Un institut de Syndic ???

Bon résumé.

Le problème est que psychologiquement c'est toujours difficile d'attaquer en justice l'association dont on est membre. Il faut d'autres solutions pour arriver au même bût, tant que ET l'intérêt public ET l'intérêt privé d'une partie structurellement faible est en cause.

L'Etat a un intérêt évident que l'adresse de la personne morale ACP soit connue. Il n'y a pas encore d'internet dans les hall d'entrées.

En rendant cette obligation "d'ordre public" avec des amendes pénales, il rend l'intervention de la police possible. Cette possibilité est plus efficace et moins lourde et moins longue que la procédure "Juge de Paix", et parfois moins coûteuse (pour l'ACP/syndic).

Dans 90% des cas le PV ne sera pas écrite. La visite de l'agent suffira. Ceci va dans le sens que Grmff a déjà proposé à maintes reprises ... .

La liberté individuelle n'est pas l'antichambre de l'anarchisme ni l'ordre public son rempart. Je pourrais rentrer dans une discussion qui relève davantage de la philosophie du droit, mais ce n'est l'objet de ce fil de discussion. Disons que j'attache beaucoup d'importance au concept de liberté réflexive.

Le coeur de nos relations contractuelles est exprimé à l'article 1134 du Code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Le pas respecter l'obligation contractuelle est une faute civile, comme l'a très justement soulevé Pffff, et peut donc être poursuivi devant les tribunaux sur pied des règles de la responsabilité contractuelle. Lorsqu'une convention ne règle pas l'une ou l'autre situation pouvant se produire dans l'exécution du contrat, le droit y supplée. Mais c'est avant tout l'imagination de l'individu qui nourrit la convention.

Certains comportements affectent cependant à ce point notre vie en société, qu'ils sont réglés par des normes dites d'ordre public. La contrariété à celles-ci est sanctionnée par la nullité, qui est absolue. Cela veut dire qu'elle peut être soulevée non seulement par chacun qui peut faire état d'un intérêt, mais également par le juge d'office. Non seulement les contrats contraires à l'ordre public sont nuls, mais certains peuvent également être sanctionnés par la société par une peine.

Enfin, depuis quelques décennies, avec la complexification des relations économiques, nous assistons à l'avènement du droit impératif, que l'on retrouve essentiellement dans le domaine du droit de la consommation. La convention contraire est ici également la nulle, mais cette fois-ci la nullité est relative : elle ne peut être soulevée que par les parties au contrat, mais jamais par le juge d'office.

Dans les trois cas, la faute contractuelle peut être poursuivie en responsabilité du débiteur de l'obligation, soit sur base de la convention, soit sur base de la loi impérative ou d'ordre public qui viendrait compléter d'office la convention. Le résultat dans les trois cas est le même pour le créancier de l'obligation.

Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter.

Une autre conséquence, sans doute plus grave encore, est qu'à force d'alimenter les normes d'ordre public, l'on finira par ne plus les connaître non plus, mettant ne péril un grand nombre de transactions conclues de toute bonne foi.

C'est une cause du "normvervaging" (je ne connais pas d'équivalent francophone qui exprime si bien la chose). C'est la dérive selon laquelle le principe de la convention-loi n'est finalement plus si important aussi longtemps qu'elle ne concerne pas l'ordre public.

C'est enfin une porte ouverte à une ingérence de plus en plus grandissante de l'Etat dans les affaires privées. Aussi longtemps que les intentions de l'Etat sont bonnes, ce n'est sans doute pas si grave que cela, mais il ne faut jamais perdre de vue que la "Endlösung" était justifiée par des normes de droit, aussi abjectes soient-elles.

Ce jeudi matin, sur la rtbf radio, on a débattu sur l'anarchie. Définition de Wikpédia du mot anarchisme :"L'anarchisme est une philosophie politique qui tient à redonner à l'individu sa liberté au sein de la société, tout en rejetant les autorités de quelque nature qu'elles soient".
Gof a dit :

Au vu de mon expérience dans la copropriété, beaucoup rêvent que ce soit un régime anarchiste qui lui soit appliqué. Plus de chef, plus de règles, plus de contraintes, chacun fait ce qu'il aime de faire, la collectivité (l'AG) règle ses problème elle-même.

