@Pierre1
Merci pour votre réponse et vos explications.
Je sais tout cela et suis d'accord avec vous sur l'esprit de vos réflexions.

Mais, ici, on se trouve sur un cas concret que vous recommandez de présenter devant le juge pour obtenir une résiliation du bail...
Avez-vous déjà pris connaissance des nombreux jugements pris par ces JDP dans le cadre des baux de location pour une résidence principale ?
Parcourez ce forum dans sa partie locations.... 
C'est édifiant, voir révoltant le peu de cas qui est fait aux droits du bailleur et au respect d'un contrat de bail signé librement par les parties !
Alors tenter une telle demande seulement sur votre "cession de bail peut exister sans l'écrit (l'instrumentum)", je ne crois pas que ce soit un bon conseil de le présenter comme vous le faites en laissant croire que c'est indiscutable comme position devant un juge.

Sauf que c'est "plus simple" de fixer une valeur vénale actuelle ou faire une mise à jour que de revoir tous les revenus cadastraux...

Une "cession de bail", ce n'est pas une situation de fait mais un acte écrit. C'est probablement ce qui est indiqué dans tous les contrats de location : la cession est interdite sauf à obtenir un accord écrit du bailleur. Cela peut-être tourné différemment mais je suis certain que tous prévoit que la cession doit être un acte écrit.
Dans la situation décrite ici, vous vous obstinez à parler de cession de bail mais il n'y a aucun acte écrit, aucun accord du bailleur !

Devant un juge, en se basant sur les faits et en cherchant à libérer le bailleur, il n'y a pas d'autre solution que de parler d'une rupture de bail de la sœur et une occupation sans titre ni droit de la part du frère. L'interprétation de Grmff me semble être bien meilleure que la cession de bail non autorisée.
Allez devant un juge pour contester une cession de bail non autorisée, on pourrait imaginer, à côté du scénario de Grmff, que le juge reconnaisse qu'il y a cession de bail (puisque même le bailleur le dit) et qu'il demande au bailleur de justifier de son refus de la cession (je vois bien un truc du genre "abus de droit" si le bailleur réponds juste parce qu'on ne lui a pas demandé avant).
Le juge va alors étudier les conditions de la cession et les motifs du refus du bailleur....
Je ne sais pas si un bailleur peut refuser sans autre raison que "j'ai pas envie" avec toutes les "bêtises" d'applications des lois anti-discriminations....

PS : écrit avant le dernier message de Grmfff mais je confirme ma crainte devant un juge

Un extrait de cet article :
"L’Inspection des Finances a déjà indiqué que, dans la majorité des cas, la « quatrième méthode » appliquée pour déterminer le RC d’un bien situé à l’étranger aboutira à la fixation d’un RC supérieur pour les biens situés à l’étranger par rapport aux immeubles situés en Belgique[13]."

Et le paragraphe qui explique cette "quatrième méthode" :
"Afin de parer à cette difficulté, il est ajouté un alinéa à l’article 478 du CIR prévoyant ainsi une quatrième méthode d’évaluation :
« Quand il ne se trouve aucune référence permettant de déterminer la valeur vénale normale de la parcelle à l’époque de référence définie à l’article 486, cette dernière est fixée sur base de la valeur vénale normale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Ce facteur de correction est fixé annuellement en multipliant le facteur de correction de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans, publiés par l’Agence fédérale de la Dette, de cette même année précédente, augmenté de 1. Pour l’année 2020 le facteur de correction est fixé à 15,036. Le Service public fédéral Finances fait connaître annuellement le facteur de correction via un avis au Moniteur belge »."

Je lis aujourd'hui un article sur ce nouveau régime que je ne peux pas mettre ici car payant :
"Mais voyons encore plus loin : si le calcul démontre que dans la plupart des cas, le revenu immobilier belge est inférieur à celui à déclarer pour les biens à l’étranger, il suffirait de le rendre obligatoire pour tous les biens situés en Belgique et l’État pourrait ainsi augmenter considérablement ses recettes fiscales, ni vu ni connu."
taxwin

Un projet caché de remplacer le vieil RC de 1975 par un pourcentage de la valeur vénale de l'immeuble... avec des coefficients qu'on peut manipuler à sa guise pour augmenter sournoisement l'impôt sans toucher aux textes... Méthode souvent utilisée chez nous !
Ou comment cette condamnation de la Belgique va peut-être leur servir pour justifier l'abandon de ce RC si problématique pour le remplacer par une nouvelle méthode de calcul sur la base d'imposition des revenus immobiliers en Belgique.... 
"C'est pas nous, c'est l'Europe qui nous l'impose"

Parce que nous sommes sur le forum de PIM, que c'est un lieu de débats d'idées et que si j'interviens en accord avec vous on n'aurait pas ces échanges d'arguments intéressants....

