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    Conseil de copropriété.

    stanwim
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    Conseil de copropriété.

    Bonjour,
    J'ai lu tous les sujets concernant le Conseil de Copropriété mais je n'y ai pas trouvé la réponse à ma question.
    - Quelle est la durée d'un Conseil de Copropriété composé de trois membres
    tous copropriétaires.
    Depuis 40ans notre immeuble a toujours eu, soit dans le passé, un Conseil de Gérance, et depuis la Loi de 2010 un Conseil de Copropriété, composé exclusivement de 3 membres copropriétaires.
    A ma grande surprise je constate que le syndic met à l'ordre du jour de l'AG du 20 de ce mois l'article suivant : Désignation des membres du Conseil de Copropriété ( max 5 ).
    Il n'y mentionne aucune démission d'un quelconque membre ou du Conseil de Copropriété au complet. Ce Conseil a toujours bien fonctionné avec trois
    membres depuis quarante ans et de quel droit peut-il démissionner d'office
    ce Conseil et le remplacer par un Conseil à sa convenance .
    Merci de vos réponses.
    Je précise que je ne suis pas membre du Conseil de Copropriété mais je considère que c'est un abus de pouvoir de la part du syndic.

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    Basilia a écrit :

    rexou a écrit : Rexou a écrit :
    Un CDC de 5 membres ne se justifie à mon avis que dans de très grandes ACP. Risques de discorde, de manque de cohérence ou au contraire, apparition d'un noyau d'influences qui impose ses choix et décisions.

    Où cela est-il écrit ? Dans la loi je ne lis nulle part que les membres du Conseil de copropriété doivent être tous du même avis, ni qu'ils doivent faire des choix ou prendre des décisions.

    Quid, si l'acte de base ne précise pas le nombre de membres ? Je suppose que dans ce cas chaque copropriétaire peut se porter candidat et que sa candidature sera acceptée ou non par les autres copropriétaires lors de l'assemblée générale ?

    Où peut-on trouver la (ou une) réglementation concernant la composition de ce Conseil de copropriété ? Un président de ce conseil est-ce nécessaire ? et pour quelle raison ? Quelle est sa fonction spécifique par rapport aux autres membres de ce conseil ? Y-a-t-il des règles établies ? et où peut-on trouver celles-ci ? (Sauf erreur de ma part, dans le loi on n'en parle pas)

    Je ne dis nulle part que les membres du CDC doivent être tous du même avis. Ni qu'ils doivent faire des choix et prendre des décisions. Je dis qu'un CDC qui compte en son sein une trop grande quotité de voix et de membres implique des risques préjudiciables à l'ensemble des CP.

    Les ACP de moins de 20 lots PEUVENT légalement se passer de tout CDC.
    Et si elles constituent un CDC, elles décident du nombre de membres et de la nécessité ou non de nommer un président. La liberté est totale. La loi, c'est l'acte de base et la volonté des CP.

    Pour les ACP de plus de 20 lots, un CDC est légalement indispensable.

    Si l'acte de base est muet, l'AG décide des règles qui doivent être appliquées. Comme l'AG peut aussi décider de modifier les règles écrites dans l'acte de base. Le tout avec les quotités requises bien sur.


    rexou

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    grmff a écrit :

    En clair, en mettant ce point à l'ordre du jour, il fait bien son travail, contrairement à ce que vous pensez!

    Avis partagé.
    A condition que le syndic n'influe pas le choix des participants lors des votes.


    rexou

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    grmff
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    Re : Conseil de copropriété.

    Avis partagé.
    A condition que le syndic n'influe pas le choix des participants lors des votes.

    Le syndic est là pour donner son avis aussi. Il ne décide pas. Il doit la fermer si on lui demande. Mais il a une connaissance de la copropriété et peut donner son avis. Un bon syndic le donnera pour construire et faire avancer la copropriété. Un mauvais le donnera pour manipuler et maitriser de l'assemblée...


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    luc
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    Re : Conseil de copropriété.

    grmff a écrit :

    (...) Certes, je n'ai pas eu d'AG de 300 propriétaires. Ce serait peut-être différent dans une telle AG. Mais dans des AG de 100 lots, avec 40% orésent et 20% représenté, c'est tout à fait possible.

    Il y a trois phases pour prendre une décision, comme vous l’avez bien dit :
    1.    La phase information, où toute information doit être accessible pour tous, dès l’envoi de l’invitation.
    2.    La phase délibération, où on doit délibérer = chercher le compromis avec le respect des autres.
    3.    La phase vote, qui en sera entamé si le président (et pas le syndic) juge que les deux phases précédente sont terminés d’une façon convaincante.

