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Un institut de Syndic ???

ABSA
Pimonaute bavard
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Un institut de Syndic ???

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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pfffff
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Re : Un institut de Syndic ???

Agrémentant mon insomnie de mes lectures perverses, je crois que je suis tombé sur du lourd :

Vous dites juge de paix, je dis bien. Vous dites tribunal de 1ère instance, je dis très bien. Dans ces conditions, je joue la carte...roulements de tambour...Cour de cassation, himself, le tout enrobé d'un enseignement universitaire, excusez du peu :

"Le mandataire ne peut se porter contrepartie. La solution est constante quoiqu'elle ne repose sur aucun texte légal de portée générale. Elle constitue l'expression d'un principe général de droit (Cass, 7 décembre 1978), dont l'article 1596 du Code civil, en matière de vente, n'est qu'une application particulière et qui se justifie par les dangers résultant des conflits d'intérêts.

La Cour de cassation a décidé à cet égard dans son arrêt précité que cette règle est sanctionnée par la nullité de l'acte accompli par le mandataire. La nullité n'est cependant que relative et 'peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause'."

En transposant, même si c'était le syndic qui était lui-même le fournisseur, pour la Cour de cassation, l'AG pourrait décider de couvrir la nullité qui en découle,"en connaissance de cause"...

Qui dit mieux ?

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Gof
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Re : Un institut de Syndic ???

pfffff a écrit :

Qui dit mieux ?

Je m'incline bisous.gif (à une heure plus raisonnable d'ailleurs).

Ceci dit, merci d'avoir compris "majorité" en lieu et place de "majoration".

Tintin a écrit :

Chez nous le problème des abstentions est résolu, inutile de changer la loi.

En effet, un bon contrat peut résoudre beaucoup de problèmes potentiels.

Tintin a écrit :

Mieux encore, j'avais fait inscrire à l'ordre du jour, la demande de révision de nos statuts, pour les mettre en conformité avec la loi, à propos de l'article 577-5 §3. Le président de l'AG ou du conseil de gérance, a décidé que ma demande était illégale et irrecevable.

Avez-vous saisi le juge de paix en vue de l'annulation de la décision ?

Tintin a écrit :

Il est temps d'obliger les syndics non professionnels à respecter les mêmes règles que les professionnels.

Ne serait-ce pas le cas aujourd'hui ?


Le chocolat etc.

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Gof a écrit :

(...)
Une toute petite dernière, juste pour le plaisir (mais je sens qu’on va me dire que c’est un sophisme) :

luc a écrit : Le pouvoir en place a alors tendance à venir avec tous leurs "conseillers" pour se montrer plus grand qu'ils sont à la majorité silencieuse. (…)

luc a écrit : L'intention que vous citez n'a été possible par le fait qu'on a d'abord étouffé l'opinion des minorités politiques.

Puis j’en déduire qu’il y a dans les copropriétés des minorités étouffées par des majorations silencieuses ?

Comme cette petite dernière est hors sujet, mais pas hors le sujet de ce forum, j'y réponds quand même.

Oui, vous avez raison (et différents Juges de Paix dans différents cantons l'ont confirmé).

D'abord le pouvoir en place intimide la majorité silencieuse en ridiculisant un "opposant" (je faisais partie de cette majorité jusqu'en 2000 , donc je sais.

Je suis devenu en 2001 dans mon ACP le 5ème à être "l'emmerdeur sélectionné par le pouvoir en place" ....

Que la majorité silencieuse est contre le pouvoir en place, mais n'ose pas s'exprimer, est un fait  scientifiquement prouvées par des études sociologiques. J'en fais l'expérience tous les jours.

Alors ils ne viennent pas ou plus à l'AG.

Il est classique qu'un nouveau CP pose une question simple à l'AG, qu'on le traite avec le 38ème sophisme (= on le ridiculise) et qu'il ne vient plus, pour éviter cette hyumiliation publique, assez souvent par le Président de l'AG.  Résultat: un membre de plus pour la majorité silencieuse.

Dès que le groupe du pouvoir en place, qui vient à l'AG ou y est représenté, est de fait en majorité lors de la 2ème séance de l'AG alors elle peut faire passer tout, même des votes d'un point qui va à l'opposé d'autres points votées avec la mémé majorité.

