Un institut de Syndic ???

On tourne en rond et certains continuent à pratiquer une écriture entre les lignes qui ne fait rien pour éclaircir le débât.  Ce salon finit par ressembler à celui sur l'"évolution des prix" des immeubles.  Chacun est tellement certain de sa bonne foi qu'il ne lit pas les écrits des autres mais cherche directement à contredire sans pour cela être sur de sa position. 

SVP restez sur le sujet et soyez explicite, sans sophisme, ni coupage de poil de cul en 4.  N'oubliez pas que nous ne discutons pas ici du sexe des anges mais bien d'un problème finalment assez simple.

Cela me fait également penser à l'évolution de la politique de limitation de vitesse automobile.  On constate que malgré une limitation à 90kmh, il y a une proportion d'accident trop élevée et on réagit à cela en réajustant la limite à 70, puis 50 et ensuite 30 kmh.  Alors que le problème est l'absence de contrôle réel de la vitesse.  S'il n'y a aucun contrôle, il y aura toujours des conducteurs pour rouler à 130 kmh, que la limite soit 90 ou 30 kmh.

Je vais tenter dans les prochains jours de rédiger un petit texte reprennant ma position (qui résulte de mes connaissances professionnelles mais aussi privées ) sur ce sujet "institut d'un syndic" au calme et loin de l'irritation provoquée par la lecture de certains commentaires. 
Je souhaite toutefois que, malgré les déviances de certains propos, et peut-être des miens, PIM ne cadenasse pas ce salon.

Pour commencer, quelques réflexions qui me semblent importantes.

Syndic, c’est une fonction, non une profession.

Il y a plus de copropriétés sans problèmes que de copropriétés à problèmes.

Ce n’est pas parce que la majorité est silencieuse qu’elle n’a rien à dire.

Trop de Lois tue la Justice.

Pour rappel, une petite présentation personnelle rapide.  Je suis géomètre expert immobilier, indépendant, pas encore en fin de carrière mais suffisamment assis que pour dire ce que je pense.  Je pratique principalement l’expertise immobilière, au sens large, et suis également syndic et gérant de bien immeubles (je ne supporte pas la dénomination régisseur de bien).  Cette dernière activité est toutefois assez secondaire. 
Je rencontre, côtoie, contrôle, assiste, constate, conseille des copropriétaires, des syndics, des entrepreneurs, des acheteurs, des vendeurs, etc, dans des copropriétés petites mais aussi assez grandes.  J’ai souvent plaisir à taire ma qualité d’expert et à écouter ce que les autres disent.  Cela m’apprend énormément.

* La gestion d’une copropriété (et on peut l’appeler comme on veut : syndic de l’ACP, de l’AG, organe exécutif, etc.) est somme toute assez simple.  Le syndic doit payer ce qu’il faut et rien d’autre.  Le syndic doit exécuter les décisions prises par l’AG, si elles sont légales, et rien d’autre.  Tout le reste est question de détail. 

* De ce fait, la comptabilité peut être assez simple, du moment qu’elle puisse être vérifiée.  Nul n’est besoin d’un plan comptable, de logiciel compliqué, etc.  sauf peut-être pour de très grandes entités mais combien il y en a t il en réalité. 

