Messages de nono67

nono67 · Locations et baux

Super merci.
Je vais agir dans ce sens et leur donné un congé de trois mois toutefois en précisant les travaux qui seront à effectuer et que je leur ai proposé de rester dans un appartement remis aux normes de location mais qu'ils (le couple de locataire) n'acceptent pas cette proposition.

Gof a écrit :

En ce qui concerne le délai du renon, je serais tenté de dire que, malgré la modification législative de décembre 2006, qui met à charge du bailleur l'obligation d'enregistrer le bail, le délai reste dans le présent cas limité à trois mois, si le congé est en effet donné dans les trois mois de la passation de l'acte authentique et dans les formes légales.
L'observation de Kaplan est judicieuse et il est vrai que je me suis laisser tenter un moment par sa thèse. Il est vrai qu'en application de l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale, l'acheteur est subrogé aux droits et obligations du bailleur primitif. Mais les effets de cette subrogation sont variables dans le temps.
Pour la bonne compréhension de ceci, il convient de s'en référer à un ancien arrêt de la Cour de cassation, de 1946, que je pense avoir déjà reproduit (partiellement) dans un fil de discussion :
Citation : « Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier. (…) Si l’article 1743 avait entendu que l’acquéreur ne fût pas tenu seulement de maintenir, de continuer le bail, mais qu’il devînt, en outre, débiteur des obligations du bailleur qui devaient être exécutées avant le jour de la vente, il n’eût pas manqué d’exprimer cette volonté en termes formels. (…) L’article précité n’a pas pour objet de permettre au locataire de prendre prétexte de la vente, pour rendre l’acquéreur débiteur d’une obligation inexécutée du bailleur »
Au regard des principes énoncés dans cet arrêt et puisque le transfert de propriété a ici eu lieu après l'écoulement du délai que la loi de 2006 a laissé aux bailleurs pour se conformer à la nouvelle exigence légale d'enregistrement qui leur incombe dorénavant à eux seuls, il ne peut à mon sens être reproché à l'acheteur - bailleur subrogé - de ne pas avoir respecté cette exigence.
Par contre, comme Pim l'a suggéré, le locataire conserve toutefois le droit de se retourner contre son bailleur primitif pour obtenir réparation du préjudice pour ne pas avoir enregistré le bail avant la vente ou, à défaut, de ne pas avoir prévu de clause d'entretien de bail dans le contrat de vente. Ici encore, il y a un très intéressant arrêt de la Cour de cassation, mais que je n'ai pas sous la main. Mais peu importe, puisque c'est du délai dont on discute ici.
Détail nécessaire à la bonne compréhension de l'arrêt évoqué, l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale est une variante de l'article 1743 du Code civil, en sorte que cet arrêt peut parfaitement bien s'appliquer mutatis mutandis.
Mais ce n'est jamais qu'un point de vue.
Voy. à cet égard B. Kohl (dir), Le bail et le leasing immobilier, Anthemis, 2009, p. 233.
ps : à me relire, c'est un peu confus, mais néanmoins compréhensible, j'espère. Bref, il se fait tard

nono67 · Locations et baux

La n'est pas la question qu'il abuse ou pas, j'aimerais savoir ce que je peux faire suivant ce que j'ai écris ci avant???
Voir précédemment ma description de la situation...

Erick a écrit :

Je ne crois pas que vous puissiez dire que le locataire abuse, si il a signé un contrat faisant mention de telle ou telle surface pour un tel montant, ben on peut rien y redire
Maintenant il faut voir en quel état est le logement, il est peut être vaste ok, mais est il vraiment habitable ?

nono67 · Locations et baux

Merci
Mais de toute façon vu la visite du service de salubrité de la ville, vu les modifications à apporter à l'immeuble donc à tous les appartements existant, vu que je veux remplacer completement le toit, et rénover de fond en comble l'immeuble, vu que je suis un nouveau propriétaire, vu que le locataire "abuse" avec un loyer aussi peu élevé pour toute la surface dont il dispose... je pense qu'au maximum, dans les 6 mois ils devraient quitter leur appartement, car de toute façon, je commence les travaux avant cela pour répondre aux normes et de plus, l'assurance incendie me demande de remplacer le toit dans les 3 mois vu les fuites d'eau...(car l'assurance n'interviendra pas pour dégâts des eaux provenant du toit).