Dans mon ACP cette phase a duré +10 ans. Elle allait de pair avec une réduction lente (1 par 1) mais systématique du CdG de 10 membres à 3.

Parfois un membre du pouvoir en place demande une procuration à un membre de cette majorité (et l'obtient parce que le CP ne veut pas se faire remarquer ...).  Alors le vote de CP est telle qu'il n'aurait jamais voté comme cela s'il était présent.

Il est classique que dans les pouvoirs en place (ou autour d'eux) il y a toujours quelqu'un avec suffisamment de connaissances sociologiques pour expliquer à ce pouvoir ce qu'ils doivent faire.

Les Grecs de l'antiquité ont déjà décrits il y a +2000 ans ces méthodes, qui sont (temporairement) très efficaces. Mais ils ont en commun que le retour de flamme envers ce pouvoir en place peut être très sévère.

D'ailleurs j'ai connaissance d'un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

A titre d'info: il y a actuellement une procédure analogue à l'étude à Gand pour un cas similaire (conflits d'intérêts d'un syndic bénévole avec l'entrepreneur d'ACP qui est aussi son entrepreneur pour la construction d'une maison).

Suite à cela j'ai refusé de devenir syndic bénévole pour mon ACP .

En effet des gens de la majorité silencieuse me le demandait ... . Et le syndic en place à ce moment n'y était pas contre, s'il pouvait devenir le coach/support technique (comptabilité, ...). Cette situation est en place dans une ACP avoisinante depuis des années, avec comme coach un agent immobilier agréé, mais qui n'a plus de spécialisation ... .

La variante  qu'on me proposait ensuite était ... de devenir Président du CdG, si je ne contestais pas les méthodes du syndic en place. Ce que j'ai refusé immédiatement, avec comme conséquence dans les jours qui suivaient: interdiction de parler et de vote à l'AG (et envoi du PV très tardivement).

Mon analyse était que dans le cas d'un coach le syndic reste responsable et que le coach est responsable à 0%. Ce n'est pas comme dans le football.

Synthèse:

Ce n'est pas pour rien qu'on parle d'une majorité silencieuse. Un membre de cette majorité me l'a décrite comme suit:

Les seuls et uniques devoirs d'un copropriétaire, tant à Bruxelles qu'à la côte (il y est aussi CP, comme beaucoup de voisins) sont selon lui:

"Horen, zien, zwijgen, betalen en glimlachen"
(écouter, regarder, se taire, payer et sourire)

Institut
Une des motivations derrière la création de "l'Institut des copropriétaires et syndics" est d'impliquer les copropriétaires plus dans les activités de l'AG. mais aussi de vérifier si une formation qualitative est en place (et éventuellement de les contrôler dans ce sens).

Fini donc (si l'institut est en place) avec des asbl qui regroupent en fait des activités commerciales et qui seront fiscalement  tôt ou tard soumis au TVA, pour éviter une concurrence déloyale enter commerçants.

Je travaille personellement sur deux plans:

D'abord le plan particulier, j'essaie d'y arriver avec seulement l'aide de la justice civile (et administrative ou pénale si des intérêts publics sont an cause). Mon expérience est que la justice est certes lente mais ... efficace si on arrive de la mettre en marche (prouver l'intérêt) , même avec les dispositions actuelles de la loi.  Ce qui m'aide fortement est le fait que je n'ai pas écrits de lettres ouvertes à tous les CP, mais le pouvoir en place en a écrit plusieurs, chacun assez longues.

Puis sur le plan général j'aide au sein d'associations de défense des intérêts des CP à réduire les zones grises, qui font actuellement que la justice n'est la pour une petite minorité qui connaît les lois, sait s'exprimer et a les moyens  (endurance/finances/moral) pour aller au bout.

Organe/Mandat
Il y a eu un orateur lors de la journée d'étude du 11.12.2008 qui a très bien expliqué quand le syndic est mandataire et quand organe. Dire qu'ils est maintenant d'un coup à 100% mandataire, bien que maintes syndics m'ont dit qu'il sont organe (et se sont caché derrière cette fonction). Ils se peut qu'ils sont parfois mandataire envers l'ACP, mais ils sont organe envers le copropriétaire, membre de l'AG.