* Je suis absolument opposé à tout corporatisme.  Ne fusse que pour avoir été catalogué, comme une centaine de confrères, comme étant notoirement connu pour ne pas pratiqué (il faudra un jour que l’on m’explique comment on peut être notoirement connu pour ne pas avoir fait quelque chose), et cela par un estimé confrère évidemment confortablement assis sur son fauteuil syndical plus que sur sa compétence de géomètre.  L’IPI est chargé de contrôlé entre autre les syndics.  Mais l’IPI est dirigé par des syndics et des agents immobiliers.  L’IPI, mais aussi des organisations d’agents immobiliers, ont désinformés la population en prétendant que seuls les professionnels de l’immobilier pouvaient être syndic.  Ni les propriétaires, ni d’autres professions, ne pouvaient être syndic même si la loi le précisait explicitement.  Il s’agit là d’un protectionnisme hautement élaboré.  Vous ne me croyez pas, interrogez autour de vous et vous constaterez l’exactitude de mon propos. 
Tant que les corporations, et l’IPI en est bien une, ne balayeront pas une bonne fois parmi leurs rangs, elles susciteront toujours la méfiance. 
Ce n’est pas en étant membre de l’IPI qu’un syndic est compétent et honnête.  J’ai rencontré des agents immobiliers, reconnus (sic), qui se répandaient en stupidités et était incapable de faire un simple calcul de superficie ou de cubage, mais ne se trompaient pas dans leurs honoraires.  J’ai rencontré des syndics professionnels qui n’étaient que des beni oui-oui lors des AG mais n’en faisaient ensuite qu’à leur tête.  Si vous écoutez autours de vous, vous constaterez qu’une très large majorité des problèmes de syndics (incompétents, malhonnêtes, etc.) sont des professionnels de l’IPI.  J’ai rencontré des syndics bénévoles, dont les lettres étaient dignes de l’école des cancres, mais dont la bonne gestion était incontestable et qui pouvaient, parfois intuitivement, en remontrer à de nombreux professionnels, dont moi.
J’ai suivi, il y a plus de 10 ans, une formation en « gestion de biens immobiliers », interuniversitaire, en compagnie principalement d’agents immobiliers.  Certains étaient sérieux mais je ne préfère rien dire d’autres.  Certains cours ont été donnés par des agents immobiliers reconnus.  J’ai bien ri. 
Ne croyez pas que je considère tous les agents immobiliers ainsi mais vous savez comme moi que l’aspect négatif perdure toujours plus que l’aspect positif.  Je connais et j’apprécie de nombreux agents immobiliers et syndics professionnels et je sais que ceux-la partagent souvent ma position, même s’ils ne peuvent le dire devant leurs pairs.

* Ce n’est pas parce que 50 copropriétés ont des problèmes sérieux, qu’il faut contraindre 50.000 copropriétés à adopter des comptabilités et des réglementations excessives.  Que l’Etat donne à la justice les moyens de juger rapidement et la quasi totalité des problèmes disparaîtront ?  La loi sur la copropriété est mal faite, c’est certain.  Mais ne modifions pas celle-ci n’importe comment.  Laissons au juge une certaine marge de manoeuvre.  Je me souviens d’un dossier d’expertise judiciaire (état des lieux de sortie) dans lequel j’ai été obligé de remettre un rapport que j’estimais injuste mais parfaitement dans le sens de la loi.  Le juge de Paix m’a avoué partager mon sentiment mais n’avoir pas d’autre solution légale que de trancher dans le même sens que moi.  « trop de lois tue la Justice »

En conclusion, je suis pour une modification de la loi sur la copropriété, par exemple pour les abstentions de votes, l’organisation des conseils de gérance, etc. 
Je suis opposé à une comptabilité trop contraignante. 
Que le bon sens soit la norme ?
Je suis pour un contrôle des syndics, professionnels mais aussi bénévoles, mais par la justice, pas par une fédération, syndicat, ou institut quelconque.
Que le SNP défende les (co)propriétaires mais ne se perde pas dans la certification, la vente de détecteurs de fumée etc.. Regardez ce qu’est devenu « test-achat ».
Que l’on informe et forme les copropriétaires.

Ceci est un bref résumé de ma position, certainement partielle et partiale, mais j’espère avoir pu faire un peu avancer le Schmilblick.

