Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Adam · #1 15-08-2015 20:52:51

Pour information :
le bureau des hypothèques compétent a enregistré courant 2015 l'ACP dont je suis syndic auprès de la BCE, alors que les statuts de cette ACP n'étaient pas encore coordonnés. Aucune question ne m'a été posée au sujet des statuts.

Lolasto-6122 · #21 25-11-2014 10:08:10

c'était deux lignes toute simples
"Bonjour,
Je désire savoir si une ACP inscrite dans la base BCE qui n'a pas mis ses statuts en conformité de la nouvelle loi su la copropriété de septembre 2010,
avec date butoir de sept 2013 et nouvelle date butoir de sept 2014, peut légitimement rester inscrite en tant qu' ACP normale?"

GT · #22 25-11-2014 09:00:05

Bonjour lolasto,

Veux-tu nous préciser les termes de ta lettre à la BCE?

Pour obtenir les coordonnées du bureau de conservation des hypothèques compétent, tu peux aussi t'adresser au call center du SPF FINANCES (025725757).

L'adresse internet communiquée par la BCE est peut-être obsolète ou le site est inaccessible pour l'une ou l'autre raison.

Lolasto-6122 · #23 25-11-2014 07:11:31

"merci
je pose directement la question à la BCE, wait & see..."

voici la réponse de la BCE
"Madame, Monsieur,

Nous avons bien pris en compte votre demande et nous pouvons vous répondre ce qui suit.

L'initiateur, dans le cadre de la création et de la gestion d'une association de copropriétaires (ACP), est le bureau de conservation des hypothèques.

Veuillez donc contacter le bureau de conservation des hypothèques compétent pour la commune concernée.

Adressez-vous également auprès de celui-ci pour prendre connaissance de la législation des syndics d'immeubles.

Vous trouverez la liste des bureaux sous le lien suivant :
http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do "

seulement avec ce lien je ne trouve pas l'adresse du bureau dont question!

merci

luc · #24 21-11-2014 17:39:49

Le SNPC a diffusé concernant le sujet le 13/11/2014 un email à ses membres, dont je cite une partie:

À nouveau, en regard de l'importance de cette opération, le coût ne doit pas constituer un obstacle en étant attentif au fait que dans les dix ans qui viennent, dans les copropriétés qui n'auront pas fait ce travail, des appartements seront difficiles à vendre ou invendables ou de nombreux conflits et autres procès surgiront ....
Déjà, une décision de justice a imposé à une copropriété de le faire.
Mentionnons aussi cette décision du Juge de Paix de Sint-Truiden qui a précisé dans un jugement du 24 janvier 2012 :
« Lorsque l’assemblée décide de ne pas coordonner les statuts, l’assemblée ne peut s’écarter de cette obligation légale, sous prétexte qu’aucune sanction n’est prévue. L’obligation de coordonner les statuts constitue par ailleurs une obligation de résultat ».

luc · #25 20-11-2014 12:52:10

king a écrit :

Alors, (...) ou cette affirmation, en ce qui concerne le " hors délai" correspond-elle bien à une réalité??

Oui. Voir les réponses donné dans ce sujet et d'autres sujets sur ce forum.

king · #26 20-11-2014 07:14:34

luc a écrit :

king a écrit : Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...
Textes
Code Civil
Citation : Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. (…)
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
Citation : Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Larousse
Citation :adapter = Modifier la pensée, le comportement de quelqu'un pour le mettre en accord avec une situation nouvelle, ou modifier quelque chose pour l'approprier à quelqu'un, le mettre en accord avec quelque chose.
Citation :modifier = Changer quelque chose, lui donner une autre orientation, un autre aspect, y apporter des rectifications, des ajustements, etc.
Synthèse
La "mise aux normes" peut selon moi "adapter" mais pas "modifier" le règlement de copropriété et le ROI.

