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#1561 Re : Ventes et achats » Achat Revente » 18-08-2020 20:39:32
A titre privé, c'est à exclure.
Comme profession en créant sa société?
Je suppose que EER s'est déjà bien renseigné pour monter une société dans ce créneau?
Bien qu'ici, nous ne conseillons pas les sociétés d'habitude, puisqu'ils peuvent faire appel à leur comptable / fiscaliste, je suppose que EER a déjà visité le site de Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles, que nous avons déjà recommandé à plusieurs reprises.
Et notamment ceci:
https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut-il-encore-demander-le-statut-de-marchand-de-biens?
Extraits choisis:
Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.
Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.
Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :
L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.
En Flandre, il y a un autre problème.
À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».
Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.
Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.
Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.
Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.
Conclusion:Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.
#1562 Re : Ventes et achats » Achat Revente » 18-08-2020 20:39:32
Acheter bas. Revendre cher. Récupérer les droits d'enregistrement. Risque de rectification du prix et des droits. Risque de requalification en bénéfices professionnels. Risque de requalification de l'option en double vente déguisée avec double paiement des droits + 200% d'amende. Etc.
Sorry, effectivement trop de concept.
Peut-être possible en France, je ne sais pas, je ne connais pas du tout la législation française à ce sujet.
Mais ici vous êtes sur un site immobilier belge....et en Belgique, c'est effectivement à oublier au plus vite!
#1563 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
"bijzondere kenmerken : OV krediet 2 weken"
Alors là, c'est le 1er prix pour clause mal torchée! Allez voir votre propre notaire, il en rira pendant des semaines...
mais ils sont déjà ok avec le fait que ce soit l'agence qui introduise le dossier et au niveau financier il passe.
Et bien si la banque a accepté d'octroyer un prêt hypothécaire à vos acquéreurs, il n'y a plus aucun problème.
La banque veut juste connaître la valeur vénale (sorte de valeur minimum minimorum) à laquelle elle pourra revendre le bien. Car un banquier veut récupérer ses sous au cas où un problème arrive à vos acquéreurs avant qu'ils n'aient complètement remboursé leur prêt.
Les banques ne sont pas des enfants de coeur, à prêter des sommes importantes sans prendre de garantie...
La valeur vénale est souvent très en-dessous du prix de vente.
Ce n'est pas un chiffre erroné. Mais prenez 3 "experts" différents et vous aurez 3 chiffres différents. Ce sont des affaires d'"experts". Qui n'ont rien à voir avec votre prix de vente...
#1564 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
arriver sans même connaître le prix de vente exact est tout de même assez curieux il me semble.
Ely, vous ne vous êtes pas donné la peine de lire l'article de l'Echo dont je vous avais envoyé le lien et qui explique sur une page ce que c'est que la valeur vénale?
Elle n'a rien à voir avec le prix de vente sur lesquels les parties se sont mis d'accord!
#1565 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
Les acheteurs n'ont pas introduit le dossier eux même, c'est une personne de l'agence qui s'occupe de leur demande et mon agent saurait je pense si les divers documents étaient communiqués, c'est cela qui me chiffonne, l'expert nous a posé des questions dont les réponses étaient dans les diagnostiques entre autre et lui même avait dit qu'il appellerait notre agent immobilier ce qu'il n'a pas fait.
C'est cela le danger: Tant vous que les acheteurs font une confiance aveugle à une agence immobilière (la même!) pour tout régler.
D'habitude, nous conseillons TOUJOURS tant au vendeur qu'à l'acheteur de tout confier à leur notaire de famille, même déjà pour rédiger l'offre.
Les frais n’augmentent pas puisque les 2 notaires doivent se partager les honoraires.
Mais au moins les intérêts (souvent opposés) des 2 parties sont défendus par leurs notaires respectifs!
Espérons que les acquéreurs n'ont pas signé de clause suspensive d'après laquelle, s'ils n'obtiennent pas leur prêt eux-mêmes, c'est l'agent immobilier qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme....
Je l'ai déjà demandé au moins deux fois mais c'est la clé de voûte pour pouvoir résoudre votre problème: pouvez reproduire mot à mot la clause suspensive que les amateurs ont insérée dans leur offre afférent à l'octroi de leur prêt hypothécaire?
