Un institut de Syndic ???

En revenant à la première intervention de ABSA, je me demande si les copropriétaires sont réellement pris en compte dans ce projet de loi.
En effet, je cite :"Il est créé un Institut des copropriétaires et syndics, ci-après dénommé « l'Institut », composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires."

Conclusion : il n' y a que des syndics dans cet institut des copropriétaires et syndic !

Intéressant ces explications. Trois questions me viennent pourtant tout de suite à l'esprit par rapport à cet institut des copropriétaires.

1) l'affiliation de chaque copropriétaire serait-t-elle dans votre vision obligatoire ? (par dérogation au volet négatif de la liberté constitutionnelle d'association, c'est-à-dire la liberté de ne pas s'associer)

2) faut-il un espèce de permis pour pouvoir devenir copropriétaire ?

3) qu'est ce qui garantit qu'au sein de cette institution, il n'y aura pas une majorité silencieuse, une minorité oppressée et enfin ceux qui exercent le pouvoir (le schéma décrit par les Grecs en somme) ?

La copropriété forcée et le syndic oblogatoire mélangent tous les sujets  et de nombreux articles du Code civil sont d'application : le droit des obligations, les contrats, les mandats......

C'est ce que propose FORCOPRO : vendre -à quel prix? -la théorie et son expérience et n'avoir aucune responsabilité........ les " couac" sont pour le bénévole qui sera " assuré" gratuitement par l'ACP cfr nouvelle mouture MR.

Une question se pose : pourquoi une assurance en responsabilité  puisqu'il est  d'usage de ne pas citer personnellement le syndic en responsabilité professionnelle ou civile  : certains avocats le refusant énergiquement et que les tribunaux  veulent obstinément considérer le syndic pour un organe c'est-à-dire  IRRESPONSABLE : un irresponsable n'a pas besoin d'être assuré sinon c'est du gaspillage....

Comme cette petite dernière est hors sujet, mais pas hors le sujet de ce forum, j'y réponds quand même.

Oui, vous avez raison (et différents Juges de Paix dans différents cantons l'ont confirmé).

D'abord le pouvoir en place intimide la majorité silencieuse en ridiculisant un "opposant" (je faisais partie de cette majorité jusqu'en 2000 , donc je sais.

Je suis devenu en 2001 dans mon ACP le 5ème à être "l'emmerdeur sélectionné par le pouvoir en place" ....

Que la majorité silencieuse est contre le pouvoir en place, mais n'ose pas s'exprimer, est un fait  scientifiquement prouvées par des études sociologiques. J'en fais l'expérience tous les jours.

Alors ils ne viennent pas ou plus à l'AG.

Il est classique qu'un nouveau CP pose une question simple à l'AG, qu'on le traite avec le 38ème sophisme (= on le ridiculise) et qu'il ne vient plus, pour éviter cette hyumiliation publique, assez souvent par le Président de l'AG.  Résultat: un membre de plus pour la majorité silencieuse.

Dès que le groupe du pouvoir en place, qui vient à l'AG ou y est représenté, est de fait en majorité lors de la 2ème séance de l'AG alors elle peut faire passer tout, même des votes d'un point qui va à l'opposé d'autres points votées avec la mémé majorité.

Dans mon ACP cette phase a duré +10 ans. Elle allait de pair avec une réduction lente (1 par 1) mais systématique du CdG de 10 membres à 3.

Parfois un membre du pouvoir en place demande une procuration à un membre de cette majorité (et l'obtient parce que le CP ne veut pas se faire remarquer ...).  Alors le vote de CP est telle qu'il n'aurait jamais voté comme cela s'il était présent.

Il est classique que dans les pouvoirs en place (ou autour d'eux) il y a toujours quelqu'un avec suffisamment de connaissances sociologiques pour expliquer à ce pouvoir ce qu'ils doivent faire.

Les Grecs de l'antiquité ont déjà décrits il y a +2000 ans ces méthodes, qui sont (temporairement) très efficaces. Mais ils ont en commun que le retour de flamme envers ce pouvoir en place peut être très sévère.

D'ailleurs j'ai connaissance d'un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

A titre d'info: il y a actuellement une procédure analogue à l'étude à Gand pour un cas similaire (conflits d'intérêts d'un syndic bénévole avec l'entrepreneur d'ACP qui est aussi son entrepreneur pour la construction d'une maison).

Suite à cela j'ai refusé de devenir syndic bénévole pour mon ACP .

En effet des gens de la majorité silencieuse me le demandait ... . Et le syndic en place à ce moment n'y était pas contre, s'il pouvait devenir le coach/support technique (comptabilité, ...). Cette situation est en place dans une ACP avoisinante depuis des années, avec comme coach un agent immobilier agréé, mais qui n'a plus de spécialisation ... .

La variante  qu'on me proposait ensuite était ... de devenir Président du CdG, si je ne contestais pas les méthodes du syndic en place. Ce que j'ai refusé immédiatement, avec comme conséquence dans les jours qui suivaient: interdiction de parler et de vote à l'AG (et envoi du PV très tardivement).

