Evolution des prix

Bizarre votre facon de calculer la perte en cas de baisse de l'immobilier! Bien evidemment si on est obligé de liquider l'investissement on aura une perte sur le frais et taxes. Different le cas si on auarit postposé la decision d'investissement. La perte (ou manque de benefice) sur frais/taxes on l'aurait quand meme si le marché est à la hausse. Votre calcul devrait considerer le differentiel soit une baisse de 10% sur 200.000 corresponde a une perte de 20.000+15% (frais/taxes) de 20.000 (differentiel de prix) = 23000 euro est la perte si on avait  pu posposer la decision en attendant votre baisse. De tout facon si votre horizon d'investissement dans l'immobilier est de 3-5 ans il est claire que les taxes ne sont meme pas partiellment recuperables (limites de 2 ans) alors que vous vous considerz l'immobilier à très court terme.
Pour le reste vos statistiques sur les transactions (une chute des volume en Belgique ne veut pas dire necessairment une inversion des prix) ne sont pas probantes pour savoir la directions futur de l'immobilier. Quoique il est plus facile maintenant dire que le prix seront stable ou baisseront plutot que grimperont. Quant aux taux qui ne peuvent aller que vers le haut je serais moins absolutiste (il y a 2-3 ans on disait que le taux devaint augmenter et les courtiers conseillaient du taux fixe...).
Rappelez-vous qu'economiste est la personne qui soit dirat combien mais pas quand soit quand mais pas combien...

L’investissement immobilier sérieux n’est jamais à court terme, ou alors il s’agit d’un apport de plus value tel qu’une vente par appartement d’un immeuble divisé ou d’un terrain à lotir.

Le jeune couple qui achète un appartement en vue de le revendre 5 ans plus tard avec une plus value pour acheter une maison, cela s’appelle de la spéculation et pas autrement.  Ce même couple pourrait sur cette même période louer et gonfler son compte épargne, ou son compte actions, obligations …etc. 

Si on examine l’évolution des valeurs immobilières depuis les années 50, on constate qu’il n’y a pas eu de baisse significative, quelques rares baisses ou stagnations sur certains types de biens. On a connu par contre des hausses importantes, par exemples au début des années 80.

Personnellement, j’estime que les prix de vente (notez que je ne parle pas de valeur) de certains biens à Bruxelles particulièrement ( mais aussi dans d’autres villes et même dans les villages) sont surfaits.  Mais pour avoir une vente il faut 3 éléments, un bien, un vendeur et un acheteur.  Et la seule évaluation correcte d’un bien est son prix lors d’une vente réelle ( dixit tous les manuels d’expertises, et les experts expérimentés… sic). Et vient encore la difficulté d’une estimation correcte car une estimation se fait en comparaison avec d’autres biens vendus. Mais tous les biens sont différents, même s’ils paraissent identiques, leur état d’entretien est différent, comme la situation des vendeurs, la période, la météo lors de la visite… tous ces éléments influencent.   Les experts sérieux, questionnés en dehors des relations contractuelles ou autres, vous avoueront souvent ne pas pouvoir vous garantir leur estimation à moins de 10 à 20 %.  Mais ne posez pas la question lors d’un séminaire d’experts.

Tous les économistes sont d’accord pour accepter la variation du prix du pétrole, principalement sur base de l’offre et de la demande mais aussi sur base de manœuvres politiques de certains pays.  Si vous prenez le prix du pétrole depuis 50ans vous constaterez une augmentation, parfois en dents de scie, avec des hausses subites et des baisses négociées, mais tout le monde s’accorde à accepter cette hausse continuelle.  L’immobilier est comparable.  Du moins l’immobilier résidentiel dans des villes telles que Bxl, pas l’immobilier de vacance, le time sharing etc.

Les variations de volume de ventes sur des courtes périodes ne signifient rien en immobilier, seul le moyen terme ( 15 ans) et le long terme sont édifiants.

Tout cela n’empêchera pas certains d’acheter trop cher et d’autres de vendre trop bon marché, de là l’intérêt d’une évaluation par un expert compétent.

