Selon la jurisprudence de la Cour de cassation définie dans son arrêt du 1er avril 2004,l'AG n'est pas compétente pour décider elle-même de travaux aux parties privatives.

Néanmoins, l'article 577-7, § 1er, 1°, e) du Code civil est une exception à la règle selon laquelle l'AG n'est compétente que pour ce qui concerne les parties communes .  Encore faut-il une motivation spéciale pour que la décision de faire effectuer des travaux aux parties privatives puisse être prise par l'AG. Dans ce cas, la décision " ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires".

Peut-être le syndic vise-t-il cette procédure?

Bonne soirée

Bonsoir à toutes et à tous

Absence de sanction prévue par la loi - responsabilité du syndic - sanction déontologique

Le texte légal institue une obligation personnelle et de résultat à charge du syndic. Celui-ci était tenu, dans un certain délai, de soumettre à l'approbation de l'AG une version adaptée aux lois de 1994 et 2010 de l'acte de base , du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur.

La loi ne prévoit pas de sanction dans le cas où les documents adaptés n'ont pas été soumis à l'approbation de l'AG dans le délai imparti.

Néanmoins, la responsabilité du syndic pourrait être mise en cause s'il n'a pas présenté en temps utile à l'AG les documents adaptés. Cela se vérifierait au cas où un dommage  serait démontré par celui qui s'en plaint.

L'IPI pourrait sanctionner déontologiquement le syndic le syndic qui n'a pas respecté les dispositions du code civil en matière de copropriété.

Bonsoir à toutes et à tous

Je limiterai mon intervention à ce qui semble être la demande initiale ou du moins une partie celle-ci  : le coût du remplacement du système de parlophonie peut-il être imputé par les copropriétaires aux locataires ?

Un petit  détour d'abord par la comptabilité de l'ACP. L'achat d'un nouveau système de parlophonie constitue un investissement  conséquent qui doit être comptabilisé non dans un compte de charges mais dans le  sous-compte du 23 "Installations, matériel, outillage" (IMO) du plan comptable pour les associations de copropriétaires et enregistré à l'actif de l'inventaire. A cet égard, il peut être renvoyé à l'avis 2012/14 du 5 septembre 2012 de la commission des normes comptables et plus particulièrement à l'exemple de l'achat par l'ACP d'un tondeuse autotractée (page 16 et 17 dudit avis).

Chaque année, un pourcentage de la valeur d'acquisition sera portée par l'ACP à titre d'amortissement  à charge du résultat de l'exercice en fonction de la durée d'utilisation probable de l'investissement (exemple page 19 et 20 de l'avis précité).

De manière générale tous les remplacements importants relatifs au poste parlophonie   repris dans la comptabilité sous l'énoncé "IMO" sont à charge du propriétaire (sauf peut-être clauses contraires du bail). Il ne s'agit pas de réparations du système de la parlophonie mais du remplacement de celle-ci due à la vétusté.

Je rejoins l'intervenant précédent qui relève le caractère temporaire de la dérogation (acte sous seing privé au lieu d'acte authentique).

Je reprends ci-dessous les textes légaux.

Règle générale

L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique (   Art. 577-4, § 1,al.1,C.C.).

Le contenu de l'acte de base est fixé à l'art. 577-4, § 1, al.2 et 3, C.C; celui du règlement de copropriété  à  l'art. 577-4, § 1, al.4, C.C.

Dérogation

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Art. 19

§ 2.
Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans  les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ( approbation des textes lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 jun 2010, la version adaptée des textes)  ou ultérieurement (approbation des textes non lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI, la version adaptée des textes mais ultérieurement à cette assemblée. La loi du 2 juin 2010 ne prévoit pas que l'AG doive approuver la version adaptée des textes en même temps que leur soumission par le syndic. Elle peut néanmoins les adopter tels quels ou les modifier DANS LE DELAI LEGAL DE SOUMISSION par le syndic ou ULTERIEUREMENT pourvu que le syndic ait soumis les textes adaptés ds le délai légal)  de modifications à l'acte de base, LE TEXTE ADAPTÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ NE REQUIERT PAS L'ÉTABLISSEMENT D'UN ACTE AUTHENTIQUE. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

De la lecture et de la combinaison  des art. 577-4, §1, al.1, C.C. et de l'art.19, § 2, C.C., il semble que les associations de copropriétaires auxquelles les textes adaptés aux art. 577-3 à 577-14, C.C. n'ont pas été soumis pour approbation à leur assemblée générale dans le délai de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 ne sont pas éligibles au bénéfice de la mesure visant à les exclure de l'obligation d'un acte authentique  qui pèse de manière générale sur les associations qui modifient leurs statuts (acte de base + règlement de copropriété).

La seule constatation de l'absence de soumission par le syndic à une assemblée des textes adaptés ds le délai voulu par le législateur obligerait cette association lors de la soumission par le syndic de textes après le délai précité et d'approbation subséquente par l'assemblée  de textes  modificatifs de recourir à un acte authentique, peu importerait le fait que l' association n'apporterait aucune modification  à son acte de base et se limiterait à adapter le règlement de copropriété aux art. 577-3 à 577-14, C.C. Le critère à retenir : le syndic a-t-il, oui ou non soumis le texte adapté ds le délai? La dérogation n'aurait qu'un caractère temporaire.

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

A la lecture d'un article récent paru ds la Libre Immo sous la plume de C. Mikolajczak il semblerait ,selon de M.ARQUIN, présenté comme juriste en droit immobilier,que l'acte authentique ne soit pas obligatoire pour les copropriétés qui voudraient régulariser leur situation.

"COPROPRIÉTAIRES paresseux ou insouciants ?

Les règlements qui forment les fondations de leur immeuble ne sont toujours pas adaptés aux nouvelles lois. Un risque immobilier en perspective ?

DOSSIER SEMAINE DU 28 AU 3 SEPTEMBRE 2014 LIBRE IMMO

Dossier Charlotte Mikolajczak

Copropriétés : le toilettage des règlements s'éternise

3 Après le 1er septembre, est¬-ce trop tard ?

Rien n’empêche les copropriétés et/ou syndics de mettre de l’ordre dans leurs papiers après la date butoir du 1er septembre.

Geoffroy Arquin s’attend d’ailleurs à accueillir, dans les semaines qui viennent, moult demandes de ce type.

4 Faut-¬il transcrire officiellement ces changements ?

Selon Geoffroy Arquin, il n’est pas indispensable d’obtenir une transcription du travail de coordination, “sauf si, bien entendu, les copropriétaires entendent modifier certaines dispositions de leurs statuts qu’ils estiment devenues obsolètes.”

Pour faire bref : obligation ou non de transcription des statuts coordonnés après le 1er septembre MÊME AU CAS OU les copropriétaires ne modifient pas en même temps des dispositions de leurs statuts et se limitent à la coordination "light" ou "minimum"?

Finalement quid en droit, ds ce cas de figure?