Entièrement d'accord.
Et c'est ce que j'ai fait, ce que je fais, mais dont les résultats se font attendre
avec parfois des effets contraires.
Je vous donne un exemple:
J'ai Présidé la dernière AG en accordant et en respectant le droit de parole de chacun.
Mais beaucoup de CP, pour ne pas dire l'immense majorité, et le syndic à ma gauche
me pressait en ces termes : "Mais fais-les donc taire". J'ai refusé. Et ils ont pu parler
et ensuite il se sont plaints que je limitais leur temps de parole.
Je leur avais en effte demandé d'être concis et de limiter leurs interventions à 2 minutes.
Il va sans dire que je n'avais pas de chrono et qu'ils laaaargement usé de leur droit de parole
Avec 11 points à l'odre du jour et plusieurs sous-points et en tenant compte que ces deux CP
sont systématiquement intervenus à chaque point et sous-point, vous pouvez aisément calculer le laps de temps qu'ils ont pris pour eux sur une durée totale de séance actée par huissier de 2 Hr 30 min.
Les autres coproprio se plaignaient de ne pouvoir parler !

J'avais également présidé l'AG précédente. Monsieur Marc André (Président CNIC) représentait un CP.
Son intervention fut interrompue par un membre du CG. J'ai rappelé ce membre à l'ordre.
Monsieur Marc André a pu poursuivre et à la fin de son intervention il m'a demandé pourquoi les autres AG n'étaient pas organisées comme celle-ci. J'ai reçu sa demande comme un marque d'estime.
Sauf deux CP qui estiment qunat à eux n'avoir pas eu le temps nécessaire et en font grief
en justice en arguant un abus de pouvoir du Président de l'AG.
Malgré tout je reste un homme de dialogue même avec mes détracteurs.
Ce qui n'empêche qu'un chat reste un chat et j'aimerais connaître leurs motivations profondes.
Je n'y suis pas parvenu jusqu'à présent.
En direct je peux vous envoyer la dernière missive que le syndi et l'ACP ont reçue d'un de ces deux CP, missive que tous les copropriétaires vont recevoir dès lundi.

casimir

Vous êtes un copropriétaire (non membre du Conseil de Gérance). Depuis l’existence de la copropriété (plus de 25 ans) vous avez été membre du Conseil de Gérance pendant 6 mois, il y plus de 7 ans. Vous en aviez démissionné suite à une agression physique dont vous aviez été victime (plainte avait été introduite auprès de la police : sans suite). Vous avez assuré la Présidence de l’Assemblée Générale précédente en date XX/XX/2005 et vous recevez personnellement le document suivant la veille de l’Assemblée Générale du YY/YY/2006. Copie du document repris ci-dessous était adressée à l’ACP et au syndic.

« Je vous communique également que je n’exige momentanément pas ces montants (déjà plus de 22.000 euro's !!!!) par un huissier de justice parce que cette exigence pourrait gravement nuire au fonctionnement de l’ACP suite aux actes illégaux ou éventuellement à l’abus possible de pouvoir de certains mandataires de l’ACP (syndic, commissaires, membres du comité de gestion, président de l’AG, …)

Suite à cela le paiement des factures de l’ACP deviendrait probablement impossible jusqu’à ce qu’une AG extraordinaire, sur base des données fournies par une institution bancaire, détermine la validité en droit des comptes en banque et si nécessaire ordonne l’ouverture de nouveaux comptes bancaires. Cette période peut durer plus de 45 jours. Suite à cela la valeur de crédit de l’ACP serait mise à mal avec des conséquences néfastes pour la réputation de l’ACP.

Mais j’insiste sur ce point que cela ne peut durer plus longtemps car cela provoque de plus en plus de dommage aux intérêts privatifs des copropriétaires aussi bien des parties requérantes que des autres.

C’est un fait que, si cette astreinte tombe à charge de l’ACP, celle-ci est en droit d’en exiger le remboursement au syndic et/ou au président de l’AG du XX/XX/2005, suite à la rétention d’information, d’abus de pouvoir, …

Mais aussi le président de l’AG du YY/YY/2006 peut être porté solidairement responsable par l’ACP pour la partie de ces montants s’il considère l’ordre du jour comme entièrement légal »

Que feriez-vous ?

casimir.

