Un institut de Syndic ???

Comme cette petite dernière est hors sujet, mais pas hors le sujet de ce forum, j'y réponds quand même.

Oui, vous avez raison (et différents Juges de Paix dans différents cantons l'ont confirmé).

D'abord le pouvoir en place intimide la majorité silencieuse en ridiculisant un "opposant" (je faisais partie de cette majorité jusqu'en 2000 , donc je sais.

Je suis devenu en 2001 dans mon ACP le 5ème à être "l'emmerdeur sélectionné par le pouvoir en place" ....

Que la majorité silencieuse est contre le pouvoir en place, mais n'ose pas s'exprimer, est un fait  scientifiquement prouvées par des études sociologiques. J'en fais l'expérience tous les jours.

Alors ils ne viennent pas ou plus à l'AG.

Il est classique qu'un nouveau CP pose une question simple à l'AG, qu'on le traite avec le 38ème sophisme (= on le ridiculise) et qu'il ne vient plus, pour éviter cette hyumiliation publique, assez souvent par le Président de l'AG.  Résultat: un membre de plus pour la majorité silencieuse.

Dès que le groupe du pouvoir en place, qui vient à l'AG ou y est représenté, est de fait en majorité lors de la 2ème séance de l'AG alors elle peut faire passer tout, même des votes d'un point qui va à l'opposé d'autres points votées avec la mémé majorité.

Dans mon ACP cette phase a duré +10 ans. Elle allait de pair avec une réduction lente (1 par 1) mais systématique du CdG de 10 membres à 3.

Parfois un membre du pouvoir en place demande une procuration à un membre de cette majorité (et l'obtient parce que le CP ne veut pas se faire remarquer ...).  Alors le vote de CP est telle qu'il n'aurait jamais voté comme cela s'il était présent.

Il est classique que dans les pouvoirs en place (ou autour d'eux) il y a toujours quelqu'un avec suffisamment de connaissances sociologiques pour expliquer à ce pouvoir ce qu'ils doivent faire.

Les Grecs de l'antiquité ont déjà décrits il y a +2000 ans ces méthodes, qui sont (temporairement) très efficaces. Mais ils ont en commun que le retour de flamme envers ce pouvoir en place peut être très sévère.

D'ailleurs j'ai connaissance d'un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

A titre d'info: il y a actuellement une procédure analogue à l'étude à Gand pour un cas similaire (conflits d'intérêts d'un syndic bénévole avec l'entrepreneur d'ACP qui est aussi son entrepreneur pour la construction d'une maison).

Suite à cela j'ai refusé de devenir syndic bénévole pour mon ACP .

En effet des gens de la majorité silencieuse me le demandait ... . Et le syndic en place à ce moment n'y était pas contre, s'il pouvait devenir le coach/support technique (comptabilité, ...). Cette situation est en place dans une ACP avoisinante depuis des années, avec comme coach un agent immobilier agréé, mais qui n'a plus de spécialisation ... .

La variante  qu'on me proposait ensuite était ... de devenir Président du CdG, si je ne contestais pas les méthodes du syndic en place. Ce que j'ai refusé immédiatement, avec comme conséquence dans les jours qui suivaient: interdiction de parler et de vote à l'AG (et envoi du PV très tardivement).

Mon analyse était que dans le cas d'un coach le syndic reste responsable et que le coach est responsable à 0%. Ce n'est pas comme dans le football.

Synthèse:

Ce n'est pas pour rien qu'on parle d'une majorité silencieuse. Un membre de cette majorité me l'a décrite comme suit:

Institut
Une des motivations derrière la création de "l'Institut des copropriétaires et syndics" est d'impliquer les copropriétaires plus dans les activités de l'AG. mais aussi de vérifier si une formation qualitative est en place (et éventuellement de les contrôler dans ce sens).

Fini donc (si l'institut est en place) avec des asbl qui regroupent en fait des activités commerciales et qui seront fiscalement  tôt ou tard soumis au TVA, pour éviter une concurrence déloyale enter commerçants.

Je travaille personellement sur deux plans:

D'abord le plan particulier, j'essaie d'y arriver avec seulement l'aide de la justice civile (et administrative ou pénale si des intérêts publics sont an cause). Mon expérience est que la justice est certes lente mais ... efficace si on arrive de la mettre en marche (prouver l'intérêt) , même avec les dispositions actuelles de la loi.  Ce qui m'aide fortement est le fait que je n'ai pas écrits de lettres ouvertes à tous les CP, mais le pouvoir en place en a écrit plusieurs, chacun assez longues.

