Vote et abstention

Cher Luc, je crains que votre réponse ne soit un sophisme. L'objet de ma remarque n'est pas tellement une question d'antennes paraboles, comme vous vous en doutiez certainement, mais simplement de faire prendre conscience que les jeux du langage peuvent influencer le résultat d'un vote, selon que l'abstention est considérée ou non comme un vote négatif, voire positif, pourquoi pas.

Selon le Larousse, s'abstenir c'est toujours et encore renoncer à agir, ou encore ne pas prendre part à un vote. Ce n'est donc pas la même chose que l'acte de voter.

Vous soulevez vous-même qu'il existe au sein de certaines copropriétés des minorités qui imposent leur volonté. Considérer l'abstention comme un vote revient à donner des armes de choix pour ceux qui souhaitent abuser des astuces du langage, notamment.

Luc a dit :
Une situation complexe exige des solutions complexes, qui doivent être mûrement réfléchis.

A quelle solutions informatique pensez-vous pour résoudre cette complexité ?
Ne serait-il pas opportun de rester simple pour être clair ?

Pour moi l'abstention c'est comme être absent avec de surcroît la volonté déclarée de m'abstenir. Pourquoi ne pas tenir compte de ma volonté déclarée démocratiquement ?

but et non bût

Francis,

Instaurer des règles de ce type dans des associations où les règles de base ne sont pas respectés, revient à chercher des problèmes qu'on peut éviter.

Il s'agit ici, comme le projet au Sénat, des points suivants:

information - formation - médiation

Je cite l'introduction du projet en question:

et on crée un "machin" en plus qui sera financé avec nos impots encore augmentés.

Je suis pour des modifications de la loi actuelle mais pas n'importe lesquelles et surtout pas d'un tel institut.

Comme je l'ai écrit autre part, que l'on fasse respecter les règles existantes avant de vouloir tout changer.

quant à la prise de pouvoir de minorité, ne croyez-vous pas qu'avec un tel "institut" (très mauvaise appelation à mon avis), ou stuut (comme on dit à Bxl, ce seront les copropriétaires ayant des problèmes dans leurs immeubles qui s'impliqueront et voteront pour élire leurs représentants qui seront eux aussi des copropriétaires connaissant des problèmes.  Donc ici aussi le pouvoir à une minorité, ce que vous contestez en début de ce salon.

mais je suis d'accord pour une information des copropriétaires, bien que tout belge est sensé connaître la loi, quelle que soit le domaine.  Quelques heures en fin de cycle secondaire seraient une bonne chose et couperainet peut-être les ailes à des tas de certitudes inexactes circulants dans tous les milieux et surtout dans l'immobilier.

Pour ce qui est du contrôle de la profession de syndic, qu'il y ait une supervision de l'IPI et des cas qui lui sont soumis par une instance supérieure mais pas des copropriétaires.

Mon cher Francis,

Alors l'IPI serait financé avec nos impôts depuis 15 ans?
Avec quel résultat? Et quel rendement?

Par exemple: L'esprit de la loi de 1994 ET l'AR de 1993 allait dans le sens que la comptabilité serait soumis à la loi de 1975 (comptabilité des sociétés), comme le ASBL, sous la conduite de l'IPI.

Mais rien n'a été fait dans ce sens depuis 1994. Pourquoi?

PS: l'IPI n'est pas financé par nos impôts, si mes souvenirs sont bon (PIM me corrigera s'il faut), mais essentiellement par ses membres. Ses engagements sont garanties par l'Etat.

Je vous suit, si vous me démontrez que cet institut va objectivement (= basé sur des chiffres, prognoses et études scientifiques) d'office fonctionner moins bien que l'IPI.

Vous avez à 500% raison. Celui qui sait garantir cela a mon support complet, et je crois de beaucoup d'autres CP. Le CNIC serait devenu inutile. C'est je crois le bût final des volontaires du CNIC.

Mais probablement la dernière chance de l'IPI, en ce qui concerne les syndics, vient de s'écouler avec les élections de décembre 2008.

Ou voulez vous créer un autre organisme pour le garantir?

Le problème réel que vous signalez est un problème inhérent à chaque élection de ce type, comme par exemple l'IPI.

Mon point de vue personnel de maintenant est différent de ce que c'était au début de ce salon (donc en 2004).

J'ai beaucoup appris (aussi et surtout grâce à ce salon). C'est d'ailleurs le bût d'un débat démocratique: convaincre l'autre par des arguments rationnels et logiques.

Mais le pouvoir est toujours exercé par une minorité (qu'on appelle les  mandataires, comme dans les ACP: le syndic, le commissaire aux comptes, l'avocat, le notaire, ...).

Ce pouvoir peut-être exercé :

- d'une façon opaque (dans le sens "J'ai raison parce que vous m'avez donné confiance et je suis une personne de qualité". Ces mandataires  répondent assez souvent comme suit: "Votre question est une preuve de méfiance envers moi qui implique que vous me considérez comme un fraudeur. C'est un atteinte à mon honneur et je refuse donc de répondre.")

- d'une façon transparente ("J'ai fait comme votre mandataire les choses suivantes pour les motifs suivants" = appliquer les dispositions du CC sur le mandat).

Le hic est que certains candidats syndics n'auraient jamais eu ses cours, puisqu'on peut devenir de fait syndic avec un diplôme de primaire (je sait c'est très bizarre mais c'est la réalité après 2007)

Ce que vous proposez est un moyen excellent, mais en fait en soi secondaire, puisque seulement orienté vers le futur. On ne devient propriétaire que vers l'âge de 25/35 ans.