Qui mandate le syndic? L'AG ou le copropriétaire individuel?

La responsabilité extra-contractuelle d'une syndic peut être mis en cause, par un copropriétaire, dès qu'il est/agit comme un tiers.

D'où l'importance de définir l'AG de fait des indivisionnaires d'un lot et leur CA d'une personne (le membre de l'AG pour ce lot) et obliger le notaire, ... en case de séparation d'une couple d'en notifier ... le syndic, en désignant aussi dans l'acte (ou un acte séparé) le représentant des indivisionnaires du lot.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Un institut de Syndic ???

Ce fil de discussion-ci ressemble à une loi-programme: on mélange tous les sujets....


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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petitfuret
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Re : Un institut de Syndic ???

La copropriété forcée et le syndic oblogatoire mélangent tous les sujets  et de nombreux articles du Code civil sont d'application : le droit des obligations, les contrats, les mandats......

C'est ce que propose FORCOPRO : vendre -à quel prix? -la théorie et son expérience et n'avoir aucune responsabilité........ les " couac" sont pour le bénévole qui sera " assuré" gratuitement par l'ACP cfr nouvelle mouture MR.

Une question se pose : pourquoi une assurance en responsabilité  puisqu'il est  d'usage de ne pas citer personnellement le syndic en responsabilité professionnelle ou civile  : certains avocats le refusant énergiquement et que les tribunaux  veulent obstinément considérer le syndic pour un organe c'est-à-dire  IRRESPONSABLE : un irresponsable n'a pas besoin d'être assuré sinon c'est du gaspillage....

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Baxter
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Re : Un institut de Syndic ???

les tribunaux veulent obstinément considérer le syndic pour un organe c'est-à-dire IRRESPONSABLE

un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

siffle.gif

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Gof
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Re : Un institut de Syndic ???

luc a écrit :

Institut
Une des motivations derrière la création de "l'Institut des copropriétaires et syndics" est d'impliquer les copropriétaires plus dans les activités de l'AG. mais aussi de vérifier si une formation qualitative est en place (et éventuellement de les contrôler dans ce sens).

Intéressant ces explications. Trois questions me viennent pourtant tout de suite à l'esprit par rapport à cet institut des copropriétaires.

1) l'affiliation de chaque copropriétaire serait-t-elle dans votre vision obligatoire ? (par dérogation au volet négatif de la liberté constitutionnelle d'association, c'est-à-dire la liberté de ne pas s'associer)

2) faut-il un espèce de permis pour pouvoir devenir copropriétaire ?

3) qu'est ce qui garantit qu'au sein de cette institution, il n'y aura pas une majorité silencieuse, une minorité oppressée et enfin ceux qui exercent le pouvoir (le schéma décrit par les Grecs en somme) ?


Le chocolat etc.

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Baxter a écrit :

Citation :les tribunaux veulent obstinément considérer le syndic pour un organe c'est-à-dire IRRESPONSABLE

Citation :un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

Ce amalgame est un sophisme (je sais que je me répète ..). Lisez Multatuli ...

En effet un syndic bénévole se retrouve en cas de problèmes seul, sans le support d'une corporation.

Mais un syndic professionnel pas ... conséquence: il s'en sort chaque fois. je n'ai pas encore vu un jugement qui condamne un syndic professionnel à des indemnités importantes. Je qui les sauve  à chaque fois c'est l'existence d'un conseil de gérance qui .. assiste le syndic.

En effet un mandataire est en pratique automatiquement déchargé dès qu'un ou plusieurs mandataires interviennent dans les tâches dont il est responsable ... .


Cordialement,

Luc

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coranixx
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Re : Un institut de Syndic ???

En revenant à la première intervention de ABSA, je me demande si les copropriétaires sont réellement pris en compte dans ce projet de loi.
En effet, je cite :"Il est créé un Institut des copropriétaires et syndics, ci-après dénommé « l'Institut », composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires."

Conclusion : il n' y a que des syndics dans cet institut des copropriétaires et syndic !sad.gif


Coranixx

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Pierre_Kiroule
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Re : Un institut de Syndic ???

coranixx a écrit :

En revenant à la première intervention de ABSA, je me demande si les copropriétaires sont réellement pris en compte dans ce projet de loi.
En effet, je cite :"Il est créé un Institut des copropriétaires et syndics, ci-après dénommé « l'Institut », composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires."

