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Séparation des locataires

immorp
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Séparation des locataires

Suite à une séparation des deux preneurs d’un bail de résidence principale, un des deux locataires désire poursuivre la location seul. La garantie locative (bancaire) est aux deux noms.
Comment voyez vous la procédure à utiliser si le bailleur accepte ? Quels seraient les documents à utiliser ? Quid de l’enregistrement ?


www.immorp.com

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Séparation des locataires

Si j'ai bien suivi tout le sujet, vous pouvez lui refaire un tout nouveau bail, puisque le preneur n'est plus identiquement le même.

Faites un bail de 12 ou 18 mois.
Vous limitez ainsi le risque.

Parce que vous semblez être satisfait du montant du loyer + il a toujours payé en temps et heure + le bien est correctement entretenu (sans vouloir être le macho de service, les dames ont un oeil aguerri pour le constater => là-dessus faites confiance à votre femme) + il y a tout de même un garant, même s'il n'a pas de grandes garanties de saisissabilité, la pression sociale, ce n'est pas neutre.

Et si dans 12/18mois il n'y a pas de souci, renouvelez votre bail aux mêmes conditions pour un dernier et unique renouvellement.
Ainsi vous restez avec un bail de type court.

Si dans 2/3 ans, vous êtes toujours satisfait... à priori, il n'y a pas de raison que ça change.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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didier21
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Re : Séparation des locataires

Il y a justement un très bon article ce matin sur la saisie, si il re travail et qu'il y a un souci : http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … ravailleur

Dernière modification par didier21 (21-10-2015 14:42:53)


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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grmff
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Re : Séparation des locataires

raphlemagnifique a écrit :

Grmff a dit un jour dans un autre topic "si il n'y a pas de problème pendant les 6 mois- 1 an, a priori ça devrait continuer" ça nourrit ma perplexité.

Personnellement, le loyer de 520€ est le loyer de base pour un appart 2 chambres standard dans le centre de Charleroi.

J'ai déjà eu des cas similaire au vôtre: éclatement du couple, et baisse potentielle de revenus. Des fois ça passe, des fois ça casse. Mais des locataires dans cette catégorie de revenus, il y en a des tonnes dans la région...


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GT
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Re : Séparation des locataires

didier21 a écrit :

Il y a justement un très bon article ce matin sur la saisie, si il re travail et qu'il y a un souci : http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … ravailleur



raphlemagnifique a écrit :

Me revoici.... Bonjour!

A 10 jours de la fin du bail, j'ai enfin réussi a voir le locataire... et ses parents.

Voici ce qu'ils me proposent:

Locataire chef de famille au chômage et sa nouvelle copine sans revenus mais avec les allocations des enfants : 1600€
Mère à la mutuelle: le dernier extrait est de 874€ d'habitude ce serait autour de 1100€
Père, mutuelle itou: 1700€!!.

Nous pouvons décompter les allocations familiales puisque elles ne sont pas saisissables. Ensemble, donc,  ça fait 1300€.
Si je lis bien ceci, c'est chaud... http://www.solidaris.be/MutLux/que-fair … ssion.aspx

Pour la mère, c'est pareil, ce n'est pas le Pérou.

Le père ça a l'air plus conséquent.

En fait, je voudrais jouer la sécurité. En 2014 le locataire et son ex avaient apporté la caution du père salarié à 3500€ net. Pas d'animaux ni enfants.
Mais là, chômage+ pas de revenus et les parents à la mutuelle, ça me refroidit clairement.

Mais. Il a toujours payé son loyer à temps. La maison est bien tenue malgré les 2 enfants (heureusement 2 filles car il n'y a que 2 chambres) et les 2 chats.
Cependant il est insouciant. On est le 20 et si il doit partir le 31 c'est pas top. Du coup j'ai un peu peur qu'il "saccage" la maison durant ce laps de temps.
Je n'ai pas encore reçu l'attestation du chauffagiste et la SWDE a été à 2 doigts de lui couper l'eau car il n'était pas là pour changer le compteur.

Avez-vous un avis, je suis dans l'expectative...

Thx!

