Evolution des prix

En couverture de la Dernière Heure de ce 22 février 06: "le marché immobilier continue de flamber"...

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Je cite :

BRUXELLES Votre petit nid d'amour devient décidément chaque année un peu plus hors de prix: les hausses de l'immobilier ont à nouveau été vertigineuses, selon les données récoltées auprès de plusieurs Maisons des notaires à Bruxelles ou en Région wallonne. À Bruxelles, les hausses vont, par exemple, jusqu'à 35% dans certaines communes. En Flandre, elle a été de 7,6% pour les maisons et de 5,3% pour les appartements, selon la société immobilière ERA.

Il faudra toutefois encore attendre quelques mois avant de connaître l'évolution précise de l'immobilier, Région par Région, commune par commune, lorsque l'INS aura recueilli et analysé toutes les ventes de 2005. Ivan van de Cloot, économiste chez ING Belgique, table d'ores et déjà sur une nouvelle hausse située entre 8 et 10%, soit un bond similaire à 2004. «La hausse ne peut pas continuer à ce rythme-là. Cela devient intolérable.»

Cela n'a toutefois pas empêché les ménages belges de massivement sauter le pas en 2005 pour devenir propriétaires de leur habitation. Les nouveaux emprunts hypothécaires ont, par exemple, représenté un volume de 17,2 milliards d'euros au cours des onze premiers mois de l'année, contre 12,8 milliards pour la période correspondante en 2004, selon les dernières données de la Banque Nationale de Belgique (BNB).

Et cet appétit ne se dément pas. Quelque 17% des investisseurs belges ont ainsi l'intention d'acheter une maison ou un appartement cette année, selon le baromètre des investisseurs d'ING. Sans surprise, ce pourcentage est plus élevé chez les moins de 35 ans (26%).

Cette bonne santé du crédit logement s'explique par la faiblesse des taux: la moyenne des taux des crédits en 2005 a été de 3,72%, toutes formules confondues, contre 4% en 2004, selon la BNB.

La faiblesse des taux a donc permis d'encaisser la hausse du prix de l'immobilier. Mais ces taux peuvent difficilement descendre encore plus bas, ou alors de quelques points, relève Ivan van de Cloot. Et même si les achats «sont de plus en plus difficiles, il n'y a pas de surévaluation de l'immobilier», note encore l'économiste d'ING pour qui «le scénario de crash est improbable».

Cette hausse du coût de l'immobilier et la stagnation des revenus ont d'ailleurs amené plusieurs banques à sortir récemment de leur chapeau des produits qui doivent malgré tout permettre aux plus jeunes d'accéder à la propriété.

AGF et Fortis Banque proposent, par exemple, un crédit à 40 ans, destiné aux jeunes de 25 à 35 ans: l'allongement de la durée de remboursement permet de diminuer les mensualités. Dexia Banque a lancé pour sa part le crédit à remboursement progressif: vous remboursez moins au début du crédit et plus à partir de la moitié de la durée de l'emprunt pour mieux coller à l'évolution de vos revenus. ING propose le crédit bullet ; vos mensualités sont moins élevées tout simplement parce que vous ne remboursez que les intérêts. À l'échéance du crédit, il faudra alors rembourser l'intégralité du capital. Autant de nouvelles formules lancées fort opportunément sur le marché à l'approche du salon Batibouw, qui ouvrira ses portes au grand public le samedi 4 mars prochain.

(suite sur post suivant)

Suis tombé par hasard sur le forum organisé par le site portail Immoscan.

On y lit déjà des messages "annonçant la catastrophe" par le même Immoreal et un certain Belgokrach. Celui-ci l'annonce depuis juin 2005 !...

Ah bon !...

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Bizarre ? Vous avez dit "bizarre" ?...

Encore un article qui utilise des moyennes sur 12 mois pour cacher la réalité du terrain. Une façon comme une autre d’essayer de rameuter les acheteurs. Allez, revenez vous faire plumer, c’était si drôle…

En ce qui me concerne, j’ai dit à de nombreuses reprises que je ne prévois pas et ne souhaites surtout pas de crash de l’immobilier en Belgique. Par contre, j’invite les investisseurs a une extrême prudence s’ils n’investissement pas a long terme. Je pense aux 25-35 ans qui achètent des appartements en vue de les revendre dans 4-5 ans pour acheter une unifamiliale. Ils sont malheureusement assez nombreux a croire que les arbres montent jusqu’au ciel…

1/ Certains experts pensent comme moi qu’il est probable que la hausse va ralentir, se stabiliser ou même que les prix vont légèrement reculer selon le type de biens.

Lu dans L’Echo ce matin :

« … a expliqué Marc Verboven, directeur 'product management' du groupe bancaire. "Et personne ne prévoit de chute importante des prix de l'immobilier résidentiel, même s'il est vraisemblable que la hausse va ralentir, se stabiliser ou même que les prix vont légèrement reculer selon le type de biens et leur localisation", a-t-il ajouté …

Selon cette dernière, investir dans l'immobilier à l'heure actuelle est une bonne option "dans le cadre d'un investissement à long terme. Et le choix du bien est un élément déterminant". "La réponse est plus nuancée quand il s'agit d'investir pour donner en location ou d'investir dans la brique-papier (SICAV, SICAFI,...)", a-t-elle conclu en pointant notamment du doigt la baisse du rendement locatif et les perspectives de 'return' limitées en ce qui concerne la brique-papier. »

2/ De plus, si l’on regarde l’évolution du marché sur le dernier trimestre, on constate déjà un net ralentissement du marché.

