Un institut de Syndic ??? (Page 4) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Un institut de Syndic ???

ABSA
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Un institut de Syndic ???

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Baxter a écrit :

(...)

D'autant plus que ce nouvel institut devra probablement être régionalisé...

Si cela continue, il y aura, dans ce "pays", autant d'organisations/instituts que d'habitants...

Vous changez d'objet. A nouveau un sophisme (= erreur de raisonnement). Cela devient classique sur ce forum.

Il est un fait qu'en  janvier 2009, qu'on va constater probablement un dysfonctionnement de l'IPI lors de la réunion du nouveau Conseil National.

Ce n'est pas aux copropriétaires de résoudre ce problème à leur frais.

On discute ici d'une scission fonctionnelle de l'IPI (entre agents immobiliers et syndics). Le dysfonctionnement possible dues aux élections de décembre 2008 au sien de l'IPI est un autre problème.

Ne faisons pas l'amalgame.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Un institut de Syndic ???

petitfuret a écrit :

Régionaliser : Ce serait une excellent solution......pour les ACP....

Déjà que les régions ont des décrets ou ordonnances  spécifiques   -  le terme diffère  selon la région - dans le domaine de l'environnement et de l'eau......

On arrive à une séparation de plus en plus nette dans de nombreux domaines....

Comme je viens d'expliquer plus bas, je crois que  Baxter change de sujet.

Restons dans le sujet actuel:

une scission fonctionnelle, entre les syndics (professionels ou non) et les non-syndics (inclus les régisseurs), est-elle souhaitable ou non?

Une scission sur base régionale en TROIS instituts (BRU, VL et WL) aura  comme conséquence de disperser les moyens de défense des copropriétaires. C'est peut être le bût de Baxter, indirect ou non???

J'ai l'impression qu'on veut appliquer les proverbe "Divide et impera".

petitfuret a écrit :

Il est plus que temps que les syndics soient vraiment formés - et non déformés comme c'est malheureusement le cas actuellement pour un grand nombre - qu'ils soient de vrais professionnels....dont les fautes commises seraient reconnues et sanctionnées.

Cela commence déjà avec les magistrats...

La formation, de fait synchronisée, des syndics (ET  de copropriétaires) est un élément capital et constructif de la proposition contestée.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

une scission fonctionnelle, entre les syndics (professionels ou non) et les non-syndics (inclus les régisseurs), est-elle souhaitable ou non?

Vous avez compris mon avis: ce n'est pas souhaitable, et ce n'est pas praticable.

Malgré tous mes sophisme, vous n'avez pas donné votre vision du fonctionnement de l'expropriation du chiffre d'affaire des sociétés et personnes qui ont actuellement plusieurs casquettes.

Tant que vous n'avez pas éclairci ce point, est-il besoin de continuer à discuter?

La formation, de fait synchronisée, des syndics (ET de copropriétaires) est un élément capital et constructif de la proposition contestée.

La formation est une excellente chose. Formons-formons! Mais pas besoin d'un nouvel institut pour cela.

Je sais que l'IPI, lors des formations initiales, avait envoyé des formateurs qui y connaissaient moins que moi. Je devais reprendre un des formateur à chaque phrase: ce n'était pas son métier. Aujourd'hui, je ne sais pas.

Mais faire table rase du passé n'est pas nécessaire: on peut avancer autrement. On peut corriger ce qui disfonctionne, plutôt que d'introduire de nouveaux disfonctionnements!!!


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petitfuret
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Re : Un institut de Syndic ???

Pourquoi vouloir former à tout prix les copropriétaires si le syndic oeuvre correctement...

Pour vouloir former un citoyen à la plomberie avant qu'il ne fasse appel à un professionnel dans ce domaine...

Un simple citoyen n'a pas à être formé quand il fait appel à un  vrai professionnel qu'il paie....

Le citoyen-client doit être protégé....

