Taxation des loyers....... on y arrive ?

Rexou à écrit

Oui, une nouvelle usine à gaz....quoi !!!!

Ce sera le sujet de "Mise au point" de la RTBF ce dimanche midi

http://www.rtbf.be/info/emissions/artic … id=8179105

12:00 LE DEBAT

Ce dimanche, Olivier Maroy a invité sur le plateau de Mise au Point :

Charles Picqué, député bruxellois PS et ancien ministre-président de la région bruxelloise ;

Christos Doulkeridis, secrétaire d’Etat bruxellois Ecolo au Logement ;

Vincent De Wolf, député bruxellois MR ;

Carlo Di Antonio, ministre wallon cdH des Travaux publics et de la Ruralité ;

Didier Gosuin, député bruxellois FDF ;

José Garcia, secrétaire général du syndicat des locataires ;

Olivier Hamal, président du syndicat national des propriétaires.
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Si on peut déduire tous les travaux, les investissements, les améliorations, les charges propriétaires, les week-end et les soirées passées à entretenir en cas de changement de locataires, les frais d'annonce, de déplacement, le précompte immobilier, l'assurance incendie etc... comme dans un vrai business d'indépendant, alors ce sera très avantageux pour ceux qui ne donnent que des biens chaque fois remis à neuf.

Ce serait peut-être pas plus mal...car en tenant compte de tout, ce n'est déjà pas rentable.

Pour ceux qui travaillent à temps plein et qui font chaque fois appel à des professionnels enregistrés pour se charger de tous ces travaux, évidemment.

Synthèse de ces débats ici dans La Libre, sous le titre "Le PS bien seul sur le projet"

L'article, c'est le même copier-coller de Belga sur ces 2 journaux....

L'impression générale que je retire du débat de midi à la RTBF est que Magnette se met en avant dans le cadre du début de la campagne électorale. Il a émis une idée dont il sait qu'elle est irréalisable à court et même à moyen terme. Il est isolé. Il est imprécis. Il diabolise le bailleur-profiteur face au locataire-victime (Et cite un exemple caricatural de proprio -96 logements- qui n'est pas encore en société - et échappe à l'impôt ???)

Mais le débat est ouvert. Et le sujet n'est plus tabou. Il est donc fort probable qu'à terme, la fiscalité immobilière sera revue. Une réadaptation des revenus cadastraux serait une possibilité. Mais cela demandera du temps et de l'énergie aussi !

Taxer les loyers réels ne me semble pas applicable au stade actuel. Par quel moyen déterminer le loyer réel ? L'enregistrement des baux ? la bonne blague ! Des contrôles ? Une déductibilité fiscale accordée aux locataires ? (Pour rappel, la taxation des loyers à usage professionnel n'est possible que via la déclaration fiscale des locataires. Le risque de déstabiliser le marché locatif est réel. Le risque de désinvestissement des bailleurs aussi, si aucune compensation n'est possible par augmentation des loyers. Les "grilles" de loyers selon des critères pré-établis sont une hérésie inapplicable. Taxer, c'est augmenter le prix de revient ---> in fine augmenter le prix locatif, qui finira toujours par s'adapter. Même un José Garcia devrait pouvoir suivre ce raisonnement basique... s'il n'était aveuglé par le méchant bailleur qu'il faut combattre.

Je cite:
COMMUNIQUE DE PRESSE – LE SNPC REAGIT ET INFORME SES MEMBRES- A EUX AUSSI DE SE MANIFESTER

TAXATION DE LOYERS REELS + ENCADREMENT DES LOYERS - CONTRAIREMENT A CE QUE PRECISE LE PRESIDENT DU PS MONSIEUR MAGNETTE, C'EST LA CLASSE MOYENNE QUI PAIERA - IL DENONCE UN FAUX ENNEMI POUR JUSTIFIER UNE TAXATION ACCRUE DE LA FISCALTE IMMOBLIERE

Le SNPC a pris connaissance avec beaucoup d’intérêt des prises de positions de Monsieur MAGNETTE en matière de taxation de loyers et d’encadrement des loyers dans LE SOIR de ce jour.

Ses déclarations appellent de notre part un certain nombre de remarques d’autant quelles semblent méconnaitre deux choses :

- d’une part, la taxation actuelle de l’immobilier (revenus et patrimoine)
- et, d’autre part, le fait qu’en Belgique, contrairement à ce que d’aucuns dénoncent, le coût des loyers n’est pas excessif en regard des dernières chiffres du SPF Economie.

Par ailleurs, un système de double si pas de triple taxation des revenus de l’immobilier est ainsi annoncé (le niveau fédéral avec la taxation des loyers réels, le niveau régional avec des bonus malus sur le précompte immobilier et sans oublier une fiscalité locale – provinces, agglo et communes).