PIM a écrit :

- Je n'ose plus répondre , vu mon "plantage" précédent ...
- Je ne partage cependant pas l'avis de Kaplan pour 2 raisons:
* si le locataire peut reprocher à votre vendeur de ne pas avoir respecté ses obligations à son égard (ce qui reste à démontrer), il pourrait, le cas échéant, tenter d'obtenir réparation de son préjudice (éventuel) auprès du dit vendeur, sans que cela ne change quoi que ce soit à votre possibilité légale de résiliation anticipée pour travaux
* si le bail date de 1994, il est probable que l'obligation d'enregistrement mentionnée au dit bail.... soit mise à charge du locataire (et pas du bailleur)....
Tout cela étant dit, compte tenu de l'importance de votre investissement, du délai court (max. 3 mois après l'acte) et du caractère précis de la loi, ne faites pas l'économie d'un avocat: confiez-lui la mission de notifier ce préavis de manière adéquate, de façon à tout faire dans les règles de l'art.
ps pour Kaplan: je ne sais pas si "Gof" pourra répondre maintenant... avec les actuels congés du carnaval

nono67 · Locations et baux

Donc que puis je faire? car je n'ai pas envie de garder ce couple de locataire pseudo proprio vu que je veux faire d'important travaux dans tout l'immeuble et également récupérer le grenier (inscrit dans leur bail) et deux chambres (non inscrite dans leur bail).

Je vous rapelle qu'ils veulent garder leur grenier, leur deux chambres du 3e étage (= 1/2 étage) + leur appartement actuel qui fait tout le 2e étage le tout pour 213 euros!!!! eau comprise!!!

Je suis nouveau proprio et veut réaliser tous les travaux pour mettre aux normes et également pour que les apparts soient salubres avec les commodités actuelles.

kaplan a écrit :

Moi j'aurais une interpretation differente
Vu que vous avez achetez votre immeuble en 2010 , le bailleur vendeur avait l'obligation ( depuis la nouvelle loi sur les baux 2007 ) d'enregistrer le bail et donc ce vendeur est en infraction avec la loi et devait protéger son locataire en enregistrant le bail à ses frais.
De ce fait, de votre coté ( nouveau propriétaire ) vous ne pouvez pas " beneficier" de l'infraction à la loi du vendeur qui n'a pas enregistré le bail en donnant un préavis de 3 mois à tout moment ( si nouveau propriétaire met fin au bail dans les 3 mois de l'acte authentique ).
De plus de votre coté vous avez aussi l'obligation d'enregistrer le bail si cela n'a pas été fait.
Je serais curieux d'avoir l'avis de gof

nono67 · Locations et baux

Je préfère leur donner leur congé... pour travaux, mais il est vrai que si je pouvais les indexer pour les 3 derniers mois qui leur reste à faire...

Cependant, les indexer sur quelle base? vu que je viens d'acheter l'immeuble, il faudrait que je sache de quand date leur dernière indexation... de plus, vu qu'ils paient si peu pour la surface qu'ils ont, je devrais pouvoir les augmenter en fonction de la valeur du marché...

cochise a écrit :

nono67 a écrit :
Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ..... ils paient 213 euros ...
Indexez les

nono67 · Locations et baux

Merci.