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Luc a écrit :

J'ai l'impression qu'on veut appliquer les proverbe "Divide et impera".

Moi aussi, j'ai l'impression que certains professionnels approuve la scission IPI/IPS pour la même raison: Diviser pour régner.

Il est piquant de noter que cette création de l'IPS et l'interdiction d'exercer le métier de syndic complémentairement à d'autres activités favorisera les gros syndic professionnels, les plus chers et les plus opaques, genre F**cia pour na pas le citer.


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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Grmff a écrit :

Citation :Pourquoi croyez vous qu'un minorité de syndics refuse l'accès à ces pièces, appartenant à l'ACP?
Pour éviter les enquiquineurs de première. Ou parce qu'ils sont trop nazes pour cacher leur turpitudes correctement.

Mon expérience indique que c'est plutôt le 2ème motif qui est d'application, mais ils avancent tous le premier motif.

En oubliant que le formalisme sert à protéger légalement une minorité. Cette règle n'est pas d'application dans une dictature ou une oligarchie. Je présume que la Belgique est une démocratie.

Grmff a écrit :

Une fois de plus, ce ne sera pas un nouvel institut qui corrigera cela. C'est un joli paragraphe clair dans la loi.

Je suis d'accord, cela n'est pas la solution miracle contre la corruption, mais c'est un des éléments essentielles pour permettre un contrôle impartial des syndics (et des copropriétaires).

La proposition contestée instaure la formation et la médiation ....
au sein de la copropriété ET confie au Juge de Paix (et pas à un organisme corporatiste) la possibilité d'exclure un syndic (professionnel ou non) du métier.

Grmff a écrit :

J'ai eu accès à l'intégralité d'un jugement, qui mentionnait que le la loi ne mentionnait pas explicitement que les coordonnées des autres propriétaires devaient être remise à tout proprio qui en faisait la demande.... Et c'est vrai. Ce n'est pas explicite. C'est par des raisonnement tortueux qu'on arrive à l'évidence de cette obligation.

De nouveau un sophisme .. cela devient fatiguant.

J'ai eu accès à ce jugement quelques heures après le jugement.
Le raisonnement tortueux est le raisonnement du type "raisonnement à l'absurde" (ou communément appelé du type: "oui, mais ...").

Le Juge en question a d'abord donné raison au syndic (constat que  la loi n'impose pas l'existence d'une liste des adresses).

Puis il a constaté que, si la liste n'existait pas que le syndic ne pouvait pas convoquer une AG.

Il a donc constaté que matériellement cette liste devait exister. Puisque le syndic organise des AG. Il a donc imposé au syndic de livrer une copie de cette liste aux CP qui le demandent, puisque la liste est un document qui appartient à l'ACP.

C'est un raisonnement qui n'est pas tortueux, mais assez souvent utilisé.

Mes petits-enfants comprennent très bien le type de raisonnement "oui, mais ..".

Grmff a écrit :

Luc aime bien les raisonnements tortueux d'un cheminement légal dans le codes et les lois. Moi pas. Je préfère qu'il soit explicitement écrit que l'ensemble des documents relatifs à une copropriété soient disponibles: facturiers, comptabilités, comptes individuels, extraits de compte bancaire, courrier, liste des propriétaires, listes de présence, liste des votes et des bulletins de votes s'il échet, etc.

Un jugement existe, qui met les frais à charge du CP qui demande une copie d'un document spécifique (prestation en régie par le syndic & frais des copies).  Ce jugement impose de le demander à temps (au moins 15 jours à l'avance), mais donne la possibilité au CP de venir, si le syndic ne répond pas, à des heures fixées à l'avance (de 14 à 16h) et à des jours qui sont fixées par le CP.

Grmff a écrit :

Je dirais même plus, cela ne doit pas nécessairement être gratuit pour les abuseurs. Passé la première heure, le compteur peut se mettre à tourner (sauf pour les conseils de gérance, évidemment)

Voir plus haut.