Les sommes qu'un bailleur, créancier voudrait faire saisir chez l'employeur ne sont pas visées par la loi du 12 avril 1965 concernant la protection de la rémunération des travailleurs

http://www.ejustice.just.fgov.be/loi/loi.htm

dont l'article 23 précise les 5 cas de retenues sur les rémunérations

CHAPITRE IV. - Retenues sur les rémunérations

  Art. 23. Peuvent seuls être imputés sur la <rémunération> du travailleur:
  1° les retenues effectuées en application de la législation fiscale, de la législation relative à la sécurité sociale et en application des conventions particulières ou collectives concernant les avantages complémentaires de sécurité sociale:
  2° les amendes infligées en vertu du règlement d'atelier;
  (3° les indemnités et dédommagements, dûs en exécution de l'article 18 de la loi du 3 juillet 1978 relative aux contrats de travail et de l'article 24 de la loi du 1er avril 1936 sur les contrats d'engagement pour le service des bâtiments de navigation intérieure et de l'article 5 de la loi du 10 février 2003 relative à la responsabilité des et pour les membres du personnel au service des personnes publiques.) <L 2003-02-10/34, art. 7, 012; En vigueur : 09-03-2003>
  4° les avances en argent faites par l'employeur;
  5° le cautionnement destiné à garantir l'exécution des obligations du travailleur.
  Le total des retenues ne peut dépasser le cinquième de la <rémunération> en espèces due à chaque paie, déduction faite des retenues effectuées en vertu de la législation fiscale, de la législation relative à la sécurité sociale et en vertu des conventions particulières ou collectives concernant les avantages complémentaires de sécurité sociale.
  Toutefois, cette limitation n'est pas applicable lorsque le travailleur a agi par dol ou a mis volontairement fin à son engagement avant la liquidation des indemnités et dommages et intérêts visés à l'alinéa 1er, 3°.

Néanmoins, l'article dont le lien a été donné ajoute :

"Précisons également, qu'outre les cas précités, l'employeur peut être contraint de retenir une partie de la rémunération nette du travailleur dans le cadre de saisies ou de cessions qui lui sont valablement notifiées par les créanciers du travailleur."
Dans certains cas, le bailleur sera le créancier  d'un (ex) locataire et pourra faire saisir dans les conditions du code judiciaire ( et non celles de la loi de 1965 sur la protection de la rémunération des travailleurs) la rémunération de son débiteur.

Code judiciaire : art. 1409-1410, 1445-1460, 1539-1544

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 10#LNK0017

Et aussi :

http://www.securex.eu/lex-go.nsf/PrintR … 15&Lang=FR

Quelle procédure faut-il suivre pour procéder à une saisie de rémunération?

Une notification ou signification à l'employeur

La saisie de rémunération doit être signifiée à l'employeur par exploit d'huissier si le créancier dispose d'un titre exécutoire ou doit lui être notifiée par un pli judiciaire du greffe s'il s'agit d'une ordonnance du juge des saisies.

L'employeur est tenu de faire une déclaration de tiers saisi au créancier saisissant, par lettre recommandée ou remise contre récépissé, dans les 15 jours qui suivent la signification/notification de l'acte de saisie. Cette déclaration de tiers saisi doit contenir les données suivantes :
o    la nature et le montant des sommes saisissables ;
o    la date du paiement de la rémunération ;
o    les éventuelles autres saisies ou cessions et leur rang.

L'employeur qui ne fait pas cette déclaration peut être déclaré débiteur à titre personnel. Une copie de la déclaration doit par ailleurs être communiquée au travailleur, et ce également par voie recommandée ou par voie de remise contre récépissé.

Dès que la saisie a été signifiée/notifiée à l'employeur, celui-ci ne peut plus se dessaisir des sommes correspondant à la partie saisissable (ni vis-à- vis du créancier saisissant, ni vis-à-vis du débiteur saisi). En attendant, il doit les verser sur un compte bloqué.

