Evolution des prix

Votre oncle avait bien raison. Il a du vous le dire souvent.

Primo, je ne pense pas que l'immobilier en général va baisser.
Deuxio, je trouve votre analyse trop générale et globale que pour être valable.
Tercio, vous retirez les arguments de leur contexte pour leur faire dire ce qu'ils ne veulent pas dire.
Quarto, vous ne prenez pas en compte nos remarques qui vont globalement dans le même (bon) sens: pas de généralités-un cas n'est pas l'autre.

Un exemple de votre manque de rigueur intellectuelle? Votre citation de mon cas. Vous retirez de son contexte une citation pour illustrer vos propos (attention, ne pas investir attendre pour acheter), alors précisément que mon exemple était destiné à expliqué que même si cela baisse, il reste intéressant d'investir.

Bref, vous cherchez à jouer l'alarmiste. Vous vous faites passer pour une bonne âme. Vous allez jusqu'à New-Yorkpour chercher des arguments sur l'immobilier. Vous prenez des phrases hors contexte pour leur faire dire le contraire de ce que leur auteur leur fait dire... Belle rigueur intellectuelle...

Si vous vendez tous vos investissements, contactez moi, je suis en recherche...

Mon message contenait des faits et avis d’experts belges concernant le marché belge. J’utilise parfois des statistiques françaises ou européennes pour montrer que la tendance est générale mais pas dans ce message. 

Je dois avouer avoir sciemment sorti vos propos de leur contexte et de l’opinion optimiste que les suivaient, juste pour la blague.  Je me le suis permis sachant que personne sur ce forum ne serait dupe. Avez-vous perdu votre sens de l’humour à force d’avoir pris un peu trop de risque? Vous devriez vous mettre à la moquette, il parait que ça relaxe. 

Aucune analyse n’est parfaite et la critique est facile (trop généraliste, trop compliqué, pas assez fouillé, trop simpliste, trop vieux, pas assez de recul, blablablablablabla…). Si c'est tout ce que vous avez a me repondre, c'est que vous devez etre a court d'arguments.

Comme d’habitude vous n’offrez que des opinions, des critiques et du vent. Il faut venir avec un peu plus que vos opinions, peurs, critiques et convictions si vous voulez être pris au sérieux.

Assez de blabla et de pleurnichages sur la qualité du débat, donnez nous des faits...

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On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

Certains sur ce forum semble avoir oublié qu’il s’agit d’un débat d’idées pas de personnes…

Puisque personne n’a pu me donner d’arguments sérieux, je suppose que nous avons un consensus sur le raisonnement suivant :

1/L’immobilier peut baisser en Belgique:

On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

2/ Dans certains cas, la chute peut être dramatique :

Jacq : "le prix à -50 % que j'ai dû vendre pour rembourser la banque"

3/ L’activité a déjà commencer à chuter en Belgique :

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

4/ Pour certains types de biens, l’offre est surabondante:

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

5/ Les propriétaires ont déjà perçu que le marché était plus « tendu » et ont cessé d’augmenter les prix demandés sur certains marchés:

Immoscan/Indice Trevi : "En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix"

6/L’immobilier va baisser davantage:

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années. Et je continue à investir malgré cette certitude. Pourquoi? Parce que l'investissement immobilier est un investissement long terme, et que l'important est de rembourser un prêt et de montrer la crédibilité face au banquier."

C’est ce qui arrive quand vous tombez amoureux de votre banquier.

Je sais que certains membres de ce forum vont encore me traiter d’alarmiste mais la situation est en train de s’aggraver :

7/ La Banque Centrale Européenne va continuer a augmenter ces taux afin de lutter contre ce qu’elle définit comme une bulle spéculative sur le marche de l’immobilier:

"Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France a été auditionné le 9 février 2006 par la Commission des Finances de l'Assemblée Nationale…"La BCE veut éviter un crash immobilier", a-t-il déclaré, tout en défendant l'idée de nouvelles hausses des taux directeurs…Comme tous les organismes de régulation bancaire, la BCE et la Banque de France sont extrêmement inquiètes des conditions d'octroi de crédits longs jugées beaucoup trop faciles. Les établissements financiers qui prêtent à profusion des crédits immobiliers mettent en péril l'économie."

Ben1980 va encore me dire que la BCE c’est loin mais les hausses des taux de la BCE impacte directement les taux a Arlon, Ixelles, Charleroi ou n’importe ou en Belgique.

