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#81 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Bonsoir luc,
Dans le cas présent, il s'agit de la reconduction, pour un an, du contrat précédent.
Les clauses et les modalités financières ne devraient pas être modifiées : il s’agit du contrat type de la SNP.
Une clause devra y être ajoutée, une obligation de résultats avec le promoteur sur des travaux en attente, et ce point est repris dans le procès-verbal de la dernière AG.
Je suis relativement ……… 
Malgré mon comportement un peu « contestataire », le dialogue que j’ai établi avec le syndic me semble assez constructif et soyez certain que tous les propriétaires seront informés s’il y avait dans son contrat des éléments contestables ……
…… 
Salutations,
#82 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
N'oubliez pas le contexte particulier de ma résidence !
Plus de trois quarts des résidents sont des locataires et sur ce point de vue, nous en arrivons à une minorité imposant son point de vue à la majorité.
Il y a conflit de générations et les propriétaires résidants qui se permettent d'évoquer des manquements au ROI sont rapidement considérés comme de petits dictateurs.
Les propriétaires bailleurs contactent d'ailleurs bien souvent le syndic pour que l'on arrête d'ennuyer leurs locataires.
Il faut selon moi un large consensus (et donc pas 50%) pour restreindre encore un peu plus la liberté de ces locataires. 
Moi je suis venu pour que les hommes aient la vie, pour qu'ils l'aient en abondance. - Saint Jean
salutations,
Selon moi, pour qu'une
#83 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Il faut rester raisonnable ......
L'AG décide de prolonger le mandat du syndic d'un an; le procès verbal reprend la substancielle moëlle des demandes faites par les copropriétaires, en l'absence du syndic et de ses employés, et le CdC reçoit pour mission de signer le contrat avec le syndic.
Il ne semble pas nécessaire de réunir une AGE pour vérifier que les propriétaires acceptent le texte de ce contrat.
Tout propriétaire peut en demander copie (auprès du syndic) et envoyer le texte à tous serait du gaspillage car seuls quelques propriétaires s'intéressent à son contenu.
La quasi-totalité des propriétaires sont rassurés par l'existence dans le groupe de 2 ou 3 emm...... qui eux vont aller vérifier et les informeront s'il y a un problème. 
salutations,
#84 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Bonjour francis,
La liberté s'arrete là où commence celle des autres !
je ne parle pas pour moi mais pour un des autres qui s'adressent à d'autres !
Je ne cherche pas un soutien moral mais à préciser la normalité qui peut ne correspondre à ma propre opinion.
A ma connaissance, l'art. 577 ne précise pas que les points du ROI doivent être acceptés à la majorité simple.
J'en rerviens toujours à la même question : à quels points se rapporte l'art. 577.7. §1.,pour lesquels 75 % des quotités sont requis? 
salutations
#85 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
bref, aucun des pimonautes ne semble avoir connaissance d'une copropriété dans laquelle les propositions cooncernant le ROI devraient être acceptée par 75 % des quotités présentes à l'AG !
Je promets de m'assagir même si les pétales de mes fleurs refusent de monter au lieu de descendre
Quant à l'arme atomique !!! Je vais quand même vérifier 
bon week-end
#86 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Comment interprétez vous l'art. 577.7. §1. ?
Toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer soit 75 % des quotités pour toute proposition ?
J'ai aussi des problèmes avec les pétales de mes fleurs qui se permettent de tomber sur la terrasse du rez-de-chaussée !
La propriétaire de cet appartement ne semble pas disposée à faire un échange entre nos deux appartements !
salutations,
#87 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Bonsoir francis,
Pourriez-vous me préciser les références du texte où est reprise votre position catégorique ?
Je n'ai jusqu'à présent retrouvé que des coutumes et des à-priori mais pas de texte légal !
salutations,
#88 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Bonsoir à tous,
Pour les questions 2 à 4, les réponses de luc, approuvées par grmff, me semblent raisonnables : elles rendent la gestion de la résidence plus dynamique en se révélant moins sensibles à des minorités non progressistes.
Mais pour la première … !!! 
1) Quel est le quorum à atteindre pour modifier ou ajouter un point du règlement d’ordre intérieur ?
Toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer l'art. 577.7. §1., soit 75 % des quotités ?
Une décision prise avec une faible majorité risque d'être remise en question lors d'une AG future : par exemple, l'interdiction de jeux enfantins "bruyants" dans le grand parc de la résidence
Le parc de la propriété est d’un peu moins d’un hectare, entouré de quelques petits parterres.
