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#601 Re : Copropriétés forcées » chaudière très vielle » 11-05-2011 14:06:29
Votre fournisseur de gaz peut peut être vous aider, posez leur la question consernant cette augmentation de volume de consommation de gas, ils auront des arguments que vous pourrez présenter à l'A.G.. Allez sur leur site et voyez ce qu'ils peuvent faire pour vous conseiller.
Remettez la question à l'ordre du jour de votre A.G. et expliquez votre point de vue avec des chiffres .
C'est bien la consommation totale de l'immeuble qui augmente vu que cette chaudière consomme de plus en plus.
Pour ce qui est de mettre son remplacement à l'ordre du jour, le syndic n'était déjà pas d'accord l'année dernière. Pourtant je ne crois pas qu'une telle chaudière doit coûter si cher.
#602 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
@ Grmff
Je suis dans un C.G., et pourtant, quand on parle du couple infernal CG/Syndic, (et je le dis aussi) quand j'entends dire que les C.G. sont du côté du Syndic, je ne me sens pas visée, j'ai ma conscience tranquille.
Je sens que je vais faire une cure d'abstinence de ma présence sur la partie "copropriété". Quand j'y passe, ce n'est pas bon pour ma tension.
En plus, cela part trop souvent en vrille. Sans être constructif ni rien.
Et puis, cela passe à l'attaque "abominem".
Bref, vous avez eu mon avis. Vous avez eu ma pratique. Vous avez eu mon souhait de ne pas mettre tout le monde dans le même sac. Et maintenant, je n'ai rien à rajouter.
#603 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Ces idiots de copropriétaires comme je dis, c'est la reproduction exacte que j'ai entendu dire par le Syndic au restaurant, il ne m'avait pas vue et se marrait bien du bon tour qu'il nous avait joué.
Face à ce couple infernal, les copropriétaires étant des idiots (comme vous l'avez dit), ils se laissent berner. Tandis que celui qui veut faire respecter la loi est considéré comme un imbécile.
Bref, on est encore au Moyen-Age de la Copropriété.
#604 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
Vous confondez "généraliser" et "en général" . Dans la mesure ou les intervenants ne peuvent pas nommer le(s) Syndic(s), c'est beaucoup demander de ne pas parler "en général".
Et si vous trouvez que le monde va bien, vous vivez dans un autre monde que Mr et Mme tout le monde, ou vous devez être très riche et certainement pas concerné par les problèmes existenciels de la classe moyenne.
Si, vous avez un tant soit peu conscience de ce qui se passe dans beaucoup de copropriétés et que votre seul soucis est votre honneur outragé, c'est lamentable.
Il y a des nouvelles lois tous les jours, sur des tas de sujets. Est-ce parce que le monde va mal? Non, c'est parce qu'on veut l'améliorer.
Ceci étant dit, cette polémique stérile ne vous mènera à rien, et moi non plus. La seule chose que je demande, c'est d'éviter les généralisation. C'est trop demander?
#605 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
J'ai eu à traiter avec 6 Syndics , 1 seul faisait bien son boulot (je veux dire consciencieusement, acceptant le dialogue) c'était un syndic qui débutait.
Si vous voulez ouvrir un post pour critiquer l'inefficience de l'IPI, je serai votre premier client. Basé sur mon expérience. Basé sur de multiples plaintes. Basé sur de multiples documentations de comportement de syndic inadéquat.
Mais pas basé sur la généralisation et le "tous pourri"
Si le syndic ABC fait mal son boulot, il mérite de se faire sermonner, engueuler, recadrer, virer, réprimander, etc. Mais c'est pas parce que ABC fait mal son boulot que DEF doit être pointé du doigt.
Alors, je ne suis pas heureux qu'on ait à se plaindre d'un syndic. C'est vrai. Pourtant, je suis aussi à me plaindre de certains syndics. Mais sans oublier que la plupart fait son boulot correctement, honnêtement et consciencieusement.
Au delà de ces considérations philosophiques, si votre syndic fait des choses illégales, si la discussion est impossible et si les AG sont menée de telle manière à ce que le dialogue soit impossible, je compatis à votre enfer... J'ai connu cela aussi, quand j'étais dans la salle.
