Un institut de Syndic ???

Pour moi, être syndic est plus une fonction qu'un métier.  Il n'y a pas d'institut particulier pour les dirigeants d'entreprise etc.

Francis,

Votre opinion va dans le sens de la proposition introduit au Sénat. En effet on veut créer un Institut pour les copropriétaires ET les syndics.  Donc pas un Institut Professionnel.

Cette proposition vise tant les syndics bénévoles que les syndics professionnels.

Il n'y a pas un Institut Professionnel pour les dirigeants d'entreprise, parce qu'il ne faut pas être professionnel pour être dirigeant ... mais seulement il faut être un indépendant ou un employé.

Cette exigence n'existe pas pour un syndic ... il ne doit pas être ou un indépendant ni un employé. D'où le besoin de réglementer, vu la possibilité d'exécution abusive de la fonction de confiance de syndic. D'ailleurs  ce sont les fédérations de professionnels qui l'ont indiqué en 1992 je crois ce besoin de réglementer cette fonction ...

J'ai lu la proposition et, à tiède :

-ce qui est décrit dans l'exposé des motifs comme des manquements déontolgiques sont aussi souvent en l'état des fautes contractuelles qui engagent la responsabilité civile de droit commun (avec leurs pbs de preuve habituels)...

- tous les cas d'avantages occultes perçus par le syndic à l'occasion d'actes faits pour le compte de l'ACP peuvent être rattachés aux kilomètres de littérature sur les conflits d'intérêt, comme cela existe en droit des sociétés ou en droit public, qui rappelent certainement qu'il peut y avoir coexistence d'intérêts sans qu'il y ait conflit, le tout étant dans le 1er cas de le jouer franc jeu et dans le 2e de se déporter...

- l'interdiction du cumul avec les trois professions retenues me laissent perplexes (promoteur, on peut alors ? ...

- le concept d'institut des copropriétaires et syndics n'est pas sans évoquer l'ordre des avocats et justiciables, l'institut des réviseurs et révisés, etc...
ca ressemble bien plus à des choses comme le tribunal du travail ce qui est proposé...Appellons un chat un chat. Il y a risque que la désignation des représentants des copropriétaires soit politisée...

- La "commission de médiation", telle qu'elle est prévue dans cette proposition, c'est une commission d'arbitrage...Appellons une chatte une chatte.

- Le juge de paix est tout sauf le juge naturel du contentieux disciplinaire. Je vois venir les demandes accessoires automatiques et les jurisprudences cantonales.

Ca rappelle un peu le contentieux de l'interdiction professionnelle des dirigeants d'entreprise et sa forte connotation pénale, quand elle n'est pas disciplinaire  (sur le sujet, par exemple, http://www.businessandlaw.be/breve504.html), confirmée si besoin en était dans la proposition par son article 19...

Curieux d'investir une autorité responsable de l'octroi d'un agrément pour la dépouiller dès sa naissance du pouvoir de le retirer. Ca rappelle un peu la théorie bien établie de l'acte contraire en droit administratif...

Ceci dit de loin juste pour un peu alimenter le débat

@ Luc: votre réaction véhémente à l'égard de "pfffff" me paraît déplacée.

J'ai suivi votre lien et j'y ai lu: "L’un de ces projets, qui nous a été adressé par des membres de l’équivalent de l’ARC belge, le CNIC (Centre National d’Information pour Copropriétaires)"

Voici donc une coïncidence expliquée....

Pas vu cette affirmation / suggestion.
Ce doit être le 39e sophisme ...

C'est tout ce que vous avez trouvé comme réplique ? Jouer l'homme ? Est-ce que ca trahirait votre malaise sur le fond des questions ?

Si je ne suis certes pas syndic (ce qui assure une certaine impartialité...), il s'avère que j'ai quelques connaissances et pratiques juridiques. Crier au sophisme est tellement facile (et répandu chez certains). Encore faut-il le démontrer pour être convaincant. Puisque j'aime pas du tout ce style de réponse ras des paquerettes, je continue un petit peu dans mes "sophismes" :

- si c'est "le roi" qui nomme les représentants des copropiétaires, y a pas de risque de politisation ?..Il est vrai que des élections nationales de représentants des copropriétaires ne semble pas des plus réaliste...

- faudra qu'on m'explique comment un médiateur peut développer "une jurisprudence de ses avis"...

- "non-exécution des décisions de l'assemblée générale", par exemple >>> c'est pas une faute civile, ca ?

- Je relève encore, la larme à l'oeil, ce passage émouvant du texte : "Dans l'exercice de sa fonction, le syndic agit en toute indépendance intellectuelle": c'est si beau les voeux pieux...

- prévoir comme sanction le système du tout ou rien, à savoir le seul retrait d'agrément (pas de blâme, pas de suspension, etc..?) est sans doute une erreur de jeunesse...

Et s'il y a des cas de récidive mais devant des juges de paix différents (les syndics ne sont pas limités à un canton à ce que le pied tendre sache), le 2e juge de paix n'en saura rien...Bien ! Belle efficacité par rapport au but poursuivi : on sent l'expérience et l'intense réflexion que nécessite un sujet très important...

Et j'en passe bcp...

J'en profite pour relire un peu vos posts précédents :

- "Le fait que le Juge de Paix sera responsable de retirer l'agrégation  du syndic et SPF Économie responsable du contrôle de l'application de la déontologie (...)" >>> Hein ? C'est le 1er ou le 2e ? Ou bien, dans votre esprit le juge de paix est saisi au disciplinaire par le SPF ??? De ce type new-age d'articulation de procédures, je n'ai effectivement aucune expérience... Par ailleurs, s'il en est question dans le préambule,  l'intervention du SPF n'est pas prévue à ce titre dans les articles de la proposition...