Une dénonciation au travailleur

Le créancier saisissant doit aussi signifier la saisie, dans les 8 jours suivant la notification ou signification précitée, au travailleur saisi et ce, par voie d'exploit d'huissier. Cet exploit doit, à peine de nullité, contenir le formulaire de déclaration d'enfants à charge.
Le travailleur dispose d'un délai de 15 jours, à compter du jour de la dénonciation, pour faire opposition à la saisie[1]. Il doit signifier cette opposition tant au créancier saisissant qu'au tiers saisi.

Si le travailleur fait opposition, les montants retenus doivent être bloqués sur un compte jusqu'à ce que le juge des saisies se soit prononcé sur l'opposition. La décision du juge des saisies est signifiée à l'employeur par la partie la plus diligente.

Un avis au fichier central des avis
Au plus tard 3 jours après la notification de la saisie à l'employeur, l'huissier de justice envoie un avis de saisie sous sa responsabilité au fichier central des avis[2]. Cet avis mentionne :
o    l'identité, le domicile (ou le nom, la forme juridique et le siège) et la date de naissance (et/ou le numéro d'entreprise) du créancier saisissant ;
o    l'identité, le domicile et la date de naissance du débiteur saisi ;
o    la date à laquelle l'injonction ou la saisie a eu lieu et sa nature, le lieu où la saisie a eu lieu et, le cas échéant, la date de notification au débiteur saisi ;
o    le cas échéant, l'identité et le domicile ou le siège du tiers-saisi ;
o    la nature et le montant de la créance du créancier saisissant, et les éventuels motifs de priorité ;
o    le cas échéant, une courte description de la nature des meubles corporels saisis ;
o    s'il y a eu constat de carence, la mention que les biens saisissables du débiteur sont d'une valeur manifestement insuffisante pour couvrir les frais de la procédure ;
o    l'identité de l'huissier de justice responsable pour la procédure d'exécution et qui, de ce fait, le cas échéant, aura pour mission de répartir les sommes.
Remarque : l'avis de saisie est important en cas de concours avec d'autres créanciers (détermination du rang, huissier chargé de la répartition, …

L'exécution de la saisie
A l'expiration du délai d'opposition, augmenté de deux jours, et en l'absence d'opposition, l'employeur doit :
o    pour une saisie exécutoire : verser les sommes retenues au créancier saisissant (par l'intermédiaire de l'huissier[3]), et cela jusqu'à apurement complet ou mainlevée des dettes[4] ;
o    pour une saisie conservatoire : conserver les montants correspondant à la partie saisissable sur un compte productif d'intérêts, et cela jusqu'à la mainlevée de la saisie ou l'expiration du délai de 3 ans.

Bref, pour activer une caution qui refuserait de s'exécuter à la demande du bailleur , que de temps, de soucis pour un bailleur, sans parler du coût d'une procédure pour en arriver à l'exécution d'une saisie. Sans envisager l'hypothèse où le débiteur entrerait dans un plan de règlement collectif de dettes (cas vécu personnellement dans un contexte autre que l'exécution des dispositions d'un bail).

Dernière modification par GT (21-10-2015 16:31:02)

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PIM

grmff
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Re : Séparation des locataires

didier21 a écrit :

Il y a justement un très bon article ce matin sur la saisie, si il re travail et qu'il y a un souci : http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … ravailleur

Cet article ne concerne en rien les saisies sur salaires par voie d'huissier suite à un jugement. Uniquement les saisies que l'employeur peut faire sur le salaire en général. (et lui interdisant d'en faire, en règle générale!)

En cas de saisie, on ne peut rien saisir jusque 1069€, et vraiment pas grand chose jusque 1386€ (47.80€...)

Ces montants sont augmentés s'il y a des enfants.

En pratique, le mieux est de s'adresser à un huissier pour exécuter le jugement. Sur les 47.80€ perçu chaque mois, il prendra divers frais et il en restera encore moins.

Moralité: chomage, RIS, Vierge Noire et autres indemnités en tout genre sont généralement insaisissable. C'est la raison pour laquelle les gens avec de petit revenus ont toutes les peines du monde à trouver à se loger. Ils sont protégé? La protection les empêche de trouver un toit.