#606 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
Cela clarifie votre position , mais ne vous en prenez pas aux copropriétaires qui essayent de trouver sur ce forum quelques espoirs de solution, s'ils viennent ici, c'est parce que il y a des problèmes et leur but premier n'est pas d'insulter tout les Syndics.
Ne faites pas comme ces mauvais Syndics qui ,quand on leur met le nez dans leurs erreurs, se disent outragés et attaquent plutôt que de s'expliquer
Si la majorité des gestions d'immeuble étaient sans problème, il n'y aurait pas de nouvelles loi en cours.
Pour recadrer: je en suis plus membre de l'IPI. Je ne suis plus AI professionnel. Je suis encore syndic à titre purement subsidiaire.
J'ai eu à me plaindre gravement de l'IPI. Des les premiers contacts, ils l'ont enduit gravement d'erreurs qui auraient pu me coûter cher et m'ont forcé à me mettre dans l'illégalité.
Par la suite, j'ai porté plainte contre deux syndics. Cela n'a eu aucune suite. Pourtant, l'un d'entre eux avait été condamné et suspendu pour 6 mois, et avait posés des actes d'agent immobilier pendant cette période. Aucune suite à cette info à l'IPI. Ils n'ont même plus le dossier. Heureusement, il a fini par être mis hors circuit par les propriétaires, et forcé à la pension. A ma connaissance, le successeur lui réclame 500.000€.
Pour l'autre syndic, je préfère m'abstenir. Il a aussi été mis hors circuit, partiellement seulement. Il a coûté plusieurs centaines de milliers d'euros de dépenses inutiles à ses clients. Dont une bonne partie en frais d'avocat.
Alors, bousculer l'IPI, je considère que c'est totalement inutile. J'ai donc arrêté. J'invite à porter plainte quand vous avez un soucis, mais sans y mettre le moindre espoir.
Mon conseil a toujours été: si t'es pas content de ton syndic, vire-le! (facile à dire, évidemment... moins facile à faire, j'en conviens.)
Si t'es pas content de ton conseil de gérance, propose-toi oou propose une nouvelle équipe!
Cela clarifie-t-il ma position?
#607 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Ah oui ? sauf que dans ma profession, si je faisais une erreur, je me faisais copieusement engueuler.
Les copropriétaires mécontents écrivent comme ils peuvent .
Si vous n'êtes pas heureux de ce qui est dit sur les Syndics, allez demander à l'IPI de faire un nettoyage parmis ses protégés afin de réhausser le niveau et tout ira mieux
Bonsoir,
Je suis d'avis qu'il faut éviter dans les interventions d'écrire "les syndics" car cela sous-entend tous les syndics. Comme dans toutes les professions ou fonctions, il y a des gens compétents et nonnêtes et les autres. Agissez fermement à l'encontre de ceux qui ne font pas correctement leur boulot, pour ne pas dire autre chose, mais, svp, pas de généralité car de nombreuses copropriétés fonctionnent très bien même si dans toutes il y a toujours au moins 1 mécontent.
#608 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
Pardon, je devrais dire mes syndics puisque j'ai plusieurs appartements.
Mais, au lieu de vous sentir éternellement visé et de vous en prendre aux copropriétaires qui écrivent comme ils peuvent leurs expériences et leur mécontentement, vous devriez un peu bousculer l' IPI pour que ces garants de l'intégrité des Agents immobiliers/Syndics, auxquels vous payez une cotisation, se bougent un peu pour vérifier, contrôler les agissements de leurs chers adhérants. Les copriétaires se "battent" avec peu de moyens pour faire respecter leurs droits, battez vous un peu pour que l'IPI jettent les mauvais Syndics, cela rétablira votre honneur outragé
Citation :Il faut de la motivation, de la persévérence un fameux courage et du temps pour se mesurer aux Syndics
Encore une fois, pas de généralisation abusive.J'aurais préféré ceic: Il faut de la motivation, de la persévérence un fameux courage et du temps pour se mesurer à son Syndic
La nuance est certe subtile, mais elle change complètement l'orientation du débat. De la généralisation du besoin de s'attaquer à tous les syndics de la terre, forcément crapuleux, on passe à l'analyse d'un cas particulier, qui ne respecte pas la règle.
En analysant ce cas particulier, on peut apporter des solutions déjà utilisées dans des cas similaires.