Le SNPC tient en outre à dénoncer le faux ennemi mis en avant par le Président MAGNETTE pour justifier des mesures préconisées et c’est en définitive la classe moyenne, les petits propriétaires qui vont payer.

Il regrette par ailleurs que, nonobstant un important cahier de revendications envoyé aux partis politiques francophones au mois de novembre dernier, seul le PS n’ait même pas fait un accusé de réception.

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FISCALITE IMMOBILIERE

Tout d’abord pour ce qui est de la taxation de loyers de logements donnés en location, elle ne se limite pas au précompte immobilier (RC indexé) et à l’IPI une taxation se fait également sur base du RC indexé x 1,40. L’augmentation de l’impôt fédéral sur les revenus locatifs dépasse ainsi largement l’indice santé applicable aux loyers :

Évolution de la taxation sur le logement depuis la dernière péréquation cadastrale (1980):

Taxation des revenus locatifs privés de 1980 à 2012     + 214 %[1]
Indice des prix à la consommation / santé de 1980 à 2012     + 149%
Evolution réelle de la taxation depuis 1980 (hors index)     + 65 %

Trois mesures ont considérablement alourdi cet impôt depuis la dernière péréquation cadastrale de 1980 : 1) la suppression de l’imputation du précompte immobilier, 2) la hausse forfaitaire de 40 % des revenus cadastraux des biens donnés en location et des secondes résidences et 3) l’indexation annuelle de tous les revenus cadastraux.

Les multi propriétaires qui sont dénoncés, soit sont en sociétés et d’ores et déjà taxés sur base des loyers réels, soit, et le PS semble l’ignorer, sont déjà taxés sur les loyers réels car le fisc fait la chasse à ce type de propriétaires, considérant qu’ils exercent par là même « une profession » et les dits revenus sont alors taxés comme revenus professionnels.

En d’autres termes « c’est un faux ennemi » qui est dénoncé, les multi propriétaires (on parle de 98 biens mis en location) pour justifier une imposition des loyers réels dès le deuxième logement mis en location, à s’en tenir aux déclarations du Président MAGNETTE.

Le PS omet l’importante fiscalité sur le patrimoine qui frappe l’immobilier contrairement aux autres revenus et nous pensons aux droits d’enregistrement (la Belgique a les plus hauts taux d’Europe la moyenne étant de 6 % contre 12,5%), aux droits de succession et aux droits de donation.

Ainsi, les biens immobiliers ne peuvent bénéficier en matière de donation aux taux réduits et les droits applicables sont équivalents aux droits de succession et mentionnons ces deux exemples éloquents :
- une personne veut faire une donation de 1.000.000 E à une connaissance en Région wallonne, si il s’agit de valeurs mobilières, les droits seront de 77.000 E si il s’agit d’immeuble de 770.000 E
- un père veut faire une donation à un des ses enfants toujours de 1.000.000 E en Région wallonne, si il s’agit de valeurs mobilières, les droits seront de 33.000 E et si il s’agit d’immeubles de 330.000 E

En d’autres termes, les pouvoirs publics ne sont nullement perdant dans le système actuel.

Le sujet n’est cependant pas tabou mais il faudrait alors ouvrir le débat sur toute la fiscalité immobilière c'est-à-dire sous tous ses aspects et prévoir si on veut une taxation des loyers réels, une compensation et notamment soumettre les biens immobiliers aux mêmes droits de donation que les biens mobiliers. Et rappelons aussi :

Les chiffres européens contredisent ceux qui estiment qu’il y a encore de la marge pour taxer davantage le capital immobilier.

Le dernier rapport d’Eurostat publié en 2013 rappelle que les propriétaires de biens immobiliers situés en Belgique payent déjà de lourds impôts en additionnant toutes les taxes qui sont perçues sur le patrimoine immobilier tant par les autorités fédérales que par les régions, les communes et les provinces.

L’immobilier belge est trois fois plus taxé que l’immobilier allemand
Selon l’étude « EU taxation trends 2013 » le poids de l’ensemble des impôts immobiliers correspond à 3,2 % du PIB en Belgique contre 0,9 % en Allemagne et 1,1 % aux Pays-Bas. L’Europe de la zone euro (17 pays) connaît quant à elle une taxation moyenne de 1,3 % du PIB, soit moins de la moitié de notre pays.

Ce sont surtout les droits d’enregistrement et les droits de succession qui sont responsables de ce classement de la Belgique en tête des pays qui taxent le plus l’immobilier. Pour ces deux sources d’impôts, nous sommes « number one » en Europe avec des recettes supérieures à 5 milliards d’euros.

