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#1841 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 09-06-2017 07:25:54
Je n'ai pas vraiment eu une réponse à ma question: pensez-vous qu'on puisse exiger du syndic un remboursement ou une indemnité (quitte à ce qu'il fasse intervenir son assurance) lorsqu'il commet plusieurs fois de suite ce genre d'erreur à savoir payer des factures sans contrôle des travaux mal ou non effectués malgré les mises en garde répétées du conseil de copropriété?
Demander par un CP: oui
Exiger par un CP: non, seul le juge compétent le peut comme suit: CP -> ACP -> Syndic -> assureur
Décision de l'AG: oui, si les statuts et/ou le contrat syndic/ACP le rend possible
#1842 Re : Copropriétés forcées » Procurations pour une AG » 09-03-2015 22:54:14
grmff a écrit :. (Sinon, je ne foutrais pas mes pattes dans le bourbier du forum copropriété...
)
Résiste....
100% d'accord avec France Gall ...
Comme dessert ...
#1843 Re : Copropriétés forcées » Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 » 09-03-2015 05:36:26
La loi de 2010 a entendu répondre aux difficultés suivantes : d'une part l'actualisation des données des copropriétaires à défaut pour les copropriétaires d'aviser le syndic de leurs changements d'adresses ou pour les acquéreurs ou héritiers de l'informer de la transmission du lot et d'autre part la diffusion de la liste des copropriétaires à ceux qui en faisaient la demande alors que les syndics hésitaient à le faire.
Vous approchez la problématique du point de vue d’un syndic d’immeuble, qui se essaie de résoudre les problèmes de la loi de 1924.
L'avis de la commission de la vie privée avait déjà répondu à cette seconde difficulté. La procédure n'a pas été modifée : les copropriétaires s'adressent au syndic.
Correct. L'avis a été intégré dans la loi, telle que demandé par la commission.
En ce qui concerne la première difficulté, la loi de 2010 impose aux copropriétaires d'aviser le syndic de tout changement d'adresse et aux notaires de lui communiquer certaines informations.
Il ne l'impose pas aux copropriétaires, mais aux membres de l'AG. L'intervention des notaires est secondaire.
Le lien dans ce fil de discussion lié à la liste des copropriétaires avec des considérations concernant l'opposabilité du règlement d'ordre intérieur et des décisions de l'AG (art. 577-10, § 4 sauf in fine, et loi hypothécaire) doit encore être établi.
Exact, comme je l’ai dit moi-même (je cite):
La procédure concernant les listes des copropriétaires a été fondamentalement changé le 01.09.2010. Le sujet « Liste des adresses des copropriétaires » ne réflète plus la réalité actuelle.
Ci-après les faits : les dispositions du Code Civil qui sont actuellement d’application. Ultérieurement je donnerai mon opinion quant à la pratique.
Patience, cela vient … . Mon approche sera celui d’un copropriétaire, membre de l’organe décisionnel, mais pas d’un syndic d’ACP qui devrait exécuter les décisions de l’AG (loi de 1994), mais qui prétend être le syndic de l’immeuble qui peut imposer ses solutions (loi de 1924).
#1844 Re : Copropriétés forcées » Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 » 09-03-2015 05:36:26
Je ne devine pas et je ne comprends pas ce que peut signifier juridiquement :
"....Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude."
Qui veut bien m'éclairer ?
Prenons un exemple « fictif »:
L’AG X1 décide de choisir l’adresse et d’adapter la dénomination de l’ACP pour le mettre en concordance avec la loi. Cette décision a été transcrit 3 mois après par acte authentique A1. Puis cette décision a été annulé par un jugement deux ans plus tard avec effet rétroactif.
L’AG X2 a revoté cette décision, mais n’a pas régularisé les statuts par un acte authentique A2.
Selon moi l’acte authentique A1 (avec la nouvelle adresse) n’est pas opposable à des tiers pour appliquer la disposition légale d’envoi de lettres recommandés à l'ACP. Donc l’ACP n’a pas d’adresse officielle.
#1846 Copropriétés forcées » Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 » 09-03-2015 05:36:26
- luc
- Réponses : 3
La procédure concernant les listes des copropriétaires a été fondamentalement changé le 01.09.2010. Le sujet « Liste des adresses des copropriétaires » ne réflète plus la réalité actuelle.
Ci-après les faits : les dispositions du Code Civil qui sont actuellement d’application. Ultérieurement je donnerai mon opinion quant à la pratique.
Art. 577-6.
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
(…)
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. (…)
Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;
(…)
Art. 577-10.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Art. 577-10.
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
(…)
Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
Source : CODE CIVIL. - LIVRE II : Des biens et modifications de la propriété (art. 516-710bis).