#609 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
Vous voulez parler d'Augustin ?, ça fait longtemps qu'il n'intervient plus et je comprends ses réactions. Il faut de la motivation, de la persévérence un fameux courage et du temps pour se mesurer aux Syndics, sinon, il a raison : il n'y a rien à faire. Ils savent comment faire passer leurs "erreurs": une addition pas juste? Réponse du Syndic : Si vous cherchez des erreurs, vous en trouverez toujours. C'est qui l'enquiquineur ? Celui qui CHERCHE l'erreur, le petit vicieux qui fait tout pour embêter le pauvre Syndic . A pleurer !!!
Vous avez le choix aussi de virer votre syndic, évidemment.
Faites une recherche sur "Que faire" et sur "il n'y a rien à faire"
#610 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Grmff,
Vous vous insurgez contre ce qui est pourtant une réalité. J'ai ou ai eu l'occasion de connaître des A.G. différentes, avec des Syndics différents et j'ai malheureusement constaté que les lois sont peu ou pas respectées.
Il y a des Syndics honnêtes, c'est votre cas, et je comprends votre réaction, mais hélas, en général, les bons payent pour les mauvais.
Si les copropriétaires mettent tous les Syndics dans un même sac, c'est parce que, ils sont impuissants devant la mauvaise foi et l'impunité reconnue des Syndics.
Maintenant, on invente un "label de qualité", la belle affaire , les Syndic doivent payer -+ 120 € pour demander leur inscription, donner un exemplaire de P.V., un exemplaire de convocation, un exemplaire de leur comptabilité et +- 130 € annuellement pour garder leur label.
Evidemment, si un Syndic doit déjà payer pour être IPI, ABSA, CIB, Label de Qualité etc...ça fait déjà un beau budget avant de commencer.
Je préfèrerais un syndic pas agréé ni labelisé mais simplement honnête.
Je me suis faite insulté par le syndic parce que je lui ai fait remarquer qu'un addition était fausse. J'aurais dû aller chez le juge de Paix ou porter plainte à l'IPI ?
Citation :Pour ce qui est de la légalité du cumul entre ces 3 casquettes, c'est comme pour le reste : on s'arrange pour que la loi paraisse être respectée.
J'ai été syndic pro de copropriété dont j'étais copropriétaire, j'ai acheté à certains copropriétaires, j'ai loué pour certains copropriétaires.Et la loi était respectée. Sans paraître.
Vous sous-entendez qu'un syndic qui est aussi propriétaire, agent immobilier et régisseur a de grande chance que la loi ne fait que paraître respectée.
C'est une glissade sur laquelle je ne vous suivrai pas. Parce que c'est aussi une insulte à tous les syndic qui font le job correctement et honnêtement.
Et c'est une demande implicite que les syndic ne puisse plus être multi-casquette. Hors, de très nombreux syndic ne sont pas rentables s'il ne sont pas multicasquette. Sans cette diversification, ils ont le choix: ils ferment, ou ils augmentent leur prix (sans augmenter la qualité)
S'ils ferment, les prix augmenteront, et les syndic qui resteront sont les grands groupes. Personnellement, je ne crois pas à la formule "grands groupes impersonnels, avec un personnel variable qui n'a pas le temps pour les gens"
Et vous?
#611 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Ce n'est as si simple que cela. Il n'y pas de réponses simples à des questions complexes.
Bien sûr, ce n'est pas si simple que ça mais sans les avancer comme des certitudes, ces arguments peuvent être discutés en A.G. tandis que si on parle de l'article de loi xxxx cela risque fort de bloquer les copropriétaires.
#612 Re : Copropriétés forcées » conseil de gérance et attributions » 11-01-2010 18:21:54
Le Juge de Paix... si c'est vraiment la seule solution, pas étonnant que tant de copropriétaires aient renoncé,renoncent et renonceront encore à faire appliquer leurs décisions.
Le président du C.G. qui a accepté le poste bien que n'ayant pas le nombre de voix requis et un des assesseur sont des fonctionnaires sensés protéger la population . A qui faire confiance ? Quel poids ais-je contre eux ?
J'ai pensé à faire venir un avocat ou un huissier lors de la prochaine A.G. ou bien enregistrer la séance.
Est-ce une bonne idée ?
La seule solution est d'aller devant le juge pour faire annuler les décisions... ou faire corriger le PV.