Puis sur le plan général j'aide au sein d'associations de défense des intérêts des CP à réduire les zones grises, qui font actuellement que la justice n'est la pour une petite minorité qui connaît les lois, sait s'exprimer et a les moyens  (endurance/finances/moral) pour aller au bout.

Organe/Mandat
Il y a eu un orateur lors de la journée d'étude du 11.12.2008 qui a très bien expliqué quand le syndic est mandataire et quand organe. Dire qu'ils est maintenant d'un coup à 100% mandataire, bien que maintes syndics m'ont dit qu'il sont organe (et se sont caché derrière cette fonction). Ils se peut qu'ils sont parfois mandataire envers l'ACP, mais ils sont organe envers le copropriétaire, membre de l'AG.

Qui mandate le syndic? L'AG ou le copropriétaire individuel?

La responsabilité extra-contractuelle d'une syndic peut être mis en cause, par un copropriétaire, dès qu'il est/agit comme un tiers.

D'où l'importance de définir l'AG de fait des indivisionnaires d'un lot et leur CA d'une personne (le membre de l'AG pour ce lot) et obliger le notaire, ... en case de séparation d'une couple d'en notifier ... le syndic, en désignant aussi dans l'acte (ou un acte séparé) le représentant des indivisionnaires du lot.

La copropriété forcée et le syndic oblogatoire mélangent tous les sujets  et de nombreux articles du Code civil sont d'application : le droit des obligations, les contrats, les mandats......

C'est ce que propose FORCOPRO : vendre -à quel prix? -la théorie et son expérience et n'avoir aucune responsabilité........ les " couac" sont pour le bénévole qui sera " assuré" gratuitement par l'ACP cfr nouvelle mouture MR.

Une question se pose : pourquoi une assurance en responsabilité  puisqu'il est  d'usage de ne pas citer personnellement le syndic en responsabilité professionnelle ou civile  : certains avocats le refusant énergiquement et que les tribunaux  veulent obstinément considérer le syndic pour un organe c'est-à-dire  IRRESPONSABLE : un irresponsable n'a pas besoin d'être assuré sinon c'est du gaspillage....

Intéressant ces explications. Trois questions me viennent pourtant tout de suite à l'esprit par rapport à cet institut des copropriétaires.

1) l'affiliation de chaque copropriétaire serait-t-elle dans votre vision obligatoire ? (par dérogation au volet négatif de la liberté constitutionnelle d'association, c'est-à-dire la liberté de ne pas s'associer)

2) faut-il un espèce de permis pour pouvoir devenir copropriétaire ?

3) qu'est ce qui garantit qu'au sein de cette institution, il n'y aura pas une majorité silencieuse, une minorité oppressée et enfin ceux qui exercent le pouvoir (le schéma décrit par les Grecs en somme) ?

En revenant à la première intervention de ABSA, je me demande si les copropriétaires sont réellement pris en compte dans ce projet de loi.
En effet, je cite :"Il est créé un Institut des copropriétaires et syndics, ci-après dénommé « l'Institut », composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires."

Conclusion : il n' y a que des syndics dans cet institut des copropriétaires et syndic !

eh eh vous savez que les représentants des copropriétaires sont des syndics selon la loi.

Voici l'avis officiel du SNP concernant ce sujet:

Avis du SNP concernant la proposition de loi du Sénateur André Van Nieuwkerke, portant création de l’  « Institut des copropriétaires et syndics ».

La proposition, en bref.

La proposition du Sénateur André Van Nieuwkerke « entend principalement faire reconnaître et protéger la profession de syndic ainsi que mettre un terme aux pratiques abusives ». A cet effet, il est proposé d’instaurer un nouvel organisme déontologique, auquel seraient soumis exclusivement les syndics professionnels. L’Institut règle les conditions d’accès à la profession de syndic, la formation, la déontologie. Les représentants des associations de copropriétaires et d’organisations de consommateurs sont associés à la gestion de l’Institut, paritairement avec les représentants des syndics. Un système de médiation est instauré pour gérer « les plaintes opposant copropriétaires et syndics ». En outre, « le juge de paix peut retirer l’agrément » du syndic en cas de manquement à ses obligations.

L’avis du SNP.

Le SNP est très soucieux que les syndics d’immeubles à appartement exécutent correctement et ponctuellement leur mission, dans un contexte de transparence et de démocratie, au service de l’assemblée générale des copropriétaires qui est l’organe souverain de la copropriété.

C’est du reste l’un des principaux objectifs de la proposition de loi déposée par les députés Hamal, Nyssens et consorts qui a été inspirée notamment par le SNP.