Francis affirme :

Peut-être, mais je pourrais avancer d'autres affirmations, totalement contraires  à celles-ci, sans que personne ne sache qui dit la vérité (ou croit la dire) et qui se trompe (ou ment).
Vous accordez une très grande responsabilité aux Juges de paix. Pas trop de loi, si on a un problème la justice va trancher. Lors des auditions, les Juges de paix, n'ont rien dit d'autre. Pour eux, il n'y a pas nécessité à revoir la loi.
Sur ce principe, moi je dis, supprimons les lois, et pour chaque litige allons demander au Juge qui a raison. Le drame est que sur les 250 juges de paix et plus avec les suppléants, pour un même problème vous aurez "X" réponses différentes. Avec une loi bien écrite et précise, les 250 Juges de paix devraient prendre la même décision, pour un même problème.

Le jour où ceci sera appliqué, je serai d'accord avec vous, mais notre expérience des tribunaux nous démontre que nous en sommes à des années lumières. La justice s'apparente trop souvent à une loterie.
Exemple : Un Juge a décidé que les quotités qui sont prises en compte pour le calcul des charges, peuvent être différentes de celles reprises dans le réglement de copropriété, si la coutume a été d'utiliser ces quotités.

C'est n'importe quoi. Dans ce cas, vous avez raison, ne faisons plus de loi, on gagnera du temps et de l'argent.
Tintin

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pour ceux qui douteraient du caractère officiel et public de notre prise de position, qui sera de toute façon reproduite également dans Le Cri.

Je ne sais pas d'où vous sortez ce chiffre.

Selon les statistiques au 31/12/2007 disponibles officiellement sur le site de l'Ipi, il y a 8.988 personnes autorisées à exercer la profession d'agent immobilier à cette date. Il n'y a aucune précision disponible quant aux spécialisations éventuelles.
Et imaginer que sur les 8.988 AI, il y en a 8.000 qui sont syndics, cela me paraît fantaisiste !...

Cela étant dit, il serait effectivement intéressant - avant de se lancer dans l'éventuelle création (ou même de l'envisager) d'un nouvel institut (on sait déjà ce que j'en pense) - de disposer de chiffres statistiques fiables:

- combien d'ACP ?
- tailles des copropriétés ? (nombre d'entité)
- professions principales des syndics (AI, avocat, comptable, copropriétaire-syndic-bénévole, etc.)

Après les cruelles déceptions provoquées par la proposition de loi "impérative" Hamal-Nyssens et les auditions au parlement, l'espoir est revenu parmi les copropriétaires lorsqu'ils ont pris connaissance du projet de création d'un institut CPs-Syndics qui réparerait les trop nombreuses bavures de l'IPI où les syndics s'autoblanchissent.

Epaulés par le CNIC, les copropriétaires ont repris courage en constatant le soutien de l'ensemble des opinions neutres et responsables à l'exception attendue du SNP dont le discours et les positions chèvrechoutistes sont pain bénit pour les syndics.

Cordialement,

Augustin

Un vent favorable m'a envoyé une référence à une proposition de loi de M. HATRY, qui voulais changer la date d'application de la loi de 1994 du 01.08.1995 vers le 01.08.1996. Cette proposition n'a pas été adapté.

Source: Dpcument législatif du Sénat 1-38

Cette proposition est intéressante et éducatif pour le contenu de sa section "Commentaire".

Citation :(...)
Que constatons-nous pour ce qui est des professionnels de l'immobilier ? Comme l'a reconnu le ministre des Petites et Moyennes Entreprises dans sa réponse à une interpellation sénatoriale du 11 janvier 1995, l'Institut professionnel des agents immobiliers, qui a été créé à la fin de l'année 1993, vient seulement de vivre ce 15 décembre 1994 ses premières élections constitutives. Dans ces conditions, il ne faut pas s'attendre à ce que cet institut, chargé par la loi d'établir des règles de déontologie, puisse proposer prochainement un règlement en la matière. En outre, le même ministre reconnaissait également l'opportunité d'instaurer une incompatibilité entre la fonction de syndic et certains types d'activités généralement exercées par les agents immobiliers, alors qu'un projet de loi assimile purement et simplement la profession de syndic à celle d'agent immobilier.

On peut se demander pourquoi ces deux professions devraient nécessairement coïncider.