#613 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Merci à Grmf et Michaël (Forest), voilà le style de réponse que j'attendais.
#614 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
Il est exact que je ne posais pas de questions , je parlais du problème problématique des mandats donnés par les copropriétaires ,qui ne mettent pas le nom du mandataire, qui les remettent à la concierge, laissant à cette dernière toute liberté de les remettre à qui elle veut. Le Président lui demande de lui remettre les procurations qu'elle reçoit.
J'attendais une réaction sur ce problème, comment le gérer, comment celà se passe dans d'autres immeuble , en parler en A.G. ?
Il est vrai que, avoir comme réaction des articles de loi et un match entre 2 pimonautes experts n'est pas utile pour la madame tout le monde que je suis
Totocane ne pose pas de question. Je ne lui ai donc pas répondu.
#615 Re : Copropriétés forcées » procuration A.G. » 11-01-2010 08:30:55
@ Luc
art 577-6
§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.]
Inséré par l'art. 2 de la L. du 30 juin 1994 (M.B., 26 juillet 1994, Errat, M.B., 20 septembre 1994), en vigueur le 1er août 1995 (art. 11).
J'ai vu ce § il y a quelques temps et je me suis demandé qui était concerné.
Pas les concierges, ils sont engagés par le Syndic, pas le plombier, électricien et corps de métier employé par le syndic ? pas les jardiniers ?
J'avais d'abord pensé au C.G.lui même qui a été mandaté par lA.G.
Franchement, j'ai abandonné. Pouvez-vous me donner une petite idée de qui cela peut être ?
mhouins a écrit : (...)
N'importe qui peut être mandataire, copropriétaire ou non. Seul le syndic ne peut pas être mandataire. Le président du conseil de gérance peut donc également être mandataire.
(...)
Vous oubliez d'autres personnes qui ne peuvent pas particper au vote ...Relisez l'article 577-6 du Code Civil en entier.
#616 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
Bonjour,
Est-ce que la loi Hamal concernant la copropriété est déjà d'application ?
Je ne comprends pas trop les interventions des uns et des autres qui parlent de conseil de gérance, d'autres de conseil de copropriété, de la loi actuelle, de la nouvelle loi.
Si elle est d'application, où peut-on trouver le texte intégral ?
Merci
#617 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Au sujet des tâches à effectuer par le Syndic, vous avez certainement accès aux documents, demandez à voir le contrat du syndic et vous aurez déjà une petite idée.
Vous serez peut être aussi étonné du contenu de ce contrat, c'est fou ce qu'on peut y trouver, notamment en ce qui concerne les indemnités de licenciement, la durée du préavis à donner (dans un sens, pas dans l'autre) etc....
[edit moderator: supprimé la reproduction - inutile - des messages précédents ]
#618 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Bonjour christophe EU
Vous êtes dans le C.G. de votre copropriété, tout en respectant votre dévouement, je pense que vous faites une erreur en téléphonant à la société de dépannage de l'ascenseur. C'est le travail du Syndic de s'occuper de ça et en vous substituant à eux, vous les encouragez dans leur tendance à faire faire leur boulot par le C.G.
En ce qui concerne les organisme de défense des copropriétaires, demander 52 € par question, c' est trop cher, je pense que ce sont des étudiants qui répondent aux questions. Autant aller chez un avocat qui pratique le tarif "première consultation" avec lequel vous pouvez discuter de vive voix.
Je suis aussi membre d'un de ces "clubs pour copropriétaires", j'ai posé une question par mail il y a 6 mois...j'attends encore la réponse.
salut salut,
saxo => je suis adherant a un syndicat de coproprietaires et j'ai le droit via cette adhesion a 10 appels vers des juristes !
a chaque fois que j'appel on me répond, monsieur il faut prendre un avocat ...Dernierement, j'ai trouve dans 60M de consommateurs l'equivalent de test achat chez nous des articles interessant sur les syndics en france et dans un numéro il liste la liste des taches d'un syndic !
j'ai envoyé un courrier au syndicat pour LEQUEL je suis adherent en leur demandant quelles sont les taches que le syndic doit realiser...et la on me repond que je dois fournir 52 euros pour avoir une réponse ...N'est ce pas fort ...
Que voulez vous que les adherents fassent ...!
