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Conseil de copropriété.

stanwim
Pimonaute assidu
Lieu : ostende
Inscription : 09-01-2011
Messages : 85

Conseil de copropriété.

Bonjour,
J'ai lu tous les sujets concernant le Conseil de Copropriété mais je n'y ai pas trouvé la réponse à ma question.
- Quelle est la durée d'un Conseil de Copropriété composé de trois membres
tous copropriétaires.
Depuis 40ans notre immeuble a toujours eu, soit dans le passé, un Conseil de Gérance, et depuis la Loi de 2010 un Conseil de Copropriété, composé exclusivement de 3 membres copropriétaires.
A ma grande surprise je constate que le syndic met à l'ordre du jour de l'AG du 20 de ce mois l'article suivant : Désignation des membres du Conseil de Copropriété ( max 5 ).
Il n'y mentionne aucune démission d'un quelconque membre ou du Conseil de Copropriété au complet. Ce Conseil a toujours bien fonctionné avec trois
membres depuis quarante ans et de quel droit peut-il démissionner d'office
ce Conseil et le remplacer par un Conseil à sa convenance .
Merci de vos réponses.
Je précise que je ne suis pas membre du Conseil de Copropriété mais je considère que c'est un abus de pouvoir de la part du syndic.

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Conseil de copropriété.

rexou a écrit :

Justement, dans ce cas, l'acte de base prévoyait 3 membres pour le conseil de gérance (appellation d'époque).

Et de toute manière, seul un candidat ayant obtenu 50%+1 des voix peut être nommé.

Dans une petite ACP où rien n'est prévu à la base, la majorité simple peut décider il me semble puisqu'il n'y a aucune modification d'une décision antérieure ni de l'acte de base.

Je n'avais pas vu que l'acte de base prévoyait un conseil de gérance de trois membres.

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stanwim
Pimonaute assidu
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Re : Conseil de copropriété.

Il semblerait qu'aujourd'hui les résultats des votes soient modifiés après recomptage  des votes chez le syndic et qu'il y aurait effectivement 4 candidats ayant atteint la majorité 1/2 + 1 donc les résultats proclamés lors de l'AG étaient erronés, de plus tous les résultats furent annoncés par le syndic et non par de le président de l'AG. Le procès verbal de fin d'AG n'a pas été signé par le président de l'AG et tous les CP présents à la fin de l'AG n'ont pas été invités à signer ce procès verbal. Ne peut-on pas demander à invalider ces deux votes :
1) pour énoncé incorrect de la majorité requise pour l'extension du CDC de 3 à 5 membres.
2) pour erreurs manifestes commises par les scrutateurs  avec intention délictueuse de modifier les résultats des votes.
A mon avis, peut-être à tort, ne serait-il pas plus judicieux de remettre ces deux votes aux voix lors de la prochaine AG. Il est aussi curieux de constater, que juste avant le vote de ces deux points, à peu près 25% des CP présents ont quitté l'AG, mais que deux candidats parviennent à avoir
l'un 87,74% et 80,79% des quotités présentes lors du début de l'AG.
C'est dément!

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Il semblerait qu'aujourd'hui les résultats des votes soient modifiés après recomptage  des votes chez le syndic et qu'il y aurait effectivement 4 candidats ayant atteint la majorité 1/2 + 1 donc les résultats proclamés lors de l'AG étaient erronés, de plus tous les résultats furent annoncés par le syndic et non par de le président de l'AG. Le procès verbal de fin d'AG n'a pas été signé par le président de l'AG et tous les CP présents à la fin de l'AG n'ont pas été invités à signer ce procès verbal. Ne peut-on pas demander à invalider ces deux votes :
1) pour énoncé incorrect de la majorité requise pour l'extension du CDC de 3 à 5 membres.
2) pour erreurs manifestes commises par les scrutateurs  avec intention délictueuse de modifier les résultats des votes.
A mon avis, peut-être à tort, ne serait-il pas plus judicieux de remettre ces deux votes aux voix lors de la prochaine AG. Il est aussi curieux de constater, que juste avant le vote de ces deux points, à peu près 25% des CP présents ont quitté l'AG, mais que deux candidats parviennent à avoir
l'un 87,74% et 80,79% des quotités présentes lors du début de l'AG.
C'est dément!