Mais il est un fait que des astreintes automatiques devaient être prévue pour un syndic abuseur qui refuse l'accès. Par exemple par document refusé les frais à sa charge ET la fixation d'une indemnité à payer par lui au CP, au moins du même ordre de grandeur.

Grmff a écrit :

Et, au risque de me répéter, ce n'est pas un nouvel institut qui réglera ces problèmes. Un nouvel institut rendra les choses plus compliquées, parce que pourront être syndic les agents immobiliers, les comptables, les avocats, et les syndics affiliés à ce nouvel institut.

C'est un sophisme. vous n'avez pas lu la proposition? Vous saurez alors que tous ces métiers que vous citez ne pourront pas exercer le métier de syndic, puisqu'il y a incompatibilité.

Plaese, Grmff, étudiez votre dossier. Si non tout débat rentable est impossible.

Grmff a écrit :

En effet, il est utopique de croire que les autres professions accepteront de lacher une part de leurs prérogatives...

C'est possible qu'ils auront une attitude corporatiste, mais la proposition n'est pas irréaliste. Voyons l'histoire de la loi impérative  sur la location.

Grmff a écrit :

Luc ne nous a toujours pas expliqué comment il ferait passer la pillule, en tout cas. Il a bien parlé de sophisme... mais n'a pas apporté de solution autre qu'une expropriation.

Il n'y a pas de lien logique entre le fait que vous utilisez souvent des sophisme et le fait si j'apporte oui ou non des solutions.

A nouveau un sophisme ... c'est fatiguant.

J'ai demandé, tant au plan général de la loi, qu'au plan de mon ACP,  à ce que le syndic soit impartial (sans conflit ni soupçon de conflit d'intérêts).

Je constate que le Juge de Paix a remplacé le syndic, qui était en même temps copropriétaire (de plusieurs emplacements de parking et selon les rumeurs d'un appartement par intermédiaire d'un homme de paille), qui était aussi le gérant de notre courtier d'assurances, dont la femme était l'avocat de l'ACP, ...., par un syndic provisoire en utilisant l'argument que le fait qu'il était copropriétaire laissait exister un "soupçon d'une possibilité de mélange d'intérêts." Il sera à nouveau candidat en 2009 (il me l'a dite n personne) mais il a vendu les emplacements, donné sa démission comme courtier de l'ACP (pas encore accepté) et sa femme n'est plus avocat de l'ACP.


En fait l'application du même principe que utilisé contre le Juge Conrotte il y a quelques années.

Donc la proposition suit les mêmes principes est basé selon moi sur des solides arguments.

Des mesures transitoires pourront être mis en place, comme la tradition le veut.

Mais les conséquences des mesures de transition de 1993 ont actuellement des effets négatives au sein de l'IPI.

Sorry, mais votre réponse assez  longue (vous êtes habituellement très court, très concret et précis) m'imposait une réponse de la même longueur.

Tout ceci est mon opinion personnelle.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Grmff a écrit :

Luc a écrit :J'ai l'impression qu'on veut appliquer les proverbe "Divide et impera".
Moi aussi, j'ai l'impression que certains professionnels approuve la scission IPI/IPS pour la même raison: Diviser pour régner.

Il est piquant de noter que cette création de l'IPS et l'interdiction d'exercer le métier de syndic complémentairement à d'autres activités favorisera les gros syndic professionnels, les plus chers et les plus opaques, genre F**cia pour na pas le citer.

La firme que vous citez indirectement ne sera pas favorisé par cette proposition contestée.

Consulte (gratuitement) au BCE/BNB les comptes annuelles de cette firme (et des firmes liés à ce "grand" syndic).

D'ailleurs vérifiez sur le site de l'IPI pour quelles branches cette firme (et ses agents immobiliers agréés) sont inscrits/agréés.

A nouveau un sophisme .... c'est plus que fatiguant.

Je présume que vous avez lu les dernières eNews (inscriptions gratuite) du CNIC concernant cette firme immobilière?


