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Taxation des loyers....... on y arrive ?

Phoenix
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Taxation des loyers....... on y arrive ?

http://www.lecho.be/r/t/1/id/9433988.

07:11 - 22 novembre 2013 par Christophe De Caevel
Les loyers bientôt taxés en Belgique?


SONDAGE: La taxation des loyers
"L'immobilier peut être davant…

Dans un avis motivé transmis au gouvernement belge, la Commission européenne estime que la fiscalité immobilière privilégie les biens mis en location en Belgique par rapport à ceux situés à l’étranger.

Cela constitue "une restriction aux mouvements de capitaux" au sein de l’Union européenne, estime le commissaire en charge de l’Union douanière Algirdas Semeta. Il ne voit "aucune justification" à cette restriction.

En cause: le fait que les immeubles en Belgique sont taxés selon leur revenu cadastral, alors que les immeubles à l’étranger sont taxés sur les loyers réellement perçus.

L’analyse de la Commission conclut que la première méthode est nettement plus favorable aux contribuables. "La différence est susceptible de dissuader les ressortissants de la Belgique d’investir leurs capitaux dans des biens immobiliers sis à l’étranger", estime la Commission.

En conséquence, elle invite la Belgique à uniformiser sa fiscalité immobilière.

Etat des lieux

La Belgique et la Commission en sont actuellement au stade du dialogue, en vue de trouver une solution. La procédure est donc moins avancée que pour la fiscalité de l’épargne. Cela n’empêche pas le ministre des Finances Koen Geens (CD&V) de réfléchir dès à présent à des pistes de solution. Mais, à ce jour, aucune n’a été déposée sur la table du gouvernement.

Certains notaires se sont toutefois émus d’une présentation du ministre Geens le 12 novembre dernier, dont on pouvait déduire qu’un projet de taxation généralisée des loyers réels était acquis. Mais les effets d’une telle taxe sont très incertains. Et pourraient mener à… une baisse des recettes fiscales.

Dans un cas, le revenu imposable est déterminé par un montant plus ou moins fixé forfaitairement, dans l’autre par une valeur réelle, note la Commission.

"Une telle différence est susceptible de dissuader les ressortissants de la Belgique d’investir leurs capitaux dans des biens immobiliers sis à l’étranger", lit-on dans l’avis motivé, signé par le commissaire en charge de l’Union douanière, Algirdas Semeta.

Deux raisonnements: la Belgique vs la Commission

Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative, après déduction de 40% pour frais d’entretien. Un montant de référence a été fixé en 1975, il est depuis indexé et, dans certains cas, réestimé. Selon la Commission, cette indexation ne suffit à couvrir l’évolution effective des loyers et aboutit à "des valeurs bien inférieures". Elle cite une étude de l’OCDE qui conclut qu’entre 2003 et 2010, les loyers ont augmenté de 48% pour seulement 19,47% au revenu cadastral.

L’Europe a alerté la Belgique sur cette situation dès 2007. Le gouvernement belge s’est défendu, en arguant de "l’incidence négligeable" de la différence de traitement. Parce que, d’un côté, le revenu cadastral a été révisé et, de l’autre, les loyers perçus sont diminués des impôts payés à l’étranger. S’il reste des différences, elles ne constitueraient pas des "obstacles réels à l’investissement à l’étranger par des citoyens belges".

La Belgique invoque dès lors une question de proportionnalité, devant la perspective de devoir un jour prendre "des mesures lourdes et coûteuses" d’adaptation de la fiscalité immobilière sur base de la valeur locative réelle.



Hausse de 400 à 1000%

Mais la Commission n’en démord pas. Selon ses propres calculs, si les immeubles belges devaient être taxés sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral, la base imposable augmenterait de 400 à plus de 1.000% (mais, sait-on jamais, le précompte immobilier diminuerait…). La différence entre les deux systèmes est donc "tout autre que mineure".