Je me demande s'il n'y aurait pas ici matière à déposer une plainte pour faux en écriture, dès lors que le pv ne semble pas refléter la réalité.

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stanwim
Pimonaute assidu
Lieu : ostende
Inscription : 09-01-2011
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Re : Conseil de copropriété.

Il y a deux solutions, suite aux graves fautes déontologiques commises par le secrétaire de l'AG, qui n'est autre que le syndic :
soit que le président de l'AG invalide ces deux votes pour causes d'erreurs ou d'irrégularités et décide  de reporter ces votes à la prochaine AG,
ou soit introduire une requête en invalidité pour toute l'AG auprès du Juge de Paix avec une demande pour que le syndic supporte personnellement tous les frais afférents à l'organisation de cette AG.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Conseil de copropriété.

J'aime bien la seconde solution.  lol

Simplement invalider et reporter les votes n'est pas suffisant pour recadrer le syndic clairement. Et cela ne démontre en rien une faute grave. Au contraire, le vote est déjà à moitié acquis et il s'agira plutôt de le confirmer "dans le respect des règles".


rexou

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luc
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Il semblerait qu'aujourd'hui les résultats des votes soient modifiés après recomptage  des votes chez le syndic et qu'il y aurait effectivement 4 candidats ayant atteint la majorité 1/2 + 1 donc les résultats proclamés lors de l'AG étaient erronés, de plus tous les résultats furent annoncés par le syndic et non par de le président de l'AG. Le procès verbal de fin d'AG n'a pas été signé par le président de l'AG et tous les CP présents à la fin de l'AG n'ont pas été invités à signer ce procès verbal. Ne peut-on pas demander à invalider ces deux votes :
1) pour énoncé incorrect de la majorité requise pour l'extension du CDC de 3 à 5 membres.
2) pour erreurs manifestes commises par les scrutateurs  avec intention délictueuse de modifier les résultats des votes.
A mon avis, peut-être à tort, ne serait-il pas plus judicieux de remettre ces deux votes aux voix lors de la prochaine AG. Il est aussi curieux de constater, que juste avant le vote de ces deux points, à peu près 25% des CP présents ont quitté l'AG, mais que deux candidats parviennent à avoir
l'un 87,74% et 80,79% des quotités présentes lors du début de l'AG.
C'est dément!

Pas de PV = pas d'AG = pas de décisions (aucune) ...


Cordialement,

Luc

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stanwim
Pimonaute assidu
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Re : Conseil de copropriété.

Il est bien établi que lorsqu'un lot de la copropriété est au nom de chacun des deux époux, ils peuvent assister ensemble à l'AG de la copropriété et prendre chacun part aux discussions de l'assemblée, mais qu'ils n'ont droit aux votes que suivant les quotités représentées par leur lot.Que se passe t'il lors de la désignation du bureau de l'AG lorsque l'époux est candidat au CDC et que l'épouse se nomme ou est nommée scrutatrice, car à ce moment là ils représentent non plus un propriétaire mais deux.

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rexou
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Il est bien établi que lorsqu'un lot de la copropriété est au nom de chacun des deux époux, ils peuvent assister ensemble à l'AG de la copropriété et prendre chacun part aux discussions de l'assemblée, mais qu'ils n'ont droit aux votes que suivant les quotités représentées par leur lot.Que se passe t'il lors de la désignation du bureau de l'AG lorsque l'époux est candidat au CDC et que l'épouse se nomme ou est nommée scrutatrice, car à ce moment là ils représentent non plus un propriétaire mais deux.

Déjà, il n'est pas établi du tout que chacun des époux peut prendre part aux discussions ! Ils peuvent assister à deux à l'AG et UN des deux participe aux débats... en l'absence de perturbation flagrante, il n'est pas non plus absolument indispensable d'imposer à l'autre un silence religieux, mais en cas d'abus, vous pouvez fort bien rappeler que le lot doit être représenté par son porte-parole uniquement. Par contre, peu importe lequel des deux remplit le bulletin de vote (là aussi, il n'y en a qu'un seul !)