L’été, l’un ou l’autre pensionné vient y déposer son transat ….. et ne souhaite pas être dérangé !
Le syndic nous a transmis un avis signalant qu’il était interdit de jouer au football dans le parc alors que ce point n’a jamais été inscrit à l’ordre du jour d’une AG.
Des affichettes ont étés placées dans le hall des garages rappelant que les jeux enfantins sont interdits dans les parties communes : de très jeunes enfants roulant à vélo dans cette zone ou jouant avec de petites voitures télécommandées ont été vigoureusement sermonnés .... alors qu'il pleuvait dehors 
J’ai deux petits enfants et là, je m’indigne !
À luc et à grmff : vous persistez à répondre 50 % + 1 ???? 
salutations
#89 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Le sujet semble nettement moins passionner les pimonautes !
Les résidents de la propriété sont 20 propriétaires (agés) et 60 locataires (jeune).
Du ROI basique pour une copropriété, nous sommmes passé en 5 ans au ROI d'une seigneurie (sans le faste associé) et à cette allure, nous en serons dans 5 ans au ROI d'un mouroir 
Je proposerai à la prochaine AG de faire l'acquisition de panneaux : "Silence hôpital"
Je suppose qu'après avoir fait taire les enfants, mais pas le toutou de mémère, l'AG proposera de tuer les oiseaux du parc
Comment juguler cette démesure 
#90 Re : Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
Bonsoir luc,
C'est une opinion.
question 1 : toute modification du ROI affecte la jouissance du bien, pourquoi ne pas appliquer l'art. 577.7. §1. soit 75 % des quotités ?
Une décision prise avec une faible majorité risque d'être remise en question lors d'une AG future : par exemple, l'interdiction de jeux enfantins "bruyants" dans le grand parc de la résidence
question 2 : faut-il en arriver là (75 % des quotités) pour la réalisation de travaux de quelques centaines d'euros soit, dans notre cas,quelques euros par propriétaires ?b
Le placement de casse-vitesse ou de miroirs aux embranchements sur les voies d'accès intérieures par exemple.
question 3 : c'est un point relatif aux modalités comptables, pourquoi pas 80 % des quotités ?
Le problème que nous avons est de convaincre des propriétaires versant des provisions sur charges inférieures à celles acceptées par l'AG mais les montants concernés ne pourraient justifier une action en justice.
question 4 : la construction de nouveaux parkings se justifiait par le fait que le stationnement à rue avait été placé en zone bleue.
Le rapport dans la résidence était d'un emplacement par propriétaire.
La construction de parkings supplémentaires permettait de passer à un rapport de 1,5 emplacement pour un propriétaire.
Le syndic a tenu a obtenir l'unanimité : était-ce nécessaire alors que plus de 90 % des propriétaires avaient répondu favorablement à la première proposition ?
Il a fallu plus de trois ans pour passer de la proposition à la réalisation 
salutations,
#91 Copropriétés forcées » les quorums » 28-11-2011 12:15:08
- croquette
- Réponses : 35
Bonsoir à tous les pimonautes,
Le sujet sur les erreurs de calcul semble s'essouffler et j'en profite pour tenter de recueillir maintenant vos avis sur les quorums. Je ne parle pas de celui requis pour qu’une assemblée soit valable mais de ceux qu’il convient d’associer à toute proposition inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Je signale en préambule que la copropriété avait anticipé la loi de 2010 sur un point : depuis plusieurs années, les abstentions ne sont plus prises en compte pour le calcul des pourcentages.
L’abstention ne semblait pas liée au manque d’intérêt du propriétaire mais à une réelle volonté de ne pas influencer le résultat.
La loi du 20 juin 2010, peu différente en cela de celle de 1994, précise :
Art. 577-6. § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix … sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Art. 577-7. § 1. L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) De toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;
b) De tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ;
c) Dans toute copropriété de moins de vingt lots, ….., de la création d’un conseil de copropriété
d) Du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, …
e) Moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui pour des raisons techniques …
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) De toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
b) De la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;
c) De la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) De toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) De tous actes de disposition de biens immobiliers communs ;
f) De la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4 ;
g) Sans préjudice de l’article 577-3, alinéa 4, de la création d’associations partielles ….