Plus besoin de loi impérative ni public, le syndic met sa plaque seulement s'il en a envie, en contrepartie le copropriétaire fait également ce qu'il a envie. Normal il n'y a plus de règles. C'est la collectivité qui décide de tout.
Comme dans la copropriété, c'est l'AG qui décide de tout.
Quel que soit le régime que vous appliquerez, dans un groupe d'individus, il y aura toujours des dominants et des dominés. Des voleurs et des volés. Cependant si l'anarchisme donne à l'individu sa liberté au sein de la société, peut-on dire que celui qui était opposé à la décision du groupe et qui doit s'y conformer a retrouvé sa liberté ? Se conformer à l'autorité de l'Etat ou du groupe, c'est quif quif et bourrico, l'Etat, c'est nous.
Il faudra m'expliquer en quoi une loi d'ordre public peut empêcher une ACP de fonctionner correctement.
Si Gof n'est pas pour une loi d'ordre puiblic, car elle serait contraire à la liberté de s'associer et de vivre selon ses propres choix, cela s'apparente plus à l'arnachisme qu'à un Etat de Droit.

Il faut faire un choix, c'est le régime de l'anarchisme ou de l'ordre public.
Que proposez-vous ? Je crois que le régime qui nous mettra tous d'accord n'existe pas, il reste à inventer. Et celui qui l'inventera recevra le prix Nobel de la paix tous les ans pour l'éternité. Beau défi à relever.
Tintin
P.S. : D'avance je présente mes excuses à Grmff, pour un raisonnement aussi tortueux.

Ce que j'ai déjà eu, c'est des plaintes de copropriétaires qui se plaignent de cette "publicité" faite à leurs frais dans leur immeuble, inutile et inesthétique à leurs yeux...

alors franchement....

J'ai regardé, un peu à la va-vite (bcp de casserolles sur le feu aujourd'hui).

577-8 § 2 du Code civil prévoit expressis verbis que l'affichage doit avoir lieu, inconditionnellement, dans les huit jours, à la diligence du syndic...Ca ne semble donc pas être à mon sens une obligation soumise à une décision (à la majorité requise) de l'AG.

577-8 § 7 du Code civil prévoit que tout copropriétaire peut demander, à titre individuel, en cas de carence du syndic, la nomination d'un syndic provisoire.

Pour moi, ces deux textes consacrent le droit du copropriétaire, à titre individuel, à forcer le syndic à afficher ces infos. Par rapport à ce type de défaillance, il me semble qu'on pourrait envisager d'autres mesures que la nomination d'un syndic provisoire. La jurisprudence ne s'est-elle jamais prononcée sur la possibilité de condamner le syndic à s'exécuter, éventuellement sous peine d'astreinte (et en prime, évidemment, les frais de justice pour sa pomme) ? C'est du droit commun des obligations qui peut constituer un bel incitant...

577-9 § 3, qui prévoit que "tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire", n'est-il pas transposable à la question plus spécifique de l'ordre du jour (il me semble que ca rentre clairement dans l'esprit de cette loi) ? > demande au syndic > refus > justice de paix > solution différente selon que le point que le coproprio veut voir mis à l'ordre du jour est ou non légitime...

Je m'arrête là sinon ca va déborder de mes casserolles...

Je suis d'accord avec Gof sur le fait que ce qui est d'ordre public n'entraîne pas droit pénal. La conséquence essentielle - sauf oubli - du caractère d'"ordre public" d'une disposition est que le juge doit soulever d'office le moyen tiré de sa violation, et ce même si les parties dont l'intérêt est lésé déclarent ne pas vouloir s'en prévaloir. Ca n'entraîne pas pour autant droit pénal. Ceci dit, si la loi prévoit une amende, on est effectivement dans le pénal, avec pouvoir de police à la clé.