Mon analyse était que dans le cas d'un coach le syndic reste responsable et que le coach est responsable à 0%. Ce n'est pas comme dans le football.

Synthèse:

Ce n'est pas pour rien qu'on parle d'une majorité silencieuse. Un membre de cette majorité me l'a décrite comme suit:

Institut
Une des motivations derrière la création de "l'Institut des copropriétaires et syndics" est d'impliquer les copropriétaires plus dans les activités de l'AG. mais aussi de vérifier si une formation qualitative est en place (et éventuellement de les contrôler dans ce sens).

Fini donc (si l'institut est en place) avec des asbl qui regroupent en fait des activités commerciales et qui seront fiscalement  tôt ou tard soumis au TVA, pour éviter une concurrence déloyale enter commerçants.

Je travaille personellement sur deux plans:

D'abord le plan particulier, j'essaie d'y arriver avec seulement l'aide de la justice civile (et administrative ou pénale si des intérêts publics sont an cause). Mon expérience est que la justice est certes lente mais ... efficace si on arrive de la mettre en marche (prouver l'intérêt) , même avec les dispositions actuelles de la loi.  Ce qui m'aide fortement est le fait que je n'ai pas écrits de lettres ouvertes à tous les CP, mais le pouvoir en place en a écrit plusieurs, chacun assez longues.

Puis sur le plan général j'aide au sein d'associations de défense des intérêts des CP à réduire les zones grises, qui font actuellement que la justice n'est la pour une petite minorité qui connaît les lois, sait s'exprimer et a les moyens  (endurance/finances/moral) pour aller au bout.

Organe/Mandat
Il y a eu un orateur lors de la journée d'étude du 11.12.2008 qui a très bien expliqué quand le syndic est mandataire et quand organe. Dire qu'ils est maintenant d'un coup à 100% mandataire, bien que maintes syndics m'ont dit qu'il sont organe (et se sont caché derrière cette fonction). Ils se peut qu'ils sont parfois mandataire envers l'ACP, mais ils sont organe envers le copropriétaire, membre de l'AG.

Qui mandate le syndic? L'AG ou le copropriétaire individuel?

La responsabilité extra-contractuelle d'une syndic peut être mis en cause, par un copropriétaire, dès qu'il est/agit comme un tiers.

D'où l'importance de définir l'AG de fait des indivisionnaires d'un lot et leur CA d'une personne (le membre de l'AG pour ce lot) et obliger le notaire, ... en case de séparation d'une couple d'en notifier ... le syndic, en désignant aussi dans l'acte (ou un acte séparé) le représentant des indivisionnaires du lot.

Agrémentant mon insomnie de mes lectures perverses, je crois que je suis tombé sur du lourd :

Vous dites juge de paix, je dis bien. Vous dites tribunal de 1ère instance, je dis très bien. Dans ces conditions, je joue la carte...roulements de tambour...Cour de cassation, himself, le tout enrobé d'un enseignement universitaire, excusez du peu :

"Le mandataire ne peut se porter contrepartie. La solution est constante quoiqu'elle ne repose sur aucun texte légal de portée générale. Elle constitue l'expression d'un principe général de droit (Cass, 7 décembre 1978), dont l'article 1596 du Code civil, en matière de vente, n'est qu'une application particulière et qui se justifie par les dangers résultant des conflits d'intérêts.

La Cour de cassation a décidé à cet égard dans son arrêt précité que cette règle est sanctionnée par la nullité de l'acte accompli par le mandataire. La nullité n'est cependant que relative et 'peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause'."

En transposant, même si c'était le syndic qui était lui-même le fournisseur, pour la Cour de cassation, l'AG pourrait décider de couvrir la nullité qui en découle,"en connaissance de cause"...

Qui dit mieux ?

Je disais donc que je tenterais, mais je n'ai pas fait de promesse  .

Et donc l'article 1993 du Code civil précise, en ce qui concerne le mandat (et il me semblait que le syndic a cette qualité d'être mandataire) ce qui suit :

Pour éclairer cet article, voici l'analyse qu'en fait le tribunal de 1ère instance de Bruxelles (1ère chambre, 11 octobre 2002, J.T. 36/2002  :

Vous avez remarqué, c'est tellement évident, que la norme est d'ordre public (sisi, vous lisez bien  ).

En voilà encore une autre :

Au fait, il n'est pas possible de s'exonérer de sa faute (c'est d'ordre public, je pense  ). Et il me semble toujours, qu'agir dans un intérêt qui n'est pas celui du mandant pourrait être reconnu comme constituant une faute civile.

Je ne suis évidemment pas journaliste, mais je constate que le Code civil ne se limite pas aux articles 577-2 et suivants.

L'article 1134 du Code civil n’est pas mal non plus (je pense déjà l'avoir servi à l'occasion) :

La convention de syndic peut donc très bien exclure ce qu'une copropriété donnée estime ne pas pouvoir tolérer (et je comprends bien l'argument, croyez-le), comme des commissions occultes, dont on peut craindre à juste titre qu'elles aveuglent le syndic dans ses choix.