A noter que le conjoint, outre son rôle passif est cependant autorisé à ramasser les bulletins de votes -si accpeté par une majorité-  (j'aime bien votre "se nomme"...) , ou à servir les boissons par exemple...


rexou

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stanwim
Pimonaute assidu
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Re : Conseil de copropriété.

rexou a écrit :

stanwim a écrit : Il est bien établi que lorsqu'un lot de la copropriété est au nom de chacun des deux époux, ils peuvent assister ensemble à l'AG de la copropriété et prendre chacun part aux discussions de l'assemblée, mais qu'ils n'ont droit aux votes que suivant les quotités représentées par leur lot.Que se passe t'il lors de la désignation du bureau de l'AG lorsque l'époux est candidat au CDC et que l'épouse se nomme ou est nommée scrutatrice, car à ce moment là ils représentent non plus un propriétaire mais deux.

Déjà, il n'est pas établi du tout que chacun des époux peut prendre part aux discussions ! Ils peuvent assister à deux à l'AG et UN des deux participe aux débats... en l'absence de perturbation flagrante, il n'est pas non plus absolument indispensable d'imposer à l'autre un silence religieux, mais en cas d'abus, vous pouvez fort bien rappeler que le lot doit être représenté par son porte-parole uniquement. Par contre, peu importe lequel des deux remplit le bulletin de vote (là aussi, il n'y en a qu'un seul !)

A noter que le conjoint, outre son rôle passif est cependant autorisé à ramasser les bulletins de votes -si accpeté par une majorité-  (j'aime bien votre "se nomme"...) , ou à servir les boissons par exemple...

Cher Rexou, il y avait lors de l'AG 111 copropriétaires sur 174 présents, et deux épouses se sont expressément nommées scrutatrices d'office avec semble -t'il l'assentiment du syndic sans demande l'accord de l'assemblée.
Un vrais coup d'état féminin!

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rexou
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Cher Rexou, il y avait lors de l'AG 111 copropriétaires sur 174 présents, et deux épouses se sont expressément nommées scrutatrices d'office avec semble -t'il l'assentiment du syndic sans demande l'accord de l'assemblée.
Un vrais coup d'état féminin!

Il m'a toujours semblé que les scrutateurs/trices doivent être nommé(e)s par l'AG. Souvent, ce sont plutôt les volontaires qui font défaut d'ailleurs. mais là n'est pas le plus important souci du déroulement de votre AG. Votre syndic fait n'importe quoi !

Et avec 111 CP présents, limiter à un seul porte-parole par lot le droit de participer aux débats n'est pas du luxe !


rexou

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luc
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Il est bien établi que lorsqu'un lot de la copropriété est au nom de chacun des deux époux, ils peuvent as sister ensemble à l'AG de la copropriété et prendre chacun part aux discussions de l'assemblée, mais qu'ils n'ont droit aux votes que suivant les quotités représentées par leur lot.

NON.

Les usages d’avant 1994 n’ont pas été repris dans la loi de 1994 ni 2010.

Ces « usages bien établi » permettaient la prise de pouvoir d’une oligarchie et/ou cogérance. Dans votre cas l’équipe des femmes des membres du conseil de copropriété. C’est classique mais … interdit par la loi.

L’Art. 577-6 §1 impose clairement que chaque lot ne peut avoir qu’un représentant. Si le lot a plusieurs copropriétaires ils doivent tenir une (petite) AG entre eux pour donner à leur représentant les choix à faire.

Droit de délibérer

1. droit de recevoir utilement l'information suffisante (= droit de le recevoir préalablement ou y avoir accès préalablement pour en parler avec ses mandants = les autres CP du lot privatif et se former une opinion avant l’AG),
2. droit d’en parler avec  ses pairs (= droit de prendre la parole sans être discriminé)
3. droit de faire son choix (= droit de voter nominativement).

Celui qui vote peut participer aux débats
Celui qui ne vote pas ne peut pas y participer.

C’est simple, clair et net. Ce principe est  du droit commun (= on ne peut y déroger que si une disposition légale et explicite le permet).

La présence d'autres personnes "comme public" n'est autorisé que si d'autres dispositions  légales (les avocats) ou les statuts (Art. 577-4 CC) l'autorisent explicitement.

stanwim a écrit :

Que se passe t'il lors de la désignation du bureau de l'AG lorsque l'époux est candidat au CDC et que l'épouse se nomme ou est nommée scrutatrice, car à ce moment là ils représentent non plus un propriétaire mais deux.