Article 1. Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées seront transcrits sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.
Source : CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE XVIII : Des privilèges et hypothèques. - LOI HYPOTHECAIRE
#1847 Re : Copropriétés forcées » desolidarisation chauffage central + gaz » 05-03-2015 15:40:30
... une conduite de GAZ dans les communs(entrée de garage, caves, parking en sous-sol) ...
Si plus que 10 emplacements de parking souterrain, alors l'IBGE a son mot à dire ....
C'est à votre Syndic à se renseigner d'abord à la commune, AVANT l'AG.
Tout CP a le droit à se renseigner la commune. Mais dans certaines communes (comme la mienne) c'est parfois contre retribution (tant pour le CP que le syndic).
#1848 Re : Copropriétés forcées » desolidarisation chauffage central + gaz » 05-03-2015 15:40:30
Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) prévoit à la page 4 du Titre II : normes d’habitabilité des logements ce qui suit:
Le placement d’appareils à combustion, de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que l’équipement des locaux dans lesquels ils se trouvent sont soumis à des normes techniques précises qui doivent être respectées dans un souci de sécurité. Ces locaux doivent non seulement être équipés d’un dispositif adéquat pour l’évacuation des gaz brûlés mais doivent également être pourvus, dans le cas où un appareil autre qu’à « ventouse » est utilisé, d’un orifice d’amenée d’air servant à la combustion. Les caractéristiques techniques de ces dispositifs d’évacuation des gaz brûlés et d’amenée d’air (hauteur, longueur maximale, raccordement, section, etc.) varient en fonction du type de combustible (gaz ou mazout) et du modèle d’appareil.
J’ai quand même plus qu’un doute que le placement de deux types de chaufferies, l’une en indivision et l’autre pas, dans le même immeuble soit exempté de permis d’urbanisme.
#1849 Re : Copropriétés forcées » desolidarisation chauffage central + gaz » 05-03-2015 15:40:30
Je ne crois pas que l'urbanisme se préoccupe du concept de copropriété
Je crois que l'urbanisme se préoccupe de plus en plus du concept de copropriété.
Exemples:
(ce qui, Luc, est tout de même en contradiction avec votre affirmation "En plus il faut un permis d'urbanisme préalable à tout travaux."....).
C'est un fait que j'aurais du écrire "tout travaux dans le contexte du sujet ...". En effet le CP du rez va obligatoirement changer la destination de certains locaux privatifs et/ou communs. Naturellement quand il ne le déclare pas, la commune va rien savoir.
#1850 Re : Copropriétés forcées » desolidarisation chauffage central + gaz » 05-03-2015 15:40:30
- certains travaux ne nécessitent pas de permis. Site utile (pour région Bxl). Il est préférable de poser la question au service d'urbanisme de la commune concernée.
Effectivement, il y a des problèmes d'interprétation du mot « intérieurs » (intérieur à un lots privatif ou à l’intérieur de l’immeuble ?).
La disposition concernée est:
Art. 9.Pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir, et n'entraînent ni la modification du volume construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d'urbanisme :
1° le placement ou l'enlèvement d'équipements intérieurs tels que les équipements sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation, de ventilation ou de télécommunication;
2° … .
Il vaut donc mieux de consulter la commune.
En plus demandez de l'info concernant la cuve de mazout et l'attestation du sol. Je crois que votre CP du rez veut se désolidariser pour les frais futurs éventuels.
#1851 Re : Copropriétés forcées » desolidarisation chauffage central + gaz » 05-03-2015 15:40:30
Si situé dans le région Bruxelloise consulter la page officielle Réglementation chauffage PEB et la page Un chauffage performant. Si votre chaudière actuelle a une puissance de plus que 20W, alors il est fort probable que l'IBGE va bloquer les rêves de ce CP.
En plus il faut un permis d'urbanisme préalable à tout travaux.
#1852 Re : Copropriétés forcées » Travaux urgents ? » 01-03-2015 14:09:06
Luc,
avec votre théorie, c'est comme en politique, on va vers l'immobilisme.
C'est un fait que l'oligarchie créé l'immobilisme si la démocratie exige la transparence.
Et ceci n'est pas une théorie, mais la réalité de tous les jours. Exemple: un membre de cette oligarchie vient de m'agresser hier dans le parking souterrain. Le même membre qui profitait indirectement d'une grosse commande, mais maintenant plus, ... . Les intérêts communs de son groupe ont été lésés.
Attention on sort "un peu" du sujet. Je veux bien continuer en débater, mais dans un sujet séparé.