Il serait intéressant de voir l’évolution institutionnelle de la Belgique : ira-t-on vers une taxation au Nord de la Belgique plus proche des Pays-Bas et de l’Allemagne et au sud du pays plus proche de la France ? Ce serait en tout cas catastrophique pour l’unité de notre pays, car la différence de taxation ira dans ce cas du simple au double entre la Flandre et la Wallonie.
Le Traité de Lisbonne protège les droits des propriétaires.
Le traité de Lisbonne rappelle que « Toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu’elle a acquis légalement, de les utiliser, d’en disposer et de les léguer. Nul ne peut être privé de sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, dans des cas et conditions prévus par une loi et moyennant en temps utile une juste indemnité pour sa perte. L’usage des biens peut être réglementé par la loi dans la mesure nécessaire à l’intérêt général. »
Ce texte impose des limites à la boulimie des États européens. Les impositions proprement dites ainsi que les charges administratives qui pèsent sur la propriété ne peuvent affecter le droit de propriété que pour l’intérêt général.

Il devrait aussi être permis d’imputer dans les charges déductibles toutes les taxes régionales, provinciales et communales (voir notamment le précompte immobilier) et prévoir comme en France une formule de précompte immobilier comme nous l’appelons non plus uniquement à charge des propriétaires mais comprenant un volet taxe foncière (pour le propriétaire) et un volet taxe d’habitation (à charge de l’occupant propriétaire ou locataire).

ENCADREMENT DES LOYERS (voir note plus complète en annexe)

Seconde mesure annoncée par le Président MAGNETTE, c’est l’encadrement des loyers pour éviter toujours que le « faux ennemis », celui qui est propriétaire de 98 biens ne répercutent l’augmentation de ses impôts sur ces locataires.

Reprécisons que ces multi propriétaires, soit sont en sociétés et d’ores et déjà taxés sur base des loyers réels, soit, et le PS semble l’ignorer, sont déjà taxés sur les loyers réels car le fisc fait la chasse à ce type de propriétaires considérant qu’ils exercent par là même « une profession » et les dits revenus sont alors taxés comme revenus professionnels.

Par ailleurs ce n’est pour eux, uniquement, que l’on va encadrer les loyers mais bien pour tous les propriétaires bailleurs en ce compris les tout petits.

Le SNPC tient d’ailleurs à contester et tient à démystifier ce soit disant coût excessif des loyers dans notre pays ou dans certaines parties de celui-ci. Nous ne pouvons partager l’approche de certain comme quoi « le marché du logement se relève tendu dans notre pays ».
Il y a dans leur discours un « catastrophisme permanent » en la matière alors même que l’OCDE en 2013 sur le logement en Belgique conclut :
« Être logé dans de bonnes conditions est l’un des aspects les plus importants de l’existence. Le logement est essentiel pour satisfaire des besoins élémentaires tels que celui de s’abriter, mais il ne se résume pas au fait de disposer de quatre murs et d’un toit. Il doit être un lieu de repos et de sommeil offrant sécurité, intimité et espace personnel et permettant d’élever une famille. Ce sont toutes ces caractéristiques qui font d’un logement un foyer. Reste à savoir, bien sûr, si un logement décent est abordable.
Les ménages consacrent une grande part de leur budget au logement, qui est le premier poste de dépenses de nombreuses personnes et familles dès lors qu’on additionne les loyers (ou les remboursements d’emprunt pour ceux qui sont propriétaires de leur logement), le gaz, l’électricité, l’eau, le mobilier et les réparations. En Belgique, les ménages consacrent en moyenne 20 % de leur revenu disponible brut ajusté au logement, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne de la zone OCDE (21 %).(ndla – encore faudrait-il que l’OCDE et le SPF Economie retiennent des bases communes).
Il importe de mesurer le coût du logement, mais aussi d’examiner les conditions de vie, notamment le nombre moyen de pièces par personne et l’accès aux équipements de base. En Belgique, 95 % de la population se dit satisfaite de son logement, contre 87 % en moyenne dans la zone OCDE. Ce haut niveau de satisfaction subjective reflète les bonnes performances de la Belgique au regard des indicateurs objectifs sur le logement.
Le nombre de pièces d’un logement, rapporté au nombre de personnes qui l’habitent, indique s’il est surpeuplé, ce qui peut avoir une incidence néfaste sur la santé physique et mentale, les relations avec les autres ainsi que le développement des enfants. De plus, un logement surpeuplé est souvent le signe de systèmes d’alimentation en eau et d’assainissement insuffisants. En Belgique, le logement moyen comprend 2.2 pièces par personne, contre 1.6 pièces par personne en moyenne dans la zone OCDE. S’agissant des équipements de base, on estime que 98.6 % de logements belges disposent d’un accès privatif à un WC intérieur équipé d’une chasse d’eau, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de la zone OCDE, qui s’établit à 97.8 %. ».
Dans l'expression de nombre d'intervenants concernés, on confond volontairement ou non, coût du loyer et coût du logement. Ce sont pourtant des choses tout à fait différentes.