    Si le président constate que 60% des votants sont en fait représentés par 2 à 3 CP, et que une nouvelle information déterminante est apparu lors la séance, il est clair qu’il devra postposer le vote pour permettre que les représentés soient informés par le syndic.

    grmff a écrit :

    (...) Sauf si une personne décide de bousiller le processus de discussion en l'empêchant avec des arguments tels que les vôtres.

    Celui qui entrave le fonctionnement démocratique d’une ACP est celui qui désinforme en retenant de l’information pour lui, et pas celui qui signale le problème.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Conseil de copropriété.

    grmff a écrit :

    Un bon syndic le donnera pour construire et faire avancer la copropriété.
    Un mauvais le donnera pour manipuler et maitriser de l'assemblée...

    dix.gif

    Mais celui qui signale le deuxième cas est souvent considéré comme celui qui bousille le système (du syndic en place).


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    @ Luc : Quel que soit le nombre de présents et de représentés, il me semble que le vote peut avoir lieu. Y compris si une nouvelle info apparait en cours de séance.  Il appartient aux représentés (et aux absents) d'assumer leurs choix.

    @ Grmff : Bien sur que le syndic peut donner son avis. C'est son rôle, pour autant qu'il reste consultatif.
    Trop souvent pourtant, cet avis est présenté (ou compris par les CP) comme une directive à laquelle il convient de se conformer. Les avantages et inconvénients des différentes options sont zappés et la position adoptée par le syndic revient à maitriser en effet le résultat des votes.


    rexou

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    stanwim
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    Re : Conseil de copropriété.

    Que pense Rexou du syndic qui met en seul point à l'ordre du jour le point suivant avec indication pour le vote 1/2+1 :
    CONCIERGE                           1/2+1

    - satisfaction de propriétaires
    - coût sur base annuelle
    - offres de services d'entretien en remplacement(annexe 6)
    - location de la conciergerie
    Il me semble qu'il ne peut être voté sur ce point ( en globo ) vu qu'il faut des majorités différentes.
    Il s'agit de remplacer la concierge par une société de nettoyage.
    La location de la conciergerie entraînerait à mon avis une modification des millièmes de la copropriété, étant donné qu'elle passerait en privatif.

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    stanwim a écrit :

    Que pense Rexou du syndic qui met en seul point à l'ordre du jour le point suivant avec indication pour le vote 1/2+1 :
    CONCIERGE                           1/2+1

    - satisfaction de propriétaires
    - coût sur base annuelle
    - offres de services d'entretien en remplacement(annexe 6)
    - location de la conciergerie
    Il me semble qu'il ne peut être voté sur ce point ( en globo ) vu qu'il faut des majorités différentes.
    Il s'agit de remplacer la concierge par une société de nettoyage.
    La location de la conciergerie entraînerait à mon avis une modification des millièmes de la copropriété, étant donné qu'elle passerait en privatif.

    La location de la conciergerie n'entrainerait pas de modification des quotités. L'ACP est et reste propriétaire. Elle devient bailleur et les loyers sont (par exemple) simplement versés sur le compte de réserve pour aider à financer les gros travaux. La décision de l'affectation des loyers doit faire l'objet d'un vote distinct.

    Il me semble qu'un quota de 75% des présents et représentés est nécessaire, tant pour décider du remplacement de la concierge par une société extérieure que pour la location de la conciergerie. Ces deux points étant bien évidemment étroitement liés.
    1/2+1 me semble erroné. Mais je reste prudent...


    rexou

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    stanwim
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    Re : Conseil de copropriété.

    J'ai lu par ailleurs, que la conciergerie n'est pas la propriété de l'ACP, mais de chaque propriétaire en particulier suivant ses quotités détenues.

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    stanwim a écrit :

    J'ai lu par ailleurs, que la conciergerie n'est pas la propriété de l'ACP, mais de chaque propriétaire en particulier suivant ses quotités détenues.

    Exactement au même titre que toutes les parties communes...
    Par ailleurs, qu'est-ce que l'ACP, sinon l'ensemble des quotités de chaque CP ?


    rexou

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    stanwim
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    Re : Conseil de copropriété.

    rexou a écrit :

    stanwim a écrit : J'ai lu par ailleurs, que la conciergerie n'est pas la propriété de l'ACP, mais de chaque propriétaire en particulier suivant ses quotités détenues.

    Exactement au même titre que toutes les parties communes...
    Par ailleurs, qu'est-ce que l'ACP, sinon l'ensemble des quotités de chaque CP ?

    Mais dans ce cas çi une partie commune est transformée en partie privative
    assujettie à des charges calculées suivant les millièmes des autres parties privatives. Le locataire devra nécessairement participer à diverses charges.A mon avis il faudrait augmenter les quotités totales de la quotité des la conciergerie.

