Que faire ?

Depuis des années je me pose la question, pourquoi l'IPI ne remédie-t-il pas à ce problème (si simple comme l'avait proposé PIM) ou pourquoi ne sanctionne-t-il pas ces syndics en leur retirant leur agréation ?

L'IPI serait-il subsidié en fonction de ses membres ...ceci expliquant cela ?

Les anomalies sont assez nombreuses pour se rendre compte hors conseil de gérance. En outre, un des membres du "commando" était membre du conseil de gérance également.

Partiellement. AU cours de l'AG "coup d'état", un nouveau conseil a été mis en place, avec des membres du "commando". Il est à noter que ces membres sont membres dans d'autres conseil également, que ce soit dans des immeubles gérés par le nouveau syndic ou non.

Longtemps. Plus de 3 renouvellements de mandats. Il est amusant qu'il a été élu également suite à une opération commando contre le syndic précédent...

Non

Oui. Rachat dans la copropriété favorisé par des proprios favorables au syndic (rien d'illégal). Remboursement d'assurance rendu possible par l'opration du syndic. Mais fondamentalement, rien de spectaculaire ou de franchement illégal.

C'est le fait de l'avoir caché aux CP qui nous dérangeait. Pourquoi cacher les choses? Le syndic précédent le faisait, en toute transparence, au su et au vu de tous.

Evidemment, quand on critique le précédent parce qu'on estime que ce n'est pas normal, il est difficile de faire pareil au su et au vu de tous. Donc, on préfère s'en cacher...

Merci Grmff pour vos explications dont je prends seulement connaissance.

Si je comprends bien, malgré les nombreuses anomalies qui permettaient à tout copropriétaire de les remarquer et de s’en offusquer, il n’y a qu’une poignée de « contestataires », votre « commando », qui les a remarquées …et que cela gênait !!

J’en déduis que si la grande majorité des copropriétaires se disent satisfaits de leurs syndics, c’est parce que pour vivre heureux, ils restent sagement sur leur tréfonds et ne s’intéressent  à rien dans la gestion de leur ACP…et leurs syndics en profitent évidemment.

A vous lire aussi, j’en conclus que la « collaboration » d’un membre de l’ancien conseil de gérance n’est probablement pas étrangère à la réussite de l’opération de limogeage de votre syndic, que ce soit au niveau de la crédibilité vis-à-vis des autres copropriétaires ou des informations que seul le conseil de gérance connaissait.

Tout ceci confirme qu’un syndic ne doit finalement sa « survie » qu’au conseil de gérance.  Si un syndic n’a pas une gestion « clean », il doit donc tout faire pour « acheter » ces gens là !

Vous confirmez par ailleurs que le précédent syndic a été viré dans les mêmes conditions, ce qui m’interpelle.

En effet, si je vous ai bien compris, ce ne serait à nouveau pas les rapports du conseil de gérance qui auraient justifié le limogeage mais les rapports accablants établis par une poignée de copropriétaires…cependant trop souvent appelés « contestataires » mais qui oeuvrent en fait pour une bonne et saine gestion.

J’en reviens à ma question essentielle : pourquoi le conseil de gérance n’a-t-il pas joué son rôle de contrôle de la gestion du syndic et ainsi faire rapport en AG au cours des trois années du mandat du syndic ?

Dans ces conditions, vous admettrez qu’il y a de quoi s’interroger sur l’acharnement de certains ( !) à vouloir imposer la présence de conseils de gérance dans les ACP de plus de 20 appartements, si ce n’est pour déléguer des missions du syndic à ces conseils de gérance.

Le conseil de gérance, étant alors à la fois juge et partie, n’a plus l’objectivité requise pour contrôler la gestion et plus personne ne contrôle, avec les conséquences que l’on cite trop souvent ici.

Quant aux sociétés-sœurs avec lesquelles travaillait votre syndic, je suis évidemment pour la plus totale transparence, mais personnellement, je ne vois pas de différence entre des sociétés-sœurs ou les sociétés habituelles avec lesquelles travaille le syndic et qui versent, non pas des dividendes, mais des commissions.

Ces commissions entraînent inévitablement l’exécution de travaux inutiles, surfacturés et/ou  mal exécutés que le syndic refusera ensuite de faire recommencer sous garantie au risque de ne pas toucher sa commission !

Pour faire un parallèle avec mon opération « commando » qui réclamait une gestion totalement transparente et équitable et condamnait la cogestion du syndic avec le conseil de gérance, elle n’a réussi que lorsque le syndic, sur insistance de l’IPI ( !) , a souhaité récupérer le mandat technique confié entièrement depuis des années au conseil de gérance (pots de vin compris, ce qui a entraîné le divorce du couple syndic/conseil de gérance !).

Le conseil de gérance a alors fait une pétition pour virer le syndic en invoquant les griefs que notre « commando » dénonçait depuis près de huit ans.

La grosse difficulté que nous avons rencontrée dans notre ACP pour limoger notre syndic, et que nous rencontrons encore aujourd’hui avec le nouveau, est la demande de totale transparence de la gestion.

