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Un institut de Syndic ???

ABSA
Pimonaute bavard
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Un institut de Syndic ???

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Tintin
Pimonaute assidu
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Re : Un institut de Syndic ???

Merci Luc, pour ce message, on ne peut plus évident. Pourquoi est-ce si difficile à mettre en oeuvre ?


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Un institut de Syndic ???

Pour moi, être syndic est plus une fonction qu'un métier.  Il n'y a pas d'institut particulier pour les dirigeants d'entreprise etc.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
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Re : Un institut de Syndic ???

Ok, mais dans ce cas, il faut exclure les syndics de l'IPI, qui est un organisme professionel.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

Francis a écrit :

Pour moi, être syndic est plus une fonction qu'un métier.  Il n'y a pas d'institut particulier pour les dirigeants d'entreprise etc.

Francis,

Votre opinion va dans le sens de la proposition introduit au Sénat. En effet on veut créer un Institut pour les copropriétaires ET les syndics.  Donc pas un Institut Professionnel.

Cette proposition vise tant les syndics bénévoles que les syndics professionnels.

Il n'y a pas un Institut Professionnel pour les dirigeants d'entreprise, parce qu'il ne faut pas être professionnel pour être dirigeant ... mais seulement il faut être un indépendant ou un employé.

Cette exigence n'existe pas pour un syndic ... il ne doit pas être ou un indépendant ni un employé. D'où le besoin de réglementer, vu la possibilité d'exécution abusive de la fonction de confiance de syndic. D'ailleurs  ce sont les fédérations de professionnels qui l'ont indiqué en 1992 je crois ce besoin de réglementer cette fonction ...


Cordialement,

Luc

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WGT577
Pimonaute
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Re : Un institut de Syndic ???

Ce projet est actuellement à l'étude à la commission permanente "Finances et Affaires économiques" du Sénat.

Voir ici pour la fiche du dossier (avec des liens vers tous des textes officiels).


Cordialement,

WGT577
Modérateur du groupe de travail WGT577
asbl CNIC

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : Un institut de Syndic ???

J'ai lu la proposition et, à tiède :

-ce qui est décrit dans l'exposé des motifs comme des manquements déontolgiques sont aussi souvent en l'état des fautes contractuelles qui engagent la responsabilité civile de droit commun (avec leurs pbs de preuve habituels)...

- tous les cas d'avantages occultes perçus par le syndic à l'occasion d'actes faits pour le compte de l'ACP peuvent être rattachés aux kilomètres de littérature sur les conflits d'intérêt, comme cela existe en droit des sociétés ou en droit public, qui rappelent certainement qu'il peut y avoir coexistence d'intérêts sans qu'il y ait conflit, le tout étant dans le 1er cas de le jouer franc jeu et dans le 2e de se déporter...

- l'interdiction du cumul avec les trois professions retenues me laissent perplexes (promoteur, on peut alors ? smile...

- le concept d'institut des copropriétaires et syndics n'est pas sans évoquer l'ordre des avocats et justiciables, l'institut des réviseurs et révisés, etc...
ca ressemble bien plus à des choses comme le tribunal du travail ce qui est proposé...Appellons un chat un chat. Il y a risque que la désignation des représentants des copropriétaires soit politisée...

- La "commission de médiation", telle qu'elle est prévue dans cette proposition, c'est une commission d'arbitrage...Appellons une chatte une chatte.

- Le juge de paix est tout sauf le juge naturel du contentieux disciplinaire. Je vois venir les demandes accessoires automatiques et les jurisprudences cantonales.

Ca rappelle un peu le contentieux de l'interdiction professionnelle des dirigeants d'entreprise et sa forte connotation pénale, quand elle n'est pas disciplinaire  (sur le sujet, par exemple, http://www.businessandlaw.be/breve504.html), confirmée si besoin en était dans la proposition par son article 19...

