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Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Mmepims
Pimonaute assidu
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Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Bonjour,

Je suis confrontée à un problème de loyer impayé pour lequel je crains de devoir agir en justice à défaut de solution amiable.
En regardant quelle serait la procédure à suivre, je constate qu'en cas d'introduction de l'affaire par requête, un certificat de domicile récent du locataire, délivré par la commune, doit y être annexé.
Or, je soupçonne mon locataire de n'avoir jamais changé de domicile lors de son emménagement dans le flat que je lui loue et très probablement d'être radié d'office.
Que faire dans ce cas ?

Autre question: suis-je obligée de passer par la phase de conciliation ? Je sais qu'une procédure peut durer et le fait de ne plus toucher de loyer pendant plusieurs mois me fait très peur. J'aimerais donc passer les étapes non obligatoires.

Merci d'avance pour votre (vos) réponse(s).

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

S'il y a expulsion; c'est qu'il y a occupation sans titre ni droit. Si le locataire ne respecte pas le jugement, il est douteux qu'i respectera votre préavis. Fin de bail ou jugement n'y change donc rien. D'habitude, le locataire à un mois pour quitter les lieux après signification du jugement.

Donc, par exemple, requête le 22 juillet 2014; comparution le 1er septembre 2014; signification le 20 septembre 2014, le locataire doit quitter les lieux le 19 octobre 2014.

S'il ne quitte pas les lieux, dans une zone de police pas trop lente, le locataire sera expulsé avant la fin de l'année.

Si pas de procédure judiciaire immédiate, si en outre il ne quitte pas avant la fin du bail; tout les délais ci-avant commence le 1er février 2015. Vous risquez d'en avoir encore pour près d'un an.

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

libra a écrit :

S'il y a expulsion; c'est qu'il y a occupation sans titre ni droit. Si le locataire ne respecte pas le jugement, il est douteux qu'i respectera votre préavis. Fin de bail ou jugement n'y change donc rien. D'habitude, le locataire à un mois pour quitter les lieux après signification du jugement.

Donc, par exemple, requête le 22 juillet 2014; comparution le 1er septembre 2014; signification le 20 septembre 2014, le locataire doit quitter les lieux le 19 octobre 2014.

S'il ne quitte pas les lieux, dans une zone de police pas trop lente, le locataire sera expulsé avant la fin de l'année.

Si pas de procédure judiciaire immédiate, si en outre il ne quitte pas avant la fin du bail; tout les délais ci-avant commence le 1er février 2015. Vous risquez d'en avoir encore pour près d'un an.

C'est en effet logique.
Dans l'immédiat, c'est un problème de non-paiement de loyer et rien ne dit qu'il ne voudra pas quitter les lieux puisqu'il est peut-être déjà parti ! Je vais donc essayer d'être optimiste et me dire que cela ne va pas durer 6 mois !
Il faudra alors que je détermine à partir de quand je pourrai entrer dans le flat(j'ai la clé) sans que ce ne soit considéré comme une violation de domicile. Mais on en est pas encore là...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Au prix des citations, rien ne sert d'être "optimiste". Il faut être strict sur la procédure, tout en restant ouvert en permanence à une solution négociée.

Allez chercher le certificat de domicile, et déposez la requête.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Bonjour,

J'ai donc rédigé un projet de requête et voici ce que je réclame (en bref):
- la retenue de l'affaire à l'audience d'introduction;
- le paiement du loyer & charges impayés et de ceux à échoir en cours de procédure + 1% d'intérêt/mois à partir de leur échéance;
- la résiliation du bail aux torts du locataire;
- l'expulsion via huissier s'il ne quitte pas le lieux;
- une indemnité d'occupation d'1/30 du loyer jusqu'à son départ effectif;
- le déblocage de la garantie locative en ma faveur;
- le paiement des dépens de l'instance (dépôt requête et frais de certificat de domicile)
- l'exécution provisoire du jugement.

