Litige concernant l'état de sortie

Désolé, peu de temps ces derniers jours…

Voici quelques postes de l’état des lieux que j’aimerais soumettre à votre avis :

1) Entretien chaudière gaz facturé à 105 € HTVA

J’ai effectué le dernier entretien de la chaudière à gaz 1 an et 3 mois avant l’ELS. J’ai gardé la facture. Mon bail indique que je dois effectuer l’entretien de la chaudière à gaz chaque année. Evidemment, l’expert ne m’a pas fait de cadeau…

La facturation me semble raisonnable mais mon bail date de mars 2009 et je pense qu’il y a eu ensuite un décret de la Région Wallonne qui indique un entretien de la chaudière tous les 3 ans. Le bail prévaut-il toujours ?

De plus, ai-je droit le demander la preuve que l’entretien de la chaudière a bien été effectué, car je parie que ce n’est pas le cas et qu’il ne sera jamais effectué avant l’entrée d’un nouveau locataire.

2) Nettoyage portes et buse facturé 75€ HTVA/3h et 25€ HTVA pour les frais de déplacement du personnel nettoyage

Nous avions pourtant nettoyé parfaitement l’appartement et je ne me souviens pas en avoir discuté le jour de l’ELS mais bon soit !

3h pour nettoyer des portes et buses, n’est-ce pas beaucoup ?

De même, ai-je le droit de demander la preuve qu’une équipe de nettoyage est passée car là-aussi j’ai mes doutes ?

3) Peinture plafond séjour (voile noirâtre généralisé sur 35m2) facturé 180 € HTVA et peinture mur séjour (effet moiré + rebouches grossières sur 20m2) facturé à 240 € HTVA

Pour ce poste-ci, je reconnais que je n’ai pas rendu l’appartement dans l’état où j’y suis rentré. Mais je considérais que c’était une usure normale.

Pour les peintures plafonds et murs du séjour, l’expert avait bien dit qu’il facturerait un nettoyage, pas une remise en forme des peintures (à l’exception peut-être des quelques rebouches que l’expert juge grossières). Les chiffres correspondent-ils bien à un nettoyage ?

4) Les miroirs collés par un double-face sur le mur du hall d’entrée facturé à 108 € HTVA pour 8 m2

Déjà 8 m2, c’est énorme, mais soit. On me facture ce poste alors qu’il n’y a pas de dégât visible. Il est peut-être possible d’enlever ces miroirs proprement. Est-ce normal de me le facturer ?

5) 4 vannes d’arrêt sous éviers de la salle de bain grippées et facturées à 140 € HTVA pour leurs remplacements + 35 € HTVA pour les frais de déplacement du plombier

N’est-ce pas sévère aussi ? Qui utilise ces robinets sous les éviers de la salle de bain? Je n’y ai jamais touché pendant mes presque 4 ans dans cet appart. Mon beau-frère qui est dans la construction dit qu’il aurait certainement suffi de tourner ces robinets avec une pince pour les débloquer, pas besoin de les remplacer.

Voici quelques postes qui me sont facturés. Si l’agence m’avait laissé la possibilité de venir réparer après l’ELS (et je le rappelle, je n’aurais gêné personne puisque cet appartement n’est toujours pas reloué), j’aurais considérablement pu réduire les postes 2 à 5, voire les annuler complètement.

Qu’en pensez-vous ? Pouvez-vous me donner vos avis sur chacun de ces points ? Que me conseillez-vous pour la suite ?

OK, mais donnez-nous l'intitulé des dégâts avec les montants qui vous ont été portés en compte. Il existe des tableaux standards mais il faut tenir compte de la vétusté. Mais si je me souviens bien vous avez dit que tout était neuf à votre entrée n'est-ce pas?

Absolument pas. L'Expert est seul maître de ses décisions. L'agence est ici un régisseur de bien et à ce titre, constitue la partie adverse. Elle ne peut évidemment pas intervenir quant aux chiffrage des dégâts.

C'est pour cela que vous et eux avez désigné un expert "neutre".
Et n'avez pas fait ni l'ELE ni l'ELS à l'amiable (qui se fait directement entre les parties et SANS expert)

Le bail précise que le rapport de l'expert liera les parties.  Tout est dit, sauf geste du bailleur (ou de son représentant) ou recours au Juge de Paix qui peut toujours contredire le rapport de l'expert.  Ou erreur matérielle.