8/ S’il n’y avait pas de bulle immobilière en Belgique, les banques belges sont en train de la créer :

Lu dans l’écho le 14 février : "ING et Dexia lancent de nouvelles formules de crédit hypothécaire. Après le lancement de formules de taux hypothécaires fixes sur 35 ans et 40 ans par Fortis et AGF, … Avec l’ING Start Plus, la banque belgo-néerlandaise propose aux emprunteurs de n’amortir qu’une partie du capital emprunté durant la durée du crédit hypothécaire et de rembourser le solde en une seule fois à l’échéance. Dexia propose pour sa part des mensualités  progressives. Cette formule table sur une augmentation progressive des revenus des candidats à la propriété. Afin d’évoluer parallèlement aux revenus des emprunteurs, les mensualités seront rehaussées de 2% chaque mois. "

Vous connaissez beaucoup de gens dont les revenus augmentent de 24% par an tous les ans pendant 20 ans? C’est ce genre d’emprunts exotiques à haut risque qui ont créés la bulle immobilière qui est en train d’éclater en Angleterre et aux USA.

Les prix de l’immobilier n’ont jamais chuté de plus de 10% en Belgique mais on n’a jamais fait d’emprunts exotiques sur 40 ans ou supposés que votre salaire allait augmenter de 24% par an…

Il ne me semble pas un debat très articulé mais un collage d'avis non elaboré et peu circomstancié.

Ammettons que vos propos et collage d'opinions soient correctes: quel serait le but de vos messages?
a) alerter les jeunes sur l'immobilier (mais quel serait l'alternatif?)
b) accuser les banquiers de ne pas allerter les investisseurs (qui prend les risques...?)
c) esperer de voir le marché baisser pour investir (autres decisions d'investissement?)
d) faire comprendre aux agents economiques qui sont en train de se tromper (quel est le probleme?)
e) divers...

Bienvenu dans les mondes des economistes...Mais quoi faire avec l'argent? Si d'un coté vous parlez des tendances importantes pour mettre en garde des eventuels investisseurs/jeunes quoi dire à qui par example pourrait desinvestir de l'immobilier? Et le loyers?

Très bonne question, que faire de son argent lorsque l’on a désinvestit de l’immobilier? La réponse est comme vous le savez différente pour chaque profil d’investisseur. Je ne connais pas votre profil et ce forum n’est probablement pas l’endroit idéal pour donner des conseils d’investissement. La plupart des professionnels vous donneront des conseils gratuitement si vous etes sérieux et avez plus de 50.000 Euros à investir.

Mon objectif n’est pas de donner des conseils d’investissement gratuits sur ce forum, tout au plus d’alerter les jeunes/investisseurs d’être extrêmement prudent car nous sommes en fin de cycle et qu’une baisse des prix sur certains types de biens immobilier est probable.

Quoi qu’en disent les socialistes, le problème n’est pas la hausse des loyers. Leurs hausse a été relativement raisonnable si on la compare a l’essence, matières premières, prix de l’immobilier, bref a l’inflation réelle. Pour être honnête, le marché de la location est devenu un désastre en Belgique (return de 3% en moyenne). En ce moment, si vous n’avez pas un horizon d’investissement de 15 ans ou plus, mieux vaut louer qu’acheter et investir la différence, en particulier s’il s’agit d’un appartement.

Si vous achetez un appartement a 250.000  Euros, payez 33.000 Euros de taxes et frais et devez le revendre dans 5 ans a 220.000 Euros, vous aurez perdu 63.000 Euros. Même si vous payer un loyer de 1.000 Euros par moi pendant cette période, vous avez encore intérêt à louer. Si vous voulez une analyse plus détaillée :

http://www.leblogfinance.com/2006/02/acheter_ou_loue.html#more

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On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

C'est ce que mon banquier me disait il y a 15 ans. Aujourd'hui, il me déroule le tapis rouge... Mais on est en Belgique, pas en France. Certainement pas à Paris.

Ceci dit, merci pour le lien sur lequel j'ai trouvé ce joli texte, avec lequel je ne suis pas d'accord, mais qui m'a fait bien marré. Alors, je copicolle pour le bonheur de tous les pimseurs.
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Bonjour monsieur le banquier.

- Bonjour monsieur le client, et bienvenue dans votre agence du "Crédit Immobilier Pour Tous". Qu'est-ce qu'il lui faudrait?