"En tout état de cause, même une différence de traitement d’une importance mineure représente une restriction à la libre circulation des capitaux, prohibée par le Traité", écrit le commissaire Algirdas Semeta.

Le sujet est éminemment sensible comme celui de la fiscalité sur l’épargne mais le ministre Geens semble néanmoins bien décidé à tenter de répondre aux exigences de la Commission. Sans doute pas à quelques mois des élections, alors que le dernier budget de la législature est bouclé.

Mais rien n’empêche de préparer le terrain pour la prochaine coalition. Et même de penser que la fiscalité immobilière ne restera pas éternellement épargnée des politiques d’assainissement des finances publiques.

(fin de citation)

Commentaire perso: N'est ce pas génial ? On nivelle la fiscalité par le haut..... Taxons tjs plus... et en plus c'est la CE qui le dit.

[edit Pim: corrections techniques, dont rendre le lien actif]

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alpacino
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Ce que la commission oublie de dire, c'est que pour le même nombre de m2 à Paris ou à Londres, on multiplie les loyers de Bruxelles par 5 à 10 fois. La Belgique a encore (et essaye de continuer) gardée l'esprit humain qui animait le but de la création de la commission (l'europe des gens, l'europe sociale), à contrario de la commission d'aujourd'hui qui impose ses règles. Le but c'est quoi? C'est que, aussi se loger devienne un Luxe?. Quand les décideurs, ou du moins ces personne qui se leve le matin en se disant: "je vais inventer quoi aujourd'hui pour casser les c.... au monde" auront ne fusse qu'un mois ou deux,  le salaire moyen d'un ouvrir de base, ou d'un employé 3eme ou 4eme catégorie, ils feront vite marche arrière. QU'ils s'imaginent quand meme pas, qu'avec de telles propositions,  que les proprio ne vont pas dès lors augmenter les loyers...
Il y a peut être un début, quand je vois à quelle vitesse certains se font foutre à la porte..... . On devrait faire la même chose avec ceux qui font des propositions farfelues à longueur d'années...

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grmff
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

A noter que la Belgique a aussi la possibilité de taxer les biens étrangers sur une base forfaitaire aussi. Pourquoi adapter la taxation des biens belges au quelques biens étrangers, alors qu'on peut adapter la taxation des biens étrangers aux biens belges?

Cela multipliera le nombre de contribuables étrangers qui viendront en masse en Belgique pour cet avantage fiscal.

Et cela renforcera la Belgique comme centre d'investissement immobilier.

Que des avantages.

Au delà de ce retournement de la situation, il faut quand même noter que la taxation immobilière est inégale et injuste. Mais quand on fait un investissement pour 20 ans, on n'a pas la possibilité de s'adapter à des centaines de chocs fiscaux.

Le risque, en changeant la taxation immobilière, c'est que le marché s'effondre. En tout cas, personnellement, si on me taxe comme ils taxent en France, je suis en faillite personnelle, je renvends tous mes biens. Ce sera sûrement à perte. Mes PH seront couvert vu ma situation, mais tous les petits proprios ne pourront pas en dire autant. Cela fera donc un choc brutal sur les banques, du même style que le choc des subprimes aux USA.

On n'a pas la taille des USA,e t cela ne créera pas une crise mondiale? D'abord, cela plongera la Belgique dans la crise. Ensuite, c'est oublier un peu vite qu'un pays aussi petit que la Crête a réussi à plonger l'Europe entière dans la crise. Alors, si la Belgique plonge, on ne sera pas seuls.

Touche pas à ma taxation.


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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Mais pourquoi alors la commission ne réclame-t'elle pas que les autres pays taxent l'immobilier aussi lourdement qu'en Belgique?

- tous les pays auraient alors des droits d'enregistrement à 12.5%
- des droits de succession à 30% en ligne directe, dès que l'ensemble des biens dépassent 500.000€

Cette situation en Belgique effraie de nombreux candidats propriétaires étrangers qui, dès lors, n'investissent pas en Belgique.