Lors du dernier symposium du CNIC, des experts sont intervenus et j'ai reçu d'un membre du CNIC un document dans lequel il est écrit : "L'assemblée Générale n'est pas souveraine mais bien autonome".
Cette petite phrase se trouverait sous toute réserve car je ne l'ai pas lu, dans le numéro 2006/1 de l'édition KLUWER "rechtskundig vaktijdschrift"

Dans le journal du SNP Le cri N° 303 d’avril 2006, je lis dans l'éditorial de Monsieur Olivier Hamal, Vice-Président national du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP)

p. 1-2 « (…) Assemblée Générale, dont il ne faut jamais oublier qu’elle reste l’organe souverain de la copropriété. Qui paie décide. »

Avec mes souvenirs de mes études greco-latines, autonome = sa propre loi.
Or j'estime que l'AG est soumise à la loi, comme dirait, je ne sais plus qui, j'ai oublié, j'ai la mémoire qui chancelle, la légalité et basta

casimir

L’Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L. estime, au vu des informations données (2 immeubles, 1 acte de base), il n'existe qu'une seule ACP. L'arrêt de la cour de cassation du 3 juin 2004 a clairement confirmé que la personnalité juridique n'est attribuée qu'à l'association des copropriétaires d'un groupe de bâtiments et non à l'association des copropriétaires d'un immeuble de ce groupe.
Au vu de ce même arrêt, il semble difficile, légalement parlant, de rentrer une demande de permis d'environnement pour un seul immeuble puisqu'il n'a pas de personnalité juridique.

Je partage entièrement cet avis sur la personnalité juridique d’une seule ACP

Imaginons maintenant deux immeubles physiquement distincts sans liaison de quelque nature que ce soit. Seul le terrain (jardins) est commun aux deux immeubles. Une seule ACP existe pour les deux immeubles. Chaque immeuble dispose de son propre chauffage (chauffage individuel) et de ses propres parkings et garages en sous-sol. Chaque immeuble possède 130 garages avec ses propres entrées et sorties.

Un des deux immeubles subit des dommages importants entraînant des coûts élevés. Une seule ACP, une seule Assemblée Générale. Les copropriétaires de l’autre immeuble doivent-ils participer financièrement, en proportion de leurs quotités, aux réparations de l’immeuble endommagé ? Je crois que les débats risquent d’être fort houleux et que le Juge sera rapidement appelé à trancher. Dans le cas d’un permis d’environnement faut-il considérer les garages de ces deux immeubles comme copropriété forcée alors qu’ils sont physiquement distincts et qu’un permis 1A n’est exigible ni pour l’un ni pour l’autre.

Dans le cas de notre copropriété :
Monsieur ZZZ argue sur notre situation de fait qui doit également être la situation juridique. Et je partage entièrement son avis.
Il considère cependant que les parties communes des garages en sous-sol, le local de chaufferie dans leur entièreté sont copropriété forcée. Et à cet effet il cite l’Arrêt de la Cour de Cassation. Cet arrêt porte sur un groupe d’immeubles à La Panne. Dans ce groupe d’immeubles il y avait de facto une servitude forcée à savoir l’existence d’une entrée, d’une sortie et d’une porte commune aux deux immeubles (Westhinder et Alexandra) obligeant les uns à emprunter la voie d’accès des autres. Ce cas transposé dans notre contexte reviendrait à considérer un accès à nos garages non pas situé entre nos deux immeubles mais par exemple situé sur le côté d’un des deux immeubles.  Dans ce cas il est évident que l’accès en sous-sol de l’immeuble « II » se ferait forcément par le sous-sol « I ». Il y aurait là évidemment une servitude forcée et dans cette logique déductive une copropriété forcée. Tenant compte de cet arrêt de la Cour de Cassation ne faudrait-il pas considérer une situation de fait à savoir que les sous-sols en dessous de chaque immeuble ne constitue pas une servitude forcée ? Ne sont servitudes forcées que l’entrée, la sortie, la porte commune et l’aire de roulage compris entre les deux immeubles ainsi que le local de chauffage. Cela est d’autant plus probant que les habitants de chaque immeuble n’ont les clefs que de leur immeuble. L’action que mène monsieur ZZZ tant en justice qu’auprès de l’IBGE tient-elle compte de cette situation de fait que lui-même réclame et tient-il compte du coût de l’étude d’incidence. Cette dernière s’élève à plus de 50.000 euros soit plus de CINQ euros par quotité ou encore entre 200 et 300 euros par copropriétaire. Un tel prix pour un papier qui n’aura aucune finalité concrète pour nos deux immeubles ! Les fonctionnaires de l’IBGE le reconnaissent : nos deux bâtiments n’ont aucun besoin d’un permis type 1A.