Ce cas très précis s'est aussi passé il y a un an dans mon ACP. L’affaire passe chez le juge dans les semaines qui viennent. Les personnes concernées sont entré dans la procédure comme parties volontaires et pourront expliquer leur point de vue au Juge.

Ce mélange d’intérêts (parce que c‘est de cela qu’on parle quand deux époux sont en même temps mandataires de l’ACP) va avoir des conséquences, probablement néfastes.

Les mandataires concernés, ainsi que les avocats de l’ACP 2005-2013, ont déjà donnés leur démission par écrit. Ce qui n’effacera pas leur responsabilité civile ni pénale. Un mélange d’intérêts peut avoir des conséquences pénales, s’il y a abus. Par exemple couper un arbre sans autorisation de l’AG, mais qui gêne vos possibilités d’observer les autres appartements.


Cordialement,

Luc

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stanwim
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Re : Conseil de copropriété.

Cher Luc, ces chères épouses ont simplement contourné l'ART.577-6§1 en se procurant des procurations provenant de CP absents ce jour là. CQFD!

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stanwim
Pimonaute assidu
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Re : Conseil de copropriété.

J'aimerais bien avoir votre avis sur un autre problème qui s'est posé lors de cette AG.
Trois bulletins de vote portant le même numéro, mais le premier porte le numéro, le second, le numéro + A, le troisième, le numéro + B.
Il y a 2 points mis au vote mentionnés sur chaque bulletin.
1) " D'accord avec l'extension du nombres de membres du CDC de 3 à 5.
       Majorité requise : 1/2 + 1; (à mon avis c'est 4/5 )

o D'ACCORD                                               o PAS D'ACCORD

On remet le bulletin portant uniquement le numéro.

2) Désignation des membres du CDC. Majorité requise 1/2 + 1.(exact)

et la suit une liste de 8 candidats qu'il faut pointer.( bulletin portant le numéro + A)

Si la majorité requise à la question 1 est atteinte, alors on passe à la désignation de cinq candidats parmi les 8.

Mais si moi à la question 1 je réponds o PAS D'ACCORD, je ne peux plus participer à la question n°2.
Par contre si je réponds à la question n°2 et je désigne 5 candidats de la liste des 8, mon vote est-il valable car à la question n°1 j'avais répondu
PAS D'ACCORD.
C'est assez tordu de la part du syndic comme présentation d'un vote.

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stanwim
Pimonaute assidu
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Re : Conseil de copropriété.

J'ai oublié de préciser qu'à l'issue du premier vote, le syndic, et non le président de l'AG, a annoncé que le vote favorable était obtenu à une grande majorité sans préciser les quotités obtenues.

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grmff
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Re : Conseil de copropriété.

Il est logique que les bulletins soient séparés. En effet, le second vote est conditionné par le premier.

Par contre, une fois les résultats du 1er vote obtenus, chacun vote de la même manière et avec les mêmes droits pour la question suivante.

Donc, même si vous avez voté "pas d'accord" à la question 1), vous pouvez voter pour le point 2).

Le fait d'annoncer l'accord ou le désaccord sans donner les quotités est un peu spécial. Mais dans un soucis d'efficacité, il est parfois nécessaire de faire avancer la séance.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

Cher Luc, ces chères épouses ont simplement contourné l'ART.577-6§1 en se procurant des procurations provenant de CP absents ce jour là. CQFD!

Ces chères épouses peuvent intervenir au nom de leur mandant, mais pas à leur propre nom. Ils peuvent poser la candidature de leur mandant, mais pas leur propre candidature. Un membre u CC ne peut pas se faire remplacer, mais il ne doit pas être présent lors de son élection.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Conseil de copropriété.

stanwim a écrit :

J'aimerais bien avoir votre avis sur un autre problème qui s'est posé lors de cette AG.
Trois bulletins de vote portant le même numéro, mais le premier porte le numéro, le second, le numéro + A, le troisième, le numéro + B.
Il y a 2 points mis au vote mentionnés sur chaque bulletin.
1) " D'accord avec l'extension du nombres de membres du CDC de 3 à 5.
       Majorité requise : 1/2 + 1; (à mon avis c'est 4/5 )

o D'ACCORD                                               o PAS D'ACCORD

On remet le bulletin portant uniquement le numéro.