C'est donc là, l'entrave à la libre circulation des avoirs financiers!

La Belgique a les droits d'enregistrement les plus élevés au monde.

Et la Commission ne fait rien? Le savent-ils?

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Phoenix
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

1. Le fait même de taxer les loyers au taux marginal remettra fondamentalement en cause le fait que certains essayent de se faire un bas de laine ou un petit patrimoine pour la pension/

2. Plus possible de faire un crédit hypothécaire qui mangera une grosse partie de la rentabilité.

3. Pas de grosse rentabilité car taxation à 50% des loyers.

4. Il pourra peut être y avoir une augmentation des loyers mais c surtout une baisse des prix des immeubles à laquelle il faudra s'attendre.
Les locataires ne vont pas imprimer des billets de banque chez eux ou revoir leur salaire à la hausse.

5. Dans les bails existants on ne peut pas répercuter la hausse et pour les nouveaux, ils se heurteront à la capacité financière des locataires.

6. Le fait que l'on paye déja trop d'impôts en Belgique ou que les droits de succession soient élevé n'a rien à voir avec la taxation des loyers.


Pour ceux qui ont déja fait une belle culbute (PH payé et plus value), ils peuvent garder leur bien..... Ceux qui ont un projet devraient refaire leur calculs de plus prêt...... Pour les autres, dont compense le PH car les loyers sont insuffisants  ou ceux dont le PH est juste compensé par les loyers, je crains le pire.


Il y un potentiel énorme pour alimenter les caisses de l'Etat.

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Francis
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Oh, ne pas dire ou écrire n'importe quoi !

Pas de taxation sur base des loyers réels sans donner également la possibilité de déduire les frais réels, précomptes immobiliers, PH, frais de remise en état, honoraires d'agence et d'expert (youpie !) etc.

Et finalement le résultat sera le même !

Ou alors, il n'y aura plus de location par des bailleurs privés, plus que du logement social ! ! !


Francis

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Phoenix
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Je ne cherche pas à dire n'importe quoi mais il ne faut pas être naïf non plus.

Déduire tous les frais est simplement illusoire.
Pour les revenus professionnels, on peut déduire 10% forfaitairement.
Ce serait sans doute un maximum.
Fini de financer par PH.


Dans les autres pays, on ne déduit rien du tout. Mais il existe certains dispositifs pour favoriser l'investissement immobilier, je pense à la Loi Scellier en France.

En Italie, avec la dernière réforme sur l'IMU on arrivait à des situations du type vous héritez une maison de votre père en ligne directe , vous vous retrouvez co propriétaires de la maison de vos parents par exemple, chacun 1/3... .et en conséquence vous etes propriétaires d'une "2nd résidence" taxée plein pot.
En habitation principale cela vous fait du 600 euros, le meme bien dans la meme famille revient à 1700 de taxe de cadastre. Et cela c'est loué ou pas. C'est juste le cadastre re indexé comme 2nd résidence.

Ensuite si vous louez la maison de vos parents à une partie tierce, ou une autre maison d'ailleurs, , les revenus sont taxés au %tage  quasi identique aux revenus du travail... par tranche.... de 23% à 41%

Et il y a plus de propriétaires en Italie qu'en Belgique. Personne n'aime revendre les maisons, et elles se transmettent souvent dans la famille.

Donc ca va faire mal très bientôt en Belgique.  L'Etat a besoin d'argent, et les propriétaires sont captifs.... ils peuvent difficilement revendre en urgence... coincés!

Et il ne faut pas oublier d'enregistrer votre bail -> le fisc dispose déja d'une bonne base de données en plus de votre dossier fiscal normal comprenant votre patrimoine immobilier.

Donc ils sont déja en train de modeliser combien cela pourrait rapporter smile

L'incertitude fiscale est bien là.

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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Et il ne faut pas oublier d'enregistrer votre bail -> le fisc dispose déja d'une bonne base de données en plus de votre dossier fiscal normal comprenant votre patrimoine immobilier.

