Vote et abstention

Mais oui. Et en sus, on revient au sujet.
Le lieu et le moment de la démocratie au sein d'une ACP est l'AG.
Les abstentions ne posent problème qu'en cas de vote avec résultat tangent.
Dans ce dernier cas vous trouverez toujours les uns ou les autres pour s'approprier ces votes abstentionnistes.
La solution conforme à la loi (Art 6 : voir début de débat sur ce forum) est
simple dans un esprit démocratique.
En cas de résultat tangent d'un point à l'OJ (les abstentions faisant basculer
dans un sens ou dans l'autre, vers le OUI ou le NON), le Président de
l'AG peut demander aux abstentionnistes : "Vous considérez-vous comme
absents ou présents pour ce point particulier ?".
Il suffit ensuite d'appliquer la loi. Et la démocratie est respectée.

Mais je n'avais encore rien proposé. Mais puisque vous m'en donnez l'occasion, pourquoi pas une proposition de l'ordre suivant.

Il convient en effet un quorum de présence, en principe 50% + 1 quotité, mais sans que qu'un seul CP puisse représenter à lui seul plus de 50 % de ces présences. A défaut d'obtenir un tel quorum, il faut convoquer une seconde AG moyennant un délai de préavis de minimum 15 jours.

La loi fixe actuellement déjà des quorums de vote. Certains sujets ne nécessitent qu'une majorité simple. Dans ce cas il suffit d'obtenir la moitié des quotités + 1 des votes exprimés, les abstentions n'entrant pas en ligne de compte.

Une décision, qui porte sur un sujet plus sensible pour l'ACP, peut également requérir une majorité absolue. Dans ce cas il faut obtenir au moins la moitié des quotités + 1 des quotités représentées à l'AG. Ici, les abstentions pourraient faire la différence et bloquer la décision, sans pousser à son adoption ni à son rejet. Cela pourrait s'expliquer, par exemple, parce que les CP estiment ne pas disposer de toutes les informations utiles à la prise d'une décision éclairée et conduire à une motion de report de la décision à un moment ultérieur. Autrement dit, le débat n'est pas clos, que du contraire.

La loi pourrait fixer les quorums, selon les sujets. Mais j'ai foi dans l'imagination de la personne humaine et préconiserait l'application de la loi, sauf lorsque les statuts prévoient explicitement un autre règlement de vote. Pour le cas de la modification des statuts, par exemple, une telle dérogation ne pourrait être accordée que si ceux-ci prévoient une majorité renforcée par rapport à celle fixée par la loi.

Loin d'être compliqué, mais efficace à mon sens.

Et puisque le sujet a été évoqué plus bas, les règles comptables qui s'appliquent aux petites asbl sont simples, faciles à mettre en oeuvre et encore plus facilement compréhensibles. Moyennant quelques menues adaptations, elles pourraient s'appliquer mutatis mutandis aux ACP, même aux grands ensembles.

Texte consultable ici

J'ai du rater un tram, car je ne vois pas très bien ce que viens faire Kyoto dans ce débat sur les abstentions.

Pour y revenir, aux abstentions, je suis absolument d'accord pour que l'on clarifie le sort à donner à celles-ci même si cela fera touours des mécontents de voir leur position mise en minorité.

A nouveau je rappelle que de nombreuses copropriétés (une majorité mais je ne sais pas le prouver, voir ci-dessous mon exemple) vivent sans ces problèmes et qu'il faut informer les propriétaires des conséquences de leurs votes, ou de leurs abstentions.

Les gens heureux n'ont pas d'histoire et donc on en parle pas.  Au Cnic vous rencontrez très certainement une large majorité de propriétaires ayants ou ayant eu des soucis de copropriété.  dès lors il peut sembler à ces propriétaires que ces problèmes de copropriétés sont la norme et non l'exception.  A titre d'exemple, lors de la journée sans voiture à Bxl, interrogez les cyclistes pour connaitre leur opignion sur cette action et vous aurez une large proportion de réponses positives.  evidemement, les gens qui y sont opposés sont chez eux ou à la campagne ou à la mer.

Vous n'avez pas raté un tram.

Le tram "abstentions" pourrait servir à aller à une place qui n'est pas annoncé aux passagers, sans possibilité de sortir à l'arrêt suivant.

J'ai aussi deux exemples, mais très concret:

1. celui qui étudie la vie d'une étoile, sais qu'elle n'a qu'une fois pendant une seconde de sa vie comme étoile des problèmes: quand elle explose. Le nombre des étoiles qui explosent chaque seconde n'est pas tellement grande, mais la chance est grande que chaque étoile va exploser.

2. dans ma famille (j'ai une famille assez grande – il y a donc 30% de « risque » qu’on réside dans un  appartement et +0,3% qu’on est mandataire d’une ACP) quelqu'un est président dans un immeuble à appartements (+- 40) au centre d'une ville depuis des années. Il y a un syndic bénévole. La méthode de gestion était celui de cogérance (illégale depuis 1994). Nous deux on en parlait parfois il y a une dizaine d'années. Depuis plus. Cette même personne m'en parle vers Nouvel An 2008. Le syndic bénévole, mais appuyé par un coach (syndic professionnel agréé) nommé par lui, avait abusé de sa fonction pour imposer lors de travaux de rénovation l'entrepreneur de sa maison pour réaliser la solution qu'il préférait. Je l'ai conseillé d'abandonner toute action, puisqu’il ne pouvait pas obtenir raison. Il s'était mis lui-même vers 2000 dans une situation "hors la loi" et ne pouvait donc pas demander maintenant la protection de la loi. Cette copropriété était une copropriété paisible depuis les années 60 jusqu'en 2007. Maintenant c'est autre chose.
Et je constate maintenant, en parlant avec lui pour l’aider à sortir de ce marasme, que cette ACP a déjà passé par deux vagues de problèmes depuis 1964. Chaque fois on a bricolé une solution provisoire, sans tenir compte de la loi. Maintenant cet ex-président du conseil de gérance de ma famille m’a dit que j’avais raison en 2001. Il aurait fallu à ce moment, lorsque tout était calme, peaufiner une structure (= adapter le règlement de copropriété) dans un contexte légal, installer un formalisme constructif, certes parfois contraignante, mais un soutien neutre au moment des crises. Mais … tout paraissait  calme. Pourquoi changer ???