- Une demi-baguette et deux croissants au beurre. Non, je rigole, je voudrais un crédit immobilier, en effet, j'ai entendu dire que les taux n'ont jamais été aussi bas et que c'est le moment idéal.

- Mais vous avez tout à fait raison! Parlez-moi donc un peu de votre projet.

- Eh bien, comme j'en ai marre de jeter mon argent par la fenêtre en loyers, je souhaite acheter un appartement à Paris, dans un quartier calme avec des espaces verts et des écoles. J'ai repéré ce bien qui paraît intéressant, à 5000 € du m². C'est un peu cher, mais c'est ce qu'il faut pour ne pas être entouré de squatts et d'ateliers clandestins. La qualité n'a pas de prix.

- Exactement. Et vous gagnez combien par mois?

- Je gagne gnagna euros par mois.

- Alors attendez... je lance le logiciel... donc vous me dites gnagna euros... Ah, mais dites donc, vous avez de la chance, vous êtes un peu limite, mais je puis vous proposer un crédit qui ne couvre que 32,97% de votre revenu mensuel, soit moins que la limite légale. C'est pas merveilleux?

- Ah, quel soulagement, j'avais peur d'être trop court.

- Mais non, ça rentre. Vous bénéficierez d'un taux unique de 3,25% TEG sur trente ans.

- TRENTE ANS ?

- C'est vrai que dit comme ça, ça paraît un peu long, mais vous savez ce qu'on dit, plus on vieillit, plus les années passent vite! En fait, ça ne vous paraîtra que vingt ou vingt-cinq ans, puisque quand vous aurez fini de payer, vous serez vieux.

- Ah, bien sûr, vu sous cet angle. Et c'est un taux fixe bien sûr.

- Vous plaisantez voyons! A ce prix là, c'est bien sûr un taux variable, je pensais que c'était bien clair entre nous.

- Aïe aïe, mais si les taux montent ?

- Les taux ne monteront pas. C'est Trichet qui l'a dit.

- Oui, ben Trichet, dans trente ans, il sera mort.

- Mais non voyons, les taux ne peuvent pas monter, c'est impossible. D'ailleurs, même si ça montait, le taux est capé. Vous voyez, vous ne risquez rien!

- Capé ? C'est à dire ?

- C'est à dire que le taux de votre emprunt ne peut pas gagner plus de 2%, vous voyez, ça ne risque rien.

- 2% ? Ah oui, c'est vrai que ça ne risque rien. C'est quoi 2% de plus à payer par mois ?

- ...

- N'est-ce pas, c'est pas grand chose, 2% de plus ?

- Oh non, c'est pas énorme. Et maintenant parlons un peu de l'assurance, car vous n'êtes pas sans savoir que nous offrons aussi...

- Eh mais... minute papillon, c'est pas du tout ça ! Je viens de calculer, si le taux monte de 2%, en fait le montant des intérêts dûs chaque mois va augmenter de... 60% !

- Mais non voyons, mais non. La partie "intérêts" n'est qu'une partie des traites, l'autre partie c'est de la capitalisation! De l'argent que vous mettez de côté au lieu de payer un loyer, ça vaut le coup.

- Mais en début de prêt, la partie intérêts représente quelle fraction de la traite totale ?

- Eh bien c'est difficile à calculer...

- Je vois votre feuille excel dans vos raybanes. Grosso-modo, ça fait dans les deux tiers non ?

- Ben... Environ.

- Donc si jamais les taux montent, mes mensualités vont augmenter de 40% ! Comment je vais faire pour nourrir mes gosses ?

Partie 3. Allez commencer à la partie 1, deux messages plus bas.
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Mais volontiers, tenez, voici mon bras... Aïe...

- Désolé. Bien, maintenant, j'aimerais savoir ce que vous pensez réellement du marché immobilier.

- Eh bien, je pense sincèrement que le marché est encore plein d'opportunités.

- Sincèrement ?

- Sincèrement. Il y a encore une grande quantité de pigeons à plumer, d'ailleurs vous en êtes l'illustration criante. Je sais bien que ça ne va pas durer, mais tant qu'il se présente des moutons pour se faire tondre, pourquoi ranger la tondeuse ?

- C'est bien ce que je pensais, vous cherchez à me ruiner.