On peut en effet être un très bon syndic sans être nécessairement agent immobilier.
(...)

La phrase clé dans ce paragraphe clé a été mis en gras par moi.

Ce texte (et le reste du commentaire de ce sénateur), prévoyait déja le 03.07.1995 les problèmes futurs.

Et il ... demandais déja de fait des institutions séparées pour les agents  immobiliers et les syndics.

Pour ceux qui ne savent pas M. HATRY a été Ministre des Finances et profeseur à l'ULB. Voir: Wikipedia (N)

D'abord il faut lire tout le document.

Et puis je cite une autre partie du texte déjà cité:

Les types d'activités généralement exercés par des agents immobiliers (directement ou par personne interposée) sont selon moi: promoteur, vendeur, courtier de prêts hypothécaires, régisseur, syndic, courtier d'assurance et entrepreneur.

Si vous voulez je peux chercher et poster des extraits de la discussion parlementaire et/ou de l'étude faite par M. HANSENNE en 1993 je crois ....

Conclusion: je ne crois pas que mon raisonnement, cité ci-devant, était faussé

Les Députés, membres de la Commission Justice ont reçu un document dans lequel on pouvait lire entre autres le texte suivant :

"On est en droit de déduire de ces considérations succinctes qu'une plus grande liberté est donnée au syndic dans un cadre légalement plus rigoureux. Cette plus grande liberté, sans conseil et sans assistance donc, peut agir en aveugle pendant la durée de son mandat. De nombreuses actions peuvent même être entreprises par un syndic. De nombreuses négligences peuvent également caractériser sa gestion. Tous les actes du syndic n'entrent pas nécessairement dans le champ des décisions de l'assemblée générale ou ne répondent pas aux exigences des dispositions statutaires.

Ces deux aspects témoignent d'un phénomène très connu dans les théories portant sur les structures de toutes les organisations : un accroissement de règles et de procédures allant de pair avec une perte de représentativité. La structure organisationnelle de la copropriété évolue ainsi vers davantage de bureaucratisation et moins de démocratie. Cette évolution se voit confirmée par d'autres propositions et d'autres intervenants.

D'autres projets de loi visant à réglementer la profession de syndic voient le jour, entre autre, celle du Sénateur M. Van Nieuwenkerke qui vise à créer un "institut composé paritairement de représentants des syndics et de représentants des copropriétaires" (référence 2). Un institut composé  de "représentants" signifie concrètement, selon les termes de la loi portant sur la copropriété : AUCUN COPROPRIETAIRE.

Certains organismes "dialoguent" farouchement (CNIC, IPI, ABSA, CIB, SNP, etc.) à ce sujet. Le tout conduit à exiger davantage de compétences formelles et exclusives dans le chef du syndic. Le corollaire de cet état des choses c'est une évolution vers, non pas davantage de professionnalisme dans un contexte social, mais vers davantage de règles formelles et administratives avec comme conséquence un gain pour les sociétés "gros syndic" et une perte pour les copropriétaires qui seront invités à payer le "juste prix", c'est-à-dire les surcoûts. Le CNIC oeuvre déjà dans ce sens en octroyant des labels de qualité pour les "bons" syndics. Ce qui est surprenant de constater c'est que ces organismes avec slogan "pour le copropriétaire" oeuvrent essentiellement pour la fonction de syndic. La bureaucratisation continue ainsi à se développer. Le citoyen copropriétaire n'est pas informé de ces luttes "intellectuelles". Il pourra encore, aux termes de cette proposition de loi, surveiller le syndic (il serait pertinent d'analyser ce qu'il pourra surveiller !) et donner son opinion lors des élections annuelles limitées dans le temps évidemment à moins de deux heures (p.5 du document 52 1334/001 du 07 juillet 20008 de la Chambre des Représentants de Belgique)."

Ben, en 5 ans, je n'ai pas changé d'avis.

Il faut quelque chose qui fonctionne. Pas quelque chose de plus...