#1853 Re : Copropriétés forcées » Travaux urgents ? » 01-03-2015 14:09:06
Il y a urgence et le syndic doit agir. Il est responsable de sa gestion dans ce cas.
Mon opinion est plutôt grise. En fait la porte du garage permet un accès à une zone de sécurité.
Pour moi, les statuts doivent prévoir ce qu’on doit faire dans le cas qu’il est impossible de garantir le niveau de sécurité requis, cela en détail ou pas.
Dans mon ACP c’est simple :
La porte reste ouverte, si elle est en panne (position automatique en cas de panne depuis 2011)
Sécurité des appartements (12 accès au niveau -1 et -2) est garantie en y imposant un système d’accès plus renforcé que celle au rez.
Au niveau sortie de secours (5 ou 17 ?) un débat est actuellement en cours, vu ses implications pour la sécurité. J'appartiens au groupe de partisans de maintenir et entretenir les 5 sorties des secours existants.
Chaque propriétaire d’un garage-box fermé doit garantir la sécurité de l’intérieur de son box. Plusieurs remplacent les volets par un système plus sécurisé. Mais un dabat est en courts quand à la comnsomation de l'électrcité: frais privatifs ouy frais communs?
Le parking était initialement (acte de base) un parking souterrain ouvert (porte installée sur décision de l’AG). Les propriétaires d’un emplacement de voiture savent donc qu’il n’y a aucune obligation statutaire de l’ACP pour garantir la sécurité dans zone. Si oui, le parking devait être fermé en cas de panne de la porte (ET dans notre cas une sortie de secours supplémentaire construite) si cette garantie devait être assurée.
La sécurité des personnes à priorité sur la sécurité des objets.
#1854 Re : Copropriétés forcées » Travaux urgents ? » 01-03-2015 14:09:06
Et, le fond de réserve sert à cela et donc, les fonds doivent être là aussi.
Le syndic ne peut utiliser ce fonds de réserve, que s'il respecte les règles qui délimitent tant l’utilisation de ce fonds que sa mission principale (voir la synthèse donné par Dach). Il n'a pas de carte blanche. Il y a urgence, que s'il explique préalablement à qui de droit que c'est un acte conservatoire ou un acte d'administration provisoire. Si c'est pas le cas ET s'il y a urgence, alors il doit convoquer une AG.
Les principales missions du syndic sont d'exécuter les décisions de l'AG et d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.
#1855 Re : Copropriétés forcées » Travaux urgents ? » 01-03-2015 14:09:06
Si les syndics devaient informer chaque CP à l'occasion de toute petite dépense, leurs honoraires -et les délais de réparations- augmenteraient considérablement. Un moteur de porte de garage, c'est une petite dépense, oui... dans les 1000/1500€ environ il me semble.
C'est pour moi un sophisme de généralisation ...
Le législateur a déterminé quand le syndic peut éventuellement se limiter à une communication annuelle (Art. 577-8 §4 14° CC).
Mais le problème est que les syndics d'immeuble ont peu de connaissance d'une gestion de crise et encore moins d'une
communication de crise.
En effet dès qu'un des clients considère l'incident comme une crise, il faut le traiter comme une crise.
Par ex. le fait de n'avoir pas d'ascenseur à 8ème étage est une crise pour le résident.
Un syndic d'ACP va le traiter comme une crise, mais un syndic d'immeuble pas, puisqu'il répare l'immeuble le plus rapidement possible (ce qui est vrai), mais ne communique rien aux membres de l'AG de l'ACP.
Solution: se convertir en syndic d'ACP, telle que les loi de 1994 en 2010 imposent. C'est vrai que le législateur l'a fait sans accord préalable de l'IPI, qui continue de parler de syndic d'mmeuble. Cette fonction n'est décrite dans aucune loi, opposable à un copropriétaire.
#1856 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
Quoi qu'il en soit, les syndics (en tout cas sur Bruxelles) donnent trop rarement satisfaction aux CP au niveau de la qualité de leurs prestations. Sans prétendre à une exactitude statistique, et selon mon expérience, 2 syndics sur 10 sont exempts de gros reproches. C'est peu ! Et ces perles ne recherchent ni n'acceptent de nouveaux clients, ils sont "full".
Cela correspond avec mes données (version optimiste), mais le point commun des +80%: ils réfèrent tous aux règles déontologiques de l'IPI pour imposer leur interprétation.
En province, tant Nord que Sud, des problèmes similaires existent, mais moins.
A la côte la situation est pratiquement identique à celle de Bruxelles.