Sauf ceux qui louent des biens prestigieux (ou plus modestes) comme seconde résidence.

Les baux ne sont pas enregistrés...

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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Le SNP réagi...et invoque les arguments que j'avais également développés (droits de succession prohibitifs etc...)

ICI

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rexou
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Ceci confirme si besoin qu'enregistrer les baux est une action contre-nature.


rexou

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grmff
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Et hop, le retour du monstre du lochness. La campagne électorale est lancée.

Le PS veut taxer les gros propriétaires

Paul Magnette, le président du PS, propose ni plus ni moins de taxer les loyers, une idée jusqu’ici plutôt taboue sur la scène politique belge.
I l n’est pas normal que quelqu’un qui a 96 logements paie uniquement le précompte immobilier, c’est injuste. Et je peux vous dire que comme bourgmestre j’en vois des cas comme ça ! », explique Paul Magnette.

Il se veut rassurant pour ces nombreux Belges qui ont investi leurs économies dans un logement, sans se transformer pour autant en multipropriétaires. « On veut faire en sorte que ceux qui ont d’importants revenus locatifs soient taxés de manière progressive », précise-t-il.

« Il faut aussi que les propriétaires puissent déduire les investissements qu’ils font pour rénover leur logement ou, par exemple, pour le rendre énergétiquement plus sain. »

C’est son autre idée forte : ne pas confondre les multipropriétaires et les marchands de sommeil.

Reste à déterminer les critères entrant en ligne de compte et, surtout, à chiffrer les réductions/majorations qui y seraient liées. Où fixera-t-on la limite ? Comment s’effectueront les calculs ?

Un sujet politiquement très sensible… Qu’à cela ne tienne, le PS est bien décidé à inscrire le bonus/malus au précompte dans son programme électoral.

Source: Le Soir


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Francis
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Une fois de plus, on fait l'impasse sur l'ensemble de la taxation de l'immobilier: frais de mutations, précompte immobilier, augmentation du revenu imposable par l'ajout du RC indexé, etc.
Point positif, même le PS n'imagine pas la taxation des loyers sans déductions des frais réels ce qui ne peut se faire sans contrôle et donc avec augmentation du nombre d'agent du fisc ! ce que le budget ne permet pas.

Ce qui m'inquiète plus, c'est le souhait d'un encadrement des loyers !

Bon, on voit directement pour qui voter !


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grmff
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Personnellement, j'ai fait mon compte.

Je paye actuellement un précompte immobilier de près de 1.5 mois de loyer en impôt. Et je ne peux rien déduire du tout sauf mes intérêts hypothécaire.

Sachant que le fisc considère actuellement un abattement de 50% de mes loyers professionnels pour l'entretien du batiment, on peut supposer que cela serait semblable pour tous les loyers sur lesquels on serait taxé.

Donc, rien qu'avec le précompte immobilier, j'en suis à 25% d'impôt.

Le jour où je n'ai plus de prêt hypothécaire, cela passera à 50% d'impôt.

Et puis, on vient dire que les loyers ne sont pas taxés, et on dit qu'on va taxer plus...


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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Et vous devez déclarer tous les RC des biens que vous louer (et que les locataires utilisent à 100% à titre résidentiel) en regard du code 106 de votre déclaration d'impôts!

Le fisc indexe ces RC (sur base de l'indice des prix à la consommation et non l'indice santé), puis multiplie le résulat par 140% et rajoute le tout à vos autres revenus.

Donc si vous travaillez à temps plein, vous perdez facilement 2 mois de loyer supplémentaires à cause de l'IPP (impôt des personnes physiques).

Le PS ne sait pas à quel point les loyers sont déjà taxés??

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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Un autre mois de loyer est aussi perdu avec l'assurance incendie.

Sans compter les vides locatifs, les dommages locatifs, les frais de rénovation etc...

La location par des bailleurs privés n'est pas du tout rentable déjà maintenant...

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grmff
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

La location par des bailleurs privés n'est pas du tout rentable déjà maintenant...