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Des mesures transitoires pourront être mis en place, comme la tradition le veut.

J'attends vos propositions sur ce point. Sans régler ce problème, rien ne pourra se faire, et vous le savez ou devriez le savoir.


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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

petitfuret a écrit :

Pourquoi vouloir former à tout prix les copropriétaires si le syndic oeuvre correctement...

Pour vouloir former un citoyen à la plomberie avant qu'il ne fasse appel à un professionnel dans ce domaine...

Un simple citoyen n'a pas à être formé quand il fait appel à un  vrai professionnel qu'il paie....

Le citoyen-client doit être protégé....

La proposition donne au copropriétaire qui le veut la possibilité d'être formé et informé impartialement, de la même façon qu'un syndic.

Maintenant on sait/suppose que le syndic est formé, mais on n'a pas accès au contenu de sa formation (même contre paiement des frais d'auteurs, ...). la formation actuelle n'est pas transparente. Mais le syndic se réfère pendant l'GA/CdG à cette formation pour imposer sa volonté.

Il est donc logique que le copropriétaire a accès à cette formation.

Personne ne m'interdit actuellement de  suivre une formation de plombier, si je le veut.

En plus la proposition contesté (pourquoi est-elle tellement contestée???) confie le contrôle du syndic au SPF Économie ...

Donc le citoyen-client sera protégé, s'il le veut.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

pourquoi est-elle tellement contestée?

Vous n'avez pas lu mes arguments, pas compris, pas intégré, ou vous les avez tous sophismés d'un coup?

Cela devient effectivement fatiguant.


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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Grmff a écrit :

Citation :Des mesures transitoires pourront être mis en place, comme la tradition le veut.
J'attends vos propositions sur ce point. Sans régler ce problème, rien ne pourra se faire, et vous le savez ou devriez le savoir.

Je transmettrai ce problème réel au parlementaire en question (tiens vous pouvez aussi le faire).

Je présume qu'une possibilité est que les agrégations existantes x jours avant le vote de la loi resteront valables pour une durée fixée dans la loi.

Et qu'ils s'annulent automatiquement dès que l'intéressé s'est inscrit comme membre du "ICS".

La loi devra déterminer quelles nouvelles dispositions sont d'application dès le début à cette catégorie temporaire.

Un exemple: la disposition que le Juge de Paix peut mettre fin à l'agrégation d'un agent immobilier dans la catégorie "syndic" de l'IPI et ainsi l'obliger à s'inscrire dans l'ICS.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Un exemple: la disposition que le Juge de Paix peut mettre fin à l'agrégation d'un agent immobilier dans la catégorie "syndic" de l'IPI et ainsi l'obliger à s'inscrire dans l'ICS.

Si j'ai bien lu votre prose, il ne pourra pas être agent immobilier et syndic en même temps. Correct?


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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Je présume que vous avez lu les dernières eNews (inscriptions gratuite) du CNIC concernant cette firme immobilière?

Non, je n'y ai pas été.


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petitfuret
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Re : Un institut de Syndic ???

Pourquoi toujours mêler le juge de paix aux conflits ACP/CP/SYNDIC???

Actuellement le juge de paix ne peut même pas "digérer" les trop nombreux dossiers sociaux qui lui sont soumis : entre les tutelles, les divorces, les admistrations provisoires, les conflits de voisinage, les loyers impayés, les retards de paiement en tous genres, le juge ne juge plus les dossiers d'ACP, au mieux, il désigne un expert ou un syndic provisoire  c'est quasiment la même chose  - souvent très cher et qui fait durer les choses - ou simplement, le jugement rendu est tellement étonnant qu'un appel est inévitable.. le juge s'en débarrasse provsoirement avec un expert, lequel lui est reconnaissantr de lui procurer des dossiers  à rallonge ou bien il s'en débarrasse pour de bon en envoyant le brûlot en appel...