Je reviens au sujet :

Abolir l’utilité de voter « abstention » parait à première vue innocent et simplifie soi-disant la vie. Il simplifie la vie de qui ?

Une devise classique est : « Follow the money » (Qui en profite ?). Donc qu’elle est le bénéfice que le bénéficiaire en retire ?

Ma conclusion est, que les bénéficiaires sont (classé en ordre croissant du bénéfice):

- Sur court terme : le copropriétaire -> moins de temps à « perdre » dans un AG

- Sur moyen terme : le syndic -> moins de frais pour le même honoraire

- Sur long terme : le promoteur -> décisions plus rapide = décision moins réfléchie = plus de « chance » d’avoir du bricolage = usure rapide qui devient incontrôlable = une rénovation « douce » (=  sans que le copropriétaire vide les lieux) devient impossible.

Le Robert nous dit que l'abstention est le fait de ne pas voter, de ne pas se prononcer.

Wikipédia que "L'abstention en politique est le refus de participer à un vote (lors d'une élection ou d'un referendum par exemple) ou une délibération, bien que l'on en est le droit. Les personnes qui se sont abstenues sont appelées des abstentionnistes. Les personnes qui ont voté blanc ou nul ne sont généralement pas considérées comme abstentionnistes mais le résultat est identique : leur choix n'est pas pris en compte."

Notre proposition propose de répondre simplement à celà.

Quelques commentaires rapide:

- complètement d'accord avec Grmff et Francis. La grande majorité des ACP fonctionnent bien.
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C'est complètement faux. Seuls peuvent être syndic les agents immobiliers, les professionnels qui sont soumis à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue (avocat, comptable,...) et les copropriétaires. Les deux dernières catégories ne peuvent pas porter le titre d'"agents immobiliers agréé IPI".
-

Cher Gof, Faisons attention de ne pas confondre quorum et majorité. Et la  majorité simple n'existe plus en copropriété ( Art 577-6 §6 "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.")
- Au niveau de l'IPI, il existe un accord de gouvernance entre les élus ce qui est normal si l'on désire faire fonctionner l'IPI. La CIB vlanderen a fait un communiqué de presse sur le sujet. Certain points doivent encore détaillés. Nous communiquerons alors vers les agents immobiliers.

Je me demande en lisant vos interventions si vous ne voulez pas dire:

Pour le reste je renvoie à l'opinion de M. HATRY, exprimé en 1995.

Une loi de copropriété doit avoir un consensus, qui dépasse les frontières entre les opinions de la majorité ET de la minorité, tant politique que les copropriétaires eux-mêmes.

Ce consensus avait été trouvé par le Professeur HANSENNE pour la loi de 1994.

Ouf ! J'ai cru que c'était une injure !

définition de "procrastiner" (wikipedia)

et

Guérir de la procrastination

J'ai fait le même type de recherches. Le résultat m'a intrigué.

Consultant le petit "Van Dale" et le grand "Van Dale" en néerlandais, je constate que la signification repris dans le "petit" dictionnaire (un volume) est aussi présent dans le "grand" (3 volumes) ensemble avec 3 autres significations. J'ai vérifié cela dans  des dictionnaires en anglais et en français: même problème.

En plus cela varie selon l'année d'édition.

Une langue vivante change.

En guise de comparaison j'ai cherché un "petit" Code Civil et un "grand" Code Civil. Je n'ai trouvé que LE Code Civil. Donc l'usage d'un dictionnaire n'est pas approprié dans un contexte légal, mais il est approprié pour prouver un besoin de moderniser.

J'ai alors cherché dans les éditions existants en 1994. En naturellement on constate  qu'une des définitions correspond à l'utilisation telle quel dans la loi de 1994.

Donc changer la signification de l'abstention correspond à moderniser la loi sur la copropriété. Ce qui est le bût de la proposition NYSSENS-HAMAL.

Mais alors j'ai cherché le pourquoi de ce changement. Les textes que j'ai déjà consulté vont tous dans le même sens:

La signification de l'abstention a effectivement changé, mais c'est  fortement lié à:

- ou bien l'utilisation des techniques de good governance en ce qui concerne l'information des membres de l'assemblée décisionnelle (Conseil d'Administration dans les sociétés et ... Assemblée Générale dans les ACP).

- ou bien le glissement d'un système démocratique vers un système autoritaire, qui tourne autour d'un petit groupe (le pouvoir en place) ou d'une personne.

Mon opinion: Ne changez rien quand à l'utilisation de l'abstention, avant d'avoir imposé, dans un contexte contrôlable, les règles du "good governance" aux organes de l'ACP.

Que vous essayez d'utiliser le 38ème sophisme: ridiculiser.

PS: Je suis propriétaire des 3 dictionnaires VAN DALE que j'ai cité. Avez vous à la maison les 3 éditions du ROBERT?