Curieux d'investir une autorité responsable de l'octroi d'un agrément pour la dépouiller dès sa naissance du pouvoir de le retirer. Ca rappelle un peu la théorie bien établie de l'acte contraire en droit administratif...

Ceci dit de loin juste pour un peu alimenter le débat smile

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

pfffff a écrit :

(...)
Ceci dit de loin juste pour un peu alimenter le débat smile

J'ai aucune envie de participer à un débat  avec quelqu'un qui manifestement n'est là que pour polémiquer.

Le sujet est trop important pour la vie quotidienne d'un groupe très large de résidents Belges pour consacrer du temps à jouer.

En vous lisant je constate que vous n'avez probablement pas d'expérience, mais que vous connaissez bien les 37 sophismes.

Je constate que vous avez oublié d'en utiliser quelques un, entre autre le 38ème. C'est un élément positif.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Un institut de Syndic ???

@ Luc: votre réaction véhémente à l'égard de "pfffff" me paraît déplacée.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

PIM a écrit :

@ Luc: votre réaction véhémente à l'égard de "pfffff" me paraît déplacée.

A lui seul peut-être bien, mais vu dans le contexte du sujet je ne le crois pas.

En plus lui-même suggère qu'il n'a pas d'expérience dans le contexte de la copropriété. Ce qui rend un débat difficile.

Je crois que des solutions ne peuvent être trouvés qu'en débattant entre des gens qui ont une expérience pratique (comme copropriétaire résidant ou pas, syndic, comptable, ...) et/ou théorique (comme notaire, avocat, agent immobilier ayant exercé comme gérant d'immeuble, expert-comptable, ...) du contexte.

Ce matin je constate que le projet d'institut des copropriétaires et syndics a été cité sur le site français de l'ARC à la page suivante: Tintin chez les syndics


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Un institut de Syndic ???

luc a écrit :

Ce matin je constate que le projet d'institut des copropriétaires et syndics a été cité sur le site français de l'ARC à la page suivante: Tintin chez les syndics

J'ai suivi votre lien et j'y ai lu: "L’un de ces projets, qui nous a été adressé par des membres de l’équivalent de l’ARC belge, le CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires)"

Voici donc une coïncidence expliquée....

En plus lui-même suggère qu'il n'a pas d'expérience dans le contexte de la copropriété

Pas vu cette affirmation / suggestion.
Ce doit être le 39e sophisme ...


Erik DECKERS
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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

PIM a écrit :

luc a écrit :
Ce matin je constate que le projet d'institut des copropriétaires et syndics a été cité sur le site français de l'ARC à la page suivante: Tintin chez les syndics

J'ai suivi votre lien et j'y ai lu: "L’un de ces projets, qui nous a été adressé par des membres de l’équivalent de l’ARC belge, le CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires)"

Voici donc une coïncidence expliquée....

Je crois que vous utilisez un sophisme. Vous affirmez des choses sans en avoir des preuves.

En effet  je connais entre temps la personne qui a transmis l'info à l'ARC.

Ce n'est pas un membre effectif de l'asbl ni un administrateur du CNIC (comme moi-même).

Mais c'est un lecteur de ce forum, qui n'est pas inscrit.

PIM a écrit :

Citation : En plus lui-même suggère qu'il n'a pas d'expérience dans le contexte de la copropriété

Pas vu cette affirmation / suggestion.
Ce doit être le 39e sophisme ...

Relisez la dernière ligne de son intervention (celle que j'ai cité dans ma réplique).
Maintenant c'est possible que je n'ai pas bien compris le sens de sa phrase, le français n'est pas ma langue maternelle.


Cordialement,

Luc

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : Un institut de Syndic ???

C'est tout ce que vous avez trouvé comme réplique ? Jouer l'homme ? Est-ce que ca trahirait votre malaise sur le fond des questions ?