Il parait que la 16ème chambre de Bruxelles est surchargée et serait dédoublée avec la 73ème...

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Pourquoi vouloir remplacer le juge de paix par un "machin" supplémentaire qui sera aussi corporatiste que ses alter ego IPI, IPCF, IEC, Ordre des Avocats, Ordre des Architectes, Ordre des médecins, etc.

Si l'IPI fonctionnait autrement, personne ne voudrait changer.
L'IPI ne fonctionne pas et on veut le dédoubler.

Perso, j'ai du mal à suivre.

Une loi juste et claire, simple d'application et n'ayant pas besoin d'un raisonnement tortueux. C'est cela qui fera que les règles sont connues et accessibles et compréhensible par le commun des mortels. C'est cela qui fera qu'on a pas besoin du juge.

Fin des sous-entendu.

Et puis, des sanctions. De vraies sanctions. Parce que l'annulation d'une AG n'est pas une sanction pour le syndic. Ce n'est qu'un report du problème à une nouvelle AG qui entérinera la première.


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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

petitfuret a écrit :

Pourquoi toujours mêler le juge de paix aux conflits ACP/CP/SYNDIC???

Parce que:
1. la loi l'exige
2. la Chambre exécutive de l'IPI n'a aucune autorité sur les ACP et les CP

petitfuret a écrit :

Actuellement le juge de paix ne peut même pas "digérer" les trop nombreux dossiers sociaux qui lui sont soumis : entre les tutelles, les divorces, les admistrations provisoires, les conflits de voisinage, les loyers impayés, les retards de paiement en tous genres, le juge ne juge plus les dossiers d'ACP, au mieux, il désigne un expert ou un syndic provisoire  c'est quasiment la même chose  - souvent très cher et qui fait durer les choses - ou simplement, le jugement rendu est tellement étonnant qu'un appel est inévitable.. le juge s'en débarrasse provsoirement avec un expert, lequel lui est reconnaissantr de lui procurer des dossiers  à rallonge ou bien il s'en débarrasse pour de bon en envoyant le brûlot en appel...

Il parait que la 16ème chambre de Bruxelles est surchargée et serait dédoublée avec la 73ème...

Je crois qu'il y a une erreur. Vous parlez probablement  des chambres du Tribunal du 1ère instance de Bruxelles et pas des Juges de Paix de la vilel de Bruxlles.

Voir sur Juridat: Comment est composé le tribunal de premiere instance de Bruxelles?. Il y a 97 juges dasn ce tribunal et des jugs suppléants.

Je cite un text sur la page "président" (lisez les autres):

Le président du tribunal de première instance est le chef de corps de la juridiction. Il est chargé de l’organisation du tribunal et de la répartition des affaires entre les différentes sections et les diverses chambres, conformément à l'arrêté royal. Concrètement, il décidera que tel type de litige doit être soumis à telle chambre, dans laquelle siégera le juge X ou le juge Y.
Les causes introduites en référés ou sur requête sont de la compétence du président, mais elles seront le plus souvent traitées par les vice-présidents ou par des juges chargés de la remplacer.


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : Un institut de Syndic ???

Bonsoir à tous

et

je propose

la trève de Noël.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Grmff a écrit :

(..) Perso, j'ai du mal à suivre.

Une loi juste et claire, simple d'application et n'ayant pas besoin d'un raisonnement tortueux. C'est cela qui fera que les règles sont connues et accessibles et compréhensible par le commun des mortels. C'est cela qui fera qu'on a pas besoin du juge.

Fin des sous-entendu.

Là il faudra suivre la méthode française: des lois très détaillée et claire, qui ne sont pas interprétable ... Bien qu'on essaiera toujours.

Ce n'est donc pas ce que vous voulez, je crois. les lois françaises sont trop compliqués. Quand vous n'arrivé déjà pas lire une proposition que vous  contestez en détail, alors je crois avoir compris le niveau qu'il vous faut.