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jacq
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Re : Séparation des locataires

A savoir qui payait le loyer, le locataire qui reste ? OU bien celui qui part, si j'étais dans le cas je fait un simple avenant au bail et je demande à celui qui part de se porter caution et solidaire du bail et une autre  lettre comme quoi à la fin du bail il donne son accord pour débloquer la garantie.
Il y a toujours un risque mais dans la vie il faut parfois faire confiance


jacq

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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

Bon ben l'aventure continue...

Mon épouse a tenu à rencontrer un agent immobilier de ses amis et il... a dit exactement la même chose que vous.
J'ai donc téléphoné au locataire pour lui annoncer notre décision et que  je lui envoie un recommandé a lui et son ex compagne. J'ai voulu avoir une date de ELS, il m'a demandé un délai de 3h. C'était il y a 24H.
Mais il y a urgence. C'est pour le 31 octobre max. Idéalement le 30 si je veux que l'expert vienne.

Avec la gréve de la poste, ils devraient recevoir le courrier lundi avec de la chance.

Comme il ne répond pas:
- Est-ce que je peux prendre un rendez-vous avec l'ex? Evidemment je ne sais pas si la maison sera vide et/ou il sera présent ou pas... Auquel cas, quid?
- Je rappelle le garant en lui mettant la pression, en lui disant que si le garçon n'est pas parti, je dépose une requête qui les concernera tous les 3 (possible ou pas, le tout est de faire pression) et réclame un loyer pour novembre.?
- le 1er novembre, j'entre, je mets tout sur le trottoir, je fais une ELS avec un témoin? C'est extrême... et certainement pas réglementaire.

Une option à laquelle je n'aurais pas pensé?

J'ai vu qu'il avait cassé un carrelage qui fait partie d'une marche. Va falloir la remplacer mais le carrelage est ancien. Il faudra remplacer les carrelages des 2 autres marches qui forment un ensemble.
Il a aussi posé des meubles suspendus. J'imagine qu'il a dû mettre de fameuses chevilles. De beaux trous en perspective. Mais il a repeint (et je dois avouer que c'est joli hmm ). Comment faire la balance?
J'espère qu'il a conservé un fond de pot de peinture pour camoufler les trous rebouchés.
Et ça ce n'est que le côté visible...

J'anticipe peut-être mais sait-on jamais!

Pardonnez-moi, j'apprends.... sad

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panchito
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Re : Séparation des locataires

"Par politesse", j'envoie toujours une copie du recommandé soit par courrier simple (cela ne résout pas votre problème), par email, ou je dépose moi-même une copie du pli dans la boîte aux lettre.

Mais qu'il a t'il exactement dans votre recommandé? Vous résiliez le bail? Sans préavis??

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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

Effectivement je pourrais le déposer. Par politesse, je l'ai prévenu par téléphone de la décision et qu'il allait le recevoir.

Il a envoyé leur renom en juillet pour fin de bail le 31/10.

J'ai juste dit que j'en prenais bonne note et qu'il fallait urgemment prendre contact pour établir l'ELS.

Je cours après lui depuis 2 mois pour obtenir les mêmes garanties que la précédente (puisqu'il voulait rester) et qu'il n'a pas évidemment.Et que ce n'est que le 20 octobre qu'il s'en préoccupe.

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GT
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Re : Séparation des locataires

panchito a écrit :

"Par politesse", j'envoie toujours une copie du recommandé soit par courrier simple (cela ne résout pas votre problème), par email, ou je dépose moi-même une copie du pli dans la boîte aux lettre.

Mais qu'il a t'il exactement dans votre recommandé? Vous résiliez le bail? Sans préavis??

A relire le sujet, un recommandé a été envoyé en juillet 2015 muni des signatures des locataires et de la caution ayant pour objet la résiliation d'un bail 12 mois de résidence principale (mais un des 2 preneurs n'est pas domicilié ds le bien pris en location et le bailleur en a connaissance !!!)  ayant pris cours le 1/11/2014.
Un bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l'une des parties au moins 3 mois avant la fin de la durée convenue.
Il va de soi que le bailleur est hors délai pour notifier un congé pour un bail d' 1 an se terminant  le 31/10/2015.

Ce qu'il n'a d'ailleurs pas fait.