Art. 577-7. §3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble. ……
Ouf, je crois que c’est tout. Les choses semblent bien définies et pourtant ….
1) Quel est le quorum à atteindre pour modifier ou ajouter un point du règlement d’ordre intérieur ?
2) A partir de quel montant faut-il recueillir 75 % des voix pour des travaux secondaires ?
3) Quel quorum pour modifier ou ajouter de nouvelles pénalités aux mauvais payeurs ?
4) Quel quorum pour décider de transformer une zone commune en parties privatives ?
(exemple : création de nouveaux parkings)
Ma propre expérience semble montrer que :
1) peu (pas) de propositions sont faites par les propriétaires bailleurs.
2) quelques propositions sont faites par les propriétaires résidants, elles ne concernent généralement que le règlement d’ordre intérieur !
3) peu de propriétaires résidants s’intéresse aux économies d’énergie, à la sécurité, …
4) même les vices de construction n’intéressent que deux ou trois propriétaires résidants
5) les quorums à atteindre ne sont pas précisés dans l’ordre du jour.
Le cas vécu le plus « choquant » fut une proposition « du conseil de gérance » portant sur l’addition d’un point au règlement d’ordre intérieur : il fut considéré comme accepté par l’AG alors qu’il n’avait recueilli qu’un peu plus de 40% de quotités favorables !
On en revient à la complaisance du syndic pour les propriétaires qui lui sont favorables !
Le dialogue avec le syndic est devenu plus constructif et, à sa demande, j’ai rédigé cette année un projet d’ordre du jour pour l’assemblée générale.
Pour chacune des propositions faites à l’AG, j’ai spécifié quel était le quorum nécessaire pour que la proposition soit acceptée.
Sur base de votre expérience, pourriez-vous justifier les quorums à atteindre pour les quatre questions que je me pose ?
Merci de votre aide 
salutations,
#92 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.
L'an dernier je me suis porté candidat à la fonction de président de l'AG et j'ai été accepté par plus de 95 % des propriétaires présents : seuls quelques propriétaires résidants se sont opposés à cette proposition.
Cette année, souhaitant sonder l'assistance, je suis resté en retrait et le seul candidat à la fonction de président de l'assemblée fut accepté par la quasi-totalité des propriétaires présents.
Il est resté noyé dans l'assistance et son seul rôle fut de signer les bulletins de vote !
Le syndic a dirigé l'assemblée conformément à la lettre de la loi.
Croyez-vous que l'esprit de la loi ait été respecté ?
C'est une grande folie que de vouloir être sage tout seul. - La Rochefoucauld
salutations
#93 Re : Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
L'objectif est ici que des travaux ponctuels peu importants soient réalisés à moindres frais pour la résidence.
Je viens d'être informé d'une possibilité : faire appel à des intérimaires sous contrat d'emploi auprès d'une société d'intérim.
Des pensionnés semblent pouvoir ainsi améliorer leurs revenus mais j'ignore l'impact que pourrait avoir cet emploi sur l'impôt dû.
Les fonctions concernées sont : l'électricien, le carreleur, le jardinier, le plombier, l'homme à tout faire pour la propreté du parc et le déneigement, .....
L'un d'entre-vous aurait-il une expérience dans ce mode de travail ?
Salutations,
#94 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Bonsoir à tous,
Le sujet semble susciter pas mal d'intérêt !
En réponse à rexou, je l'ai dit : le train a été remis sur ses rails il y a deux ans par un conseil de gérance plus respectueux de la loi (je n'en faisais pas partie mais je reconnaît avoir mis la pression durant l'année).
En ce qui concerne la ventilation des frais de gérance, je n'ai pas la même interprétation que rexou car les quotités sont représentatives de la portion des parties communes attribuées à un appartement.
Pour les changements, en 5 ans, il y a eu moins de 5 changements de propriétaires et nous avons connaissance de leur adresse actuelle : un recalcul ne poserait aucun problème.
Comme le rappelle bade, nous respectons la règle des 4/5 ème pour toute modification de l'un des éléments relatifs à la comptabilité de la résidence.
En ce qui concerne le contrôle des clefs, c'est selon moi au commissaire aux comptes et non au CdC de vérifier que les clefs de ventilation des charges utilisées pour l'établissement des décomptes annuels de chaque propriétaire correspondent bien à celles inscrites dans l'acte de base, éventuellement modifiées lors d'une AG.