L'essentiel est aux moins qu'une  série de brochures soient diffusés par une instance officielle qui explique la loi et l'application de la loi, comme les brochures concernant la location, les asbl, ... diffusés par le Ministère de Justice.

Et que le contenu des cours soient contrôles par une instance officielle, comme l'Institut ...

Je constate que vous refuser un contrôle déontologique du syndic d'ACP par les copropriétaires.

Il s'en suit que selon vous le syndic est une personne de qualité et donc seulement soumis au contrôle de ses pairs, et pas au contrôle de son mandant.

Vous avez peut-être raison pour le premier point, mais il en découle que tout la déontologie est une leurre quand à imposer son application au sein d'une ACP.

Il ne peut être efficace que quand la procédure est contradictoire.

Le monopole de cette procédure revient en principe au ... Juge de Paix.

L'IPI n'est légalement déjà pas compétent pour les syndics d'ACP. 

Comparez l'AR de 1993 avec le texte des Art. 577-3 à 577-14 CC. Tout stagiaire juriste va vous démontrer que l'IPI protège un titre qui n'est plus d'application.

Et l'exemption de TVA a été octroyé parc que le syndic d'ACP (personne naturelle ou firme) est un organe, qui dépend de l'ACP et par ce fait pas un indépendant.

Un syndic d'ACP ne peut donc pas être contrôlé par un Institut qui contrôle des indépendants.

Donc de toute façon un autre Institut (ou commission ou ... n'importe) doit être créé, qui dépendra en principe du Ministre de Justice (ou des Finances).

Je viens de regarder une émission à la télé hollandaise sur le speechwriter d'Obama. Il a fait une distinction nette entre les générations des baby boomers, la Generation X et ... les Millenians (ceux devenu 18 ans après 2000).

Cette dernière génération a de l'espoir: "Change, yes we can" est un slogan de cette génération.

Ce que je manque dans votre analyse de la situation (inclus l'institut) est l'espoir qu'on peut changer les choses.

Cet espoir existe maintenant, grâce au travail (que je ne sous estime pas)  de trois parlementaires de parties et venant de villes très différentes (Bruges, Bruxelles et Liège).

Ils ont ouvert la porte.

Prenons cette chance à deux mains dans un sens constructif.

Vous connaissez beaucoup de contentieux dans lesquels les juridictions civiles se mêlent directement de questions relatives à l'accès à la profession.

Parce que moi, à part l'interdiction professionnelle éventuellement prononcée par le tribunal de la faillite, je n'en vois pas : ce sont, à ma connaissance, soit des ordres/instituts, soit des autorités administratives, soit des juridictions pénales qui en traitent.

Le monopole de la procédure contradictoire revient à la Justice.

Vous avez raison, actuellement il n'y a pratiquement pas de procédures civiles, puisqu'en pratique il y a toujours des faits d'ordre pénale (abus de confiance, ...) et/administrative présent dans le dossier.

En plus pour mettre en cause un syndic au civil, il faut:
1. une condamnation au civil de l'ACP
2. une mise en cause par l'ACP du syndic, sur demande de son représentant (= ce syndic) ou sur demande d'un CP (point à mettre à l'OJ par ce même syndic).

Il y a  différentes phases:

1 Ce syndic se défend (ralentir le moment pour mettre à l'OJ) en jouant sur l'usure, en allant en appel puis en cassation (c'est pourquoi les syndics demandent  que le droit de décision d'aller en appel soit confié au syndic et plus à l'AG).

2. En même temps faire de la sorte que sa responsabilité est dilué dans par exemple tous les conclusions remis par l'avocat de l'ACP (et mise en cause par exemple des membres du CdG), dans touts les procédures d'appel.

3. Finalement, quand tout est "effacé" ou "dilué", donner une démission par lettre aux copropriétaires et laisser l'ACP en panne.

4. Puis l'AG n'a plus envie de lancer la procédure contre le syndic au civil, puisque:

- les autres (ex-)mandataires constatent que leur responsabilité n'est plus dilué mais rendu très concret par l'ex-syndic

- l'effet de l'usure fait que les CP ne veulent plus entendre de cette affaire (s'ils ne doivent pas beaucoup payer) et n'ont donc pas envie de pré financer cette procédure.

Non, je ne suis pas d'accord avec vous.

Une loi longue peut être simple.

Je crois que c'est un peu plus compliqué que cela.

L'IPI vient d'ailleurs de perdre un procès récemment dans ce contexte contre un agent immobilier hollandais.

D'ailleurs il parait qu'il y a quelques heures e la SNP vient indirectement de me donner raison.

En effet ils auraient dit que n'importe qui peut dire qu'on est un expert en comptabilité de copropriété, mais que seulement le titre d'expert-comptable est protégé.

Il  s'en suit que seulement le titre d'agent immobilier syndic est protégé. il sen suit que tout le monde peut s'appeler syndic d'immeubles ou syndic d'ACP.

Mais la loi protège de fait aussi le titre de syndic d'ACP.

Par le jeu des alliances conclus les derniers mois et jours, il s'en suit que la CIB est aussi d'accord, donc probablement l'IPI (c'est le président de l'IPI qui représente l'IPI) et peut-être RI.

D'ailleurs je comprends votre énervement, parce que tous les agents immobiliers devront être à partir de 2010 membre de deux instituts. Un fédéral (IPI) et un communautaire.

Vu le manque de transparence (non-publication de l'accord entre RI et CIB), il se peut que j'interprète mal.

Voir: [url=https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19584&idsujet=279381&page_index=0]Résultat élection IPI 2008
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