Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014

question pratique:

si notre acp a mis ses status à jour selon la nouvelle loi,

quelle preuve puis-je en avoir et de qui svp?

merci

Vous avez tout compris:
- Soit on s'achète un 4 façades au fond des bois et on est seul maître à bord.
- Soit on s'achète un bien en copropriété (une sorte de grande famille composée) et on se relève les manches et mouille sa chemise pour:
1/ Sélectionner un Syndic hors pairs
2/ Elire un CdC hors pairs
3/ Choisir judicieusement son commisaaire aux comptes
4/ participer sans faute aux AG ou au moins donner sa procuration à un CP en qui on a toute confiance avec ses instructions précises.
5/ On ne donne décharge et quitus au Syndic que si on est convaincu qu'il a parfaitement exécuté les décisions demandées.
6/ Sinon, on met à l'odj de la prochaine AG, le choix d'un nouveau Syndic
7/ On fait des propositions constructives

Si vous êtes 6 mois à l'étranger, vous pensez tout de même confier la gestion de votre bien à une agence ou à un mandataire en qui vous avez toute confiance?

Ou bien vous laisser tout aller car peu importe finalement ce qui va se passer avec votre investissement car vous n'avez pas d'enfants et après vous les mouches?

Citation :
Quand aux rapports qui doivent être faits par le CdC, renseignements pris auprès de 5 bâtiments autours de chez moi, AUCUN ne reçoit ces rapports

exacte, chez nous personne ne recoit de tels rapports!
il semble que ceux qui en recoivent sont l'exeption.

mais comme cela ne me plait pas non plus, j'irai vivre dans les bois! (recommandé par les forumeurs PIM)
merci

Non, je relève mes manches et je mets au travail.

Apparemment plus rien ne vous plait dans votre copropriété où vous aviez pourtant été tellement séduite que vous y aviez fait l'achat le plus important de votre vie.

Si le gouvernement ne vous plait pas, faites de la politique et vous aurez une chance de changer l'ordre des choses.

Vous dites que dans votre ACP, personne ne s'intéresse à la gestion; et bien vous, foncez:
- présentez votre candidature lors de la prochaine AG pour faire partie du CdC

- Ensuite agissez, venez avec des propositions concrètes et bien étayées, profitez de chaque occasion pour vendre vos idées à vos voisins chaque fois que vous les rencontrez etc...

- prenez la parole lors des AG, et développez vos points de vue de manière factuelle et intelligente.

Vous verrez, le poids que vous allez prendre.  On ne pourra plus rien faire sans vous consulter!

Ici, vous apparaissez juste comme le Caliméro du groupe que personne ne veut écouter...et qui reste tout seul à ruminer dans son coin.

Dans les copropriétés où je suis, cela se fait comme exigé par la nouvelle loi.

Quand j'ai établi mes critères de sélection pour le choix d'un syndic, un de ces critères était l'organisation de 4 réunion de CdC par an, dans les bureaux du Syndic, où le Syndic prenait le sécrétariat en charge. Tout cela devant être inclus dans ses honoraires de base.

Il fixe donc les 4 réunion par an, écrit les rapports et les membres du CdC n'ont plus qu'à les relire et les corriger le cas échéant avant que le Syndic ne les envoie aux autres CP.

Je répète ce que j'ai déjà dit: on n'a que le Syndic qu'on mérite.

Et chaque CP devrait mouiller sa chemise pour faire choisir un bon Syndic, un bon CdC et s'assurer que les lois soient respectées.

Sinon on s'achète une 4 façades au fond des bois...

En tant que membre du CdC, j'avais rédigé une liste de +/- 50 critères de sélection basée sur la proposition de loi sur ce qui aurait du être inclus dans les honoraires de base d'un syndic.

J'ai envoyé ce template excel aux syndics qui avaient postulé pour reprendre la gestion de notre ACP et pour lesquels nous avions des références écrites soit d'autres CP qui avaient aussi des biens dans d'autres copropriétés, soit de voisins et/ou connaissances.

Pour chaque critère, j'avais demandé si oui ou non c'était inclus dans leurs honoraires et si non combien cela nous coûterait.

Ensuite nous avons sélectionné les 3 Syndics qui avaient un maximum de critères inclus dans leurs honoraires et pour lesquels nous avions au moins 2 témoignages / références écrites.

Le CdC a fait paaser un entretien d'embauche aux 3 Syndics préselectionnés.

Ensuite nous les avons présentés à l'AG et indiqué quel candidat avit notre préférence.

Ce n'est pas plus compliqué que cela!

Depuis la nouvelle loi le CdC ne peut s'imiscer dans la gestion du Syndic. Ce dernier reste d'ailleurs responsable de sa gestion jusqu'à ce qu'il obtienne décharge et quitus.

Le CdC doit simplement founir 2 fois par an un rapport sur les activités du Syndic. Point final à la ligne.

Si votre Syndic a failli à sa mission, ne lui donnez ni quitus ni décharge et choisissez en un autre.

C'est au copropriétaires à faire exécuter les décisions prises en AG par le Syndic.

Le Syndic n'est jamais que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Maintenant si tant le Syndic que les CP ignorent la loi, on n'est mal partis dans votre ACP!

Je suppose que les CP ont chaque fois donné quitus et décharge aux syndics précédents, estimant qu'ils avaient parfaitement rempli la mission qui leur avait été confiée par les CP.

Si tel est le cas, les Syndics précédents sont totalement blanchis de toute négligence éventuelle.

Quant à votre notaire, sa tâche se limite à ce propos à vous transmettre les PV d'AG des  3 années précédentes.

Il est étonnant que vous n'ayez jamais remarqué l'absence de ce point à l'ordre du jour de ces AG.

Quelle idée aussi de briguer le poste de Syndic quand on a aucune idée ni des loi ni de ce métier, qui exige d'être à la fois ingénieur, expert comptable et juriste....

Surtout compte tenu des risques énormes que vous prenez sur vos biens personnels.

Avez-vous au moins une RC Syndic? c'est une obligation légale pour tous les syndics pro ou bénévoles, peu importe.

N'importe quel syndic digne de ce nom (pro ou pas) est au moins abonné au Cri, le journal du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires.

Nul n'est censé ignorer les lois, et surtout pas un Syndic!

Pro ou pas.