Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

Est-ce que les notaires n'avaient pas avant la date butoire un devoir d'information pour un futur acquéreur ?

Je pose la question car je viens d'acheter un appartement dans une cp où je suis devenu directement syndic car le poste était vacant.

Je viens de lire pas mal d'articles qui traitent de la loi et je m'étonne que mon notaire n'a absolument rien mentionné de tout ceci alors que l'acte authentique a été signé il y a 6 jours.

Je ne pense pas que mon acp respecte cette loi car les données existent mais ne sont pas centralisées dans les documents dictés par la loi ou pas en conformité.

J'avoue être surpris par le coût qui pourraient incomber aux différents cp, surtout dans les petits acp (<20 lots).

Il y a pour moi un problème d'information. Il est vrai que nul n'est censé ignorer la loi mais dans les petites acp, avec syndic bénévoles et cp non investis, il y a un manque cruel d'information.

Je ne conteste pas la loi et ce qu'elle impose, juste ce souci de connaissances. Quitte à agir comme ça, autant alors imposer aux syndics pro ou bénévoles, et membres de conseils de gérance d'être déclarés, certifiés, ... et exiger de leur part de s'informer (autant les syndics pro ca devrait être le cas .. autant le reste...).

dans la pratique;

chez nous 2 apparts ont été vendu en 2012 et 3 en 2013,
vu qu'on a pas respecté la nouvelle loi, ces ventes sont elles valides?

merci

Il y a des gens qui investissent plus de 250.000€ dans un bien puis s'en désintéressent totalement....

Cela doit être cela être plein aux as....

Merci Panchito, je prend bonne note.

j'ai aussi pensé que lors de l'acceptation des nouveaux satuts, on pouvait virer le syndic, mais d'autre cp n'étaient pas chaud, on se demande ce qu'il faut pour les con vaincre...

-/-

moi aussi, mais un autre des cp de notre acp s'est ému de la situation;
il a questionné le syndic qui lui a effectivement confirmé que l'acp n'était pas en conformité, cela par écrit, hier!!!
ce meme cp a décidé de soumettre la question a son propre notaire...

advienne que pourri !

Mon expérience est que ce sont justement ces points 3°, 4° et 5° qui forment la base d’un cogérance classique, interdite depuis 1995.

En effet elle permet à toute « ‘majorité » de changer les règles comme elle veut et quand elle veut, sans devoir tenir compte de l’opinion de ceux qui ne donnent pas une procuration au pouvoir en place.

Pour mémoire je rappelle le contenu de ces dispositions actuelles, avec un exemple un peu limite si on laisse jouer par défaut (manque de coordination) l’Art. 577-14 CC :

Donc on obligera toute les ACP d’avoir un système automatisée de vote comme au parlement, puisque le droit commun (= celui des corps constituées comme le parlement, …) est d’application par la voie de l’Art. 577-14 CC.

Donc le candidat-syndic devra remettre sa candidature au syndic en place au moins 40 jours avant l’élection par l’AG, en y joignant tous les documents jugé nécessaires selon le syndic en place, qui les affichera dans le couloir à l'intérieur ou les diffusera toutes à tous les CP (droit commun). Le syndic en place enverra ensuite sa candidature, qui est par hasard un peu moins cher et/ou favorise le pouvoir en place et ses sympathisants.

Tous les AG se tiendront donc au mois d’octobre, quand l’année parlementaire débute (droit commun).

Cett proposition d'écarter les points 3°, 4° et 5° des statuts va probablement semer plus la pagaille qu'avant 1995 ....

Plus concret et réaliste: on veut donc en revenir que le règlement d’ordre intérieur reprend tous ces dispositions statutaires et qu'elle soit écrite, délibéré, voté et diffusé comme suit :

Vous croyez vraiment que ces ROI sont actuellement mis à jour ? Qu’ils sont consultable sur place ? C'est simple: cherchez la plaquette à l'entrée de l'immeuble. Si vous le trouvez, cherchez la place ou le ROI est consultable

Quelle est la sanction pour l'ACP ? Nulle ?

Donc on n’applique que le 4° élément virtuelle mais réelle des statuts :

la tradition orale telle qu’interprétée par le pouvoir en place.

Suggestion

Que tout changement de statuts soit publié dans le annexes du Moniteur.
Dans la cas d'un acte authentique les référence de l’acte chez du conservateur des hypothèques suffirait (donc pas reprendre le texte intégrale). La déposition par le syndic de ces données suffirait.
Pour les autres textes la signature du syndic suffirait, naturellement après que l'AR mentionnée à l'Art. 577-8 §2/1 a été publié.
Cout : moins qu’un invitation d’AG.

je comprend mieux pourquoi tout le monde "s'en tape" chez nous maintenant!

mais moi seule, je n'arriverai pas à faire mettre notre acp en conformité de la nouvelle loi.

Peut-on dénoncer cela au ministère des affaires économiques?

merci

From: yolande.roekeloos@snpc-nems.be
To: yolande.roekeloos@snpc-nems.be
Subject: MISE EN CONCORDANCE DES STATUTS DES COPROPRIETES : UNE OPERATION INDISPENSABLE - Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Date: Tue, 26 Aug 2014 15:59:14 +0200

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Mise en concordance des statuts de copropriété : la date butoir du 31 août 2014 approche. Et après, des appartements invendables?