Dernière modification par GT (23-10-2015 15:46:40)

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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

Vous vous méprenez GT  wink

Le locataire m'a envoyé son renom en juillet, de telle sorte que son bail prenne fin le 31/10. Il était donc dans les délais. Effectivement je n'ai accusé réception officiellement hier, après lui avoir couru 2 mois après et réussir à le rencontrer il y a 2 jours.

Et je ne suis pas tenu de vérifier qui se domicilie a cette adresse. corrigez moi si je me trompe.

je viens d'encore lui téléphoner, j'ai eu sa compagne... Parait qu'il est souffrant. Il rappellera aujourd'hui ou demain. Je commence a perdre patience.

Dernière modification par raphlemagnifique (23-10-2015 16:28:09)

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grmff
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Re : Séparation des locataires

S'il n'a pas un autre logement, il va avoir du mal à quitter son logement... et à remplir ses obligations.

Préparez-vous au pire...


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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

Et je fais quoi alors? J'ai mis la pression a l'ex beau père pour que lui même la lui mette aussi (hum...)

Je vais ce soir déposer une copie du recommandé, comme mentionné par GT. Il aura donc été largement prévenu. Oralement et 2x par écrit.

Mon assureur, que j'ai croisé tout à l'heure me dit d'être nettement plus expéditif le 1er novembre. Mais bon... je ne tiens pas à être en tort.

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panchito
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Re : Séparation des locataires

Et dans votre recommandé vous avez fixé l'heure et la date de l'ELS?

Si votre bail est bien torché, il précise certainement que l'ELS se fera au plus tard le dernier jour du bail.

Maintenant, moi ce que je fais c'est 10 jours avant, je viens voir s'il y a des dégâts et je permets à mes locataire de ne pas prendre d'expert si il n'y a pas de dégâts et que tout OK. Cela permet à tous d'économiser de l'argent.

Mais les 3 derniers mois, vous avez mis une affiche sur le bien ou sur Internet? Donc les gens ont du défiler pendant 3 mois. Vous avez déjà un nouveau locataire?

Dernière modification par panchito (23-10-2015 18:11:21)

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grmff
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Re : Séparation des locataires

raphlemagnifique a écrit :

Et je fais quoi alors? J'ai mis la pression a l'ex beau père pour que lui même la lui mette aussi (hum...)

Je vais ce soir déposer une copie du recommandé, comme mentionné par GT. Il aura donc été largement prévenu. Oralement et 2x par écrit.

Mon assureur, que j'ai croisé tout à l'heure me dit d'être nettement plus expéditif le 1er novembre. Mais bon... je ne tiens pas à être en tort.

Vous faites quoi? Rien de plus que tout ce que vous avez fait. Vous auriez pu prendre une décision plus tôt, mais juridiquement, on ne peut rien vous reprocher.

Soyez au taquet, et maintenez la pression.

Et si vous constatez qu'il ne part pas ou si vous avez un témoignage qu'il ne partira pas, déposez une requête en expulsion sans tarder. Renseignez vous déjà sur la procédure.


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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

C'est le bail Pim, donc il est bien noté pour l'ELS
Il y aura quelques dégâts pour le peu que j'ai vu pour l'instant
J'ai un locataire pour l'après 31/10 (31/10 ou 1er novembre... férié)

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panchito
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Re : Séparation des locataires

Et "par politesse" vous l'avez appelé au téléphone pour convenir de la date de l'ELS avec l'expert?

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GT
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Re : Séparation des locataires

raphlemagnifique a écrit :

Vous vous méprenez GT  wink

Le locataire m'a envoyé son renom en juillet, de telle sorte que son bail prenne fin le 31/10. Il était donc dans les délais. Effectivement je n'ai accusé réception officiellement hier, après lui avoir couru 2 mois après et réussir à le rencontrer il y a 2 jours.

Et je ne suis pas tenu de vérifier qui se domicilie a cette adresse. corrigez moi si je me trompe.

je viens d'encore lui téléphoner, j'ai eu sa compagne... Parait qu'il est souffrant. Il rappellera aujourd'hui ou demain. Je commence a perdre patience.