Un architecte est chargé du dossier et de réaliser les plans pour les modifications. L'immeuble est en ordre pour ce qui est de la division actuelle des appartements mais il ne l'est plus en ce qui concerne les normes de locations, électricité, gaz, isolation, infiltration d'eau au niveau du toit, normes incendie.
Le couple de locataire se croyant les propriétaires (il y habite depuis 42 ans) ont fait appel aux services de salubrité. Ce que je n'ai pas compris vu que ça va se retourner contre eux car je les avais prévenu de la remise aux normes.
Ils s'inquiètent seulement de devoir payer plus pour un appartement 2ch aux normes alors qu'actuellement ils paient 213 euros pour 1étage + 1/2 étage + le grenier alors que rien n'est aux normes.
Les travaux vont largement dépasser les 50000 euros pour l'ensemble de l'immeuble.

grmff a écrit :

Nono67 a raison. Il peut donner congé pour travaux avec un préavis de 3 mois.
Mais il faut voir les conditions, qui sont très strictes...
Aurez-vous un permis d'urbanisme en 3 mois?
(nota à Pim: la page 62 de la brochure se trouve à la page 61 du document pdf...)

nono67 · Locations et baux

Donc avec tout le respect que je vous dois, je ne me trompe pas vu la page 62 de la nouvelle version de la loi des loyers, en tant qu'acquéreur et non locataire,je peux donner un congé de 3 mois ou 6 mois (voir en détail mes précédents messages) pour procéder à des travaux.

Ou alors pouvez vous me dire comment procéder vu ma situation? voir les autres messages. Locataire bail de 3a datant de février 1994, actes passés le 6 janviers 2010, immeuble comportant plusieurs appartement à rénover pour répondre aux normes.

Merci d'avance.

PIM a écrit :

Ce fil de discussion m'a permis de découvrir que le SPF Justice vient de publier une 11e édition de sa brochure informative.
J'ai donc fait l'upgrade aussi de notre page concernée

nono67 · Locations et baux

Voir page 62 de la loi des loyers janvier 2010 édition 11...
pour mon cas, il y a une fleche en plus par rapport à l'édition 10.

Ap le 28 février 1991
ensuite contrat de 9 ans ou plus
ensuite soit il a date certaine
soit il n'a pas de date certaine...et ensuite 3 mois de congés...

Est ce que je me trompe?

nono67 · Locations et baux

En effet, petite erreur, donc pour ma part,
- j'ai 3 mois si le bail n'est pas enregistré (bail écrit de février 1994) pour travaux ... ou occupation perso... ou sans motif mais avec indemnités...
- j'ai 6 mois mais a l'expiration d'un triennat...

Donc que faire???, pour dire "merde" à cet emmerdeur...(si je peux dire)
car les services de salubrités de la ville sont venus et bien entendu, il y faut changer beaucoup de choses et l'immeuble est déclaré insalubre... j'ai prévu dans les plus brefs délais de remplacer completement le toit, les chassis, l'électricité, mettre des chauffages au gaz avec eau chaude, rediviser l'immeuble, ...

PIM a écrit :

nono67 a écrit : , je peux lui donner un congé de 3 mois, vu que je suis un nouvel acquéreur, (dans les trois mois passage de l'acte authentique), vu qu'il habite depuis plus de 6 mois et peu importe que le bail soit enregistré ou non... et ce donc pour des travaux.

= pour occupation personnelle, pas pour travaux

nono67 · Locations et baux

Merci, mais d'apres la 11e édition janvier 2010 de la loi sur les loyers, je peux lui donner un congé de 3 mois, vu que je suis un nouvel acquéreur, (dans les trois mois passage de l'acte authentique), vu qu'il habite depuis plus de 6 mois et peu importe que le bail soit enregistré ou non... et ce donc pour des travaux.

Un architecte commence son travail pour la modification. L'immeuble étant déja un immeuble de rapport en ordre d'urbanisme pour ce qui est des appartements.