Je suis toutefois très surpris de la procédure générale suivie par l'agence et l'expert !

Je vois 2 précisions capitales:

1/

Avant l'ELS avez-vous signé un mandat à l'expert (d'habitude si c'est un vrai pro, il fait signer le mandat par les 2 parties juste avant de procéder aux constations lors de l'ELS)

2/

Donc son rapport est définitif...si les parties lui ont bien confirmé sa mission!

Les parties doivent être présentes ou représentées pour que l'ELS puisse être considéré comme contradictoire.

A moins que l'expert ait été en possession d'un mandat signé par votre bailleur / régisseur de biens?

Il faut voir aussi la clause exacte de votre bail à ce sujet.

Le bail PIM stipule par exemple:

Non, ni propriétaire ni agence n'était présent. C'était déjà le cas lors de l'état des lieux d'entrée. Leur présence est-elle obligatoire? Je pense qu'ils font confiance à l'expert. Ils savent par expérience qu'il sera suffisamment critique.

Je n'ai donc pas pu discuter des dégâts avec l'agence. Et pourtant j'ai essayé. Le jour-même de l'état des lieux de sortie, je suis passé à l'agence en leur disant que j'avais été déçu de l'état des lieux de sortie. Que nous, nous avions laissés des miroirs, mais aussi tentures dans le salon et 2 luminaires pour faire plaisir au propriétaire ou locataire suivant. S'ils n'aimaient pas, ils pouvaient toujours l'enlever eux-mêmes. Et d'un autre côté, on se fait casser par l'expert pour des broutilles. J'ai demandé à l'agence qu'ils passent voir l'appartement pour voir réellement l'état dans lequel je le laissais, pour voir si l'expert n'avait pas exagéré. Ils ont dit qu'ils passeraient mais je suis certain qu'ils ne l'ont jamais fait.

L'expert lors de l'ELS, j'ai vraiment eu l'impression qu'il devait atteindre un certain montant de dégâts. Il est venu regarder 5 minutes, a trouvé quelques postes (ils sait les postes qui coûtent le plus), puis c'était bon.

De plus, est-ce normal de ne pas avoir reçu le jour de l'état des lieux de sortie une copie du document que j'avais signé? Car je n'ai reçu le rapport écrit que 3 mois plus tard et sur ce rapport il y a un point (frais de nettoyage des portes et buse) dont je ne me souviens vraiment pas en avoir discuté le jour J. Nous avions tout lavé (sauf plafond et murs lavés partiellement comme déjà discuté). Donc ce point-là, qui m'est facturé 100€, m'irrite aussi.

Malheureusement non, il n'y avait que l'expert et moi.

Selon moi et vu les clauses du bail, vous ne devez pas supporter l'emphyteose et l'abandon de recours .  Vous êtes donc en droit d'en réclamer le remboursement mais il faut toutefois vérifier la période écoulée pendant laquelle vous pouvez exiger ces montants.
La décision de l'abandon de recours est bien décidée par les copropriétaires mais vis-à-vis du locataire, il faut que sa participation soit prévue au bail.

Que contient exactement le document  de l'expert que vous avez signé ?

C'est quoi cet expert ( @ expert habitat,  ok, c'est un géomètre pour une fois
  )qui se trompe de  100% !
Vous aviez un témoin lors de l'ELS ?

Non, en fait le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG par les copropriétaires.

Donc si les copropriétaires ont décidé de souscrire un abandon de recours, c'est probablement parce que la majorité d'entre eux mettent leur bien en location et qu'ils souhaitent ainsi éviter en cas de sinistre d'avoir à faire avec diverses sociétés d'assurance (et donc des experts donnant parfois des avis totalement divergents).

A partir du moment où cette décision a été prise en AG, le Syndic doit l'exécuter et répercuter les frais dans les charges locatives puisque l'abandon de recours couvre en fait la RC locative des locataires.

Ce qui est curieux c'est que votre bail vous oblige à en prendre une de votre côté alors que cela fait double emploi et représente dès lors une dépense inultile. Peut-être en avez-vous profiter pour couvrir aussi vos meubles en prenant une RC locative + Contenu?

Toujours est-il qu'il me semble désespéré de rouscailler maintenant, alors que vous avez accepté cette situation pendant 3 ans, que votre bail est terminé et que vous avez rendu les clés....