Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

luc · #1 15-10-2014 08:28:08

GT a écrit :

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

Il s'est avéré que l'intéressé n'est plus/pas avocat, mais juriste avec site internet juridique concernant la copropriété.

GT · #61 14-10-2014 14:37:56

Je rejoins l'intervenant précédent qui relève le caractère temporaire de la dérogation (acte sous seing privé au lieu d'acte authentique).

Je reprends ci-dessous les textes légaux.

Règle générale

L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique ( Art. 577-4, § 1,al.1,C.C.).

Le contenu de l'acte de base est fixé à l'art. 577-4, § 1, al.2 et 3, C.C; celui du règlement de copropriété à l'art. 577-4, § 1, al.4, C.C.

Dérogation

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Art. 19

§ 2.
Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ( approbation des textes lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 jun 2010, la version adaptée des textes) ou ultérieurement (approbation des textes non lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI, la version adaptée des textes mais ultérieurement à cette assemblée. La loi du 2 juin 2010 ne prévoit pas que l'AG doive approuver la version adaptée des textes en même temps que leur soumission par le syndic. Elle peut néanmoins les adopter tels quels ou les modifier DANS LE DELAI LEGAL DE SOUMISSION par le syndic ou ULTERIEUREMENT pourvu que le syndic ait soumis les textes adaptés ds le délai légal) de modifications à l'acte de base, LE TEXTE ADAPTÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ NE REQUIERT PAS L'ÉTABLISSEMENT D'UN ACTE AUTHENTIQUE. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

De la lecture et de la combinaison des art. 577-4, §1, al.1, C.C. et de l'art.19, § 2, C.C., il semble que les associations de copropriétaires auxquelles les textes adaptés aux art. 577-3 à 577-14, C.C. n'ont pas été soumis pour approbation à leur assemblée générale dans le délai de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 ne sont pas éligibles au bénéfice de la mesure visant à les exclure de l'obligation d'un acte authentique qui pèse de manière générale sur les associations qui modifient leurs statuts (acte de base + règlement de copropriété).

La seule constatation de l'absence de soumission par le syndic à une assemblée des textes adaptés ds le délai voulu par le législateur obligerait cette association lors de la soumission par le syndic de textes après le délai précité et d'approbation subséquente par l'assemblée de textes modificatifs de recourir à un acte authentique, peu importerait le fait que l' association n'apporterait aucune modification à son acte de base et se limiterait à adapter le règlement de copropriété aux art. 577-3 à 577-14, C.C. Le critère à retenir : le syndic a-t-il, oui ou non soumis le texte adapté ds le délai? La dérogation n'aurait qu'un caractère temporaire.

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?

luc · #62 13-10-2014 06:31:44

L'article se trouve dans la zone abonnés du LLB. Voir: Copropriétés : le toilettage des règlements s’éternise.

Ce fantasme de cet avocat a pour seul but de récolter des clients. TOUT changement des statuts (acte de base et règlement de copropriété) ne peut se faire que par voie d'acte authentique (= transcription d'un acte notarié par le conservateur des hypothèques ET envoi d'une copie de cette transcription à tous les membres de l'AG). La procédure de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010 est une exception qui n’a duré que du 01.09.2010 au 31.08.2014.

Maintenant je sais qu’un grande organisation professionnel a diffusé largement un extrait du Code Civil, qui fait croire que le texte de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010 fait partie du Code civil. Alors l’avocat aurait raison. Mais ce n'ets pas le cas.

J’hésite à informe son bâtonnier de son attitude commerciale.

GT · #63 12-10-2014 22:25:23

A la lecture d'un article récent paru ds la Libre Immo sous la plume de C. Mikolajczak il semblerait ,selon de M.ARQUIN, présenté comme juriste en droit immobilier,que l'acte authentique ne soit pas obligatoire pour les copropriétés qui voudraient régulariser leur situation.

"COPROPRIÉTAIRES paresseux ou insouciants ?

Les règlements qui forment les fondations de leur immeuble ne sont toujours pas adaptés aux nouvelles lois. Un risque immobilier en perspective ?

DOSSIER SEMAINE DU 28 AU 3 SEPTEMBRE 2014 LIBRE IMMO

Dossier Charlotte Mikolajczak

Copropriétés : le toilettage des règlements s'éternise

3 Après le 1er septembre, est¬-ce trop tard ?

Rien n’empêche les copropriétés et/ou syndics de mettre de l’ordre dans leurs papiers après la date butoir du 1er septembre.

Geoffroy Arquin s’attend d’ailleurs à accueillir, dans les semaines qui viennent, moult demandes de ce type.