A partir de quel moment un juge décidera qu'il y a cession ou sous-location d'un bail....
Je trouve nos échanges intéressants et je n'ai aucune certitude sur la position que prendrait un juge de paix !
Déjà que quand il est clairement indiqué une clause dans un bail (indemnité de 3 mois de loyers pour rupture anticipée du contrat par exemple), on voit venir des décisions tout à fait opposées.... je n'ose imaginer ce qu'il pourrait se passer dans ce cas de figure (hormis l'envahissement des combles, la fumette et autres joyeusetés)

1. Non. Le propriétaire a reçu un message disant qu'elle n'habitait plus là.... Ce n'est pas la même chose et certainement pas un avis de renon ou de cession de bail
2. Le bailleur reçoit son loyer prévu. Peu importe que ce soit le frère ou la soeur qui paie. Il n'est nulle part écrit que quelqu'un d'autre que le preneur ne peut pas verser le loyer pour compte du preneur.

Vous faites beaucoup trop de déductions ou suppositions à partir de bout d'histoires.
Si on en reste aux obligations contractuelles, aux écrits, ... je ne vois pas en quoi on se trouve devant une cession de bail !
En justice de paix, les disgressions au contrat sont plutôt généralement favorable aux locataires qu'aux propriétaires.... Même quand ils ne paient pas leur loyer alors si, en plus, le loyer est payé...
En tout cas, je ne conseillerais pas un bailleur d'aller devant un juge de paix pour obtenir la résiliation du bail sur ces seuls éléments.

Et donc ? dans ce cas-ci pour ce qu'on en sait, la locataire n'a fait aucune démarche envers le bailleur pour céder son bail ou être déchargée de ses obligations et responsabilités.
Comment le bailleur peut-il revendiquer une résiliation du bail pour cause de cession de bail ou de sous-location non approuvé par lui ?

Du coup, une idée me traverse l'esprit pour "défendre" la position du locataire....
Je vous la soumet mais ne la déclare pas comme une vérité. Je n'en sais rien et la lecture du bail de PIM ne m'a pas aidé 

La soeur a signé un bail de résidence principale : si j'ai bien lu le bail de PIM, il n'est indiqué nulle part qu'elle y mettra sa résidence principale, juste que c'est un bail pour une résidence principale.... dans ce cas-ci, la résidence principale de son frère.
Ne pas confondre "y établir sa résidence principale"  et y "élire domicile pour tous les courriers"

Le bail prévoit que le loyer soit payé mais il n'est pas interdit que ce soit un tiers qui fasse le paiement.

Le bail interdit la cession du bail et la sous-location mais, à ce stade, rien n'indiques qu'elle ait cédé son bail ou mis en sous-location. Elle a peut-être simplement invité son frère à vivre chez elle et, lui, verse le loyer directement au bailleur. Elle ne s'est pas déchargée de ses obligations envers le bailleur.

En conclusion, la soeur respecte bien toutes les obligations prévues dans le contrat et n'y contrevient en rien.

Je trouve que ça tient la route et que le recours à un juge de paix pourrait ne pas tourner comme attendu...
Qu'en pensez-vous ? la loi prévoit ce cas de figure ? ou certains baux sont plus précis ?

C'est tout ce que vous avez à répondre ?
Vous êtes au bout de vos arguments ?

Moi, je sais lire et comprendre.... Et vous ?
Il est marqué où qu'un achat à crédit sera (je suis gentil, je n'écris pas toujours ou souvent comme vous le laissez entendre) considéré comme une manière "anormale" d'acquérir un bien immobilier ?

Ce n'est pas l'achat à crédit qui est un signal d'alarme, ce sont les conditions autour du crédit et des autres critères....