Je ne suis pas d'accord. Cela reste rentable dans certaines conditions. Mais il faut que le PS arrête de croire (et de dire) que c'est facile.

Si c'est facile, pourquoi est-ce que toutes les sociétés de logements publics (gérées en général par le PS...) sont en déficit?


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grmff
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Je rajouterai que le danger, c'est que effectivement cela ne devienne plus rentable. Si ce n'est pas rentable, plus personne ne va y investir.

Donc, si on taxe plus, on va faire augmenter les loyers, mécaniquement et inévitablement.

Et qu'on ne me parle pas de blocage des loyers. Parce que comme disait Assar Lindbeck, "Avec le bombardement, le contrôle des loyers est la meilleure façon de raser une ville"


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panchito
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Evidemment, le jour où on pourra déduire tous les frais, là, ce sera peut-être rentable tant pour le bailleur privé (qui met de belles maisons en parfait état sur le marché) que pour les sociétés de logement public.

Je parle ici des beaux biens (maison, appartement haut de gamme dans les belles communes de Bruxelles etc...)

La mise en location de ce type de biens n'est malheureusement pas rentable.

Mais il est vrai que pour une maison à Bruxelles, on peut en acquérir 3 dans le Hainaut.

Sans parler des immeubles de rapport à Charleroi.

Mais là-bas c'est vraiement une exception.

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rexou
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Quelques remarques :

- L'enregistrement obligatoire des baux était une prélude préparatoire à cette taxation. La proposition actuelle n'est donc pas une surprise.

- Pour réaliser ce projet, il faudra mettre en place tout un système complexe. Notamment inciter les locataires à déclarer les loyers (par un incitant fiscal ?) Engager des fonctionnaires (soit un coùt supplémentaire au fédéral).

- Le PS n'est (heureusement) pas le seul parti au pouvoir... le revenu final de cette nouvelle taxe sera finalement limité et le marché locatif risque fort de s'en trouver dérégulé.

- Les petits bailleurs risquent de vendre. Les plus gros se mettront en société (si ce n'est déjà fait). La taxation actuelle (déjà détaillée) est déjà fort lourde. Si le rendement d'un capital devient insignifiant, les investisseurs vont vite manquer... Et quid des locataires en recherche de logement ? Construire du social supplémentaire ? Avec des frais en perspective... et de nouvelles taxes sans doute...


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Taxation des loyers....... on y arrive ?

Le problème le jour où on est taxé sur le loyer réel et qu'on peut déduire tout, c'est qu'il n'y aura plus d'intérêt à acheter en personne physique.

Ce sera donc la porte ouverte aux grands groupes immobiliers comme dans certains pays voisins. Grands groupes immobiliers étrangers.

Et puis, une fois qu'on aura vendu le patrimoine immobilier belge à des grands groupes, il y en aura un qui fera faillite, et on se retrouvera avec des catastrophes autrement plus graves que les catastrophes des banques. Ca, c'est pour le scénario catastrophe, dnt on sait qu'il peut arriver, on l'a vu avec les banques...

Plus prosaïquement et plus directement, les coûts d'entretien vont très largement augmenter. Une société fera appel à un prestataire extérieur, quand un privé fera appel à son bon sens et sa boite à outil, pour une petite réparation d'entretien. Donc, les coûts d'entretien vont exploser. A charge des locataires, les coûts d'entretien.

Les (grosses) sociétés vont exiger leur dû. Là où de nombreux propriétaires laissent tomber les indemnités dans pas mal de cas, les sociétés les exigeront. A charge des locataires.

Les sociétés n'iront pas se défendre en justice. Ils enverront un avocat. Frais de justice en plus, à charge du locataire.

Je pense donc que les locataires qui se réjouissent qu'on taxe les propriétaires sont bien imbéciles. Le PS vise "les gros proprios", mais ce sont essentiellement les locataires, votant plus à gauche en général, qui payeront la facture...


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