Litige concernant l'état de sortie

oula voila un sujet qui aura fait couler pas mal de pixel.. ( pour remplacer l'encre^^)

Personnellement je rempli tout sur place, cela permet d'éviter les problemes.... ( bien que, certain signent sur le moment puis envoye le lendemain un recommandé disant qu'ils ne sont plus ok)

L'expert vous a surement envoyé le détail (sinon demander le), savez vous nous le montrer ( ou envoyer en privé) histoire que nous regardons s'il n'y a pas eu d'abus?

Concernant l'agence, ils prennent normalement un% sur le loyer annuel ainsi que parfois des suppléments par intervention, mais ne prendrons normalement pas un % sur l'indemnité ou sur les dégats locatifs, donc leur raison est juste de garder le client, pas d'eux gagner de l'argent directement.

je rentre demain de l'étranger, environ 20h de trajet ( pourtant 90% en avion xD) donc pas sur de savoir vous répondre rapidement une fois que vous aurez envoyer le détail mais je ferai au plus vite ;-) ( et de toute facon les autres pimautes sauront vous dire si cela semble des choses inimaginagles).

Par exemple, vous a-t-il fait payer 100% de la peinture ? les m² sont-ils plausibles ?

Généralement, les experts immobiliers, y compris les géomètres dont je fais partie, font une estimation de l'indemnité compensatoire sur place et établissent sur place un PVC d'ELS et le font signer par les parties. Sauf si les dégâts sont importants ou si les circonstances rendent la conclusion d'un accord impossible.

Les experts connaissent par cœur une partie des prix unitaires et se trimballent avec une partie de leur documentation.

Donc vous l'avez choisi dès le depart...

Maintenant dès qu'il y a des dégâts, les expert-géomètres que je connais ne chiffrent pas lors de l'ELS qui sont dans ce cas-là assez tendus.

Il font donc signer la liste de leur constatations et envoyent leur rapport chiffré plus tard.

Cela leur donne aussi la possibilité de consulter leurs tableaux standards (type de dégâts, durée de vie standard des différents éléments, chômage locatif généralement admis en fonction des réparations à effectuer etc...)

L'expert est donc désigné dans le bail. Vu que j'ai signé le bail, je suis donc d'accord avec le choix de l'expert...
L'expert est un géomètre-expert.

Oui le problème concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'expert le jour de l'ELS.

- le premier problème est la différence entre le chiffre annoncé par l'expert le jour de l'ELS et celui reçu avec l'avis écrit. J'ai écrit à la société qui se charge de l'ELS mais elle n'a pas réagi.

- Oui l'expert est fixé dans le bail.

- Oui je reçois les justificatifs des charges 1x par an. C'est ainsi que j'ai vu pour l'emphytéose et l'abandon de reours.

- Voici le texte complet de mon bail concernant les charges. Pour les assurances, voir un autre de mes messages ci-dessous.

Provisions pour charges

Chaque mois, le preneur paiera avec son loyer une somme de 129,45 €. Ce montant est destiné à servir de provisions notamment pour les charges communes, les impôts et taxes.

Le montant de cette provision pourra être modifié en cas d'insuffisance. Il tiendra compte des consommations précédentes, de l'évolution de prix et de la constitution de stocks éventuels de combustible.

Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges de consommations sera adressé au preneur.

Charges communes

Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur; ces provisions inclueront également les frais de gérance (6% du loyer de base + tva).

Les charges communes locatives comprennent tous les frais relatifs aux communs de l'immeuble, notamment (sans que cette énumération soit limitative) : la location des compteurs communs, les frais d'entretien et d'assurances des ascenseurs et appareils communs, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties à usage communs, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs.

Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée : le hall et le trottoir).

A défaut d'accord ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui sera commandé par le bailleur.

Les réparations aux parties à usage commun rendues nécessaires à la suite de vols, de tentatives de vol ou d'actes de vandalisme, à l'intérieur de l'appartement, seront supportés par le preneur, au prorata de la quote-part incombant aux lieux loués.

C'est un malentendu très répandu apparemment chez les locataires.

Vous avez en effet les 3 mois de préavis por remettre le bien en état.
Lors de l'ELS ou, pire, après avoir remis les clés, cela n'est plus possible puisque vous n'avez plus à ce moment ni droit ni titre pour pénétrer dans votre ex-domicile.

Donc ce problème-là est réglé.

Donc le seul désaccord qui demeuere concerne le chiffrage des dégâts constatés par l'Expert, c'est bien cela?

Pour répondre à votre question, nous devons savoir:
- si l'expert figure nommément dans votre contrat de bail, auquel cas il est réputé avoir été choisi par les parties.

- ce que couvre la provision mensuelle pour charges locatives que vous avez payé en sus de votre loyer

- si votre bail précisait qu'au moins une fois par an vous deviez recevoir les justificatifs et qu'à cette occasion la provision pouvait être revue à la hausse comme à la baisse en fonction des coûts réels.

Je pense que nous ne nous comprenons pas concernant ce point. J'ai réagi immédiatement quand j'ai reçu une révision illégale du loyer, j'ai réagi immédiatement quand ils m'ont demandé de payer 3 mois d'indemnités suite à mon préavis. L'agence immobilière a aussi reconnu immédiatement ces erreurs et donc elles n'ont jamais prises effet. Pourquoi envoyer encore des recommandés, mises en demeure alors que nous étions d'accord?
L'agence immobilière n'a quand même pas demandé à l'expert d'être tatillon avec moi car j'ai refusé à raison de payer leurs erreurs, de corser l'ELS car ils ont un manque à gagner (illégal) avec moi?

Pas facile de donner des réponses correctes en quelques lignes et surtout avec le micro clavier du mini ipad!

Si rien n'est prévu au bail pour l'emphyteose et il abandon de recours, vous n'êtes selon moi pas responsable de ces charges .  Vérifiez bien votre bail.

L'état des lieux de sortie ne vous êtes opposable que si vous avez mandaté l'expert d'une façon ou d'une autre.  Ordre de mission, désignation non équivoque au bail, etc.  De plus, ce n'est pas parce que l'expert est mandaté comme expert qu'automatiquement vous êtes lié par son rapport'. Pour cela, il faut que la désignation d'expert le prévoie explicitement.
L'expert fait-il partie de l'agence immobilière ?
Est-il géomètre expert, expert abex , architecte ou agent immobilier ?

Les peintures neuves s'amortissent en 6 ans en général.
Pas de discussion possible pour les miroirs.

Voilà qq points qui me viennent en tête.
Je tenterai une réponse plus complète plus tard ou demain.