Conclusion : il n' y a que des syndics dans cet institut des copropriétaires et syndic !

Heu ?.... Vous vous (re)lisez parfois, coranixx ?....

1.- composé paritairement , cela ne veut pas dire composé des uns sans les autres

2.- c'est un projet d'institut

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coranixx
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Re : Un institut de Syndic ???

eh eh vous savez que les représentants des copropriétaires sont des syndics selon la loi.



smile


Coranixx

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petitfuret
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Re : Un institut de Syndic ???

Luc a écrit :
"je n'ai pas encore vu un jugement qui condamne un syndic professionnel à des indemnités importantes. Je qui les sauve à chaque fois c'est l'existence d'un conseil de gérance qui .. assiste le syndic"

Il exact qu'un syndic professionnel cherche toujours à " travailler" avec un conseil de gérance, qu'il met dans  sa poche pour " partager" les responsabilités.

Tout comme il est excessivement rare  qu'n tribunal condamne un syndic IPI : pensez  il  a démissionné....

Une démission dans ces circonstances est un aveu de culpabilité...

Les avocats veulent-ile en tenir compte ???

On se dit que les mécontents qui ne sont pas des professionnels du droit peuvent toujours  se  loger dans une autre ACP ou  habiter une unifamiliale....

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SNPC
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Re : Un institut de Syndic ???

Voici l'avis officiel du SNP concernant ce sujet:



Avis du SNP concernant la proposition de loi du Sénateur André Van Nieuwkerke, portant création de l’  « Institut des copropriétaires et syndics ».

La proposition, en bref.

La proposition du Sénateur André Van Nieuwkerke « entend principalement faire reconnaître et protéger la profession de syndic ainsi que mettre un terme aux pratiques abusives ». A cet effet, il est proposé d’instaurer un nouvel organisme déontologique, auquel seraient soumis exclusivement les syndics professionnels. L’Institut règle les conditions d’accès à la profession de syndic, la formation, la déontologie. Les représentants des associations de copropriétaires et d’organisations de consommateurs sont associés à la gestion de l’Institut, paritairement avec les représentants des syndics. Un système de médiation est instauré pour gérer « les plaintes opposant copropriétaires et syndics ». En outre, « le juge de paix peut retirer l’agrément » du syndic en cas de manquement à ses obligations.

L’avis du SNP.

Le SNP est très soucieux que les syndics d’immeubles à appartement exécutent correctement et ponctuellement leur mission, dans un contexte de transparence et de démocratie, au service de l’assemblée générale des copropriétaires qui est l’organe souverain de la copropriété.

C’est du reste l’un des principaux objectifs de la proposition de loi déposée par les députés Hamal, Nyssens et consorts qui a été inspirée notamment par le SNP.

Par ailleurs, le SNP estime que l’Institut des Professionnels de l’Immobilier (IPI) n’est pas encore, à ce jour, l’outil le plus performant pour assurer le respect de la déontologie et des bons usages par les syndics. Ceci tient notamment au fait qu’au sein de l’IPI les syndics sont minoritaires, de sorte qu’ils n’ont pas toujours disposé d’une attention suffisante des structures de cette institution. Cette situation est en train d’évoluer positivement mais il reste des progrès à faire.

Conscient de cette réalité que le SNP a collaboré à la mise sur pied d’un outil de « certification de qualité » pour les syndics d’immeubles, outil qui reste également perfectible.

Dans ce contexte, la proposition du Sénateur Van Nieuwkerke présente certes un intérêt, du moins quant à ses objectifs, que le SNP partage pleinement. Le SNP ne peut toutefois se rallier à la solution préconisée.