Cette transparence mettra en évidence non seulement les fautes de gestion du syndic mais également les traitements de faveur dont ont bénéficié trop de copropriétaires au cours de toutes ces années de cogestion et le conseil de gérance n’a pas changé, raison pour laquelle la gestion n’a pas changé elle non plus !

Des copropriétaires ont ainsi bénéficié de travaux privatifs exécutés par les corps de métier habituels de l’ACP et mis en charges communes et de travaux privatifs que le syndic a fait couvrir par les assurances.

Je dois préciser qu’après 12 années de « combat » ce syndic est actuellement poursuivi et inculpé devant le Tribunal correctionnel notamment pour ce chef d’accusation.

Bref, s’il y a une chaussure ( sic) c’est que virer le syndic ne résout pas nécessairement le problème, nous en avons fait tous deux l’expérience, et changer d’immeuble risque de ne pas mieux résoudre le problème.

La seule solution est de ne pas aller habiter dans une copropriété, sauf si l’on s’appelle « pigeon » ou que l’on aime se faire presser comme un citron.

J’ai d’ailleurs la nette impression, et je ne suis pas le seul, qu’avec la nouvelle loi ce sera encore pire.

Je constate aussi que vous continuez d’être agacé par la litanie d’Augustin qui répète inlassablement qu’il n’y a rien à faire, ce que je confirme hélas, n’étant cependant jamais resté sur mon tréfonds.

Je ne lis pas dans les pensées d’Augustin mais peut-être veut-il montrer à quel point le refus des syndics de répondre aux questions des copropriétaires ou de tenir compte des propositions de certains, voire même des décisions d’AG peut être agaçant.

Nuance, je dirais plutôt « le syndic sera plus facilement un acheteur. »

Un député européen sortant, assez réputé, vient encore de dire hier lors d’une émission télé:

Les méthodes utilisées par vous sont classiques. Je les ai encore vues en action ce mercredi dernier, quand j’étais présent en province à une AG comme observateur. Un groupe de CP y à pris le pouvoir, en « informant » hors AG une majorité des autres CP et en utilisant des moyens démocratiques en AG. J’y étais appelé à l'aide par un membre de ma famille, qui était un des CP lésés, pour observer si les méthodes utilisés en AG étaient démocratiques. Ils l’étaient. Son groupe a donc perdu démocratiquement. Mais les premiers signes de tension dans ce groupe « commando » maintenant au pouvoir étaient déjà visibles lors de l'AG. Ce groupe ne restera pas longtemps « au pouvoir ». Leur candidat-syndic a été élu, mais le vrai candidat valable des 7 candidats ne voulait visiblement pas être élu maintenant, mais bien plus tard.

Cela rejoint mes observations de ce mercredi, bien que le cas était différent.

Ce fait sera l’origine des problèmes de plus en plus grave dans votre ACP dans les années qui viennent. Relisez ce que j’ai dit au début de ce sujet concernant les coups d’état.

Cela est possible, mais aucune statistique ne soutient votre supposition.

C’est dommage que l’IPI a jeté l’argent par les fenêtres en organisant entre autre une campagne publicitaire au lieu de le dépenser à la collecte de statistiques.

Dernière remarque. Beaucoup de personnes oublient parfois que 100 x 0 vaut 0 et pas 100.

Donc quand le Juge applique la formule « majorité » x « décision prise dans un contexte démocratique » = validité de la décision , il doit déterminer si la décision a obtenu une majorité et si la décision a été prise démocratiquement (pas de désinformation, pas d’intimidation, pas de mobbing, …). Ce que les observateurs d’élections dans des jeunes démocraties font.

Donc : 100% x 0% est et reste toujours 0 , malgré la présence du 100.

Je ne referais pas au syndic, mais à la phrase suivante ...

J'avais bien compris. Mais le syndic en question est parfaitement expérimenté, honnête et ouvert, et cela aplanira 95% des problèmes.

En outre, il est capable de garder une certaine fédération parmi les propriétaires. Lors des AG, un réel échange a lieu. Depuis sa nommination, il communique beaucoup sur les problèmes qu'il a avec l'ancien syndic, et garde donc la fédération active...

Vous pourriez être déçu :

"Disons pour droit qu'à défaut ... condamnons le défendeur à payer une astreinte de ... par jour et par document manquant".

C'était fin 2007.

A ce jour, le syndic ne s'est pas exécuté. D'où maintenant une action en responsabilité.

Des échos que j'en ai entendu par ailleurs, ça prend 6 ans.

Vous êtes passés par le stade perception de l'astreinte, comme il est dit aux articles 1385bis et suivants du Code Judiciaire ?

Si c'est le cas, il a été question de l'article 1385, 5°, je suppose :

"Le juge qui a ordonné l'astreinte peut en prononcer la suppression, en suspendre le cours durant le délai qu'il indique ou la réduire, à la demande du condamné, si celui-ci est dans l'impossibilité définitive ou temporaire, totale ou partielle de satisfaire à la condamnation principale.

Dans la mesure où l'astreinte était acquise avant que l'impossibilité se fut produite, le juge ne peut la supprimer ni la réduire."

Bonjour à tous,

Les intervenants sur le Forum de PIM commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.

Cordialement,

Augustin