Mais quelques points restent en suspens:

- Quid de l'indemnité de relocation (de rupture ?) ?
Comme je l'ai dit, il s'agit d'un bail à court terme dont la prochaine échéance arrive au 31/01/15. Ce qui signifie que légalement, je suis en droit de demander le paiement des loyers jusqu'à ce terme. Pourquoi alors me contenter de seulement 3 mois ?
A votre avis et selon votre expérience, si je demande une indemnité équivalente aux loyers qui restent à payer jusqu'au terme du contrat, cela risque-t-il d'être mal vu par le JP ?
Finalement, une procédure judiciaire pourrait être plus avantageuse pour un locataire qui connait bien les ficelles sad .
En outre, Libra écrit que cette indemnité ne comprend pas les charges (ou alors j'ai mal lu). Pourquoi ? Des charges continuent en effet à être dues (nettoyage commun, ascenseur...et même consommations si le locataire est toujours présent dans les lieux), il serait donc normal qu'elles soient également supportées par le locataire.

- Quid des dégâts locatifs éventuels ?
Nous avons fait un état des lieux d'entrée amiable et il est peu probable que j'obtienne un état des lieux de sortie "amiable".
Dans ma requête, puis-je déjà demander la désignation d'un expert judiciaire dans l'éventualité où un état des lieux de sortie ne puisse avoir lieu entre les parties ?
Et qui en supportera les frais ?

- Quid des frais futurs éventuels (signification du jugement, expulsion...) ?
Quelle formule utiliser dans la requête pour les mettre dors et déjà à charge du locataire défaillant ?

Merci d'avance pour vos réponse et désolée pour toutes ces questions mais c'est une première pour moi et je ne veux rien laisser au hasard.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Comme je l'ai dit, il s'agit d'un bail à court terme dont la prochaine échéance arrive au 31/01/15. Ce qui signifie que légalement, je suis en droit de demander le paiement des loyers jusqu'à ce terme.

Donc demandez-le, le seul risque que vous prenez en le demandant c'est que le Juge réduise vos prétentions.

Dans ma requête, puis-je déjà demander la désignation d'un expert judiciaire

Oui bien sur!

Et qui en supportera les frais ?

Si prévu dans votre contrat de bail (en cas de résolution judiciaire aux torts de preneur),
Vous pouvez demander au juge que ce soit entièrement pris en charge par votre locataire.

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grmff
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Les frais judiciaires (requête, mise au rôle, certificat de domicile, signification, commandement de payer et tous frais d'huissier) seront à charge de celui qui perd, suivant jugement.

Les frais d'huissier sont à avancer par le demandeur, mais seront réclamés à celui qui perd et n'exécute pas sa part. S'il n'est pas solvable, ils sont donc pour votre pomme.


Grmf!
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grmff
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

J'ai donc rédigé un projet de requête et voici ce que je réclame (en bref)

Pourquoi n'utilisez vous pas le modèle proposé?


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Mmepims
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

panchito a écrit :

Citation :Comme je l'ai dit, il s'agit d'un bail à court terme dont la prochaine échéance arrive au 31/01/15. Ce qui signifie que légalement, je suis en droit de demander le paiement des loyers jusqu'à ce terme.

Donc demandez-le, le seul risque que vous prenez en le demandant c'est que le Juge réduise vos prétentions.

Ok, c'est donc ce que je vais faire !
Mais puis-je qualifier cette indemnité d'indemnité de "relocation" ou est-ce une indemnité de "rupture" (je sais qu'en justice les mots ont leur importance hmm )?

panchito a écrit :

Citation :Et qui en supportera les frais ?

Si prévu dans votre contrat de bail (en cas de résolution judiciaire aux torts de preneur),
Vous pouvez demander au juge que ce soit entièrement pris en charge par votre locataire.

Pas prévu dans le contrat  sad ....

grmff a écrit :

Pourquoi n'utilisez vous pas le modèle proposé?