Cette position est motivée tout d’abord par des objections de principe.
L’idée même de créer une institution nouvelle, sui-generis, ne paraît pas de nature à régler adéquatement les problèmes décrits dans l’exposé des motifs de la proposition et dont le SNP reconnaît l’existence. A cette option, le SNP préfère celle d’un meilleur fonctionnement de l’IPI, et d’un renforcement de la représentation des syndics au sein de cette institution.
Par ailleurs, le SNP voit mal pourquoi la profession de syndic serait la seule à être organisée sur base d’une structure paritaire, alors que maintes autres professions de services sont gérées conformément à la loi organique en la matière, qui ne prévoit pas ce type de modalités. Cela n’enlève pas, néanmoins, l’intérêt d’instaurer des commissions de médiation, mais celles-ci devraient fonctionner sur base volontaire, en dehors de l’Institut dont relèvent les syndics.
Le caractère « paritaire » semble d’ailleurs difficile à mettre en œuvre car si l’on peut concevoir que tous les membres d’une profession soient tenus de s’affilier à l’institution qui les organise, ce n’est pas aussi clair en ce qui concerne les simples citoyens qui ont la qualité de copropriétaires. On peut du reste se demander quels sont les critères permettant de démontrer la représentativité des organisations de copropriétaires, et aussi comment on justifie la présence, au sein de l’Institut dont la création est préconisée, des organisations de consommateurs.

La proposition, dans son état actuel, suscite également des objections précises, notamment (liste non exhaustive) :

-    L’obligation pour toutes les copropriétés de plus de 6 lots de se doter d’un syndic professionnel ; selon le SNP, cette contrainte est excessive et contre productrice car les petites copropriétés n’intéressent pas les syndics qui sont contraints d’y pratiquer des honoraires trop élevés ;

-    La compétence attribuée au Juge de paix de retirer l’agrément des syndics est difficile à intégrer dans notre système juridique : il s’agit d’un mélange des genres (procédure judiciaire et disciplinaire) que le SNP ne peut cautionner. Par ailleurs, la seule sanction prévue est le retrait pur et simple de l’agrément ce qui manque de nuances.

-    L’incompatibilité de la profession de syndic avec toutes les autres professions paraît injustifiée, même s’il faut prévenir les conflits d’intérêt en interdisant le cumul d’activités au sein d’une même copropriété. Il semble encore plus inadéquat d’interdire au syndic d’être en même temps copropriétaire !

En conclusion, le SNP réitère son souhait de voir l’IPI améliorer son fonctionnement afin de remplir pleinement son rôle à l’égard des syndics, en se départant d’éventuels réflexes corporatistes.
Dans ce but, il serait éventuellement souhaitable qu’une concertation soit instaurée entre les parties intéressées, pour améliorer la loi organique en vertu de laquelle les différentes professions sont organisées : en effet, les réserves formulés à l’égard de l’IPI peuvent sans doute être adressés aussi aux autres Instituts professionnels. Certaines idées contenues dans la présente proposition de loi pourraient être reprises à ce niveau.

D’autre part, le SNP continue à croire à son action de certification des syndics, sans se cacher pour autant que l’organisation actuelle peut être améliorée. Il estime en effet qu’un organisme professionnel et une structure privée de certification peuvent coexister.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Je remercie le SNP d'avoir publié cet avis de l'AES-SNP sur ce forum et qu'il a ainsi rendu un débat démocratique possible.

Si mes sources sont bonnes, je crois que

1. cet avis a été demandé explicitement par le NICM-CNIC

2. le NICM-CNIC a déjà pris une position globalement favorable concernant le projet du sénateur Van Nieuwkerke, en se basant non seulement sur le contenu du projet, mais aussi sur des points de vus antérieures du CIB, IPI et IBR-IEC dans d'autres dossiers, qui vont dans le même sens que celui préconisé par ce parlementaire.

3. le NICM-CNIC va déterminer dans quelques jours sa position concernant l'ensemble des changements proposés, en tenant compte non seulement des prise de positions d'une des associations de défense des intérêts des copropriétaires, mais des autres intervenants dans le copropriété forcée, tels qu'ils ont émis depuis les 12 derniers mois.

Il est un fait qu'après +15 ans que la solution miracle de l'IPI n'a pas fonctionné, au moins en ce qui concerne les syndics.

L'autogestion par le corps de métier lui-même des "syndic de l'ACP" n'a pas fonctionné.

Le nombre des plaintes augmente constamment depuis 1994, moment que les agents immobiliers avaient déjà besoin que la copropriété était doté d'une personnalité juridique pour défendre ses intérêts.