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    stanwim a écrit :

    Mais dans ce cas çi une partie commune est transformée en partie privative
    assujettie à des charges calculées suivant les millièmes des autres parties privatives. Le locataire devra nécessairement participer à diverses charges.A mon avis il faudrait augmenter les quotités totales de la quotité des la conciergerie.

    Mais pas du tout. La conciergerie reste incluse dans les parties communes. Et la copropriété peut la donner en location pour un usage privatif et déterminer un montant forfaitaire pour charges ou prévoir un loyer net qui inclut ces charges. Aucune raison de modifier les quotités des lots existants. Sauf en cas de vente. Et dans ce cas, une unanimité absolue est requise. Le loyer (et les éventuelles charges) reviendront aux CP au prorata de leurs quotités. Le fonds de réserve est une destination idéale.

    C'est simplissime à appliquer, à partir du moment où la décision est prise. Et à terme, il n'est pas impossible de réaffecter la destination de cette conciergerie. Pour une concierge, pour une piscine commune, pour une laverie, un local à vélo, ou n'importe quel autre usage commun.

    L'ACP est propriétaire des parties communes. Et peut donc librement décider de l'affectation et de l'usage d'une partie de ce bien. Y compris le donner en location. Décision et conditions à définir en AG.


    rexou

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    luc
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    Re : Conseil de copropriété.

    rexou a écrit :

    (...) L'ACP est propriétaire des parties communes. Et peut donc librement décider de l'affectation et de l'usage d'une partie de ce bien. Y compris le donner en location. Décision et conditions à définir en AG.

    L'ACP n'est pas propriétaire des parties communes. Les parties communes sont ces parties de l'immeuble qui sont à l'usage de plusieurs CP.

    Le but de l'ACP est d'administrer et conserver les parties communes, pas d'investir, mettre en location, … . Pas plus ni moins.


    Cordialement,

    Luc

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    stanwim
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    Re : Conseil de copropriété.

    Résultats de l'AG du 20/10/2013.
    Les questions sont, sur le même bulletin, :
    1) D'accord avec l'extension du nombre des membres du Conseil de la Copropriété de 3 à 5: la majorité requise : 1/2 + 1
    D'ACCORD                                                          PAS D'ACCORD
    Résultat du vote : le syndic annonce sans prononcer le nombre des voix :
    accord à la grande majorité des voix.

    2) Désignation des membres du Conseil de Copropriété; Majorité requise 1/2 + 1
    Résultat du vote: sur 8 candidats, le syndic annonce uniquement le nombre
    de voix de cinq candidats dont 2 seulement ont une majorité de 1/2 + 1.
    Mais qu'importe il annonce la composition du CDC avec ces cinq membres.

    Tout cela s'est terminé dans un chaos terrible, et dès le lundi 21/10/2013
    les membres désignés injustement prenaient déjà le contrôle de la copropriété.
    Dans un autre post j'ai déjà signalé le déroulement de cette AG avec la prise de pouvoir à l'ouverture des postes de scrutateurs par divers candidats au CDC. Nous sommes plusieurs à soupçonner une manipulation
    des bulletins de vote, car les 2 candidats élus ont respectivement obtenu 87,74% et 80,79% des voix, alors que notre groupe possédait 30% des voix.
    Allez comprendre!
    A la question 1 la majorité requise aurait du être de 4/5.

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    @ Luc :

    J'ai en tout cas connu une ACP qui donnait en location une ancienne conciergerie. Les loyers étaient versés sur le compte de réserve.

    Dans le même ordre d'idées, je connais une ACP qui loue son toit à un opérateur téléphone qui y a placé une antenne. Idem : loyer affecté au fonds de réserve.

    @ Stanwin :

    C'est n'importe quoi vos votes ! D'abord je ne suis pas certain que 50%+1 suffisent pour modifier le nombre de membres du CDC. Ensuite, la "grande majorité", ça ne veut rien dire ! Il faut distinguer qui a voté quoi, et quelles sont les quotités de chaque côté. Enfin, si une personne qui se présente n'obtient pas 50% des voix +1, elle ne peut pas être nommée au CDC. Si deux candidats remplissent les conditions, le CDC sera obligatoirement limité à ces deux candidats.

    Vous pouvez contester dans les 4 mois les décisions telles que présentées par le syndic. Et vous aurez à mon avis toutes les chances d'obtenir gain de cause


    rexou

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    luc
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    Re : Conseil de copropriété.

    rexou a écrit :

    @ Luc :
    J'ai en tout cas connu une ACP qui donnait en location une ancienne conciergerie. Les loyers étaient versés sur le compte de réserve.
    Dans le même ordre d'idées, je connais une ACP qui loue son toit à un opérateur téléphone qui y a placé une antenne. Idem : loyer affecté au fonds de réserve.