#1566 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
L'expert peut avoir les données cadastrales (taille ±approximative) et il a visité et connait l'état général du bien + châssis, cuisine et salle de bain + nombre de chambres... Des choses simples à constater sur place.
Il va donc pouvoir comparer avec des bien équivalents en taille et situation.
Il enlèvera un pourcentage pour obtenir la valeur vénale.C'est sa connaissance du marché qui fait sa valeur ajoutée.
Ne vous en inquiétez pas.
Bien entendu, il est mandaté par la banque, ne fait probablement que cela et a certainement beaucoup d'expérience. Donc pas besoin de s'encombrer de tous ces papiers et dossiers pour estimer une valeur vénale.
#1567 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
En l'occurrence, je ne sais pas où vous voyez de l'agressivité dans le message que vous pointez. Au contraire, l'intervenant devrait plutôt être rassuré par sa lecture. Maintenant, quand un acheteur demande une clause suspensive, le vendeur est bien contraint de subir une période d'incertitude (d'un mois généralement, et 6 semaines si l'acheteur s'adresse au fonds du logement).
Inès 412, quand on veut écouter de la musique, on ne tire pas sur le pianiste. Même si une note est parfois un peu plus haute qu'une autre.
Merci Rexou. Pour moi pas l'ombre d'un seul mot qui soit agressif.
En tant qu'ingénieur je fournis des faits, des constatations, des chiffres, et des explications, des informations.
Sont-elles trop brutes de décoffrage et pas assez enjolivées? Peut-être, mais on est sur un site sérieux relatif à l'immobilier.
#1568 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
Sur le site Notaire.be vous trouvez un exemple de clause avec leurs commentaires
"La présente vente est conclue sous la conditions suspensive d'obtention par l'acquéreur, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d'un financement correspondant à 100% du prix de vente, aux conditions normales du marché."L'acquéreur est protégé par cette clause, mais pas le vendeur qui sera bloqué, et ne pourra plus vendre à un autre amateur. Pour cette raison, il risque de refuser cette condition.Il faudra dès lors veiller à respecter un certain équilibre en protégeant à la fois le vendeur et l'acquéreur. Le principe de cette condition suspensive est logique et nécessaire pour protéger l'acquéreur, mais il faudra le limiter dans le temps (par exemple 15 jours ou un mois) pour ne pas bloquer le vendeur trop longtemps. De même, le vendeur pourra demander une indemnité à l'acquéreur si le prêt n'est pas accordé, afin d'éviter de traiter avec des candidats-acquéreurs trop fantaisistes. Le vendeur pourra également demander la preuve de ce que l'acquéreur a fait toutes les démarches normales pour obtenir le prêt au taux du marché, et que la banque le lui a refusé.Cette clause doit donc être négociée et libellée avec le plus grand soin : il est fortement conseillé de la faire rédiger par un spécialiste. Il faut toutefois recommander à l'acquéreur de ne pas signer une clause suspensive d'après laquelle, s'il n'obtient pas son prêt lui-même, c'est l'agent immobilier ou le courtier du vendeur qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme et dépendra uniquement de la bonne volonté du représentant du vendeur.
Que dit exactement la clause que vous avez acceptée?
#1569 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
Vous êtes un tiers par rapport à la banque et à l'expert qu'elle a mandaté pour estimer votre bien.
C'est la banque qui estime la valeur de votre maison sur base d'un rapport de l'expert qu'elle a désigné.
C'est la banque (et non l'agence immobilière) qui détermine si les revenus des candidats propriétaires sont suffisants pour rembourser le prêt sollicité et payer les éventuels travaux suite à des infractions urbanistiques.
La banque communiquera sa décision au candidat acquéreur et non à vous.
L'expert n'a pas à répondre à vos questions sur la manière dont il remplit sa mission.
Vous avez parfaitement raison!
D'habitude la clause suspensive indique que les acheteurs peuvent annuler leur offre s'ils peuvent prouver qu'au moins 3 banques leur ont refusé leur prêt hypothécaire dans un certain délai.
Pourriez-vous reproduire exactement la clause que vos candidats acquéreurs ont ajoutée à leur offre?