PIM a écrit :

Les conditions légales de résiliation "pour travaux" sont lourdes et précises : vous lirez avec intérêt ce qui est mentionné à ce sujet aux pages 24 & 25 de la brochure explicative téléchargeable sur Pim (lien direct vers le fichier pdf concerné)
Avez-vous, par exemple, demandé et obtenu le permis d'urbanisme requis ?
(NB: le préavis - à motiver - est de 6 mois et pas 3 mois comme vous l'indiquez)

nono67 · Locations et baux

Je viens d'acheter un immeuble de rapport le 6 janvier 2010. Je prévois des tres importantes rénovations avec redivision de l'ensemble de l'immeuble tout en suivant les normes de sécurité et d'habitation prévues.
Un couple de locataire loue un appartement qui est composé de tout le 2e étage, la moitié du 3e étage et le grenier.
Son bail a été signé en février 1994 pour une durée de 3années.
Il paie actuellement 213 euros / mois avec conso d'eau incluse.
Puis je résilier son bail et lui donner un congé de 3 mois pour la réalisation des travaux?
Puis je augmenter le loyer pour qu'il corresponde à la réalité et ce, durant la durée du congé donné?
Si je suis aussi intransigeant avec ce type de locataire, c'est tout simplement que je leur ai proposé une solution (1 appart 2 ch totalement rénové) mais il n'a pas trouvé mieux que de demander une visite du service de salubrité alors que je l'ai prévenu qu'on allait transformer tout l'immeuble pour qu'il soit aux normes.

nono67 · Locations et baux

En fait, les charges ne dépendent pas du même indice d'indexation que les loyers.

kaplan a écrit :

SNP a écrit :
En effet, le texte de la loi qui permet d'indexer les loyers (uniquement dans le cadre des baux de résidence principale) même si ce n'est pas stipulé, ne concerne pas les charges!

Sauf que si les charges sont comprises dans le loyer de base alors en indexant le loyer de base on indexe aussi les charges , non ?

nono67 · Locations et baux

Quel calcul utiliser pour l'indexation de la partie forfaitaire des charges ?
Par exemple: le loyer est de 475 euros se répartissant par 400 euros de loyer + 75 euros pour les charges.
Il n'y a pas de calorimètres, ni de compteur électrique séparé, ni pour la consommation d'eau.
Donc comment indexer cette partie de charges de 75 euros?
Merci d'avance.

nono67 · Locations et baux

Oui il est certain que le montant des travaux dépassent largement 24 mois de loyer total de l'immeuble.
Cependant, je précise que la commission sanitaire de la ville, suite à une visite des logements, ceux-ci on été déclaré inhabitables, les travaux doivent être effectués et terminés dans les 6 mois.
Entretemps, les logements ne peuvent plus etre occupés dans les conditions constatées par l'inspecteur de la ville. Cela suite à un courrier de la ville bien entendu.
Que faire?

SNP a écrit :

Si vous devez effectuer à l'immeuble tout entier des travaux pour un montant supérieur à 2 ans du total des loyers, vous pouvez donner un congé collectif avec préavis de 6 mois, à tout moment, à l'ensemble des locataires. Il n'y a pas d'indemnité à payer mais vous devez prouver lma valeur des travaux et surtout, vous devez les effectuer dans l'année qui suit la fin du préavis, sinon vous aurez à payer une indemnité de 18 mois de loyer à chaque locataire.

nono67 · Locations et baux

loyers
le rdc= 170 euros
le 1er= 270 euros
le 2e= 240 euros
le 3e= pas loué

le cout des travaux est estimé à 30000 euros.
une partie des travaux exécuté par des professionnels.
Pas besoin de permis d'urbanisme.
Je n'ai pas de devis pour l'instant, seulement estimation suivant d'autres
travaux effectués ailleurs.

Grmff a écrit :

Quels sont les loyers actuels?
Quel est le montant des travaux?
Ces travaux sont-ils fait par des professionnels?
Avez-vous un devis? Un permis d'urbanisme est-il nécessaire?

nono67 · Locations et baux

Pour ma part, je veux leur donner un préavis de fin de bail car l'immeuble sera complètement rénové de haut en bas et de bas en haut. Les loyers seront adaptés vu les modifications apportées à l'immeuble. En effet, les loyers actuels sont beaucoup trop faibles et ne correspondront pas du tout à des loyers pour un immeuble totalement rénové.