Le parlement fédéral a voté, au mois de juillet 2013, un nouveau report du délai pour mettre les statuts en concordance, soit jusqu'au 31 août 2014.
En effet, lanouvelle loi sur la copropriété de 2010 a prévu que les copropriétés devaient procéder à cette mise en concordance (de l’acte de base, du règlement général de copropriété et du règlement d’ordre intérieur) en regard :
- de la loi de 1994
- de la loi de 2010
- et aussi et surtout, pour tenir compte de toutes les modifications y apportés par les assemblées générales depuis la création des immeubles concernés. Ces modifications peuvent avoir été conséquentes (modification des quotités, du mode de répartition de certaines charges ou encore de l’affectation pouvant être donnée aux biens privatifs) et ne sont en rien conditionnées par la loi elle-même.

Un tel travail n’est donc pas si anodin quand on sait que sur les 71.000 immeubles en copropriété que compte la Belgique, 52 % sont antérieurs à 1970.
Il s'agit donc d'une opération indispensable pour les copropriétés ! D’autant que si ce travail n’est pas réalisé, les appartements pourraient devenir difficile (certains disent impossibles) à vendre. En effet, quel acquéreur voudrait acheter un chat dans un sac ?
Si le législateur n’a pas prévu de sanction à cette obligation légale de mise en concordance, celle-ci pourrait se trouver dans la difficulté à vendre lesappartements et des nombreux contentieux et procès qui pourraient en découler.

Les statuts de la copropriété ne sont pas un simple bout de papier…
Au vu des nombreux procès-verbaux d’assemblées générales dont le SNPC a pris connaissance, via ses membres, depuis 2011, la mise en concordance est reportée d’année en année, comptant sur le fait que la date butoir sera à nouveau reportée et craignant que la loi ne soit encore modifiée entre temps sur d’autres aspects. En outre, cette opération présente un coût non négligeable qui freine également les copropriétaires à la réaliser.

C’est cependant perdre de vue que les statuts des copropriétés ne sont pas un simple bout de papier : c’est un document intimement lié au statut réel des immeubles qui définit les droits et obligations des copropriétaires.
Les statuts des copropriétés peuvent être comparés aux constitutions des pays.

Il est dès lors de l’intérêt de la copropriété, des copropriétaires et des syndics de disposer de documents mis à en concordance. Enfin, c’est sur base de ces documents que tout acquéreur pourra connaître ses droits et obligations qui lui sont opposables.
Il est donc de l’intérêt des copropriétaires et des syndics d’arrêter de jouer aux autruches devant cette obligation légale … en espérant que rien ne se passe.

La nécessité de l’intervention d'un notaire - L’opposabilité aux tiers et la sécurité juridique pour tous
Nous l’avons déjà dit, les statuts des copropriétés fixent les droits et obligations des copropriétaires. Il faut dès lors que ces statuts soient opposables aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs.

Dans un souci de sécurité juridique, le SNPC considère qu’en fin de processus, un notaire devrait intervenir pour reprendre les statuts dans un acte mis en concordance dans un acte ‘officiel' et que ce dernier soit transcrit.

Le coût
Contrairement à une idée reçue, la mise ne concordance n’est pas si compliquée à faire (en regard de l’expérience de plusieurs dossiers suivis par le SNPC) et elle est réalisable pour un montant de 1.250 € TVAC, hors frais d’intervention du notaire et frais de transcription.

Tout dépendra bien entendu de ce qui est demandé, dès lors que dans des copropriétés très anciennes, cette mise en concordance est parfois l’occasion d’une mise à plat plus conséquente.

Eu égard cependant à l’importance de cette opération, le coût ne devrait pas être un obstacle; ce d’autant plus face aux conséquences de l’absence de mise en concordance.

Appel au prochain gouvernement fédéral - Une proposition adressée au co-formateur Charles Michael le 25 juillet dernier
Une réflexion plus importante doit intervenir dans un souci de simplification et de limitation des coûts.
S'il est en effet indispensable d’imposer une coordination des statuts proprement dits et du Règlement de copropriété dans la mesure où il déroge à la loi (servitudes spécifiques), il paraît inutile de contraindre, à chaque modification de la loi, à une mise en concordance de la partie du Règlement de copropriété qui porte sur le mode de fonctionnement de la copropriété (article 577-4, § 1er, 3°, 4° et 5° du Code civil) dès lors que ces dispositions sont de facto remplacées par la loi (cette dernière étant impérative, voir § 4 : « est réputée non écrite tout clause des statuts … »).

En conclusion
Le SNPC demande qu'il soit veillé à ce que toutes les copropriétés mettent en concordance leurs statuts dans un souci de sécurité à terme du marché immobilier des biens en copropriété.

Pour encourager les copropriétés à faire le nécessaire, le SNPC demandeégalement à ce que soit retenu un droit fixe réduit pour la transcription des statuts ainsi coordonnés.

Enfin, leSNPC demande que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser que les statuts comprennent :
                        a)      l’acte de base (art 577-4 §1er) : description des parties communes et des parties privatives ;
b)     le règlement de copropriété : description des spécificités propres à l’immeuble (servitudes) (art 577-4 ^1er, 1° et 2°), mais pas les 3°, 4° et 5° de cet article.
c)      un règlement d’ordre intérieur facultatif.

Cette proposition a été transmise au co-formateur Charles Michel en date du 25 juillet dernier.

ça sort d'où ça   ?
pas que j'en doute mais c'est la première fois qu'on cite cette conséquence dans ce forum généralement habitué à donner les cas extrêmes....

Quels sont les vrais conséquences de cette non mise en conformité  ?  Si la loi est impérative, elle s'applique quelque soit les actes... non  ?
Donc la loi prime sur l'acte et si l'acte n'est pas conforme, il faut s'en référer à la loi.
Raisonnement basique d'un non juriste mais peut-être trop simple ?