La bonne foi est en outre primordiale dans la naissance de la convention et dans son exécution (et je me demande si ce principe ne relèverait pas de l'ordre public, tellement il est fondamental).

Mais mettez une petite couche d'ordre public sur celle dont d'aucuns ignorent l'existence, et vous avez à coup sûre une kyrielle de questions pour notre bonne vieille Cour de cassation aux fins de savoir quel ordre public l'emporte sur l'autre.

Il y a, en d’autres termes, des outils indéniables au service du justiciable. Quant à savoir si nous avons une justice efficace, faute de moyens, cela c’est une autre question, mais que toutes les lois d’ordre public ne vont pas arranger.

Une toute petite dernière, juste pour le plaisir (mais je sens qu’on va me dire que c’est un sophisme) :

Puis j’en déduire qu’il y a dans les copropriétés des minorités étouffées par des majorations silencieuses ?

Un journaliste du Le Soir m'a convaincu définitivement et à 100%, avec le contenu de deux articles écrit par lui, mais surtout avec le contenu de l'article le plus petit, dans l'édition du magazine IMMO de hier jeudi 15.01.2009.

Il faut selon moi d'urgence, sans tenir compte de la création oui ou non d'un Institut de copropriétaires et syndics, mettre dans la loi que des syndics, soient t'ils professionnels ou bénévoles, sont soumis aux mêmes règles que les juges (et les rapporteurs de l'IPI, les membres des chambres exécutives, ... envers les ACP et leurs mandataires), quand aux relations avec des fournisseurs (entrepreneurs, ...), etc ... .

Des mesures de transition sont possible, mais ils doivent se faire "impérativement" en toute transparence.

Cette disposition transitoire devrait être d'ordre publique civile. Donc si un syndic déclare au Juge qu'il n'a aucune relation avec un fournisseur et que la partie adversaire prouve contraire, cela devrait avoir comme conséquence que tous les contrats de l'ACP avec ce fournisseurs sont annulés d'office., avec effet rétroactif d'au maximum 5 ans.

Il ne faut pas oublier deux régles:

- Une décision qui est déjà exécuté est parfaitement annulable. Le syndic/entrepreneur en cause devient par ce fait chargé d'affaires et suit les règles de cette fonction.

- On ne peut profiter de ses méfaits au détriment d'autres.

Avec les dégâts de l'ACP automatiquement (= ordre public civile) à charge du syndic, sauf si l'AG a explicitement passé outre ce fait. Donc une information de l'AG serait insuffisante. L'AG devrait avoir voté (avant les faits - pas de validation par après) une résolution dans ce sens.  La majorité applicable serait celle des travaux en cause.

Ce syndic devrait être appelé dans la cause, avec une limite de forclusion de 5 à 10 ans.

En plus il faut d'urgence que les mandataires de l'IPI, qu'ils soient membre du conseil national, une chambre exécutive, ... déclarent leurs fonctions publiques, tel que les mandataires politiques ou les hauts fonctionnaires. N'oublions pas que les mandataires de l'IPI sont des mandataires d'un organisme public.

En effet il s'est avéré, en analysant des bases de données publiques, qu'on peut avoir des doutes quand à l'impartialité de certains syndics, tant professionnel que bénévole, envers les fournisseurs.

Je suis en possession de documents concrètes qui me permettent d'avoir au moins des doutes. Cela va plus loin pour le cas du syndic bénévole dans une ACP de +40 appartements. Mais pour le cas du syndic professionnel cela est potentiellement plus grave, puisqu'il est en contact avec beaucoup d'ACP. A titre info les deux se situent tant au Nord qu'au Sud de notre pays. Les documents ont été transmis à qui de droit.

Un jugement récent du Juge de Paix de Furnes, indique que le syndic professionnel ne peut être ni président de l'AG ni copropriétaire dans cette ACP. Une AG a été annulé pour ces motifs.

Une copie de ce jugement est à titre personnel en ma possession, vu que j'ai un contact avec ce CP sur un autre forum. Vu que le délai d'appel n'est pas encore passé, je ne cite pas ce jugement. Il sera publié probablement comme c'est d'usage.

Je ne communiquerai plus sur ce forum concernant ce problème, vu la gravité de ce problème. Mais j'insiste que j'espère que ce sont deux exceptions. Néanmoins des petits détails que j'ai constaté dans les deux cas, et documenté, me font douter.

D'où ma suggestion de changer la loi. C'est une zone grise.

Tout ceci est mon opinion personnelle.

C'est un peu le problème de ce salon, où certains pratiquent une politique de "chasse gardée" (intellectuellement parlant)....

Faut dire que je réagis à ce message, en  venant de zapper à la TV Eric Zemour dans l'émission de Ruquier (si vous vous voyez la comparaison...)

Merci pour le merci.

Pour l'affichage, en tout état de cause, pour moi, la publicité sera plus efficace à plusieurs égards par un bon recours à la BCE et au Moniteur, comme c'est le cas pour les sociétés commerciales. J'ai vu que c'est prévu.

Je noie un peu le poisson, je sais