Grmff a écrit :

Les règles de fin de bail sont assez strictes. Pour des travaux de faible ampleur, il ne vous sera pas autorisé de mettre fin au bail comme cela.
Ceci étant dit, vous pouvez toujours effectuer les travaux de remise en ordre quand le locataire est présent...
Evidemment, s'il s'agit de faire des saignées dans tout l'immeuble pour refaire l'électricité, ce sera moins évident...

nono67 · Locations et baux

En fait, je passe les actes pour l'achat de cet immeuble ce mardi 16 juin. L'immeuble ne correspond pas au normes au niveau de l'installation électrique et l'inspecteur de la commune (nouveau service) signale qu'il y a des changements a effectuer. Il s'agit de pose de cloisons pour séparer les sanitaires de la chambre et d'autres détails.
Il ne s'agit pas de travaux importants mais par contre je désire, modifier l'immeuble pour le rendre plus agréable, plus propre et qu'il réponde aux normes de location.
C'est pourquoi, je prévoie de remplacer les fenetres, l'électriciter, les cuisines, ajouter des cloisons, remplacer tout le sanitaires, travaux de peinture...

Grmff a écrit :

L'inspecteur a déclaré l'immeuble insalubre? Ou bien il a demandé de remettre en ordre en donnant un certain délai?
Un inspecteur de la RW normalement n'est pas habilité à contrôler une installation électrique, sauf si elle est visiblement dangereuse. Fils qui pendent, tableaux éventrés, coupe-circuit sur plaque de marbre, pas de différentiel, etc.
Quant à mettre des cloisons pour les sanitaires, je ne comprends pas.
Mais il ne faut pas oublier que pour virer un locataire "pour travaux", il faut que ces travaux soient "conséquents" et que si vous mettez dehors pour insalubrité, c'est que vous en respectez pas les conditions élémentaires du bail.
Lisez ceci:Citation :Art. 2. Etat du bien loué.
(§ 1er.) Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. (Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur.) <L 2007-04-27/35, art. 101, 1°, 005; En vigueur : 18-05-2007>
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
(Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er.
(Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au <bail>.) <L 2007-04-25/38, art. 101, 2°, 005; En vigueur : 18-05-2007>
Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l'exécution des travaux, le juge peur accorder une diminution du loyer.

nono67 · Locations et baux

Grmff a écrit :

Pour le locataire ou pour le propriétaire?

pour le propriétaire, désolé je n'ai pas précisé, je suis le nouveau propriétaire d'un immeuble de 4 appartements et il est déclaré insalubre pour cause d'installation électrique non conforme et divers autres modifications à effectuer comme la pose de cloisons pour les sanitaires.

nono67 · Locations et baux

Il y a t il un préavis de 3 oui 6 mois à respecter si l'immeuble de 4 appartements est déclaré insalubre par l'inspecteur de la région wallonne ou de la commune?

nono67 · Locations et baux

Quelles sont les durées de préavis à respecter si je résilie les baux de location pour cause d'importants travaux?
En effet, je suis le nouvel acquéreur d'un immeuble de rapport. Je veux résilier les baux pour effectuer des travaux, cloisonnage, nouvelle installation électrique, nouveau sanitaire, chassis de fenêtres, peinture,...
Je précise que ces travaux sont demandés par l'inspecteur de contrôle de salubrité de la commune.
Merci d'avance pour votre aide.

#41 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#42 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#43 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#44 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#45 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#46 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#47 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#48 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#49 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#50 Re : Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#51 Locations et baux » résiliation baux suite rénovation immeuble de rapport » 18-02-2010 07:33:05

#52 Re : Locations et baux » Indexation loyer charges comprises » 07-07-2009 09:58:36

#53 Locations et baux » Indexation loyer charges comprises » 07-07-2009 09:58:36

#54 Re : Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#55 Re : Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#56 Re : Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#57 Re : Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#58 Re : Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#59 Locations et baux » préavis pour effectuer travaux suite immeuble insalubre » 19-06-2009 09:17:06

#60 Locations et baux » Durée préavis résiliation baux location pour travaux importants » 11-06-2009 23:11:02

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