4 Faut-¬il transcrire officiellement ces changements ?

Selon Geoffroy Arquin, il n’est pas indispensable d’obtenir une transcription du travail de coordination, “sauf si, bien entendu, les copropriétaires entendent modifier certaines dispositions de leurs statuts qu’ils estiment devenues obsolètes.”

Pour faire bref : obligation ou non de transcription des statuts coordonnés après le 1er septembre MÊME AU CAS OU les copropriétaires ne modifient pas en même temps des dispositions de leurs statuts et se limitent à la coordination "light" ou "minimum"?

Finalement quid en droit, ds ce cas de figure?

panchito · #64 12-10-2014 21:02:33

et les coordinations pas encore réalisées devront donc être réalisées par notaire.

Avec les coûts qui s'ensuivent (+/- 2.000€)

grmff · #65 12-10-2014 20:51:05

Ce n'est évidemment pas un avis.

La loi demande l'adaptation des statuts. Sauf exception, les statuts doivent être modifiés via notaire.

La loi avait prévu une exception, avec prolongations diverses. La dernière prolongation se terminait au 31 août. Il n'y a donc plus d'exception... et les coordinations pas encore réalisées devront donc être réalisées par notaire.

Lolasto-6122 · #66 12-10-2014 19:03:33

slt, as-tu la réference de cet article svp?

GT · #67 12-10-2014 19:00:30

En ce qui concerne l'absence de présentation des statuts par le syndic pour approbation à la date du 1 septembre 2014, une revue active dans le domaine immobilier affirme dans un article très récent que la coordination des statuts ne pourra plus se réaliser que par acte authentique. Donc à l'intervention d'un notaire. Cette opinion est-elle unanime ? quels sont les arguments en présence?

Lolasto-6122 · #68 11-10-2014 17:58:24

triste!

Zlurp · #69 11-10-2014 17:50:08

Vu tout ce que les syndics "oublient" de faire sans qu'il y ait de sanction, cela ne serait pas étonnant.
A la côte, nous avons approuvé le nouvel acte de base...puis plus rien, pas de copie du nouvel acte de base.
A Bxl, on a parlé en A.G. de l'adaptation à faire.... il y a 2 ans, on attend que le syndic daigne bouger.

Lolasto-6122 · #70 10-10-2014 09:09:01

Puis-je penser que des ACP ne se mettront jamais en conformité et qu'elles n'y seront jamais contraintes?

merci

Lolasto-6122 · #71 08-10-2014 11:55:05

LUC, merci beaucoup!
-/-

luc · #72 08-10-2014 11:22:30

Le notaire devra rechercher les derniers statuts valable et les communiquer aux héritiers.
Lors du partage il devra les mentionner et donner une copie à votre amie.

Ayant été héritier à deux fois ces derniers années, je sais que le principe du vice caché (dans ce cas les statuts non conforme à la loi) n’est pas d’application, lors d’un héritage, mais bien lors du partage entre héritiers qui suit. Votre amie peut rejeter l'héritage à 100%. Si non elle hérite les vices cachés. Tout dépend donc du fait s’il y a plusieurs héritiers.

Dès que votre amie accepte le partage, en connaissance de cause (statuts non conforme), elle devra en subir les conséquences. Mais elle peut obliger l’ACP de se mettre en règle, si nécessaire devant le Juge. Et être déchargé des frais occasionnés par les statuts illégaux dès qu’elle est CP sur base de l’Art. 577-9 § 5 CC.

Tout ceci est mon opinion personnelle. Demande l'avis de votre notaire pour être certain.
Si besoin en est proposez votre notaire comme 2ème notaire en cas de partage (pas de frais supplémentaires).

PS pas oublié, mais le cas n'est pas évident.

Lolasto-6122 · #73 08-10-2014 09:02:04

passé inapercu peut-etre...

Adaptation des status et héritage:

Bonjour,
Une amie vient d'hériter d'un studio dans notre immeuble (39 lots à Ixelles).

Le notaire doit-il tenir compte de l'adaption des status de notre acp lorsqu'il règlera cette heritage avec elle?

Exigera-t-il que les status soient à jour avant toute démarche ou enregistrement?

car chez nous rien n'a été fait!

merci

Lolasto-6122 · #74 05-10-2014 15:44:36

Adaptation des status et héritage:

Bonjour,
Une amie vient d'hériter d'un studio dans notre immeuble (39 lots à Ixelles).

Le notaire doit-il tenir compte de l'adaption des status de notre acp lorsqu'il règlera cette heritage avec elle?