    Cas 1: tant qu'il n'y pas de permis d’urbanisme autorisant ce changement c’est illégal dans le contexte urbanisme, sécurité du travail, … . Les normes pour une immeuble avec conciergerie sont plus stricts que ceux sans.

    Actuellement le gouvernement commence à utiliser activement le « data mining ». Attention dès qu’ils y introduisent les données du cadastre (= destination des lots cadastraux).

    Cas 2 : parfaitement possible, puisqu’une antenne GSM de ce type est toujours posé avec un permis d’urbanisme.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Conseil de copropriété.

    rexou a écrit :

    @ Stanwin :

    C'est n'importe quoi vos votes ! D'abord je ne suis pas certain que 50%+1 suffisent pour modifier le nombre de membres du CDC. Ensuite, la "grande majorité", ça ne veut rien dire ! Il faut distinguer qui a voté quoi, et quelles sont les quotités de chaque côté. Enfin, si une personne qui se présente n'obtient pas 50% des voix +1, elle ne peut pas être nommée au CDC. Si deux candidats remplissent les conditions, le CDC sera obligatoirement limité à ces deux candidats.

    Vous pouvez contester dans les 4 mois les décisions telles que présentées par le syndic. Et vous aurez à mon avis toutes les chances d'obtenir gain de cause

    D’accord avec rexou.

    Selon moi il y a au maximum 2 membres élus sur 3 prévues:

    - le vote d’augmenter le nombre n’a pas obtenu 75% des votes et l’ACP ne pourra probablement pas prouver le contraire.
    -seulement deux candidats ont obtenu 50%+1

    "La prise de contrôle" dès le lendemain indique que ce CC fait de la cogérance.

    Ce qui est parfaitement illégal.


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : Conseil de copropriété.

    luc a écrit :

    Cas 1: tant qu'il n'y pas de permis d’urbanisme autorisant ce changement c’est illégal dans le contexte urbanisme, sécurité du travail, … . Les normes pour une immeuble avec conciergerie sont plus stricts que ceux sans.

    Justement, la suppression de l'activité de concierge (pour laquelle vous dites que les normes sont plus strictes) n'implique pas d'autorisation particulière il me semble. Et au niveau urbanistique, la conciergerie est un logement. L'ACP reste libre d'en disposer ou de la louer à qui bon lui semble.

    Pour le cas évoqué par Stanwin, il n'y a pas de "prise de contrôle", le syndic outrepasse clairement ses droits. Je n'osais pas l'affirmer, mais les 75% requis pour augmenter le nombre de membres du CDC me paraissait aussi d'application. De plus avoir 5 personnes nommées ne se justifie que dans des cas fort particuliers, genre très grandes ACP ou composées de plusieurs entités distinctes -deux blocs par exemple. Enfin, personne ne peut être nommé sans avoir récolté 50%+1 des voix.

    Contestez dans un courrier clair et si le syndic maintient sa position, introduisez une requête en justice de paix.


    rexou

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    tempura
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    Re : Conseil de copropriété.

    rexou a écrit :

    luc a écrit :

    Je n'osais pas l'affirmer, mais les 75% requis pour augmenter le nombre de membres du CDC me paraissait aussi d'application. De plus avoir 5 personnes nommées ne se justifie que dans des cas fort particuliers, genre très grandes ACP ou composées de plusieurs entités distinctes -deux blocs par exemple. Enfin, personne ne peut être nommé sans avoir récolté 50%+1 des voix.

    Contestez dans un courrier clair et si le syndic maintient sa position, introduisez une requête en justice de paix.

    Je me demande (je le conteste pas) d'où vient cette nécessité d'obtenir 75 % des voix pour augmenter le nombre des membres du conseil de copropriété. Si, comme c'est le cas dans mon acp (petite copropriété), rien n'est prévu à ce sujet dans l'acte de base et le règlement de copropriété, il me semble que ce nombre est fixé librement par les cp disposant de la majorité des voix. Il en irait évidemment autrement si la composition du conseil était fixée dans les statuts.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Conseil de copropriété.

    Justement, dans ce cas, l'acte de base prévoyait 3 membres pour le conseil de gérance (appellation d'époque).

    Et de toute manière, seul un candidat ayant obtenu 50%+1 des voix peut être nommé.

    Dans une petite ACP où rien n'est prévu à la base, la majorité simple peut décider il me semble puisqu'il n'y a aucune modification d'une décision antérieure ni de l'acte de base.


    rexou

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