Euh...en quoi me suis-je mépris ? Vous avez affirmé qu'un mail a été envoyé en juillet. j'ai repris votre information, sans plus. Il prend cours le 1/08/2015 et se termine le 31/10/2015. Je n'ignore pas cet aspect de la loi en matière de computation du délai.Et j'ai constaté, sans plus,  que, de votre côté, vous n'aviez pas donné de congé ds le délai de  3 mois susvisé.   Je ne me suis pas encore exprimé quant au fait que vous n'avez pas réagi plus rapidement et définitivement au recommandé de votre locataire.

Mon intuition me fait craindre que le 1er novembre votre locataire soit toujours dans les lieux, sauf si une solution de relogement s'offre à lui dans les prochains jours.

La balle sera dans votre camp pour le déloger (juge de paix, huissier) . Ou arrangement à l'amiable avec le locataire, quand c'est possible.

Et votre locataire, comment réagira-t-il si les lieux ne sont pas libérés le 31/10/2015 et qu'il ne puisse en prendre la jouissance ?

Dernière modification par GT (23-10-2015 19:12:27)

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GT
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Re : Séparation des locataires

raphlemagnifique a écrit :

Et je fais quoi alors? J'ai mis la pression a l'ex beau père pour que lui même la lui mette aussi (hum...)

Je vais ce soir déposer une copie du recommandé, comme mentionné par GT. Il aura donc été largement prévenu. Oralement et 2x par écrit.

Mon assureur, que j'ai croisé tout à l'heure me dit d'être nettement plus expéditif le 1er novembre. Mais bon... je ne tiens pas à être en tort.

Voulez-vous me rappeler le message dans lequel je mentionnais l'envoi d'un recommandé au locataire , dans quel cadre et le contenu de celui-ci ? Merci.

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raphlemagnifique
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Re : Séparation des locataires

GT: Pourquoi devrais-je prendre congé de lui alors que c'est lui qui le fait?

raphlemagnifique a écrit :

Conformément à l'article 3§5 de la loi sur les baux de résidence principale, je résilie le bail à dater du 20 juillet 2015 et moyennant un préavis de 3 mois, de telle sorte qu'il prenne fin le 31 octobre 2015

je remet mon renom afin de libérer Mr (l'ex beau-père) et sa fille de leurs engagements respectifs. Moi (Mr locataire) tiens à reprendre  le bail de la maison à mon nom exclusivement à dater du 1er novembre 2015.

Suivi de la signature des trois

Il sait depuis juillet qu'il doit nous donner une garantie telle qu'ils en avaient une à la signature du bail. J'ai téléphoné maintes fois, laissé des messages, il n'a jamais rappelé.
Que dois je faire de plus? lui dire qu'il faut se préoccuper de garanties qui n'en sont pas bien avant le 15 octobre? Lui rappeler que ses désirs ne sont pas toujours réalité? Lui tenir la main?

panchito a écrit :

Et "par politesse" vous l'avez appelé au téléphone pour convenir de la date de l'ELS avec l'expert?

Lui m'ignore. 2 appels aujourd'hui de ma part, Et sa mère m'a appelé pour m'engueuler comme du pus. Pardonnez-moi....

grmff a écrit :

Soyez au taquet, et maintenez la pression.

Et si vous constatez qu'il ne part pas ou si vous avez un témoignage qu'il ne partira pas, déposez une requête en expulsion sans tarder. Renseignez vous déjà sur la procédure.

Je vais y passer demain... Et la mère qu'on envoie au front est contradictoire. Elle me dit "que ferez vous si il ne part pas?" et juste après "c'est vous qui paierez l'expert pour l'ELS le 31/10"

GT a écrit :

Voulez-vous me rappeler le message dans lequel je mentionnais l'envoi d'un recommandé au locataire , dans quel cadre et le contenu de celui-ci ? Merci.

Vous citiez un post de Panchito qui en parlait, j'ai sans doute fait une confusion. Méa Culpa.

GT a écrit :

Et votre locataire, comment réagira-t-il si les lieux ne sont pas libérés le 31/10/2015 et qu'il ne puisse en prendre la jouissance ?

Bien que ce ne soit pas le problème qui nous occupe, je vous répondrai... Il peut se permettre d'attendre.

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