Exigera-t-il que les status soient à jour avant toute démarche ou enregistrement?

car chez nous rien n'a été fait!

bon WE

PIM · #75 03-10-2014 08:19:50

à propos de "syndicsupport"
encore heureux que j'avais précisé:
"Je vous copie/colle tel quel l'email que j'ai reçu ce jour.
Je précise que je n'ai aucun lien avec cette firme et que je n'ai pas la moindre idée de la qualité du service proposé, mais cela a l'air bien.
Signalé ici, juste pour rendre service."

Sorry donc si ce tuyau n'en était pas un bon hmm

luc · #76 03-10-2014 04:33:03

lolasto a écrit :

est-ce bien sérieux tout ça?

Ayant fait toute un série de recherches dans des bases de données belges, je rejoins votre constat.

Il est plus que probable que cette entreprise de fait est en infraction totale avec toute une série d’articles du « Code du droit économique », entre autres les dispositions concernant la publicité obligatoire des entreprises et établissements avec une activité économique, concernant les droits des consommateurs, etc. …

Mais c’est à la SPF Économie à trancher après une plainte/information d’un client potentiel.

La mention d’un nom, etc … dans un mail privé publié sur PIM, n’apporte pas beaucoup.

Le N° de téléphone qui est mentionné est un numéro secret.

Il n’est pas certain que cette personne est la même que celle mentionné sur le site de LinkedIn. Si c’est la même personne, alors on n’est pas certain avec quelle firme on traite : un call center, une firme d’outsourcing, une université, un magasin d'aliments, … ?

C’est une entreprise fantôme, puisque la page « qui sommes-nous » contient beaucoup de textes, mais ne dit pas qui ils sont. À quoi sert cette page ?

Des recherches un peu plus approfondie dans des bases de données publiques belges font apparaitre que le site internet est probablement géré en France, par une personne qui a un abonnement électronique chez Proximus.

Petit détail, qui en dit beaucoup : ni le N° TVA, ni le N° BCE n’est mentionné sur le site, donc celui qui commande chez eux participe activement à un travail en noir et pourra donc être solidairement condamné fiscalement en cas de non application de TVA.

La page «Tarifs & délais » du site de cette entreprise fantôme ne mentionne en plus pas que depuis le 01.09.2014 il n’est plus possible de passer outre la transcription du texte chez le conservateur des hypothèques. Donc les frais d’un acte authentique doit être repris ou mentionné sur cette page.

Une entreprise qui promet de mettre les statuts en concordance avec la loi, mais n’applique pas lui-même la loi, est selon moi à éviter totalement.

Donc mon avis personnel : feu rouge, même si cette entreprise « adapte son tir » dans les jours qui viennent.

luc · #77 03-10-2014 04:03:44

lolasto a écrit :

Mon syndic me déconseille la mise en conformité - ici un copié collé de son dernier email;
"Question 1 : le délai légal pour soumettre une version en conformité du règlement de copropriété était fixé à septembre 2014.
> Le législateur n'a pas prévu de sanction en cas de non respect de cette date. La loi est d'application indépendamment de cela.
> Il n'y a normalement pas de problème en cas de vente d'un studio sauf si le notaire fait un excès de zèle en bloquant l'acte sous prétexte d'un acte de base non conforme. Cette situation est peu probable d'autant plus que le notaire se bloque de fait dans la perception de ses propres honoraires.
> Je ne pense pas qu'il y ait à s'inquiété, la loi étant d'office prioritaire sur les dispositions de l'acte de base."
A-t-il raison?
merci

NON.

L’avis de votre syndic indique plutôt qu’il y a des dispositions dans le textes actuelles qui sont dans la faveur du syndic, mais qui ne seraient plus repris dans un texte coordonné.

Lolasto-6122 · #78 02-10-2014 16:59:05

SYNDICSUPPORT,

j'ai un peu recherché et en fait, la société est enregistrée au Maroc, à Monastir + précisément...

est-ce bien sérieux tout ça?

Lolasto-6122 · #79 02-10-2014 14:17:53

Mon syndic me déconseille la mise en conformité - ici un copié collé de son dernier email;
"Question 1 : le délai légal pour soumettre une version en conformité du règlement de copropriété était fixé à septembre 2014.
> Le législateur n'a pas prévu de sanction en cas de non respect de cette date. La loi est d'application indépendamment de cela.
> Il n'y a normalement pas de problème en cas de vente d'un studio sauf si le notaire fait un excès de zèle en bloquant l'acte sous prétexte d'un acte de base non conforme. Cette situation est peu probable d'autant plus que le notaire se bloque de fait dans la perception de ses propres honoraires.
> Je ne pense pas qu'il y ait à s'inquiété, la loi étant d'office prioritaire sur les dispositions de l'acte de base."

A-t-il raison?

merci

panchito · #80 19-08-2014 07:03:30

Bonjour,

Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.

Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?

D'avance merci

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Re : Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Pied de page des forums