Si je vous comprends, le problème de départ qui vous interpelle, c'est que "un copropriétaire doit assigner l'ACP". Pour moi, ce problème n'est pas lié au caractère impératif ou d'ordre public de la disposition mais plutôt à la question de savoir si chaque copropriétaire (ou plus largement toute personne lésée) ne peut pas réclamer directement, à titre individuel, au syndic de rendre des comptes... En l'état, je ne me hasarderai pas immédiatement à tenter une réponse. J'imagine que l'un ou l'autre dans les parages ont un avis assez fourni sur la question...

Je ne le suis pas non plus.

C'est en fait la vraie question et le problème réel. Ce sera aux politiciens (élus par les professionnels, les copropriétaires, ... )  de faire ce choix.

Un petit exemple (déjà expliqué sur ce forum en 2008) qui a été cité aujourd'hui dans la commission parlementaire de justice par un copropriétaire invité:

La plaque que le syndic doit afficher dans le hall de l'immeuble endéans les huit jours de sa nomination (ou réélection) et dont l'absence pose problème (voir la proposition de l'ABSA/IPI officieuse).

Si l'absence de la plaque est d'ordre impératif un copropriétaire doit assigner l'ACP pour faire afficher les données (loi impérative).

Si l'absence de la plaque est  d'ordre public, alors un policier peut faire un constat (PV) et donner une amende de l'ordre de 10 euros à 100 euros je crois (si la loi prévoit des amendes).

Je viens de lire le projet de loi.

Cela confirme ce que j'en pensais à travers les commentaires de Luc. Cela ne sera rien d'autre qu'un "machin" de plus.

Aucune des problématiques ne reçoit de solution ni de précision.

Je ferai deux commentaires supplémentaires:m
1. passage d'un examen pour les syndics pratiquants qui veulent être inscrit: c'est un manque de vision évident. C'est éviter une zone de transition qui se fait TOUJOURS dans la mise en place d'une nouvelle réglementation. C'est donc se mettre à dos toute un pan de la profession. Idiot et représentatif du projet.

2. Obligation d'un syndic dès qu'il y a plus de 6 lots et plusieurs proprio. Idiot et mal torché. Je suis proprio de 8 lots dans une immeuble de 9 lots. Il faut un syndic professionnel? Des baffes, oui!!!

Au passant, il ne me semblait pas que More préconisait le totalitarisme, mais pensait l'émergence de la notion d'Etat (car cela n'a pas toujours existé), au même titre que Jean Bodin, pour ceux qui aiment tellement comparer nos traditions à celles de nos voisins. Bien que nous ayions le même Code civil, il n'est pourtant pas le même. Mais bien entendu, je ne suis pas spécialiste ...

Pfffff n'a pas vu finement les choses, il a mis dans le mille. De bons comptes font de bons amis. S'il fallait un institut des entrepreneurs (et entrepris  ), je ne donnerai pas cher de notre économie. Par contre,  Code des sociétés, pragmatique et de bon sens en général, pourrait en inspirer plus d'un pour la gestion de ce qui n'est autre ... qu'une société (je suis certain que Luc va nous dégoter une définition du terme). Mais ici encore, je ne suis pas spécialiste hein. Je n'ai jamais été qu'au berceau de plusieurs ACP, mais ça ne compte sûrement pas.

Des règles comptables claires et compréhensibles pour tous les copropriétaires "non-spécialistes" serait le bon pas à faire. Que l'AG contrôle ses affaires et tant pis si elle estime que c'est l'affaire de l'autre.

Trop d'impôt tue l'impôt. Ca vaut pour le droit aussi. Avec Pfffff, je suis d'avis que le Code civil regorge de solutions pour pallier les problèmes qui surgiraient dans les relations que tissent les individus entre eux. Il n'est pas toujours nécessaire d'inventer de nouvelles lois qui ne disent pas autre chose que ce qui est évident, mais ne font que complexifier la vie. Il n'est pas nécessaire non plus de déléguer à quelques "spécialistes" le droit de vérité, relèguant les autres au parterre des imbéciles silencieux.

Et pour clore, le Code de la route est d'ordre public, mais cela n'empêche pas qu'il soit enfreint à  tout bout de champ (c'est sans doute le 40e sophisme).