Oui, oui, j'ai bien utilisé le modèle (la plupart des phrases reprises) mais en l'adaptant un peu à mon cas.

grmff a écrit :

Les frais judiciaires (requête, mise au rôle, certificat de domicile, signification, commandement de payer et tous frais d'huissier) seront à charge de celui qui perd, suivant jugement.

Dans le modèle, on ne parle que des dépens déjà engagés. N'existe-t-il pas de formule spéciale à insérer dans la requête pour les frais futurs (ou c'est d'office prévu dans le jugement) ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Tous les frais d'exécution futurs sont d'office à charge du perdant.


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Mmepims
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Suite de mon post…

Concernant le certificat de domicile, il ne sera pas délivré par la commune si le locataire est radié d'office (ce qui était bien sûr le cas) même si vous produisez le bail de résidence principale avec clause d'élection de domicile !
J'ai vu plusieurs agents communaux, j'ai expliqué que le locataire habitait bel et bien dans leur commune et que je pouvais le prouver mais rien n'y a fait.
On m'a même répondu que certaines personnes préféraient ne pas avoir d'adresse pour échapper à leurs créanciers, dit comme si c'était quelque chose de normal et d'acceptable !!
Avis à ceux qui veulent disparaitre de la circulation avec la complaisance de la commune où ils résident (mais peut-être pas dans toutes les communes).….

Par contre, pas de souci chez le Juge de paix grâce à la clause d'"élection de domicile". Le greffier m'a répondu qu'à la commune, ils n'étaient pas juristes et donc ne savaient pas ce que c'était.
Peut-être un minimum de formation à ceux qui s'occupent de la matière de domicile dans la commune ?  C'est juste une idée….

Bref, l'audience aura lieu dans 3 semaines…

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panchito
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Ben vous avez eu bien de la chance, car dans les greffes que je connais, c'est absolument impossible de déposer une requête sans le certificat de domicile!

On m'a même répondu que certaines personnes préféraient ne pas avoir d'adresse pour échapper à leurs créanciers, dit comme si c'était quelque chose de normal et d'acceptable !!

Mais oui très chère, dans notre copropriété, on a même une avocate du barreau de Bruxelles sans domicile fixe! Pour échaper aux impôts, aux créanciers et à la copropriété (à laquelle elle doit plus de 4 ans de charges...)

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

panchito a écrit :

Mais oui très chère, dans notre copropriété, on a même une avocate du barreau de Bruxelles sans domicile fixe! Pour échapper aux impôts, aux créanciers et à la copropriété (à laquelle elle doit plus de 4 ans de charges...)

Mais pourquoi ne contactez-vous pas le bâtonnier de l'Ordre des avocats (déjà évoqué dans mon post précédent) ???
Ce n'est pas légal de ne pas déclarer son domicile et encore moins quand on a des dettes ? L'Ordre ne peut pas ne pas réagir !!

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PIM
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

@ mmepims: une clause d'élection de domicile (dans un bail) est une notion juridique: à savoir, l' action d'assigner un lieu où les actes de justice puissent être signifiés.

Moralité: même si le preneur n'a pas effectivement installé son domicile dans les lieux loués, vous pouvez lui notifier valablement des actes juridiques à cette adresse-là (les lieux loués), sauf s'il vous a valablement notifié une autre adresse.

@ panchito: c'est vrai que vous "zappez" certaines réponses, selon une logique qui vous est propre...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

PIM a écrit :

une clause d'élection de domicile (dans un bail) est une notion juridique: à savoir, l' action d'assigner un lieu où les actes de justice puissent être signifiés.

Oui, je le sais et j'ai même trouvé un arrêt de cassation très clair à ce sujet.
Reste la question de savoir si l'étape à la commune pour obtenir ce fameux certificat (prévu par la loi comme devant être annexé à la requête) est obligatoire quand une telle clause existe (comme c'est le cas dans la majorité des baux de résidence principale…enfin, je crois). Dans mon cas, je pouvais clairement me passer de cette étape et gagner du temps et de l'énergie.
C'était le but de mon post initial et visiblement les expériences ne sont pas les mêmes partout.