Si je ne suis certes pas syndic (ce qui assure une certaine impartialité...), il s'avère que j'ai quelques connaissances et pratiques juridiques. Crier au sophisme est tellement facile (et répandu chez certains). Encore faut-il le démontrer pour être convaincant. Puisque j'aime pas du tout ce style de réponse ras des paquerettes, je continue un petit peu dans mes "sophismes" :

- si c'est "le roi" qui nomme les représentants des copropiétaires, y a pas de risque de politisation ?..Il est vrai que des élections nationales de représentants des copropriétaires ne semble pas des plus réaliste...

- faudra qu'on m'explique comment un médiateur peut développer "une jurisprudence de ses avis"...

- "non-exécution des décisions de l'assemblée générale", par exemple >>> c'est pas une faute civile, ca ?

- Je relève encore, la larme à l'oeil, ce passage émouvant du texte : "Dans l'exercice de sa fonction, le syndic agit en toute indépendance intellectuelle": c'est si beau les voeux pieux...

- prévoir comme sanction le système du tout ou rien, à savoir le seul retrait d'agrément (pas de blâme, pas de suspension, etc..?) est sans doute une erreur de jeunesse...

Et s'il y a des cas de récidive mais devant des juges de paix différents (les syndics ne sont pas limités à un canton à ce que le pied tendre sache), le 2e juge de paix n'en saura rien...Bien ! Belle efficacité par rapport au but poursuivi : on sent l'expérience et l'intense réflexion que nécessite un sujet très important...

Et j'en passe bcp...

J'en profite pour relire un peu vos posts précédents :

- "Le fait que le Juge de Paix sera responsable de retirer l'agrégation  du syndic et SPF Économie responsable du contrôle de l'application de la déontologie (...)" >>> Hein ? C'est le 1er ou le 2e ? Ou bien, dans votre esprit le juge de paix est saisi au disciplinaire par le SPF ??? De ce type new-age d'articulation de procédures, je n'ai effectivement aucune expérience... Par ailleurs, s'il en est question dans le préambule,  l'intervention du SPF n'est pas prévue à ce titre dans les articles de la proposition...

- "La commission de médiation, un des organes de l'Institut proposé des copropriétaires et Syndics va en principe diminuer les frais de l'Institut, puisque les frais de la médiation sont en principe à charge des parties en cause " > la commission va-t-elle travailler pro deo ? Sinon, y aura prise en charge soit via cotisations (qui variera donc notamment en fonction de la fréquence de ces interventions), soit via coût à l'acte.

Et j'en passe encore bcp...

Ca veut dire quoi, cordialement ?

@ pim : merci pour l'intervention précédente. Désolé mais ce cloaque réthorique injurieux ne pouvait rester sans quelques menues répliques de ma part. Ceci étant fait, je me contenterai dorénavant de vos bons offices en cas de nouveau dérapage de qui vous savez...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

Contrairement à ce que Luc pense, je trouve que l'argumentation "à tiède" de pfff est finement analysée.

Les points soulevés montrent qu'il y a une analyse technique juridique, ou une expérience similaire, qui sont absolument dignes d'être étudiés.

Je pense aussi que Luc a simplement mal compris la dernière phrase... ce qui lui a fait zapper tout le rester en le balayant d'un geste de lapin.

Par contre, suite la prose de pfff, je voudrais rappeler les règles de bienséances, même dans les débats animaux.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Gof
Pimonaute intarissable
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Re : Un institut de Syndic ???

pfffff a écrit :

C'est tout ce que vous avez trouvé comme réplique ? Jouer l'homme ? Est-ce que ca trahirait votre malaise sur le fond des questions ?

Si je ne suis certes pas syndic (....)

dix.gif

Au passant, il ne me semblait pas que More préconisait le totalitarisme, mais pensait l'émergence de la notion d'Etat (car cela n'a pas toujours existé), au même titre que Jean Bodin, pour ceux qui aiment tellement comparer nos traditions à celles de nos voisins. Bien que nous ayions le même Code civil, il n'est pourtant pas le même. Mais bien entendu, je ne suis pas spécialiste ...