Des lois claires et simples sont parfois très injuste parce qu'ils ne tiennent tiennent pas compte des exceptions réelles.

J'ai étudié les maths, mais je préfère des lois qui tiennent compte de  tout le contexte. Les femmes et les hommes ne sont pas des robots.

Une loi simple est: le CP paiera toujours sa partie des comptes présentés par le syndic, n'importe la méthdoe utilisé de justification et d'approbation, choisi par lui.

Extrême: non (c'est  une méthode utilisé effectivement dans des ACP réels).

Clair? Oui.

Simple: oui?

Juste: j'en doute.


Grmff a écrit :

C'est cela qui fera qu'on a pas besoin du juge.

Je n'y crois pas.

Exemple concret et actuel (c'est vécue dans une ACP qui n'est pas la mienne):
Quand le Juge désigne un agent immobilier X comme expert judiciaire, mais le syndic conventionnel exécute lui-même la mission attribué au syndic  provisionnel, alors je doute que des syndics professionnels, agréés par l'IPI, sont formées pour lire un jugement ou ont la volonté de lire un jugement.

Les deux agents immobiliers agréés par l'IPI sont des syndics-experts attitré par une association d'experts agréé par le FEBEX.

Vous en donnez un exemple concret vous-même en "oubliant" à lire la proposition que vous contestez en détail.

C'est très classique lors d'un AG. Surtout quand les montants en jeu sont énormes.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Francis a écrit :

Bonsoir à tous

et

je propose

la trève de Noël.

D'accord en ce qui me concerne.

Jusqu'en 2009 ... peut-être et probablement.

Mes meilleurs voeux à tous et toutes.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Je crois que l'information (= deux liens) que je viens de donner dans le sujet Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ? démontrent à suffisance a nécessité d'une autre solution que l'actuelle (un institut publique qui contrôle tant les agents  immobiliers professionnels que les syndics professionnel), en faisant l'amalgame entre le type des relations entre un agent et son client d'une part et d'autre part un syndic et les 2 à 500 membres d'une AG d'une ACP.

Citons l'ARC qui cite un interlocuteur belge:

(...)

D’ailleurs, un article du TRENDS-TENDANCE indique que le « mélange » est tel que même de gros syndics (tel le Flamand VAN COILLIE) veulent, eux aussi, séparer les syndics des autres agents immobiliers, estimant que ces professions n’ont en commun que les briques auxquelles elles se rapportent, et que le métier de syndic s’inscrit dans le long terme tandis que celui de vendeur de biens immobiliers vise le court terme.

(...)


Mais je cite surtout "last but not least" la dernière condition de l'ARC français (voir le 2ème lien dans l'autre sujet):

VII-         Septième condition : le syndic doit pouvoir être sanctionné en cas de faute

   1. Un syndic qui peut commettre des fautes sans être « sanctionné » ne peut pas être un bon syndic.

   2. Or, dès lors que le syndic cherche à échapper à la concurrence et y réussi (il élimine la sanction commerciale), quelle sanction reste : la justice ? On sait que non, les syndics étant quasiment à l’abri de la justice dans la mesure où ils sont mandataires du syndicat et non prestataire. La sanction financière via l’assurance de responsabilité civile ? Là non plus, le système ne fonctionne pas. La nullité automatique de certains actes ? N’y songeons pas (il y a si longtemps que nous demandons aux ministères de l’introduire dans la loi). Les chambres professionnelles ? Plaisanterie, elles défendent d’abord leurs adhérents.

   3. La réplique des syndics : « Vous avez raison, mais ce problème n’est pas nouveau ».

   4. La réponse de l’ARC : « Hé oui et c’est pourquoi nous subissons tant de problèmes depuis tant d’années ».

Conclusion : si la « bonne gestion » est garantie pas la quasi-certitude qu’il y aura « sanction » en cas de défaillance, là encore nous pouvons dire que nous sommes de plus en plus loin du compte.


Cordialement,

Luc

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