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libra
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

On 'a toujours exigé un certificat  de domicile quoi qu'il soit écrit au bail. Par contre pour une requête basée sur le C.J. 730 on ne m'a jamais demandé de certificat de domicile alors que dans ces cas le locataire a quitté les lieux. Comprenne qui pourra?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

En ce qui concerne une commune dans le namurois:
- le commune ne voulait pas me donner le précieux certificat sans une attestation délvrée par le tribunal comme quoi j'allais déposer une requête. La commune ne voulait même pas regarder le contrat de bail de résidence principale (contrat PIM)
- le tribunal m'a fait d'abord remplir la requête et l'a mise au "frigo". Puis ils m'ont donné l'attestation nécessaire pour la commune.
- 20km plus loin, à la commune, ils m'ont donné le précieux certificat lorsque j'ai produit l'attestation du tribunal
- 20 km de plus, pour retourner au tribunal et leur donner le précieux certificat de domicile, qu'ils ont pu joindre à la requête, après l'avoir sortie "du frigo"


Tout cela à 115 km de mon domicile à moi...

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

panchito a écrit :

Tout cela à 115 km de mon domicile à moi…

La chance dans mon malheur, c'est que tout se passe à proche distance de mon domicile (Bxl)  hmm .

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Himura
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Content pour vous que vous ayiez connu le même cas que moi.
Vous pouvez partager le fruit de ces recherches ? ;-) (références)

Mmepims a écrit :

PIM a écrit : une clause d'élection de domicile (dans un bail) est une notion juridique: à savoir, l' action d'assigner un lieu où les actes de justice puissent être signifiés.

Oui, je le sais et j'ai même trouvé un arrêt de cassation très clair à ce sujet.
Reste la question de savoir si l'étape à la commune pour obtenir ce fameux certificat (prévu par la loi comme devant être annexé à la requête) est obligatoire quand une telle clause existe (comme c'est le cas dans la majorité des baux de résidence principale…enfin, je crois). Dans mon cas, je pouvais clairement me passer de cette étape et gagner du temps et de l'énergie.
C'était le but de mon post initial et visiblement les expériences ne sont pas les mêmes partout.

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Mmepims
Pimonaute assidu
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Messages : 137

Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Himura a écrit :

Content pour vous que vous ayiez connu le même cas que moi.
Vous pouvez partager le fruit de ces recherches ? ;-) (références)

Il s'agit d'un arrêt de cassation daté du 22 juin 2007 N° rôle:C.05.0032.N (vous pouvez le trouver sur www.juridat.be).

Cela ne concerne pas un problème de bail mais la notion juridique de "domicile élu" y est expliquée.
En vertu de cette jurisprudence, une clause d'élection de domicile dans les lieux loués devrait suffire au Juge.

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grmff
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Re : Loyer impayé - Procédure judiciaire - Certificat de domicile

Merci pour cette super information.

Je reste peu convaincu que cette décision est si tranchée que cela. A mon sens, cela s'applique aux mandataires, et non à l'élection de domicile comme mentionné au bail.

Voilà sans doute pourquoi certains juges/greffes l'acceptent, et d'autres pas.

L'article 39 du Code judiciaire permet à un destinataire d'élire domicile chez un mandataire et, dès lors, de faire savoir qu'en cas de signification au domicile, telle que visée à l'article 35 de ce code, il ne souhaite pas être atteint au domicile, tel que visé à l'article 36, mais à un domicile auquel il est plus facilement atteignable pour la défense de ses intérêts; l'article 39 n'a, ainsi, pas pour but de fournir une possibilité supplémentaire de signifier à la partie signifiante, mais permet au destinataire, dans son intérêt, d'élire un lieu de signification autre que celui prévu par l'article 35.


Grmf!
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