#1570 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
Je ne crois pas que la valeur retenue par l'expert mandaté par la banque pour estimer un bien suite à une demande de crédit hypothécaire soit la valeur du marché.
Bien sur que non!
L'expert détermine, comme je l'ai déjà dit, la valeur vénale qui est presque toujours inférieure à la valeur intrinsèque.
Valeur vénale, valeur intrinsèque: comment lire un rapport d'expertise?
#1571 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Etant situé à Uccle, sur ± 10 km de déplacement vers le sud, j'ai droit à 3 régions (Uccle --> Rhode --> Waterloo): migraine garantie.
Tant qu'on ne nous demande pas un passeport avec visa...
PS: Je traverse les 3 régions 2 fois par jour....
#1572 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Sur quoi se base l'expert envoyé par la banque ? » 08-10-2020 07:52:55
L'offre est signée. Donc il y a accord sur la chose et le prix et la vente est parfaite.
Maintenant, dans l'offre il y a surement une clause suspensive, de manière à ce que vos acheteurs puissent annuler leur offre au cas où ils n’obtiendraient pas un prêt hypothécaire.
C'est donc la banque des acheteurs qui envoie un expert pour savoir si au cas où vos acheteurs ne pouvaient pas remplir leurs obligations de payer les mensualités du prêt, quelle est la valeur vénale de votre bien. Qui vous dit que les acheteurs ou leur banque n'a pas transmis ou va transmettre toute la documentation?
Pourquoi vous tracassez-vous, il y a accord sur le prix et la chose.
Le seul risque c'est que les acheteurs que vous avez sélectionné, n'obtiennent pas de prêt, alors que vous avez accepté qu'ils insèrent ce type de clause suspensive dans leur offre.
Vous auriez choisi des candidats qui n'auraient pas eu besoin d'un prêt, vous n'auriez pas ce type de problème....
#1573 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Pas que je sache: pourriez-vous, Panchito, étayer votre affirmation ?
Bien entendu.
Parmis les nombreuses références, j'ai choisi celle-ci:
Et dans d'autres pays, notamment d'où proviennent les expats à qui j'ai souvent à faire, les normes sont encore plus strictes...Donc évidemment le PEB, ils ne connaissent pas, mais sont très exigeants point de vue isolation thermique et acoustique! Cela n'empêche pas certains (dont tous les frais de "housing" sont payés par leur société) d'avoir d'énormes consommations de chauffage.... On est bien d'accord!
Par contre ici, la Flandre fait encore partie de notre beau pays et il est interpellant que certains pimonautes se permettent de se gausser des lois, des normes, et certifications à obtenir pour pouvoir louer des biens en Wallonie mais ne savent même pas se qui passe de l'autre côté de la frontière linguistique ou même à Bruxelles (qui a mis en ligne un registre des PEB, pour que n'importe qui puisse connaître le PEB d'un bien...)
Bon, peut-être suis-je favorisée car étant quadrilingue et ayant passé pratiquement tout ma carrière dans le Brabant Flamand, la langue de Vondel est ma langue de travail... Et mes collègues (tous flamands) me demandent souvent conseil concernant l'immobilier...
#1574 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Comment dire?... Aucune idée? Je ne suis pas concerné? Je ne sais pas comme ils l'appellent à Bruxelles? Parce que vous pouvez poser la question pour la Flandre aussi... big_smile
En Flandres, vous n'êtes même plus autorisé à louer un bien si le toit n'est pas isolé....
#1575 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
@Himura,
Evidemment que SDB et cuisines toutes neuves n'ont aucun impact sur le PEB!
Je suis Ingénieur Civil, je vous rappelle!
Mais je maintiens que mon public cible préfère payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage.
Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.
Pour que vous compreniez mieux, soit x le loyer et y les charges et z le total loyer + charges; pour le même z, ils préfèrent avoir un petit y pour pouvoir se permettre un plus grand x et donc un appartement neuf.
Voilà j'espère que c'est plus clair pour vous.
D'autres auraient une expérience plus large que la mienne?
Peut-être, en tout cas moi, je loue des biens depuis des dizaines d'années:
- En région de Bruxelles-Capitale
- Dans le Hainaut
- Dans le namurois: du nord à l'extrême sud
Et je possède aussi des biens dans le Brabant Flamand
Je ne me souviens pas qu'un autre pimonaute ait démontré avoir un plus grand rayon d'action que le mien....