2) Désignation des membres du CDC. Majorité requise 1/2 + 1.(exact)

et la suit une liste de 8 candidats qu'il faut pointer.( bulletin portant le numéro + A)

Si la majorité requise à la question 1 est atteinte, alors on passe à la désignation de cinq candidats parmi les 8.

Mais si moi à la question 1 je réponds o PAS D'ACCORD, je ne peux plus participer à la question n°2.
Par contre si je réponds à la question n°2 et je désigne 5 candidats de la liste des 8, mon vote est-il valable car à la question n°1 j'avais répondu
PAS D'ACCORD.
C'est assez tordu de la part du syndic comme présentation d'un vote.

C'est complètement tordu, oui.

- Passage de 3 à 5 membres du CDC : 75% des voix requises pour accord. Si ce quorum n'est pas atteint, l'acte de base reste d'application.

- Nomination des candidats : tout le monde vote bien sur, selon ses quotités, et chacun pointe oui ou non en face du nom des candidats, sans aucune obligation d'accepter 5 noms ! (ni même un seul, d'ailleurs!)

- Lecture des votes : tous les candidats ayant recueilli 50%+1 des voix sont élus, à concurrence de la limite du nombre de places (3 ou 5). Et ceci dans l'ordre des voix obtenues. Et si seulement 2 candidats obtiennent une majorité, le CDC sera composé uniquement de ces deux là. A l'exclusion de tous les autres ! Il n'est pas question de nommer un membre du CDC uniquement pour atteindre ce nouveau "quota" de 5, s'il n'a pas obtenu une majorité de voix.

- Enfin, il faut absolument distinguer qui a voté quoi et faire la part des oui, des non et des abstentions, de manière chiffrée et écrite. La grande majorité, c'est du grand n'importe quoi !


rexou

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stanwim
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Re : Conseil de copropriété.

Encore et toujours cette fameuse AG du 20/10/2013.
Dans le règlement (acte de base) de la copropriété il est stipulé " L'AG décide à la majorité des 3/4 de voix de la composition du CDC"
Lors de l'AG du 21/10/2012 il a été voté à la majorité des 4/5 la résolution suivante : MODALITES EN REGARD DE LA NOUVELLE LOI CONCERNANT LA COPROPRIETE:
Le syndic propose de modifier l'ART 35bis(majorité requise pour la composition du CDC)
Le syndic propose en ce qui concerne l'élection des membres du CDC de porter la majorité requise à 1/2 + 1 au lieu de 3/4 mentionné actuellement.
DECISION
l'AG avec 8189 voix sur 8762 décide avec la majorité requise marquer son accord avec la majorité de 1/2 + 1en ce qui concerne l'élection des membres du CDC.
A mon avis il s'agit uniquement de la majorité requise pour l'élection de chaque membre du CDC et non de la composition de ce CDC ( nombre de membres)
Je précise que ce qui précède est une traduction littérale du néerlandais.
C'est pourquoi j'ai contesté, lors de l'AG du 20/10/2013, la majorité requise de 1/2 +1 concernant la composition du CDC de 3 membres actuellement vers 5 membres en spécifiant qu'il fallait une majorité requise de 4/5 pour cela mais 1/2 + 1 pour l'élection des membres du CDC. Il y a une différence entre ces 2 spécificités.
J'espère m'être fait comprendre, mais les propositions de ce syndic sont à ce point d'une dualité qu'en AG les CP ne s'y retrouvent plus.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Conseil de copropriété.

Pour modifier l'acte de base, la majorité requise est de 75%. Le syndiuc ne peut en aucun cas modifier ça !

Par contre, la nomination des membres ne requiert que la majorité simple... dans les limites bien sur du nombre spécifié dans l'acte de base.

Votre syndic est un clown dans toutes les langues !


rexou

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stanwim
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Re : Conseil de copropriété.

Je constate également que lors des AG précédentes  il n'y a jamais eu
d'abstentions, de votes blancs ou nuls alors que la présence ou la représentation par mandats est d'une moyenne de 100 présences.
Lors du vote pour la nomination des membres du CDC, il y avait une liste de huit noms de candidats avec uniquement un rond à noircir sur un même bulletin ce qui exclut toute possibilité d'abstention ou de vote blanc sur le nom d'un candidat.Cela peut influencer les résultats en pourcentages.
J'ai l'impression que le syndic ne veut pas se compliquer la vie.

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