Mais par ce fait il était d'un coup en pratique possible de déposer des plaintes. Avant le copropriétaire devait déposer contre une association de fait, donc directement et individuellement contre ses voisins, ... et donc lui-même !!!


Il est donc logique que des parlementaires cherchent une autre solution. Ils sont élues pour résoudre les problèmes réels des Belges.

La copropriété forcée concerne directement ou indirectement plus de 3 millions de Belges.

L'argent qui y circule peut être estimé à au moins 1.200.000.000 EUR.

Des chiffres vérifiables manquent et manqueront jusqu'en 2010/2011 ... au moins.

Cette proposition mérite donc au moins des auditions et un débat au sein du Sénat.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Un institut de Syndic ???

Comme vous avez pu le lire dans mes interventions précédentes, je partage l'avis du SNP


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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Tintin
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Re : Un institut de Syndic ???

Au cours des auditions de la commision de la justice, les syndics ont réclamés que tous les syndics d'immeubles, y compris les avocats, les architectes et les syndics copropriétaires, soient soumis aux mêmes règles.
Ce qui n'est pas le cas actuellement. Et qui ne le sera toujours pas si le contrôle des syndics passe uniquement par un organisme professionnel.
La certification des syndics par les associations de copropriétaires sont un leurre pour les copropriétaires. Ce n'est pas en multipliant les organismes qui certifient les syndics que l'on va apporter un plus.
C'est comme si "Touring Secours" donnait des labels de bons conducteurs à ses membres.
Je n'ai aucun problème, vis à vis de ces certifications, mais à mes yeux, elles n'ont qu'une valeur relative.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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Tintin
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Re : Un institut de Syndic ???

Par ailleurs, le SNP voit mal pourquoi la profession de syndic serait la seule à être organisée sur base d’une structure paritaire, alors que maintes autres professions de services sont gérées conformément à la loi organique en la matière, qui ne prévoit pas ce type de modalités

Si je ne suis pas content des services de mon garagiste, j'ai toute liberté d'aller voir ailleurs, je ne dois pas rallier la majorité des clients à ma cause. Si je ne suis pas content de mon syndic, je fais quoi ? Je change d'immeuble ?
Comparons des pommes avec des pommes.
Tintin


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Constat de faits

L'avis du SNP m'intrigue pour plusieurs aspects, dont entre autres les aspects suivants:

1) Le SNP veut confier le contrôle d'un corps de métier à ce corps et a donc une confiance énorme que ce corps, qui ne peut pas être considéré comme impartiale dans ce contexte, soit à même de régler la problématique, sans que ce corps de métiers a proposé officiellement ne fût-ce que des mesures concrètes.

AES-SNP a écrit :

L’idée même de créer une institution nouvelle, sui-generis, ne paraît pas de nature à régler adéquatement les problèmes décrits dans l’exposé des motifs de la proposition et dont le SNP reconnaît l’existence. A cette option, le SNP préfère celle d’un meilleur fonctionnement de l’IPI, et d’un renforcement de la représentation des syndics au sein de cette institution.

2) Le SNP ne veut pas être contrôlé concernant certains aspects , entre autres le contrôle du nombre et de la qualité des membres:

AES-SNP a écrit :

On peut du reste se demander quels sont les critères permettant de démontrer la représentativité des organisations de copropriétaires, et aussi comment on justifie la présence, au sein de l’Institut dont la création est préconisée, des organisations de consommateurs.

3) Le SNP veut continuer à utiliser une liste privé, constitué de fait par elle-même,  pour  déterminer la qualité des syndics professionnels.


Mon opinion personnelle

1 Confier le contrôle de l'État au nom des citoyens à un organisme qui a échoué dans cette tâche malgré l'utilisation d'au moins 3 versions de règles déontologiques durant +15 ans, mais qui est lui-même un spécialiste de procédures judiciaires du type guérilla  (que le corps des métiers qu'elle  dit de représenter reproche de fait à une catégorie de copropriétaires nommés par eux "minoritaires", mais de fait des copropriétaires qui ont une autre opinion que les syndics professionnels).

2 Refuser un contrôle de la qualité et de l'effectif de ces membres et pour ce motif refuser la création d'un organisme d'État réellement impartial est au moins  kafkaïen.  Mais cela laisse planer au moins un "zweem van vermoeden van twijfel".

