La brique n'est pas à l'abri d'une tuile

Charlotte Mikolajczak

Mis en ligne le 18/12/2012

Pour 2014-2016, il faut s’attendre à des pertes sèches : -15 % sur les prix en trois ans.
L’année 2012 ne s’est pas encore terminée que chacun y va déjà de son bilan immobilier. Julien Manceaux, senior economist chez ING Belgium, est un de ceux à avoir fait l’exercice : en se basant sur les transactions du 1er semestre et en extrapolant celles qui ont été signées depuis le mois de juillet et jusqu’au 31 décembre. Qu’en ressort-il en termes de transactions et de prix ?

1. Une activité en berne. Sur les six premiers mois de l’année, l’activité sur le marché a baissé de 4 % par rapport au 1er semestre 2011. Et même de 7,5 % sur les maisons d’habitation ! Un ralentissement "net, sans être dramatique" , estime Julien Manceaux. Même si le nombre de transactions effectuées au cours de ce 1er semestre n’a jamais été aussi faible depuis 2004, "exception faite du 1er semestre 2009" . Ce qui ne veut pas dire que 2012 en sortira indemne. Car voilà, la baisse s’est accentuée au cours du 3e trimestre. "Ce qui laisse penser que l’année 2012 ne devrait totaliser qu’entre 115 000 et 120 000 transactions, soit 8 % de moins qu’en 2011." 2010 fut une année de rattrapage, après les reculs de 2009. 2011 s’est rachetée grâce au sauve-qui-peut des petits investisseurs fuyant les aléas de la Bourse pour se réfugier dans la brique. 2012 a surtout pâti du manque de confiance des consommateurs. "Les investisseurs n’ont pourtant pas déserté le marché immobilier", ajoute l’expert. Pour preuves ? " Un : l’importance des apports d’épargne : près de 40 % de la valeur totale des transactions. Deux : le fait que la baisse de 4 % enregistrée au 1er semestre est due à la baisse de 7,5 % des transactions sur les maisons alors que les appartements, généralement privilégiés par les investisseurs, ont continué de bien se porter (+3,6 % de transactions par rapport au 1er semestre 2011)."

2. Le marché des appartements s’en sort. Le début de l’année n’a pas été folichon pour les valeurs des appartements. Surtout en Région flamande, où la croissance trimestrielle a été négative tant au 1 er qu’au 2 e trimestre. En Région wallonne, le second trimestre a vu un rebond des prix (+0,6 %). A Bruxelles, les hausses trimestrielles sont restées très élevées (+2,0 % au 1 er trimestre, +1,3 % au 2 e ). Le second semestre parviendra toutefois à récupérer les choses. ING s’attend à ce qu’au 31 décembre, l’année sur le marché des appartements se clôture en Wallonie et à Bruxelles par une accélération de la croissance des prix annuelle (de respectivement +3,7 % en 2011 à +4,5 % en 2012 et de +2,8 % à +4 %). En Flandre, la croissance de 2012 devrait être, si pas équivalente à celle de 2011 (+3,0 %), légèrement inférieure. Toujours est-il que "ce marché continue d’avoir la faveur des investisseurs" .

3. Le marché des maisons stagne. Et ce, depuis le 4e trimestre 2011. Mais à nouveau, les trois Régions n’ont pas réagi de la même manière. Au cours du 1er semestre, les prix des maisons ont progressé en Région flamande, ont baissé dans les deux autres Régions, mais plus en Wallonie qu’à Bruxelles. Ce mauvais départ ne sera sans doute pas rattrapé au second semestre. Et l’année, d’après les prédictions d’ING, se clôturera sur une hausse des prix des maisons entre 3,5 % et 4 %. En Wallonie, "même si la tendance se redressait quelque peu, il serait difficile d’atteindre 1,0 % de croissance cette année (contre 2,8 % en 2011)" . "A Bruxelles, à supposer une stabilisation de la tendance actuelle, la croissance du prix des maisons devrait atteindre entre 1,2 % et 2,0 % en 2012", poursuit Julien Manceaux. La baisse des taux d’intérêt au second semestre de cette année aura donc été trop faible "pour compenser la forte baisse de la confiance des ménages pour qui la crise s’est intensifiée au début du 4e trimestre" .

4. Sur le front des villas, rien ne va plus. Cela ne veut pas dire que les quatre façades et autres bungalows n’ont plus la cote, mais que les amateurs de ce genre de produits se tâtent. Le recul du nombre de transactions (-6 %) a fait plier les prix (tantôt en deçà de 0 %, tantôt légèrement au-dessus selon les Régions). "C’est le secteur qui a le moins bien récupéré sa valeur d’avant-crise : le niveau des prix dans ce secteur n’est aujourd’hui supérieur que de 2 % à sa valeur du pic d’avant-crise (3e trimestre 2008) alors que les appartements et les maisons ont vu leur prix augmenter de respectivement 15,5 % et 8,5 %" , commente Julien Manceaux.

5. Perspectives. ING est plus positif que ne le sont d’autres experts. KBC prédit, par exemple, une baisse des prix pour l’ensemble de l’année, alors qu’ING juge que la croissance devrait avoisiner 2 %. "Un taux très en deçà de l’inflation (prévue à 2,8 %)." L’an dernier, la croissance de prix était égale à l’inflation. Pour l’avenir, ING indique que "certains éléments portent à croire que la seconde partie de 2013 pourrait s’avérer meilleure, ce qui permettrait aux prix de croître entre 2 % et 4 % l’an prochain" . Alors que KBC y voit une baisse de 3 %. Par contre, pour ce qui est des perspectives à l’horizon 2014-2016, Julien Manceaux est bien morose. Et de revenir avec un risque de chute des prix de 15 % sur trois ans (voir ci-contre). Le marché immobilier belge, dont la stabilité semblait être à toute épreuve, pourrait, comme l’espagnol, l’irlandais, le néerlandais, s’écraser

3500 Net ? Je ne connais personne qui gagne autant à 24 ans, et très peu qui ont ca même à 40 ans

Un boulot dans la resturation ? Ou un pro en produits dérivés turbo et autres? ?