Que l'immobilier monte ou descende, l'agent immobilier, le notaire, l'économiste, .... qui vient dire que l'immobilier est rentable en 5 ans .... se trompe: c'est soit un débile, soit un escroc, soit les deux.

Ce n'est donc pas une question de bulle, de hausse, de staglagnation ou autre: c'est une question d'horizon d'investissement.

J’avais dit il y a quelques jours:

1/ Laissons la boule de cristal de cote et regardons les faits. Le volume de transactions chute (6% en Belgique), les prix baissent (15% a Paris en un mois!) et les taux ne peuvent aller que dans un sens (vers le haut)…

2/ avec un petrole a 68$ le baril et l’Iran qui menace de fermer les robinets, la Banque Centrale Europeenne devrait remonter les taux plus vite que prevu.
                       

Extrait d’une depeche de 18:20:

«Le président de la Banque centrale européenne (BCE), Jean-Claude Trichet, a sans équivoque annoncé un nouveau tour de vis monétaire en mars »

« Seul un imprévu de taille, comme une rechute dans la reprise conjoncturelle en zone euro, pourrait empêcher une remontée d'un quart de point à nouveau à 2,50% du principal taux directeur, selon l'expert. »

«La BCE augmentera les taux … , mais ne prévoit pas de hausse tous les mois.»

Cela veut dire qu’il y aura au moins quatre hausses des taux cette annee, peut-etre plus…

Comme Francis nous l’explique fort bien, sur le long terme, l’immobilier suit la courbe de l’inflation plus 2-3%. Le probleme c’est que l’immobilier a augmente beaucoup trop par rapport a l’inflation ces 6 dernieres annees. Il est donc tout a fait logique que l’immobilier continue a combiner stagnation et baisses de prix pendant les 5 a 10 ans a venir jusqu'à ce que l’inflation rattrape l’immobilier.

Apres la periode de baisse (3 a 4 ans), les prix vont stagner pendant quelques annees (2 a 3 ans) comme ils l’ont fait par le passe (1980 – 1987). Sur les 5 ans a venir, meme un bon compte epargne (3%) fera probablement mieux et sans risque.

Entre 1980 et 1987 je devais sans doute être sur la lune parce que je n’ai pas remarqué cette chute de 50%….pourtant j’ai acheté ma maison en 1982.

C’est exact que les PH étaient élevés : 14% en 1982 .  Mais ils ont diminué par la suite : +-8.50% en 1986. J’en ai évidemment profité pour refaire un nouveau prêt.

Pour l’évolution des prix moyens, j’ai fait une recherche dans mes archives et retrouvé le fascicule des valeurs immobilières édité par Anhyp en 1989.
Je ne peux évidemment pas redonner ici toutes les valeurs, mais pour l’évolution du prix de vente des maisons d’habitation, pour tout le pays, depuis 53 à 89 l’indice est passé de 100 à 821.  On a constaté une baisse de 80 à 84 ( 9.2%  au total) et l’écart était rattrapé en 87.  Dans le guide des valeurs immobilière de Fortis de 2001, j’ai retrouvé un graphique similaire et montrant que cette hausse s’est perpétuée jusqu’en 2000.
Depuis 2000, la tendance est toujours à la hausse.

Bien évidemment, je n’ai pas de boule de cristal et ne peux prédire l’avenir.  Je pense, comme j’ l’ai déjà écrit, qu’une baisse limitée est toujours possible, peut-être plus sensible dans certaines régions ou sur certains types de bien, mais je ne crois pas à un effondrement des prix .

Le placement immobilier est à prendre avec sérieux et précautions.  Il ne faut pas se prendre pour Perrette, du pot au lait, sinon le réveil peut être douloureux, ne fusse à cause des frais importants liés à l’achat.

La spéculation, surtout à court terme, est à laisser aux professionnels et même eux ne gagnent pas à tous les coups.

Le placement à plus long terme, 20 ans, en vue de se constituer un supplément un pension le temps venu, est plus à la portée du quidam quelconque, sous conditions d’un minimum de précautions.