En effet il se peut que:
- cette association ne peut pas prouver qu'elle représente effectivement la catégorie qu'elle dit de représenter d'une façon représentative (je ne crois pas que c'est le cas)
- cette association a des personnes comme membre qui sont aussi représenté par d'autres associations professionnels se retrouvant à l'autre coté de la barrière "paritaire" ou qui ne sont ni syndic ni copropriétaire, mais sont propriétaire de maison, bailleur (sans être propriétaire), investisseur immobilier, notaire, avocat, juge,  entrepreneur spécialisé  en rénovation de terrasses,  … ou promoteur,  … .

3. La détermination du SNP à vouloir contrôler lui-même la qualité des syndics par le biais d'une liste privé, sans admettre une supervision de l'État, intrigue.

Cela  peut être l'émanation d'une idée,  populaire avant la faillite d'Amelinckx (donc avant 1984), que l'État ne peut pas se mêler avec le fonctionnement des immeubles à appartements. 

Mais quand des problèmes surgissent l'État doit aider … comme demandé en 1984 et qui a donné lieu à l'AR de 1993 et à la loi de 1994, très révolutionnaire à ce moment.

La création de cet organisme paritaire des copropriétaires et syndics , tel qu'amendé par l'Institut des Réviseurs (IBR), permet à régler pro activement des problèmes et que plus tard l'État doit intervenir à grands frais dans un secteur qui concerne le logement de +3000.000 de Belges.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

Tintin a écrit :

Citation :Par ailleurs, le SNP voit mal pourquoi la profession de syndic serait la seule à être organisée sur base d’une structure paritaire, alors que maintes autres professions de services sont gérées conformément à la loi organique en la matière, qui ne prévoit pas ce type de modalités

Si je ne suis pas content des services de mon garagiste, j'ai toute liberté d'aller voir ailleurs, je ne dois pas rallier la majorité des clients à ma cause. Si je ne suis pas content de mon syndic, je fais quoi ? Je change d'immeuble ?
Comparons des pommes avec des pommes.
Tintin

En d'autres mots l'ACP est une association de citoyens Belges, protégés par la loi quand al loi leur impose des règles, qui sont forcées d'y être membre par une loi impérative (et de fait d'ordre public pour ce point) ...

Ce qui demande  de tenir compte des abstentions d'une façon constructive (= les compter comme présents et pas comme absent), ...


Cordialement,

Luc

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Re : Un institut de Syndic ???

Tintin a écrit :

Au cours des auditions de la commision de la justice, les syndics ont réclamés que tous les syndics d'immeubles, y compris les avocats, les architectes et les syndics copropriétaires, soient soumis aux mêmes règles.
Ce qui n'est pas le cas actuellement. Et qui ne le sera toujours pas si le contrôle des syndics passe uniquement par un organisme professionnel.

Je suis d'accord avec l'idée que tous les syndics doivent être soumis aux mêmes règles mais je pense que ce résultat peut être atteint par la modification de la loi. Par ailleurs, selon le vieux principe des vase communicants, si les syndics professionnels sont soumis à une déontologie stricte, les syndics non professionnels devront s'adapter et s'y soumettre également. Rien n'empêche, du reste, que l'on communique à ce sujet: un organisme comme le nôtre est bien placé pour "répandre la bonne parole".

Tintin a écrit :

La certification des syndics par les associations de copropriétaires sont un leurre pour les copropriétaires. Ce n'est pas en multipliant les organismes qui certifient les syndics que l'on va apporter un plus.
C'est comme si "Touring Secours" donnait des labels de bons conducteurs à ses membres.
Je n'ai aucun problème, vis à vis de ces certifications, mais à mes yeux, elles n'ont qu'une valeur relative.
Tintin

Je comprends les réticences à l'égard de la labellisation mais je constate que de nombreuses plaintes nous parviennent désormais et ont reçu une suite qui va jusqu'à la suppression du label. Ce n'est qu'une pierre à l'édifice, mais c'est une pierre.
Par contre, je ne suis pas d'accord avec la comparaison avec Touring- secours: le SNP participe à la certification et n'est pas le représentant des syndics.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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