie. je ne veux pas diviser juridiquement la maison en 2 habitations distinctes pour ne pas créer de nouvelle servitude. bref : permettre à un locataire d'être domicilié chez moi et d'occuper une partie définie de fait et pas en droit de l'habitation.
ma question : est-il possible de louer la moitié de cette maison durant quelques années si je décidais de l'acheter ? est-il possible de le faire sans passer par l'urbanisme (si non, à quel budget environ ?) ? et surtout quelles sont les règles en la matière ?
merci pour votre éclairage précieux.
#53 Re : Ventes et achats » un droit de servitude fait-il perdre de la valeur au bien immobilier ? » 24-05-2009 14:44:11
Merci beaucoup pour votre réponse. Hormis une clause de servitude, voyez-vous une autre solution pour ne pas nuire à mon père ? En fait, la citerne est sous un corps de ferme que je souhaite revendre. Il n'y avait pas de droit de servitude auparavant. merci à vous. ce site est excellent.
#54 Ventes et achats » un droit de servitude fait-il perdre de la valeur au bien immobilier ? » 24-05-2009 14:44:11
- crisisfrance
- Réponses : 3
bonsoir à tous. j'ai vraiment besoin de votre aide. je vous explique : j'ai un corps de ferme en dessous de laquelle il y a une citerne d'eau. en face de cette maison se trouve l'habitation de mon père qui dépend également de cette même citerne d'eau. le problème est que je voudrais vendre ma maison. mais alors comment éviter de léser mon père qui ne pourra plus bénéficier de cette citerne ? un droit de servitude ne ferait-il pas perdre trop de valeur sur le bien que je vends ? merci beaucoup pour votre éclairage.
#55 Ventes et achats » Conseils pour acheter une maison : un site ou un livre précis ? » 07-05-2009 14:37:15
- crisisfrance
- Réponses : 0
bonjour à tous. je voudrais savoir si vous connaissez un site ou un livre très précis pour tout ce qui est conseils pour acheter une maison. je sais qu'il faut faire attention à la toiture (charpente, tuiles, etc.), aux murs (fissures, humidité, etc.) et à l'isolation notamment. mais je voudrais avoir des infos très précises sur tout cela et bien plus encore. que me conseillez-vous ? (avec photos si possible). merci à vous
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