Pfffff n'a pas vu finement les choses, il a mis dans le mille. De bons comptes font de bons amis. S'il fallait un institut des entrepreneurs (et entrepris  wink ), je ne donnerai pas cher de notre économie. Par contre,  Code des sociétés, pragmatique et de bon sens en général, pourrait en inspirer plus d'un pour la gestion de ce qui n'est autre ... qu'une société (je suis certain que Luc va nous dégoter une définition du terme). Mais ici encore, je ne suis pas spécialiste hein. Je n'ai jamais été qu'au berceau de plusieurs ACP, mais ça ne compte sûrement pas.

Des règles comptables claires et compréhensibles pour tous les copropriétaires "non-spécialistes" serait le bon pas à faire. Que l'AG contrôle ses affaires et tant pis si elle estime que c'est l'affaire de l'autre.

Trop d'impôt tue l'impôt. Ca vaut pour le droit aussi. Avec Pfffff, je suis d'avis que le Code civil regorge de solutions pour pallier les problèmes qui surgiraient dans les relations que tissent les individus entre eux. Il n'est pas toujours nécessaire d'inventer de nouvelles lois qui ne disent pas autre chose que ce qui est évident, mais ne font que complexifier la vie. Il n'est pas nécessaire non plus de déléguer à quelques "spécialistes" le droit de vérité, relèguant les autres au parterre des imbéciles silencieux.

Et pour clore, le Code de la route est d'ordre public, mais cela n'empêche pas qu'il soit enfreint à  tout bout de champ (c'est sans doute le 40e sophisme).


Le chocolat etc.

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Baxter
Pimonaute bavard
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Re : Un institut de Syndic ???

luc a écrit :

Je crois que des solutions ne peuvent être trouvés qu'en débattant entre des gens qui ont une expérience pratique (comme copropriétaire résidant ou pas, syndic, comptable, ...) et/ou théorique (comme notaire, avocat, agent immobilier ayant exercé comme gérant d'immeuble, expert-comptable, ...) du contexte.

Saluons cette approche démocratique....

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 26-05-2004
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Re : Un institut de Syndic ???

Je viens de lire le projet de loi.

Cela confirme ce que j'en pensais à travers les commentaires de Luc. Cela ne sera rien d'autre qu'un "machin" de plus.

Aucune des problématiques ne reçoit de solution ni de précision.

Je ferai deux commentaires supplémentaires:m
1. passage d'un examen pour les syndics pratiquants qui veulent être inscrit: c'est un manque de vision évident. C'est éviter une zone de transition qui se fait TOUJOURS dans la mise en place d'une nouvelle réglementation. C'est donc se mettre à dos toute un pan de la profession. Idiot et représentatif du projet.

2. Obligation d'un syndic dès qu'il y a plus de 6 lots et plusieurs proprio. Idiot et mal torché. Je suis proprio de 8 lots dans une immeuble de 9 lots. Il faut un syndic professionnel? Des baffes, oui!!!


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 21-08-2008
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Re : Un institut de Syndic ???

Merci pour vos réactions, qui me changent de l'accueil qui me fut réservé par d'aucuns. Mais bon, hier est un autre jour et je ne suis pas (ou rarement) rancunier après l'une ou l'autre prise de bec...

Et il y a à mon sens une vraie question sur le point de savoir dans quelle mesure et par quel moyen éviter que la fonction/profession soit accessible à des malhonnêtes et/ou incompétents avérés et, toujours à mon humble point de vue, chacune des quatre options envisageables a priori (auto-régulation, sanction pénale, disciplinaire, mesure administrative) draîne son lot de risques d'inconvénients...

Et, petit coq à l'âne (spécial dédicace smile, je n'aperçois pas non plus, comme gof, ce qui justifierait qu'on privilégie des dispositions d'ordre public plutôt qu'impératives, en tous cas pour ce qui concerne les aspects civils...