#1857 Re : Copropriétés forcées » vides-ordures et évacuation de hotte » 13-03-2015 07:59:42
En vrac quelques points avec lesquels il faut tenir compte:
Gaine vide-ordure = partie commune, il faut donc une autorisation explicite de l’AG (celle du syndic est insuffisante)
Beaucoup de gaines sont construite avec de l’amiante : lire Amiante.
Si différents appartements utilisent la même gaine de ventilation, il faut être certain que l’air circule comme il faut. Cela exige probablement un permis d’urbanisme et/ou un avis préalable d’un architecte indépendant (du syndic et des CP intéressés).
Ces exigences paraissent sévères, mais j’ai eu de la fumée (cuisine remplie la nuit avec une fumée opaque) dans mon appartement lors d’une incendie dans un niveau plus bas. Et si j'avais laissé la porte ouverte? C’est quelque chose que je ne souhaite à personne. Et sait par expérience qu’il faut prendre tous les précautions. Mieux une de trop qu’une trop peu.
Plus d’info officielle:
#1858 Re : Copropriétés forcées » vides-ordures et évacuation de hotte » 13-03-2015 07:59:42
Quelle région?
#1859 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle copropriété avec quelques questions pratiques... » 01-03-2015 10:01:28
En supplément de ce que Dach a répondu:
Q 1 :
Statuts : doivent être en néerlandais (y compris le ROI), peuvent être traduit en français, anglais, … . Seuls les actes en allemand, français et néerlandais seront transcrit par le conservateur des hypothèques.
PV décisions : doivent être traduits en néerlandais, si on en fait usage en justice ou à la commune, région, ...
Langue interne (AG, ..): à déterminer par le règlement de copropriété
Affichage dans les parties accessible au public : comme a)
Affichage dans les parties pas accessible au public : à déterminer par les statuts
Les textes affichés dans les parties communes soumis à un permis d’environnement : en néerlandais & dans les langues déterminés par les statuts
Q 2 :
Votre promoteur est un copropriétaire, tant qu’il possède un lot avec quotités.
Est-ce les emplacements ont des quotités ?
Est-ce le syndic a été nommé par le promoteur?
Q 3 :
Voir vos statuts
Q 4 :
Dans le cas contraire chaque CP doit faire les démarches pour son lot.
Les frais sont privatifs, mais je crois que l’ACP doit être le maître d’ouvrage. Lire Art. 577-7 CC.
#1860 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
luc a écrit :Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .
J'imagine votre amertume vis a vis de votre mauvaise expérience d'une gestion squattée par quelques CP peu scrupuleux, mais je ne partage pas votre optimisme sur la professionnalisation (je devrais dire la 'commercialisation') de la gestion courante d'une copropriété particulièrement pour les petites ACP.
Mon expérience se base pas uniquement sur le vécu réel de mon ACP « A » (+200 lots - 6 entrées), mais aussi entre autres :
Le fait que j’ai été syndic bénévole pendant 4 ans dans une petite copropriété « B » ou j’ai réglé un problème existant qui bloquait tout (refus de paiement des charges), exclusivement en respectant moi-même les règles.
Un frère a été président d’AG dans une ACP « C » de 40 appartements (deux entrées). Là il a été a été évincé pour que les travaux de façade puissent être exécutés par une relation du commissaire aux comptes.
Une sœur a été commissaire d’une ACP « D » de 3 appartements de type français (3 entrées séparés) avec seulement une cheminée et une assurance en commun. Les deux autres étaient le syndic (suivre de l’entretien de la cheminée) et le président (inviter tous chez soi au moins une fois par an pour le café, le paiement de l’assurance, …).
Des contacts, parfois intensifs, avec une dizaine d'ACP voisins ou de proximité (200 à 8 appt.)
Mon vécu comme volontaire actif dans des ASBL depuis les années 70, .... .
Amertume ?
Moi-même ? Je ne crois pas, vu les jugements définitifs, qui sont en train d’être exécutés. Ma terrasse sera remis en état comme je l'ai demandé. Le permis d'environnement sera là (en 2022), mais ses conséquenecs seront imposés dans les semaines qui viennent. Les assurances se mettent en place. Les statuts seront adoptés après une vraie délibération. Etc. ... .
La majorité silencieuse ? Des reproches fusent envers l’ex-pouvoir en place.
L’ex-pouvoir en place ? Je ne sais pas, ils vérifient si leurs assurances vont les soutenir.
Mon optimisme est constructif et réaliste: il se base sur ce qui précède, mais aussi sur le vécu lors ma carrière professionelle, ... .
Dans les faits j'ai déja rencontré une masse de syndics, jeunes et vieux, qui veulent changer la méthodologie imposé par l'IPÏ. Je crois que les éléménts sont présent pour le faire.
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