Faut se dire que 100K sur 20 ans c approx 1180 euros / mois , sur dix ans environ 680 euros / mois (envir 4% fixe)+ charges en dehors du prêt + assurances etc

Perso, étant célibataire j'acheterais un immeuble dont je me garde le dernier étage en duplex et je loue le reste.... pour autant que cela tienne la route comme toujours

Donc, est ce que cela vaut la peine de faire de' l'immobilier de rapport dans ces conditions  ?

A risque zero et liquidité maximale vous avez du 2% au moins en banque.

De plus le risque en ce moment c'est que le prix de l'immeuble n'augmente pas aussi vite que l'inflation et que la fiscalité change.

Bref, il faut négocier à la baisse les prix pour garantir un rendement honnete pour celui qui investi!

Des exemples sur des annonces existantes ?

Il doit y avoir des alternatives au compte d'épargne. Il n'y pas si longtemps il y avait des bons d'Etat Leterme ?

Ceci dit, quelle est la rentabilité minimale a attendre d'un investissement de rapport , sur base de la fiscalité actuelle, pour dire que cela vaut la peine ?

Certains se contenterons de couvrir les frais du prêt, d'autres rajouterons aux loyers sur leur cassette personnelle en se disant que dans x années cela leur fera un patrimoine....

Alors quel est le chiffre minimum a atteindre ? 5%  ? 10% ?

Une bonne agence évaluera correctement le prix de marché. Mais bon une fois que l'on signe une exclusivité de 6 mois avec une agence et que l'on doit tenir compte d'un client qui pense que sa maison vaut 650 000 et qu'après un an le prix est tombé a 550 000 et qu'il y a toujours pas d'offre dessus... car c'est encore 100 000 trop cher....autant assurer sa commission. On pourra toujours lui dire 'on vous avait prévenu"

L'évaluation du bien dans la contract avec le client est de toute facon indicative que que c'est le client qui décide au final.

1. L'immobilier est peu taxé.
Exemple: maison à LaHulpe actuellement sur immoweb mise en vente a 490 000€. L'annonce indique RC Indexé de 1069 de et précompte de 380 €.
Maison ancienne, rénovée.  La meme construite aujourd'hui couterait sans doute plus cher en précompte pour un agrément assez proche.

2. L'immobilier est peu rentable dans la majorité des cas vu l'envolée des prix et la faiblesse des loyers.

Cette meme maison achetée revient grosso modo a 550 000€. Louée 1000€/ mois disons, voire 1200 peut être (pas de garage...), la rentabilité serait de combien ? 2% brut? 
Il faudrait monter a 1500 pour approcher les 3.2% Brut.

Ouverture parenthèse.
Ce type d'investissement se fait sur le long terme car question liquidité on repassera si un coup du sort fait que l'on aie besoin de son argent rapidement.  Revendre de suite ou dans les 3 ou 4 prochaines  années = perte financière certaine.

(Encore récemment c'était possible de revndre assez vite avec plus value, aujourd'hui je doute)

Autre exemple http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate.cfm?IdBien=4006396&xgallery=&premiumsite=.  Maison annoncée à 350 000 € en mai 2010, revendu aujourd'hui à 625K€.  Cette maison vaut elle vraiment ce prix ?
Fin de la parenthèse.

On peut aussi jouer sur les chiffres et imaginer que la maison se vende vers 420K€ et qu'au total cela coute approx 475K€ pour la louer environ 1300€. Cela fait encore a peine 3% brut.

On pourrait encore s'en contenter en misant sur une plus value future mais aura t'on encore un doublement ou triplement des prix des maisons en dix ans ? Ou aura t'on au mieux une hausse égale, voir sans doute inférieure à l 'inflation?

La Belgique étant ce qu'elle est avec sa brique dans le ventre, celui qui peut louer 1300 ou plus , peut sans doute également s'acheter un bien directement. Donc imaginez louer 2000 euros me semble improbable, sauf circonstances exceptionnelles du genre l'expat Francais dont c'est la banque qui payer le loyer.

Maintenant, prenez un immeuble de rapport, regadez ce que cela coute d'investir à l'achat et les rentrées que vous en obtenez.  Il faut vraiment chercher beaucoup pour trouver quelque chose d'intérressant.

3. Taxation, faut il mieux ajouter pour votre immeuble de rapport 12*1000€ moins les frais, dans votre déclaration fiscale ou juste le RC indexé?

Donc oui je cherche un immeuble (en conformité à l'urbanisme avec ou sans travaux), oui je sais que c'est peu taxé, mais je sais que le ticket d'entrée est elevé, que cela présente un risque plus elevé que la moyenne, qu'il faut chercher le rendement locatif stable avec un peu de marge pour les mauvais jours et anticiper les changements de fiscalité  venir. Je ne regarde pas que sur Bruxelles 19 communes mais plus largement.

Il faudrait comparer avec nos voisins..... certains devaient payer de l'impôt sur la fortune sur des terrains evalués fort cher mais dont ils ne tiraient aucune jouissance.

si demain on devait taxer les terrains sur leur valeur de marché en Belgique .....

la fiscalité immobilière est faible en Belgique.

faut il rajouter a votre base taxable 1300*1.4 ou 12*2250 - frais ?

Nos amis francais peuvent ils nous donner des exemples en France ? Idem en Italie  ?

C'est tout le marché qui s'est envolé....  :0)