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Un institut de Syndic ???

pfffff a écrit :

Merci pour vos réactions, qui me changent de l'accueil qui me fut réservé par d'aucuns. Mais bon, hier est un autre jour et je ne suis pas (ou rarement) rancunier après l'une ou l'autre prise de bec...

Je ne le suis pas non plus.

pfffff a écrit :

Et il y a à mon sens une vraie question sur le point de savoir dans quelle mesure et par quel moyen éviter que la fonction/profession soit accessible à des malhonnêtes et/ou incompétents avérés et, toujours à mon humble point de vue, chacune des quatre options envisageables a priori (auto-régulation, sanction pénale, disciplinaire, mesure administrative) draîne son lot de risques d'inconvénients...

C'est en fait la vraie question et le problème réel. Ce sera aux politiciens (élus par les professionnels, les copropriétaires, ... )  de faire ce choix.

pfffff a écrit :

Et, petit coq à l'âne (spécial dédicace smile, je n'aperçois pas non plus, comme gof, ce qui justifierait qu'on privilégie des dispositions d'ordre public plutôt qu'impératives, en tous cas pour ce qui concerne les aspects civils...

Un petit exemple (déjà expliqué sur ce forum en 2008) qui a été cité aujourd'hui dans la commission parlementaire de justice par un copropriétaire invité:

La plaque que le syndic doit afficher dans le hall de l'immeuble endéans les huit jours de sa nomination (ou réélection) et dont l'absence pose problème (voir la proposition de l'ABSA/IPI officieuse).

Si l'absence de la plaque est d'ordre impératif un copropriétaire doit assigner l'ACP pour faire afficher les données (loi impérative).

Si l'absence de la plaque est  d'ordre public, alors un policier peut faire un constat (PV) et donner une amende de l'ordre de 10 euros à 100 euros je crois (si la loi prévoit des amendes).


Cordialement,

Luc

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
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Re : Un institut de Syndic ???

luc a écrit :

Si l'absence de la plaque est  d'ordre public, alors un policier peut faire un constat (PV) et donner une amende de l'ordre de 10 euros à 100 euros je crois (si la loi prévoit des amendes).

Désolé, mais cette affirmation ne tient pas la route d'un point de vue juridique.

Si l'absence de plaque constitue une infraction pénale, alors les forces de l'ordre et le parquet sont compétents pour constater le délit et le poursuivre, chacun selon les compétences qui lui sont propres.

Le droit pénal fait partie du droit administratif, mais le droit administratif, qui est d'ordre public, n'est pas du droit pénal. Je répète que s'engager dans la voie où des intérêts privés sont protégés par des normes d'ordre public peut constituer une dérive dangereuse et remettre en cause les fondements de notre Etat de droit.


Le chocolat etc.

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 21-08-2008
Messages : 258

Re : Un institut de Syndic ???

Je suis d'accord avec Gof sur le fait que ce qui est d'ordre public n'entraîne pas droit pénal. La conséquence essentielle - sauf oubli - du caractère d'"ordre public" d'une disposition est que le juge doit soulever d'office le moyen tiré de sa violation, et ce même si les parties dont l'intérêt est lésé déclarent ne pas vouloir s'en prévaloir. Ca n'entraîne pas pour autant droit pénal. Ceci dit, si la loi prévoit une amende, on est effectivement dans le pénal, avec pouvoir de police à la clé.

Si je vous comprends, le problème de départ qui vous interpelle, c'est que "un copropriétaire doit assigner l'ACP". Pour moi, ce problème n'est pas lié au caractère impératif ou d'ordre public de la disposition mais plutôt à la question de savoir si chaque copropriétaire (ou plus largement toute personne lésée) ne peut pas réclamer directement, à titre individuel, au syndic de rendre des comptes... En l'état, je ne me hasarderai pas immédiatement à tenter une réponse. J'imagine que l'un ou l'autre dans les parages ont un avis assez fourni sur la question...

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