J'espère que ce rôle sera effectivement repris dans la description de fonction du commissaire aux qui devra être précisée dans un règlement de copropriété conforme à la la loi du 20 juin 2010.
pour saxo : rassurez vous, je ne suis pas un adepte des courbettes mais sachez que vous pouvez alors faire l'objet de la colère du syndic dans un AG où il lui est facile de monopoliser la parole (je parle par expérience).
Dans la mesure où les seules personnes osant alors intervenir sont celles qui bénéficient de sa bienveillance, c'est une mise au pilori !
Et celà, même si, après la réunion, plusieurs propriétaires viennent vous féliciter !
pour luc :
j'espère qu'il n'oubliera pas ce sujet d'ici au 15 décembre : j'attends avec impatience de connaître sa technique.
salutations,
#95 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
à rexou
Je n'ai ressenti dans ce forum aucune intolérance envers moi, chacun donne son avis et ce n'est pas parce que cet avis n'est pas conforme au mien que le pimonaute est intolérant : il ne l'est que par les conséquences que peut avoir son avis.
Dans ce cas sur le fait que des personnes aient pu être spoliées par des manipulateurs qui les ont trompées.
C’est un peu comme si l’arnaque devenait légale quand ses victimes en sont des personnes trop naïves.
Quant au combat, sachez qu'il fut rude et qu'il m'a fallu accepter de nombreuses brimades, des insultes grossières et du mépris pour commencer à établir un dialogue : cela tant avec le syndic qu'avec de nombreux copropriétaires.
Entre personnes raisonnables, un dialogue ne peut qu’être que positif.
Vous avez raison en ce qui concernait ma position l’an dernier vis-à-vis du syndic.
Depuis, un de ses employés, à qui le syndic avait accordé les pleins pouvoirs, a été remercié.
Aucun dialogue n’avait pu s’établir avec lui car ce personnage ne répondait à aucun des courriers que lui envoyait l’un ou l’autre propriétaire.
L’AG n’était pour lui qu’une cour que dominait son maître et non leur employeur.
Rendons l'homme respectable à l'homme. -Michelet
Salutations,
#96 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
luc a écrit : "Il est un fait qu'il faut avoir une dose de courage à formuler ses remarques et questions en public. C'est comme déranger l'ordre "social" de la cour de Louis XIV."
exemple vécu : la dernière AG
Un peu moins de la moitié des propriétaires présents (+/- 30 personnes) et une dizaine de représentés.
Quatre propriétaires se sont réellement exprimés durant la réunion : les deux propriétaires qui avaient fait modifier les clefs de ventilation pour les exercices antérieurs et s'estimaient volés de 5 euros, un propriétaire qui pratique la contestation systématique .... et moi !
J'ai certes été habitué à faire des exposés devant un public important mais de là à comprendre que même les membres du conseil de copropriété n'acceptent pas de siéger face à l'assemblée !!!
Je m'exprime librement sur base d'analyses réalisées en vérifiant les lois, en recherchant des cas vécus et .... en discutant avec les pimonautes.
Certains me surnomment "Le seigneur de la résidence".
J'ai maintenant réalisé plus de 90 % des objectifs que je m'était fixés il y a cinq ans. Je me retire maintenant estimant que ma famille et mes loisirs ont plus d'importance que la défense des intérêts d'un immeuble.
Comme je l'espérait, le conseil de copropriété est pour la première constitué de propriétaires n'habitant pas la résidence.
Le principal problème pour le prochain exercice est de vérifier que le syndic agisse efficacement auprès du promoteur pour que ce dernier termine enfin les travaux restants (repris dans un rapport d'expert réalisé à la réception provisoire de 2006) et les vices cachés, repris dans un rapport de 2011 d'un expert agréé auprès des tribunaux.
L'issue du combat est incertaine : le syndic est à la fois vendeur, loueur et syndic d'un très grand nombre d'appartements de ce promoteur.
Jusqu'à présent les conseils de copropriété formés de propriétairaires résidants n'ont obtenu que des promesses qui n'ont jamais été actées sur un document écrit.
Le syndic leur a accordé quelques faveurs en leur donnant un pouvoir que ne prévoit pas la loi.
Cela fait 5 ans que cela dure !
Je reviendrai peut-être l'an prochain pour vous parler de leurs résultats.