- Allons, pas d'acrimonie, je ne fais que mon métier. Vous savez, les banques sont là pour gagner de l'argent. Et l'argent, ça ne pousse pas sur les arbres, si vous en voulez, il faut le prendre à d'autres. C'est ce qu'on nous apprend à la formation...  car j'ai eu une formation hein, je ne me suis pas lancé comme ça dans la banque à ma sortie de la fac de psycho, j'ai eu un mois de stage intensif - ce qu'on nous apprend donc, c'est qu'il y a deux variétés de gogos immobiliers : il y a d'une part ceux qui ne savent pas compter, et d'autre part ceux qui se doutent de quelque chose mais qui sont trop faibles d'esprit pour résister aux pressions de bobonne, des parents ou des collègues. Dans les deux cas, ce sont des cibles faciles, un peu de baratin à la mode et zou...

- Mais êtes conseiller financier, vous êtes là pour me conseiller.

- Oui, je sais, c'est ce qu'il y a marqué sur ma porte, mais je préfère me définir comme "commercial en produits financiers",

c'est une expression plus conforme à ce que je fais réellement pour gagner ma vie.

- Commercial ?

- Eh bien oui, je touche une commission pour chaque crédit fourgué. Non mais vous croyez quoi ? Tenez, regardez, le barème est là, par exemple si je vous fourgue un variable à trente ans, voilà mon pourcentage. A première vue c'est pas terrible, mais multipliez par le montant du prêt...

- Vous gagnez bien votre vie.

- Oui, ces derniers temps ça allait bien. Bon, c'est vrai que les volumes se tassent un peu, toutes les bonnes choses ont une fin, mais vu ce que je me suis goinfré ces trois dernières années... Et puis, il y a encore pas mal de gens qui ne savent pas que le krach a commencé.

- Le QUOI a QUOI ?

- Vous ne lisez pas la presse ? Les taux montent, les prix des beaux quartiers s'effondrent, on n'a jamais autant construit d'habitations depuis la guerre alors que la population stagne, et je ne vous parle pas des robiens qui vont déferler sur le marché dans six mois. Il faut vous faire un dessin ? Tenez, c'est écrit dans la Tribune, là, là, là...

- Urgkx ! Mais alors, c'est plus le temps vendre que d'acheter.

- Oui, ben ça, c'est pas la peine d'avoir fait Normale Sup et l'ENA pour le comprendre. C'est une des quatre règles fondamentales pour s'enrichir qu'on nous a apprises à la formation : pour prospérer dans un commerce, il faut acheter bas et vendre haut. C'est un peu bêta dit comme ça, mais mine de rien, pas mal de gens parviennent à l'oublier. Ah ben si vous faites l'inverse, vous paumez, c'est sûr.

- Et pour mon information, c'était quoi les trois autres règles ?

- Ne faire des affaires qu'avec des gens qui ont le couteau sous la gorge, ne jamais croire ce que disent les gens qui n'ont pas le même intérêt que vous, ne jamais s'endetter.

- Et ça marche ?

- En ce qui me concerne, on peut croire que oui. Je vais vous raconter une histoire : il y avait un petit vieux qui avait économisé toute sa vie pour acheter un appartement cossu à Paris. Prévoyant sa succession, il a tenté de vendre, mais on était en 91, et comme il demandait avec obstination le même prix qu'en haut de bulle, personne ne lui a acheté. Ils sont têtus les vieux vous savez. Finalement, il est mort dans son bien, ses héritiers ont dû vendre pour payer la succession, et comme ça urgeait, ils ont vendu en 95, à votre serviteur et à un prix cassé, car ils étaient pressés par le fisc. A l'époque, j'avais pris un crédit sur dix ans, vous vous rendez compte ? Hein que ça fait rêver ?

- Et vous n'êtes pas inquiet ?

- Non, puisque j'ai vendu il y a six mois. Aujourd'hui je suis locataire. D'ailleurs je vais redéménager, j'ai trouvé à me loger dans plus grand pour moins cher, les loyers baissent pas mal.

- Donc, les rendements locatifs baissent aussi !

- Mais non voyons, les rendements locatifs ne peuvent qu'augmenter. C'est à cause des anglais. Vous savez quels sont les prix à Londres ?

- Houlà, le penthotal s'est évaporé. Bon, eh bien merci pour cet entretien instructif.

- Mais je vous en prie. Alors, on se revoit pour la signature ?

- Ben... Je crois que je vais attendre six ou douze mois. Mais merci quand même !

- Vous avez tort, des taux comme ça, on n'en reverra pas de sitôt... Monsieur, monsieur ! Les anglais ont débarqué ! Euh...

J'ai le rare privilège de connaître les 2 et je vous certifie qu'il s'agit bien de 2 personnes différentes...