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Un institut de Syndic ???

ABSA
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Un institut de Syndic ???

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".

Lien vers le texte de la proposition.

Nous ne sommes pas positif à cette demande.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

grmff a écrit :

Ben, en 5 ans, je n'ai pas changé d'avis.
Il faut quelque chose qui fonctionne. Pas quelque chose de plus...

Et comme l'IPI ne fonctionne plus, certainement pour ce qui concerne les syndics, attesté une fois de plus par le dernier IPIMail, .... je n’ai pas changé d’avis.

Il faut remplacer l’IPI avec quelque chose d’autre pour ce qui concerne les syndics.

Et donc tenir un débat parlementaire public avant de changer la loi, comme prévue dans le règlement du Parlement. Donc tant dans la commission des PME, que dans la commission de justice.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Un institut de Syndic ???

Citation intégrale d’une réplique de pfffff du 09/01/2009 à 22h41 :

pfffff a écrit :

Je réponds sous votre contrôle collectif, comme toujours. Et la réponse manquera de nuances, comme tous les résumés (non, pas comme toujours smile.
En gros, on peut envisager 4 types d'intervention législative en allant du moins au plus obligatoire : le silence de la loi (+- l'anarchie, d'un point de vue juridique), les règles supplétives, impératives et d'ordre public.
- le silence de la loi, en théorie, on peut l'évacuer grâce à cette roue de secours qui veut qu'à défaut de règles spécifiques, on puisse mobiliser des règles plus générales (le droit commun des obligations, pour faire court).
Ca rejoint l'éternel débat de savoir s'il faut légiférer spécifiquement ou pas.
D'un côté, s'il fallait une (combinaison de) règle(s) écrite(s) précise pour chaque cas, la pléiade ferait sans doute rapidement figure de post-it à côté de la collection des codes de la copropriété (j'exagère un chouia peut être) et ce serait par ailleurs autant de risques d'actes manqués législatifs, notamment...De l'autre, si cette (combinaison de) règle(s) précise n'existe pas, le risque d'insécurité juridique grimpe, avec son lot d'opacité pour le non-initié et de forte probabilité de divergences jurisprudentielles à la clé. 
Le tout est de trancher au milieu, le problème étant que les uns et les autres localiseront rarement (en première impression en tous cas) ce milieu au même endroit.
- La loi supplétive, c'est une loi qui s'appliquera que si les parties au contrat n'ont pas décidé de retenir une autre règle.
- La distinction loi d'ordre public - loi impérative est une création de la Cour de cassation (dégagée en 1948 dans un cas concernant le bail à ferme, pour l'Histoire avec un grand H smile, bien installée depuis dans la tradition juridique de notre landernau.
Pour faire court, les 1ères protègent l'intérêt général tandis que les 2e protègent des intérêts privés. Les conséquences techniques déduites de cette différence de protégés sont que :
> Un acte juridique violant une loi d'ordre public est nul de nullité absolue : toute personne peut l'invoquer et le juge doit la soulever d'office. On ne peut par ailleurs jamais déroger à une règle d'ordre public (la dérogation est donc sans effet, réputée non écrite).
> Un acte juridique violant une loi impérative est nul de nullité relative : seules les personnes protégées par cette loi peuvent se prévaloir de la nullité (ou décider de ne pas le faire...). Des dérogations sont possibles uniquement après que la protection ait pu jouer.
La déclinaison de ces distinctions théoriques n'est pas toujours chose aisée en pratique.
Je vois qu'on a à peu près, les mêmes horaires, gof wink. Comme ca, il y aura deux points de vue.
Je suis d'accord avec tous les risques de l'activité législative que vous décrivez. Je crois quand même correct de dire qu'il y a notamment sur l'autre plateau de la balance que les dispositions impératives sont les bienvenues quand elles offrent à certains le bénéfice d'une protection qu'ils perdraient plus que probablement par faiblesse (ignorance ou position de faiblesse dans le rapport économique ou autre) au moment de la négociation du contrat...Maintenant, dire que toutes les dispositions impératives existantes sont les bienvenues, c'est autre chose.
Bon WE.

Extrait intégral d’une réplique de Gof du 09/01/2009 à 22h08 :

Gof a écrit :

La liberté individuelle n'est pas l'antichambre de l'anarchisme ni l'ordre public son rempart. Je pourrais rentrer dans une discussion qui relève davantage de la philosophie du droit, mais ce n'est l'objet de ce fil de discussion. Disons que j'attache beaucoup d'importance au concept de liberté réflexive.

Le coeur de nos relations contractuelles est exprimé à l'article 1134 du Code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Le pas respecter l'obligation contractuelle est une faute civile, comme l'a très justement soulevé Pffff, et peut donc être poursuivi devant les tribunaux sur pied des règles de la responsabilité contractuelle. Lorsqu'une convention ne règle pas l'une ou l'autre situation pouvant se produire dans l'exécution du contrat, le droit y supplée. Mais c'est avant tout l'imagination de l'individu qui nourrit la convention.