Un grand merci de votre prompte réponse. Ma question portait également sur la notion de "hors délai"; certains notaires semblent considérer que, dans la mesure où la date butoir est passée, l'acte authentique est obligatoire même si l'on ne fait qu'adapter. Mais ces mêmes notaires disaient déjà la même chose avant septembre 2014... Alors, faut-il y voir une action de lobbying ou cette affirmation, en ce qui concerne le " hors délai" correspond-elle bien à une réalité??

luc · #27 19-11-2014 22:07:41

king a écrit :

Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

Textes

Code Civil

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique. (…)
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
Citation : Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Larousse

adapter = Modifier la pensée, le comportement de quelqu'un pour le mettre en accord avec une situation nouvelle, ou modifier quelque chose pour l'approprier à quelqu'un, le mettre en accord avec quelque chose.

modifier = Changer quelque chose, lui donner une autre orientation, un autre aspect, y apporter des rectifications, des ajustements, etc.

Synthèse
La "mise aux normes" peut selon moi "adapter" mais pas "modifier" le règlement de copropriété et le ROI.

king · #28 19-11-2014 21:25:28

Quelqu'un peut-il me confirmer que des statuts, initialement dûment transcrits, et qui seraient mis aux normes hors délai, sans toucher aux quotités, et en votant en assemblée les mesures d'adaptation aux majorités requises, doivent obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique? Y a -t-il un passage de la loi qui soit explicite à ce sujet précis?
merci de m'éclairer...

panchito · #29 18-11-2014 18:06:47

Le syndic doit il nous donner l'entièreté des documents en copie

Oui le Syndic nous a envoyé l'entièreté du document par email avec l'option "track changes" activée de manière à ce que l'on voit immédiatement les changements apportés dans le texte.

L'Acte de Base et le ROI constitue chez nous plus de 100 pages.

Le plus judicieux était donc d'envoyer tout cela aux CP par mail.

Ensuite une fois que tout le monde a transmis ses remarques il faut prendre une décision en AG et ratifier la version finale du document.

petitluc · #30 18-11-2014 17:59:13

merci pour cette suggestion

Comment doit se passer " techniquement " l'AG qui délibére sur ce sujet ?
faut il voter toutes les modifications , les retraits ,les ajouts ?
Puis le texte global ?
Le syndic doit il nous donner l'entièreté des documents en copie avec la convocation ou se contente t il d'inscrire a l'ordre du jour : vote sur modifications ?
merci de m'éclairer a ce propos .
cordialement

petiluc

luc · #31 17-11-2014 14:33:07

petitluc a écrit :

suis membre du conseil. avons reçus mail du syndic le 13 oct avec le "projet" (pleins d'omissions et erreurs ).j'ai envoyé mail au syndic le 14 avec les modifications a y apporter.(+ copie aux CP)
Depuis , malgré deux autres mails de ma part (+1 CP) il n'a toujours pas envoyer
le projet définitif aux CP.
PS: le "président "du conseil refuse de faire un rapport (il n'y en a jamais eu )
j'ai lancé par mail une demande aux autres CP pour une AGE (1 seul m'a répondu donc pas de 20% )
que dois je faire ?

Suggestion :
1. Faire un projet du rapport semestriel et l'envoyer aux autres membres du CdG
2. Inviter les membres à une réunion pour en délibérer et voter
3. Si le CdG ne veut pas faire/voter un rapport, le constater envers les membres du CdG et puis envoyer ce constat aux CP, avec comme annexe votre projet de rapport

petitluc · #32 17-11-2014 13:23:22

suis membre du conseil. avons reçus mail du syndic le 13 oct avec le "projet" (pleins d'omissions et erreurs ).j'ai envoyé mail au syndic le 14 avec les modifications a y apporter.(+ copie aux CP)
Depuis , malgré deux autres mails de ma part (+1 CP) il n'a toujours pas envoyer
le projet définitif aux CP.
PS: le "président "du conseil refuse de faire un rapport (il n'y en a jamais eu )
j'ai lancé par mail une demande aux autres CP pour une AGE (1 seul m'a répondu donc pas de 20% )
que dois je faire ?

luc · #33 14-11-2014 11:31:03

panchito a écrit :

D'autant plus si vous avez donné décharge et quitus au Syndic.