On ne peut pas dire que nous sommes vraiment aidés!Totocane => etre coproprietaire demande vraiment un INVESTISSEMENT!
depuis que je suis le president du cg, j'epluche toutes les factures et je te promets que je trouve pas mal d'erreurs :- double facture
- tva a 21% au lieu de 6
- travaux mal réalisé
- ...Dernierement, on a eu un probleme avec un ascenseur de marque **** il est tombé en panne pendant +-3 semaines alors que nous avons un contrat de depannage 24h 24 7 j7 ...
J'ai demandé des explications pendant => 6MOIS, j'ai appele sans CESSE a la fin on ne me répondait plus ...Pour avoir satisfaction, j'ai réussi (via internet :-) )a avoir l'adresse mail du directeur generale pour la belgique et j'ai envoyé un mail de 3pages en CITANT les noms de mes differents correspondants qui restaient sous silence, les copies des mails envoyés au differents intervenant ...1semaines plus tard, j'avais les réponses a mes questions et les excuses de tous ces planqués...
Le contrat a ete rompu evidemment, mais la nouvelle societe choisie est pire j'ai l'impression ....
tout le monde dort...et la plupart profite de cette situation ...
un bon coup de pied dans la taupiniere, voila ce qu'il faut !
Christophe
#619 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
Contrôler le Syndic, c'est à peu près clair mais l' assister ? Demander des devis à la place du Syndic, c'est l'assister ? Recevoir les entrepreneurs qui viennent exécuter des travaux, c'est l'assister ?
Le conseil de gérance n'a PAS pour rôle de subvenir à l'absence de performances du syndic ou a en améliorer les piètres performances.
Jugement dont O. HAMAL, vice-président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (et par ailleurs député) a cité de larges extraits dans Le Cri d'avril 2008 :
"Depuis la loi du 30 juin 1994, entrée en vigueur le 1er juillet 1995, l'organe souverain de la copropriété est l'assemblée générale. C'est elle qui détient l'ensemble des pouvoirs de décision dans la copropriété. C'est elle qui désigne le syndic, organe de gestion institué par la loi.
L'assemblée générale PEUT aussi désigner un conseil de gérance, mais dans le cadre dela loi de 1994 ce conseil de gérance n'a plusd'autre pouvoir que d'assister le syndic et de contrôler sa gestion (article 577-7 par. 1er, 1°, c) du code civil).
L'assemblée générale NE PEUT DELEGUER SES POUVOIRS, en tout cas pas contre la volonté de certains de ses membres. Est abusive une décision de l'assemblée générale qui, contre la volonté expresse de certains de ses membres, délègue ses pouvoirs ou une partie de ceux-ci au syndic ou au conseil de gérance.
#620 Re : Copropriétés forcées » mandat syndic » 11-01-2010 18:37:09
Je vous suis totalement dans votre raisonnement, couple infernal C.G. / Syndic.
Les copropriétaires sont complètement passifs aux A.G. mais il faut aussi admettre qu'il n'est pas évident de prendre la parole et de s'exprimer en public et que ceux qui "osent" doivent savoir de quoi ils parlent parce que devant les arguments du Syndic, il faut s'accrocher, difficile de trouver plus mauvaise foi qu'un Syndic auquel on reproche certains actes illégaux.
Ce sont des spécialistes et ils savent comment déstabiliser les intervenants.
D'autre part, les propriétaires se laissent vraiment faire: on entend parler des manifestation des agriculteurs en colère, des Curdes pas contents, des conducteur de bus furieux, je n'ai jamais entendu parler d'une manifestation des propriétaires en colère. a croire qu'ils sont tous contents.
Ce contrat n'est pas valable puisque vous n'en avez même pas eu connaissance !
C'est un peu comme si vous alliez au salon de l'auto et puis qu'on vous dise que vous avez acheté telle ou telle voiture.
Le problème, c'est que le syndic n'a pas encore digéré la loi de 1994, qu'il se croit encore au bon vieux temps de la co-gestion avec le conseil de gérance.
Face à ce couple infernal, les copropriétaires étant des idiots (comme vous l'avez dit), ils se laissent berner. Tandis que celui qui veut faire respecter la loi est considéré comme un imbécile.
Bref, on est encore au Moyen-Age de la Copropriété.
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