Certains comportements affectent cependant à ce point notre vie en société, qu'ils sont réglés par des normes dites d'ordre public. La contrariété à celles-ci est sanctionnée par la nullité, qui est absolue. Cela veut dire qu'elle peut être soulevée non seulement par chacun qui peut faire état d'un intérêt, mais également par le juge d'office. Non seulement les contrats contraires à l'ordre public sont nuls, mais certains peuvent également être sanctionnés par la société par une peine.

Enfin, depuis quelques décennies, avec la complexification des relations économiques, nous assistons à l'avènement du droit impératif, que l'on retrouve essentiellement dans le domaine du droit de la consommation. La convention contraire est ici également la nulle, mais cette fois-ci la nullité est relative : elle ne peut être soulevée que par les parties au contrat, mais jamais par le juge d'office.

Dans les trois cas, la faute contractuelle peut être poursuivie en responsabilité du débiteur de l'obligation, soit sur base de la convention, soit sur base de la loi impérative ou d'ordre public qui viendrait compléter d'office la convention. Le résultat dans les trois cas est le même pour le créancier de l'obligation.

Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter.

Une autre conséquence, sans doute plus grave encore, est qu'à force d'alimenter les normes d'ordre public, l'on finira par ne plus les connaître non plus, mettant ne péril un grand nombre de transactions conclues de toute bonne foi.

C'est une cause du "normvervaging" (je ne connais pas d'équivalent francophone qui exprime si bien la chose). C'est la dérive selon laquelle le principe de la convention-loi n'est finalement plus si important aussi longtemps qu'elle ne concerne pas l'ordre public.

C'est enfin une porte ouverte à une ingérence de plus en plus grandissante de l'Etat dans les affaires privées. Aussi longtemps que les intentions de l'Etat sont bonnes, ce n'est sans doute pas si grave que cela, mais il ne faut jamais perdre de vue que la "Endlösung" était justifiée par des normes de droit, aussi abjectes soient-elles.


Extrait de ma réplique du 07/01/2009 à 22h35:

luc a écrit :

Personnellement je suis favorable à l'application d'un chemin obligatoire (sauf cas graves), mais progressif, des mesures suivantes (dans cet ordre):
1. autorégulation (interne dans l'ACP et/ou la fédération professionnelle des syndics et/ou fédération de copropriétaires comme CNIC, SNP, ...)
2. médiation (institut, ...)
2bis. ombudsman (Ministère compétent pour la Copropriété)
3. sanction disciplinaire (institut)
4. mesure administrative (Juge de Paix = procédure contradictoire, avec enquête contradictoire préalable par l'Institut)
5. sanction pénale (partie civile: institut et/ou personne lésé)

Extrait intégral du post initial de ce sujet, daté du 16/12/2008 à 17h32:

ABSA a écrit :

Mr Van Nieuwkerke (Spa) a déposé au Sénat une "proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic".
Lien vers le texte de la proposition.
Nous ne sommes pas positif à cette demande.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Un institut de Syndic ???

@ luc: pourquoi déterrer ce sujet qui a déjà 10 pages: c'est pour battre en record ? (celui sur l'évolution des prix reste de toute façon imbattable)

La position de l'Unie Vlaamse Syndici - où l'on retrouve M. Van Coillie, ancien trésorier de l'IPI.... - n'est pas neuve et il n'y a pas de quoi en faire un nouveau fromage.

Dans vos choix de citations, vous m'avez oublié :

12/02/2009 à 16h20 a écrit :

Citation :
Nos savons qu'il y a 8.000 syndics IPI


Je ne sais pas d'où vous sortez ce chiffre.

Selon les statistiques au 31/12/2007 disponibles officiellement sur le site de l'Ipi, il y a 8.988 personnes autorisées à exercer la profession d'agent immobilier à cette date. Il n'y a aucune précision disponible quant aux spécialisations éventuelles.
Et imaginer que sur les 8.988 AI, il y en a 8.000 qui sont syndics, cela me paraît fantaisiste !...

Cela étant dit, il serait effectivement intéressant - avant de se lancer dans l'éventuelle création (ou même de l'envisager) d'un nouvel institut (on sait déjà ce que j'en pense) - de disposer de chiffres statistiques fiables:

- combien d'ACP ?
- tailles des copropriétés ? (nombre d'entité)
- professions principales des syndics (AI, avocat, comptable, copropriétaire-syndic-bénévole, etc.)

Je note que depuis lors, on a légiféré - à la belge - et qu'une nouvelle mission a été donnée à l'Ipi pour tenter d'y voir plus clair à ce sujet.

On n'a toujours pas ces chiffres indispensables à une bonne compréhension de la problématique "copropriétés"...