Quant au type de locataires: je pense que j'ai couvert toute la gamme possible allant du diplomate international jusqu’aux personnes à la Vierge Noire ...Evidemment pour cette dernière catégorie, ce sont des biens beaucoup plus anciens avec PEB G et pas de prises de terre partout (mais électricité juste aux normes)
#1576 Re : Divers (hors achat/location) » Nouveau? Le co-living... » 11-09-2025 14:50:53
Leur fonctionnement va plus loin que la mise en location de chambre à de jeunes professionnel avec un espace commun de qualité, et ils proposent un réel mode d'investissement immobilier intéressant pour certains.
Un grand merci Grmff d'avoir trouvé ce type d'investissement qui m'était totalement inconnu. J'ai visité leur site (Ikoab) et en fait cela pourrait me correspondre. Ce sont effectivement des Carolo à la base qui souhaitent répondre à la demande d'hommes et de femmes d'affaires trop occupés que pour se lancer dans la gestion immobilière classique.
Si j'ai bien compris, ils recherchent la maison de maître à transformer et gèrent ensuite tout de A à Z pour vous.
Ensuite ils commercialisent les chambres: Voir ici
Et l'explication pour les investisseurs:
Ce serait intéressant de les comparer aux projets tels que UPKOT (que je connais) et de voir les avantages et inconvénients des 2 formules...
Je pense que l'investissement est beaucoup plus limité dans Upkot que ikoab...
#1577 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Je ne connais pas le crowfunding immobilier.
Je l'ai étudié à un moment donné (à ses débuts en Belgique) mais ne l'ai pas retenu même si le rendement offert par un projet en crowdfunding immobilier est élevé : "aux alentours de 9-10% par an , nets de frais de gestion et hors impôt sur le revenu. C'est l'un des meilleurs taux qu'un particulier peut obtenir sur un placement, après le marché actions." (sic)
#1578 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Panchito,
Je pense que vous surestimez fortement l'importance du PEB sur ces marchés locatifs.
Un locataire ne regarde pas ça. Il veillera juste - au mieux - à ce qu'il y ait du double vitrage et une chaudière en état. Ils demandent souvent le niveau des charges, mais sans savoir réellement ce qu'il en est ou comprendre les différents éléments qui déterminent l'isolation d'un bâtiment. C'est une question purement budgétaire.En rénovation, c'est de toute manière impossible (ou presque - évidemment) d'atteindre un niveau B - même C est compliqué. (Ca dépend tellement du certificateur aussi...)
De mon expérience, un PEB D ou un G se loueront pareil. Celui qui aura une jolie SDB ou cuisine aura toujours l'avantage.
Pas dans mon marché cible. Les candidats que j'ai eus jusqu'à présent préfèrent payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage. Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.
NB: J'ai déjà obtenu du C pour un appartement de 1987 rénové avec un nouveau toit. (au 3ème étage sur 4) - Vannes thermostatiques et double vitrage
#1579 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Je ne mets pas mes appartements en location via immoweb, beaucoup trop cher pour l'utilité que j'en ai. Tout passe par 2ememain.be, gratuit. Incluez le dans votre analyse
Je le sais mais le public de 2ème main pour le marché immobilier n'est pas celui que je recherche.
#1580 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Mes appartements non neufs sont généralement considérés comme bon marché par les candidats.
Studio meublé pour une personne: 370 à 420€ selon la taille
Ancien rez commercial transformé, considéré comme studio mais sans permis locatif donc OK pour un couple: 460€-480€
Appartement une chambre: 490€
Appartement deux chambres: 540€
Appartement 3 chambres: non représentatif. Serait sans doute 630€Ce sont des logements en bon état locatif, avec une cuisine ou kitchenette Ikea récente et des sanitaires d'origine généralement.
Voilà, comme cela vous avez une idée de mes prix, et une bonne approche générale du marché d'aujourd'hui.
Un grand merci pour cette réponse réponse rapide.
Je vois que sur Immoweb, les appartements 1ch de minimum 50m² vont de 500€ à 700€ (60m² - PEB E) - hors charges
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