Le coût du loyer c'est bien évidemment le montant du loyer payé et au cours de ses 10 dernières années, l'accroissement n'a nullement explosé en regard de l'accroissement des charges de propriétaires en termes de coût de rénovation et d'entretien des biens immobiliers. Rappelons l'évolution des indices sur la période 2004-2013, indice santé (indexation des loyers) a été de 22,5% , et indice ABEX (coût de la construction et charges des propriétaires) de 32%.

Dès lors il n'y a rien d'anormal que lors de changements de locataires, et encore faut-il que les conditions du marché le permettent, les bailleurs augmentent le montant du loyer au delà de l'indexation pour tenir compte de l'accroissement de leurs charges et en rappelant que le précompte immobilier et la taxation à l'IPP se font sur la base d'un revenu cadastral indexé non pas sur l'indice santé mais sur l'indice ordinaire.

Par ailleurs, le coût du logement c'est d'une part le montant du loyer mais d'autre part toutes les autres charges qui incombent à l'occupant d'un logement qu'il soit propriétaire ou locataire et le SPF Economie de retenir à cet endroit :

Les récentes statistiques du SPR Economie sont assez édifiantes quant à la répartition du panier de la ménagère pour ce qui est des dépenses.

Le SPF Economie a sorti au début du mois d'octobre 2013, les résultats de son enquête sur le budget des ménages belges pour 2012 (voir détails des chiffres en annexe, cela ramène la part du loyer sensu stricto à des montants nettement moindre que ceux dénoncés).

Il en ressort clairement que la part « loyer », au sens strict, est loin d'être excessive dans les dépenses des ménages et qu'aujourd'hui lorsqu'en termes de statistiques il est question de logement et de dépenses y relatives, sont englobés le loyer (celui réellement payé par le locataire ou celui estimé pour le propriétaire) mais aussi les charges et dépenses énergétiques, l'entretien et la réparation du logement.

Les premiers résultats de cette enquête sont les suivants :

"* En 2012, les dépenses moyennes des ménages en Belgique se sont élevées à près de 35.500 euros.

* Les ménages ont consacré 15,1 % de leur budget aux dépenses d'alimentation, boissons et tabac (environ 5.400 euros pour l'année), soit 13,2% pour les dépenses alimentaires et les boissons non alcoolisées, 1,3 % pour les boissons alcoolisées et 0,7 % pour le tabac.

*La majeure partie de leurs dépenses est cependant consacrée au logement:

- 28,7 % (moyenne nationale - 28,8 % Wallonie, 27,6% Flandre et 35 % Bruxelles), soit 10.150 euros, pour le logement en lui même :le loyer (celui réellement payé pour les locataires ou celui 'estimé' pour les propriétaires), les charges et les dépenses énergétiques, l'entretien et la réparation du logement ;

-6,3 %, soit 2.250 euros, pour l'achat de meubles et d'appareils ménagers, l'entretien courant (produits ménagers, ), l'outillage pour la maison et le jardin, ...

* Les transports et communications représentent également un poste de dépenses très important (15%), avant les soins et services personnels (10,9%), la culture et le temps libre (8,5 %), l'Horeca (près de 6%), les vêtements et les chaussures (5%) et la santé (4,2%)".

Est-il anormal que pour cette dépense primordial, qu'est le logement, les belges en moyenne y consacrent 28,7% de leur budget en sachant que la part du loyer en tant que tel est nettement moindre. Les chiffres du SPF Economie le montrent à suffisance.

Mais il est vrai que pour les personnes vivant du revenu d’intégration de 801 E par mois, quelque que soit le montant du loyer il sera toujours trop élevé sans compter qu’il faut y rajouter toutes les charges liées au logement. Mais à nouveau, il ne s’agit pas d’une question de cherté de loyers mais d’insuffisance des revenus.

Le SNPC n’entend pas se désintéresser de ces personnes et formule in fine dans le document « Pourquoi faudrait-il encadrer les loyers ? » des pistes.

Pour tout complément
Olivier HAMAL
Président du SNPC
0475/36.09.17

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Article de La Libre qui résume parfaitement la situation. Il y manque encore un point : l'impossibilité de se fier aux seuls baux enregistrés et l'incohérence de se baser sur les indications fournies par cette base de données. Même si il est vrai qu'un certain nombre de bailleurs ont effectivement fait enregistrer leurs baux... un bail enregistré n'est pas garant du paiement effectif des loyers, le bail peut avoir été rompu et le bien vide...

Pas de moyen de contrôle. Donc non, on n'y arrive pas... mais le débat est ouvert et la fiscalité immobilière risque en effet des adaptations à terme.

Plus les bailleurs feront enregistrer leurs baux, plus ils étofferont la base de données indispensable.