Je crois que le débat peut être clos : l'un des pimonautes me paraît être une personne raisonnable alors que les autres semblent être peu au courant de la réalité du terrain et faire preuve d'intolérance.
Je suis satisfait du travail que j'ai réalisé mais je n'en tire personnellement aucune gloire :
Un courtisan est semblable à ces plantes faites pour ramper qui s'attachent à tout ce qu'elles trouvent. - La Bruyère
Indignez-vous!, l'esprit de Résistance de Stéphane Hessel
Bonne soirée à tous et merci à PIM pour l'outil qu'il met à la dispositions de personnes qui, comme moi il y a cinq ans, ignorait ce qu'était une copropriété.
#97 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
en réponse à grmff et à luc,
grmff a écrit : " on peut retrouver la somme totale dépensée, la subdivision poste par poste, et la ventilation de ces postes propriétaire par propriétaire."
C'est sur ce dernier point que le bas blesse : en tenant compte de vos quotités et du montant inscrit à votre charge, vous pouvez recalculer les quotités totales prises en compte pour chacun des postes.
Quand vous constatez que ces calculs conduisent à une dizaine de valeurs différentes avec parfois les vraies quotités totales de la résidence, vous êtes en droit de poser une question lors de l'AG.
Le syndic a toujours éludé la question en expliquant avec verve que les clefs de répartition des charges avait étés définies avec le conseil de gérance !!!
Ayant aussi fait partie de ce conseil, je puis vous affirmer ne jamais avoir été consulté sur ce point !
luc a écrit : "Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement."
C'est une opinion que je partage, il faut pour le moins que le syndic reconnaisse ses fautes et interroge les propriétaires afin de vérifier s'ils souhaitent que les comptes soient recalculés.
Pour le passé, ce sont :
- des erreurs comptables,
- des faveurs de paiements insuffisants pour un ami (gros) propriétaires
- du laxisme dans le dossier d'un propriétaire qui ne paie plus ses charges depuis deux ans
- la non-application des amendes inscrites dans l'acte de base et des intérêts de retard approuvés par l'AG
Je pense que dans la situation actuelle le train a été remis sur les rails et j'ai préféré me retirer des éléments "actifs", ayant atteint mon quota d'inimitié dans la résidence.
salutations,
L'homme, c'est l'évolution devenue consciente d'elle-même.
Theihard de Chardin
#98 Re : Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
Bonjour à tous,
merci à luc et à rexou pour toutes leurs réponses pertinentes
comme le dit luc dans le troisième sujet que j'avais lancé : "La vériité fait toujours surface, tôt ou tard."
Les propriétaires présents à l'AG ont acceptés mes remarques lors de notre troisième AG : je revenais chaque année avec les erreurs existant dans la ventilation des charges.
L'AG a voté à une large majorité que l'on en revienne à la règle de la solidarité avec une participation aux charges proportionnelle à vos quotités.
L'un des sages (il y en a) a conclu "Le passé est le passé, intéressons nous à l'avenir".
Si je reviens sur ce sujet, c'est que lors de l'AG deux des propriétaires responsables de la variabilité des clefs dans les premiers exercices sont revenus à la charge pour un montant représentant 5 euros par propriétaire.
Ils ont demandé que la comptabilité soit corrigée : ce point n'étant pas à l'ordre du jour, l'AG n'a pas été appelée à voter.
J'était de nouveau commissaire aux comptes et j'avais pu cette fois vérifier toutes les pièces en ce compris les décomptes annuels individuels (nous avons toujours le même syndic et les personnes faisant partie de son bureau ont été remplacées).
Le syndic pourrait répondre positement à la requête de ces deux propriétaires car l'un des deux travaille positivement dans la gestion.
J'ai informé le syndic que je m'opposait à la correction de la comptabilité de cette année.
J'ai recalculé les gains ou les pertes des propriétaires pour appuyer ma demande et il est apparu que les deux propriétaires concernés avaient à l'époque "gagné" quelques centaines d'euros.
Je trouve que cette fois, ils poussent e bouchon un peu loin !
Les petits calculs de la vanité et de la médiocrité méfiante ont eu plus d'importance que le salut de l'état. -Mirabeau
salutations,
#99 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
je ne comprends pas la question de grmff.
Le décompte individuel ne précisait pas la clef de ventilation
#100 Re : Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
La réponse est "oui", mais que faire ?
On peut convaincre les autres par ses propres raisons. On ne les persuade que par les leurs. - Joubert
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