Lu dans La Libre en Janvier 2006 : « Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc. »

3/ et de la hausse des prix

Lu sur Immoscan en Janvier 2006 :  « En janvier 2005, le réseau d'agences Trevi lançait le premier indice général centré sur l'immobilier résidentiel basé sur quelque 8.000 petites annonces couvrant toute la Belgique et tous les segments du marché (villas, maisons, appartements, immeubles de rapport et terrains à bâtir)… En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix tandis que les marchés provinciaux sont restés très performants et ont enregistré une hausse substantielle. Et le courtier d'en tirer la conclusion que l'effet de stabilisation va probablement atteindre progressivement toutes les régions dès le milieu de l'année 2006. »

J’ai du mal à comprendre comment quelqu’un qui ne prévois pas de crash mais invite à la prudence peut être traité de catastrophiste. J’imagine que ça doit être la peur d’avoir pris trop de risques ou l'envie d'en plumer d'autres...

Pourquoi ne pas faire une moyenne sur les cinq dernieres annees? De cette facon on pourra dire que les prix sont en forte hausse pendant encore 2-3 ans. 

1/ Je pense en effet que les appartements vont souffrir plus que les maisons.

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

2/ Aujourd'hui, si vous n'avez pas de perspective d'investissement a long terme (15 ans+), mieux vaut louer et epargner pendant quelques annees afin de pouvoir investir dans un bien a long terme lorsque le moment sera venu  que de speculer sur la hausse/baisse des appartements sur les 4-5 prochaines annees.

Si vous achetez un appartement a 250.000 Euros, payez 33.000 Euros de taxes et frais et devez le revendre dans 5 ans a 220.000 Euros, vous aurez perdu 63.000 Euros. Même si vous payer un loyer de 1.000 Euros par moi pendant cette période, vous avez encore intérêt à louer. Si vous voulez une analyse plus détaillée :

http://www.leblogfinance.com/2006/02/acheter_ou_loue.html#more

3/ Vous prenez un malin plaisir a deformer mes propos. Mon propos n'est pas de pretendre qu'il existe une formule magique qui s'appliquerait a tous les couples/acheteurs. J'ai recemment recommande a des amis d'acheter parce qu'ils etaient pret a faire l'achat d'une maison qu'ils occuperont, je le leur souhaite, pendant 20 ans ou plus.

Par contre, cet ami celibataire qui veut acheter un appartement afin de le revendre dans trois ans lorsqu'il aura trouve l'elu de son coeur, il risque de devoir le revendre a perte pour pouvoir acheter son logement "definitif".

Et que dire de cet autre ami qui veut investir dans des appartements a louer a Ixelles alors que le marche de la location est une veritable catastrophe.

Ces pigeons sont malheureusement plus nombreux qu'on ne le pense et certains se sont un malin plaisir a les plumer...

Comme le disait Giannigianni il y a quelques semaines:

"Les seuls qui devraient faire de l'information correcte sont les banques/courtiers quand ils pretent l'argent alors qu'on sait bien qui ne le font pas..."

Voila ce que ces banquiers proposent dans le L'Echo de ce matin:

"«Si les prix devaient continuer à grimper, le Belge pourrait même emprunter sur plusieurs générations comme c’est déjà le cas chez certains de nos voisins européens», prédit Fortis Banque."

Le reve de tout banquier, plusieurs générations de pigeons déja plumés...

Il fait probablement reference a la France ou ces pratiques ont amene le gouverneur de la banque de France a declare que la bulle immobiliere pose un risque majeur pour l'economie et le rapport du sénat a prevoir une baisse pouvant aller jusqu'a 30% dans les trois ans a venir. Merci pour le conseil!

Encore mieux, ils pretendent que le marché n'est pas spéculatif parce que, je cite, "les candidats n'achètent pas pour réaliser une plus-value au bout d'un an". Pourquoi pas 1 mois ou 1 semaine?

Enfin, ils admettent que l'activité a baissé significativement en novembre et decembre et qu'il est probable que les prix vont baisser sur certains types de bien. C'est deja pas mal pour un banquier dont le bonus est lié au nombre de prets vendus.

Lu dans Le Soir de ce matin:

"Et 2006 ? L'indice Trevi s'élevait au 31 décembre 2005, à 106,11. Il confirme une hausse du prix moyen de l'immobilier résidentiel en région bruxelloise. « Nous constatons toutefois, depuis 6 à 8 mois, une stabilisation des prix. …

« Nous confirmons un ralentissement du rythme des ventes », ajoute Jean Corman, administrateur délégué de Victoire Properties. « Les prix ne baissent pas mais ne montent plus, le délai de concrétisation des ventes s'allonge. »
« Il n'y a plus le même stress chez les acquéreurs. Les promoteurs se sont tous précipités dans le moyen et le haut de gamme."

DEJA VU DEJA LU

Je me demande comme on peut calculer ce 5% et sur quoi on se base parce qu’à mon avis il s'agit d'une pourcentege tout à fait normale de marge de négociation. Prix affichés et prix réels et payés n'ont jamais été la même chose... et entre-temps on a baissé le droit d'enregistrement qui fait 1850 € de moins pour votre couple jeune à l'achat de la première résidence à Bruxelles...

Je trouve les haussiers bien sûr d'eux et très très arrogants.
Je suis entièrement d'accord avec Immoreal. Contrairement aux autres interventions sur le Forum, il est le seul à ne pas tomber dans les clichés.
J'ai récemment lu qu'un organisme de formateurs d'agents immo (situé à Louvain-la-Neuve) proposait une conférence sur le thème "vers un éclatement de la bulle immobilière 2000-? - analyse des cycles". Le dernier cycle remontait à 1987-1992. Bref, à tous les agents présents sur ce forum (il n'y a que ça), je vous conseille d'aller vous former. A+

Voici le lien: Mon lien