Par ailleurs, le SNP estime que l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) n’est pas encore, à ce jour, l’outil le plus performant pour assurer le respect de la déontologie et des bons usages par les syndics. Ceci tient notamment au fait qu’au sein de l’IPI les syndics sont minoritaires, de sorte qu’ils n’ont pas toujours disposé d’une attention suffisante des structures de cette institution. Cette situation est en train d’évoluer positivement mais il reste des progrès à faire.

Conscient de cette réalité que le SNP a collaboré à la mise sur pied d’un outil de « certification de qualité » pour les syndics d’immeubles, outil qui reste également perfectible.

Dans ce contexte, la proposition du Sénateur Van Nieuwkerke présente certes un intérêt, du moins quant à ses objectifs, que le SNP partage pleinement. Le SNP ne peut toutefois se rallier à la solution préconisée.

Cette position est motivée tout d’abord par des objections de principe.
L’idée même de créer une institution nouvelle, sui-generis, ne paraît pas de nature à régler adéquatement les problèmes décrits dans l’exposé des motifs de la proposition et dont le SNP reconnaît l’existence. A cette option, le SNP préfère celle d’un meilleur fonctionnement de l’IPI, et d’un renforcement de la représentation des syndics au sein de cette institution.
Par ailleurs, le SNP voit mal pourquoi la profession de syndic serait la seule à être organisée sur base d’une structure paritaire, alors que maintes autres professions de services sont gérées conformément à la loi organique en la matière, qui ne prévoit pas ce type de modalités. Cela n’enlève pas, néanmoins, l’intérêt d’instaurer des commissions de médiation, mais celles-ci devraient fonctionner sur base volontaire, en dehors de l’Institut dont relèvent les syndics.
Le caractère « paritaire » semble d’ailleurs difficile à mettre en œuvre car si l’on peut concevoir que tous les membres d’une profession soient tenus de s’affilier à l’institution qui les organise, ce n’est pas aussi clair en ce qui concerne les simples citoyens qui ont la qualité de copropriétaires. On peut du reste se demander quels sont les critères permettant de démontrer la représentativité des organisations de copropriétaires, et aussi comment on justifie la présence, au sein de l’Institut dont la création est préconisée, des organisations de consommateurs.

La proposition, dans son état actuel, suscite également des objections précises, notamment (liste non exhaustive) :

-    L’obligation pour toutes les copropriétés de plus de 6 lots de se doter d’un syndic professionnel ; selon le SNP, cette contrainte est excessive et contre productrice car les petites copropriétés n’intéressent pas les syndics qui sont contraints d’y pratiquer des honoraires trop élevés ;

-    La compétence attribuée au Juge de paix de retirer l’agrément des syndics est difficile à intégrer dans notre système juridique : il s’agit d’un mélange des genres (procédure judiciaire et disciplinaire) que le SNP ne peut cautionner. Par ailleurs, la seule sanction prévue est le retrait pur et simple de l’agrément ce qui manque de nuances.

-    L’incompatibilité de la profession de syndic avec toutes les autres professions paraît injustifiée, même s’il faut prévenir les conflits d’intérêt en interdisant le cumul d’activités au sein d’une même copropriété. Il semble encore plus inadéquat d’interdire au syndic d’être en même temps copropriétaire !

En conclusion, le SNP réitère son souhait de voir l’IPI améliorer son fonctionnement afin de remplir pleinement son rôle à l’égard des syndics, en se départant d’éventuels réflexes corporatistes.
Dans ce but, il serait éventuellement souhaitable qu’une concertation soit instaurée entre les parties intéressées, pour améliorer la loi organique en vertu de laquelle les différentes professions sont organisées : en effet, les réserves formulés à l’égard de l’IPI peuvent sans doute être adressés aussi aux autres Instituts professionnels. Certaines idées contenues dans la présente proposition de loi pourraient être reprises à ce niveau.

D’autre part, le SNP continue à croire à son action de certification des syndics, sans se cacher pour autant que l’organisation actuelle peut être améliorée. Il estime en effet qu’un organisme professionnel et une structure privée de certification peuvent coexister.

Comme vous avez pu le lire dans mes interventions précédentes, je partage l'avis du SNP

Si je ne suis pas content des services de mon garagiste, j'ai toute liberté d'aller voir ailleurs, je ne dois pas rallier la majorité des clients à ma cause. Si je ne suis pas content de mon syndic, je fais quoi ? Je change d'immeuble ?
Comparons des pommes avec des pommes.
Tintin

En d'autres mots l'ACP est une association de citoyens Belges, protégés par la loi quand al loi leur impose des règles, qui sont forcées d'y être membre par une loi impérative (et de fait d'ordre public pour ce point) ...

Ce qui demande  de tenir compte des abstentions d'une façon constructive (= les compter comme présents et pas comme absent), ...