Quant je vois des jeunes couples acheter des biens de rapport sans apport capital personnel devant eux et avec une rentabilité brute de 6% ( même moins), alors la, je crie casse-cou.
Un investissement, cela se calcule en tenant compte aussi des perspectives négatives, mais cela c’est valable pour tout investissement, même non immobilier.

Moi idiot, ….je n’ai pas la même compréhension du mot que vous.
.... maison achetée en 82 1.375.000fb, +-1.500.000 fb de travaux répartis sur 20 ans, valeur actuelle estimée (pessimiste) 18.000.000 fb (optimiste par agence… 23.000.000). valeur locative ( 2 grands appartements dupplex : 1.650€/mois).   Bon c'est vrai que je n'ai pas du emprunter à du 24% .
L’investissement immobilier bien réfléchi et à moyen terme est rentable.
J’ai encore d’autres exemples.

Lu sur Immoscan

En janvier 2005, le réseau d'agences Trevi lançait le premier indice général centré sur l'immobilier résidentiel basé sur quelque 8.000 petites annonces couvrant toute la Belgique et tous les segments du marché (villas, maisons, appartements, immeubles de rapport et terrains à bâtir). Au 1er janvier 2005, il s'élevait à 100 (indice de base). Six mois plus tard, au 30 juin 2005, il atteignait 103,16. Au 31 décembre 2005, il se monte à 106,11.

Une première lecture, indique Trevi dans son communiqué, permet de constater que le prix moyen de l'immobilier résidentiel (demandé par les vendeurs) a augmenté de 6,11% en rythme annuel: hausse conforme à celle du premier semestre.

En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix tandis que les marchés provinciaux sont restés très performants et ont enregistré une hausse substantielle. Et le courtier d'en tirer la conclusion que l'effet de stabilisation va probablement atteindre progressivement toutes les régions dès le milieu de l'année 2006. Belle preuve de maturité tant des acheteurs que des vendeurs en Belgique, ajoute Trevi, qui ne se laissent pas prendre au piège de la spéculation. Le marché immobilier conservera son image de valeur refuge et gardera l'espoir de belles plus-values pour le futur.

Et en plus, je me mets à citer mon confrère Trevi !
Dingue, ce Pim !

Réponse a francis : un effectuant un rapide calcul de la rentabilité de votre bien achetez en 1982 il est de 27 %.
Par contre si vous le vendez sur base de l'estimation que vous avez décrit
+- 500 000 € la rentabilité sera de 3.5%.
IL y a de quoi méditer sur la hausse ou la baisse des valeurs immobiliéres et souhaitons au jeunes investisseurs bonne chance.

suite du feuilleton "où est ma boule de cristal ?"... :

Lu sur Immostreet  (France):

Une baisse des prix est jugée improbable en 2006

En analysant les 3 grandes tendances du marché immobilier à fin 2005 - poursuite de l'augmentation des prix à un niveau très élevé proche de 15 % en rythme annuel, haut niveau d'activité dans l'immobilier ancien et reprise très nette en province des ventes de maisons et d'appartements neufs - les Notaires constatent que la décélération tant attendue des prix ne s'est pas produite en 2005.

La raison ?
La très forte demande qui existe sur le marché et la solvabilité des acquéreurs maintenue par le très bas niveau des taux d'intérêt, ainsi que l'allongement des durées de remboursement.

Cette décélération se produira inévitablement à un moment ou à un autre, mais il est fort improbable qu'elle donne lieu à un retournement complet et durable du marché compte tenu des « fondamentaux » du marché immobilier.
Le marché reste un marché d'utilisateurs : la demande de logements est très forte, la mobilité des ménages s'est accrue, l'offre des produits reste rare en dépit de la progression des mises sur le marché des appartements neufs et, à moindre degré, des maisons neuves, ce qui constitue la grande novation de 2005.

Les valeurs atteintes aujourd'hui en matière de prix de logement vont se maintenir sur le moyen terme.
L'immobilier reste en 2006 une valeur sûre car les Français ont besoin de logements et l'accession à la propriété constitue plus que jamais un bon moyen de sécuriser sa retraite.