La lecture des paragraphes ad hoc de l’assignation initiée en justice par monsieur ZZZ ainsi que son action auprès de l’IBGE me conduisent à la conclusion suivante :
Sa requête en justice et auprès de l’IBGE ne tient pas compte de la situation de fait de nos immeubles. Que cherche-t-il donc ? Il pourrait en toute franchise étudier le problème entièrement et sereinement et le soumettre loyalement et au Conseil de Gérance et au Syndic et à l’Assemblée Générale, mais son souci, comme il l’a dit en Assemblée Générale: « avec lui, il limitera les dépenses, contre lui nous payerons des indemnités se chiffrant à des millions de francs belges ». Cette menace il la réitère dans l’assignation en cours, je le cite : « Que les coûts qui en découlent s’élèvent très hauts et l’association des copropriétaires risque d’en être la victime avec comme suite des conséquences financières très élevées ».

SNP nous dit : En outre, ne pas oublier que "sans intérêt, pas d'action". Quel est l'intérêt de ce CP dans cette affaire, ou dans cet aspect de l'affaire? Au besoin contester la recevabilité de cette demande!

Son intérêt ? Ce CP a déclaré subir des nuisances (odeur de garage pénétrant dans son appartement par vent de direction N-O et seulement par grands vents).  Il est le seul à sentir ces odeurs sur 250 copropriétaire et les inspecteurs de l’IBGE ont constaté qu’aucune bouche d’aération ne se trouve près de son appartement. D’autres CP devraient, dans cette hypothèse, ressentir ces dites odeurs.

Afin d’éviter ce genre de conflit entre UNE personne et une ACP, dans lequel ce CP peut éventuellement obtenir gain de cause juridiquement, et le veux, sans aucun bénéfice pour aucune partie, ni pour  lui, ni pour les copropio, ne serait-il par urgent de prévoir des amendements ou des dérogations à une loi, qui interprétée à sens unique, risque de léser toutes les parties sans aucun bénéfice environnemental !!! Ce qui serait contraire aux buts que s’est fixé l’IBGE.

casimir

Le cas est claire:
(1) il s'agit de la première AG. Je n'ai jamais parlé d'une 2eme AG qui peut se réunir même sans les 50% requis. Je crois que ma phrase était SIM-PLE.
(2) la suite est le comportement théâtral de 2 CP dont un conteste cette 1er AG au niveau du décompte des quotités qui n'est pas juste selon lui (rigueur SVP réclame-t-il).

casimir

Voilà qui est bien et qui fut fait comme vous dites.
mais tous n'acceptent pas le résultat du vote (90%), hélas !

casimir

- M. XXX m'a dit qu'il allait me traiter comme un ballon de football si je continuais à intervenir, c'est-à-dire me rouer de coups. J'ai fait posément remarquer que M. XXX ressemblait plus à un ballon de football que moi-même, ayant morphologiquement une forme ovoïde. (sic et acté)

Vous êtes tierce personne et président de l'AG.

Quelle médiation proposez-vous?

Je me suis placé au raz des pâquerettes. Un peu de distraction dans ce forum très sérieux.

casimir

Et troisième et dernier cas concret :

Un CP place ses armoires sur sa terrasse. Ces armoires ne sont visibles que d'un des côtés de la rue.
A la demande de plusieurs coproprio ce CP est invité à retirer les armoires de sa terrasse en conformité avec le Règlement d'ordre intérieur. Refus. Lettre recommandée, refus. Assignation devant le juge de paix.
Un CP arrive à son secours et argue que seule l'AG peut décider et dénonce le caractère abusif de certaines dispositions de l'acte de base. Dans une citation en justice que ce dernier CP a intenté contre la copropiété, il relate cet événement comme faute du syndic et du CG.

Quelle conciliation proposez-vous ?

casimir

Quittons les sphères intellectuelles et prenons un cas tout récent et concret survenu lors de notre dernière AG

Un CP (un autre) nous fait remettre par huissier une lettre dans laquelle se trouve écrit: (il exige une correction du PV)
Point 1. Page 2 : J'ai fait remarquer que les membres du conseil de gérance ne peuvent voter sur leur propre décharge. le syndic a personnellement écarté cette remarque.
[Ce que tout syndic même vaguement professionnel devrait savoir : « L'article 577-6 § 7 prévoit qu'aucune personne mandatée par l'assemblée ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. »]

Quelle conciliation proposez-vous ?

casimir