Erik DECKERS
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pfffff
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Re : Un institut de Syndic ???

@luc : merci de si bien commencer votre journée en me citant 5 ans après. ca ne m'arrive pas tous les jours ;-)

Sur le fond, je ne connais pas les détails du dossier (sur l'accusation de corruption etc exprimée dans le communiqué) donc je passe...

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PIM
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Re : Un institut de Syndic ???

@ pfffff: c'était un test - réussi - de vigilance  wink


Erik DECKERS
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luc
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Re : Un institut de Syndic ???

PIM a écrit :

@ luc: pourquoi déterrer ce sujet qui a déjà 10 pages: c'est pour battre un record ? (celui sur l'évolution des prix reste de toute façon imbattable)

Il y a deux motifs :

1. il revient dans l'actualité et j'ai voulu donner le scoop au forum de PIM
2. il m’était techniquement impossible de créer un nouveau sujet

Quand à la sélection des interventions, j’ai voulu rendre hommage
- à deux intervenants qui par leur contribution (et pour moi surtout ceux que j'ai cités) ont d’une façon constructive participé au débat
- à ABSA, qui ne s’est pas caché dans l’ombre.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : Un institut de Syndic ???

Bonjour,

Comme je ne sais pas le flamand qq'un pourrait-il me mettre à jour sur les news à ce sujet capital car effectivement je confirme l'IPI organisme de droit public ne fonctionne absolument pas pour éduquer mon syndic au respect du Code Civil

Oui nous sommes plusieurs à estimer qu'un organisme genre OMBSUDSMAN de copropriété est vraiment nécessaire pour protéger le "consommateur" ...A qui faut-il écrire pour le demander ?

merci d'avance

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Un institut de Syndic ???

Cette nouvelle loi concernant l'exercice de la profession de syndic en Belgique est-elle utilisée (appliquée) ?

11 FEVRIER 2013. - Loi organisant la profession d'agent immobilier

Source : ECONOMIE, PME, CLASSES MOYENNES ET ENERGIE
Publication : 22-08-2013 numéro :   2013011368 page : 55906   IMAGE
Dossier numéro : 2013-02-11/51
Entrée en vigueur : 01-09-2013

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … blematiere

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GT
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Re : Un institut de Syndic ???

La loi du 11/2/2013 organisant la profession d'A.I. ainsi que l'AR du 30/8/2013 relatif à l'accès à la profession d'A.I. sont bien repris sur le site de l'IPI et sont entrés en vigueur , respectivement d'une part le 1/9/2013 et d'autre part le 1/9/2013 (certains articles) et 1/1/2014 (d'autres articles).

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Un institut de Syndic ???

La loi du 11/2/2013 organisant la profession d'A.I. ainsi que l'AR du 30/8/2013 relatif à l'accès à la profession d'A.I. sont bien repris sur le site de l'IPI et sont entrés en vigueur , respectivement d'une part le 1/9/2013 et d'autre part le 1/9/2013 (certains articles) et 1/1/2014 (d'autres articles).


...mais en pratique est-ce que les syndics sont sensibles à cette loi ou ils s'en fichent ?

Qui fait référence à ce texte de loi ?

cette loi est-elle concrètement utilisée ?

Si je parle de cette loi à mon syndic de ses obligations sur cette base il va rire n'est-ce pas ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un institut de Syndic ???

Et sur quel point de la loi de 2013 souhaitez-vous attirer l'attention de votre syndic? agréé IPI, je suppose.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Un institut de Syndic ???

Je lis dans cette loi :
art 13. Obligations déontologiques de loyauté....
art 24 et 25. Obligationss de fournir tous les renseignements et documents...

Ma situation est la suivante :
J'ai un syndic en conflit d'intérêt qui me malmène exagérement.

Je subis ses manoeuvres avec des pressions physiques et psychologiques ( on me donne pas les documents et on m'inscrit une dette dans l'ordre du jour etc). LE syndic fait cela pour satisfaire les copropriétaires de l'ACP qui ne veulent pas refaire la chaufferie ( nous on habite l'immeuble et c'est un gros problème pour nous).

A chaque procès-verbal abusif je suis obligé de contester chez le Juge mais le syndic refait des assemblées générales avec des PVs pour faire ressortir des effets judiciaires plus vite que la justice peut gérer. Le Juge refuse de joindre les causes, dans chaque cause les divers avocats de l'ACP plaident que le problème chaufferie est traité dans une autre cause que celle qui est instruite davant le Tribunal de céans, le défendeur ayant le dernier mot c'est facile pour l'adversaire de tromper le Juge comme ça. L'IPI s'en fiche et les dépenses de folie en bricolage chaufferie me préjudicient.

Sur base de cette loi je peux déposer plainte au Procureur pour mettre en cause le mauvais comportement du syndic

il me semble que je dois faire cela

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