- "La commission de médiation, un des organes de l'Institut proposé des copropriétaires et Syndics va en principe diminuer les frais de l'Institut, puisque les frais de la médiation sont en principe à charge des parties en cause " > la commission va-t-elle travailler pro deo ? Sinon, y aura prise en charge soit via cotisations (qui variera donc notamment en fonction de la fréquence de ces interventions), soit via coût à l'acte.

Et j'en passe encore bcp...

Ca veut dire quoi, cordialement ?

@ pim : merci pour l'intervention précédente. Désolé mais ce cloaque réthorique injurieux ne pouvait rester sans quelques menues répliques de ma part. Ceci étant fait, je me contenterai dorénavant de vos bons offices en cas de nouveau dérapage de qui vous savez...

Au passant, il ne me semblait pas que More préconisait le totalitarisme, mais pensait l'émergence de la notion d'Etat (car cela n'a pas toujours existé), au même titre que Jean Bodin, pour ceux qui aiment tellement comparer nos traditions à celles de nos voisins. Bien que nous ayions le même Code civil, il n'est pourtant pas le même. Mais bien entendu, je ne suis pas spécialiste ...

Pfffff n'a pas vu finement les choses, il a mis dans le mille. De bons comptes font de bons amis. S'il fallait un institut des entrepreneurs (et entrepris  ), je ne donnerai pas cher de notre économie. Par contre,  Code des sociétés, pragmatique et de bon sens en général, pourrait en inspirer plus d'un pour la gestion de ce qui n'est autre ... qu'une société (je suis certain que Luc va nous dégoter une définition du terme). Mais ici encore, je ne suis pas spécialiste hein. Je n'ai jamais été qu'au berceau de plusieurs ACP, mais ça ne compte sûrement pas.

Des règles comptables claires et compréhensibles pour tous les copropriétaires "non-spécialistes" serait le bon pas à faire. Que l'AG contrôle ses affaires et tant pis si elle estime que c'est l'affaire de l'autre.

Trop d'impôt tue l'impôt. Ca vaut pour le droit aussi. Avec Pfffff, je suis d'avis que le Code civil regorge de solutions pour pallier les problèmes qui surgiraient dans les relations que tissent les individus entre eux. Il n'est pas toujours nécessaire d'inventer de nouvelles lois qui ne disent pas autre chose que ce qui est évident, mais ne font que complexifier la vie. Il n'est pas nécessaire non plus de déléguer à quelques "spécialistes" le droit de vérité, relèguant les autres au parterre des imbéciles silencieux.

Et pour clore, le Code de la route est d'ordre public, mais cela n'empêche pas qu'il soit enfreint à  tout bout de champ (c'est sans doute le 40e sophisme).

Je viens de lire le projet de loi.

Cela confirme ce que j'en pensais à travers les commentaires de Luc. Cela ne sera rien d'autre qu'un "machin" de plus.

Aucune des problématiques ne reçoit de solution ni de précision.

Je ferai deux commentaires supplémentaires:m
1. passage d'un examen pour les syndics pratiquants qui veulent être inscrit: c'est un manque de vision évident. C'est éviter une zone de transition qui se fait TOUJOURS dans la mise en place d'une nouvelle réglementation. C'est donc se mettre à dos toute un pan de la profession. Idiot et représentatif du projet.

2. Obligation d'un syndic dès qu'il y a plus de 6 lots et plusieurs proprio. Idiot et mal torché. Je suis proprio de 8 lots dans une immeuble de 9 lots. Il faut un syndic professionnel? Des baffes, oui!!!

Je ne le suis pas non plus.

C'est en fait la vraie question et le problème réel. Ce sera aux politiciens (élus par les professionnels, les copropriétaires, ... )  de faire ce choix.

Un petit exemple (déjà expliqué sur ce forum en 2008) qui a été cité aujourd'hui dans la commission parlementaire de justice par un copropriétaire invité:

La plaque que le syndic doit afficher dans le hall de l'immeuble endéans les huit jours de sa nomination (ou réélection) et dont l'absence pose problème (voir la proposition de l'ABSA/IPI officieuse).

Si l'absence de la plaque est d'ordre impératif un copropriétaire doit assigner l'ACP pour faire afficher les données (loi impérative).

Si l'absence de la plaque est  d'ordre public, alors un policier peut faire un constat (PV) et donner une amende de l'ordre de 10 euros à 100 euros je crois (si la loi prévoit des amendes).

Je suis d'accord avec Gof sur le fait que ce qui est d'ordre public n'entraîne pas droit pénal. La conséquence essentielle - sauf oubli - du caractère d'"ordre public" d'une disposition est que le juge doit soulever d'office le moyen tiré de sa violation, et ce même si les parties dont l'intérêt est lésé déclarent ne pas vouloir s'en prévaloir. Ca n'entraîne pas pour autant droit pénal. Ceci dit, si la loi prévoit une amende, on est effectivement dans le pénal, avec pouvoir de police à la clé.

Si je vous comprends, le problème de départ qui vous interpelle, c'est que "un copropriétaire doit assigner l'ACP". Pour moi, ce problème n'est pas lié au caractère impératif ou d'ordre public de la disposition mais plutôt à la question de savoir si chaque copropriétaire (ou plus largement toute personne lésée) ne peut pas réclamer directement, à titre individuel, au syndic de rendre des comptes... En l'état, je ne me hasarderai pas immédiatement à tenter une réponse. J'imagine que l'un ou l'autre dans les parages ont un avis assez fourni sur la question...