On ne donne décharge pour un fait qui ne peut être constaté le 15.09.2014 quel lors l'AGO 2015.

Il ne fallait pas une décision d'AG pour que le syndic propose un texte ou une action (notaire, avocat, ... sous sa responsabilité).

Mais par contre la RC des membres du conseil de copropriété pourrait être en cause, s'ils n'ont rien mentionné dans leurs huit rapports semestriels aux CP.

panchito · #34 11-11-2014 11:14:43

cette dernière ne pourra meme pas se défendre en justice puisqu'elle n'a pas ( plus ) la personnalité juridique .

Cela c'était il y a bien longtemps....

Un CP qui n'arriverait pas à vendre son bien à cause du fait que l'acte de base n'ait pas été adapté conformément aux nouvelles lois sur la copropriété pourrait effectivement attaquer la copropriété pour cette négligence.

Pas le Syndic puisque lui n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG, qui seule est souveraine.

D'autant plus si vous avez donné décharge et quitus au Syndic.

C'est vous les CP qui êtes responsable de ce manquement.

petitluc · #35 11-11-2014 10:49:40

dans ma copropriété le syndic n'a toujours pas fait voter la modification de l'acte de base
certains des copropriétaires me disent que n'importe qui peut faire un procès a la copropriété que cette dernière ne pourra meme pas se défendre en justice puisqu'elle n'a pas ( plus ) la personnalité juridique .
est ce exact ?

Lolasto-6122 · #36 05-11-2014 10:53:05

merci
je pose directement la question à la BCE, wait & see...

luc · #37 05-11-2014 10:41:39

À titre d’information la disposition concrète du Code du Droit Économique sur laquelle cette "rumeur" se base probablement (Lisez pour plus d'info ce texte à partir de l'Art. III.15 du CDE):

Art. III.40. § 1er. Lorsque la donnée erronée ou l'absence de la donnée résulte de l'inaccomplissement par une entreprise des formalités auxquelles elle est tenue par ou en vertu d'une loi, d'un décret ou d'une ordonnance, le service de gestion invite l'entreprise, par courrier, à procéder à l'inscription, la modification ou la radiation de ses données auprès du service désigné dans le courrier par le service de gestion.
L'entreprise dispose d'une période de trente jours après l'envoi du courrier pour procéder auprès du service y désigné à l'inscription, à la modification ou à la radiation demandée.
§ 2. A défaut pour l'entreprise d'avoir accompli les formalités dans le délai requis, le service de gestion procède à la radiation d'office des données erronées. Cette radiation s'effectue sur base d'un jugement ou arrêt, d'un rapport d'enquête ou d'un procès-verbal établi par un fonctionnaire de police de la police locale ou fédérale, ou par un fonctionnaire mandaté par un service, une autorité ou une administration constatant le caractère erroné de la donnée.

panchito · #38 04-11-2014 07:02:17

je croyais qu'il fallait s'acquiter d'un droit d'enregistrement

Non pour les ACP, l'inscription à la BCE est gratuite.

luc · #39 04-11-2014 05:46:40

lolasto a écrit :

@LUC,
je croyais qu'il fallait s'acquiter d'un droit d'enregistrement dans les base de données de la BCE ?

La « Banque Carrefour des Entreprises (BCE) » est une base de données qui rend accessible des données officiels dispersés partout. Elle a été créé dans le cadre d'une simplification administrative.

Les entreprises doivent passer par un « guichet d’entreprises » et/ou la greffe du tribunal de Commerce. Passage en principe payant.

Dans le cas de l’ACP existant je crois en 2004 le conservateur des hypothèques fonctionne comme le guichet d’entreprises à titre gratuit (les tarifs d’un acte authentique n’ont pas augmenté).

Pour les autres il faut contacter le helpdesk du BCE

panchito · #40 19-08-2014 07:03:30

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

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