forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Aujourd'hui, justice de paix.

Ma version: un locataire mal luné en général, jamais content mais qui ne dit pas ce qui ne va pas, de relative mauvaise foi. Deux mois (novembre et décembre)  d'impayé au moment du dépot de la requête, et un préavis donné par le proprio pour que le bail prenne fin au 28/2/2015.

Sa version: les loyers sont payés, en cash. Le proprio ne m'a pas remis les reçus préparés. La preuve que c'est payé? Le locataire a retiré le montant du loyer de son compte bancaire en liquide le jour où il prétend avoir payé.

Le summum? C'est de prétendre avoir payé le mois de janvier par virement fin décembre, et de démontrer cette affirmation par un document simili bancaire.

Bref, ma crédibilité contre la sienne.

Vive les applications bancaires sur smartphone. J'ai pu montrer mon compte bancaire en ligne au juge, avec la preuve que le versement de fin décembre était inexistant. Touché-coulé. Démonstration était faite que mon locataire est un escroc.

En fait, il préparait son coup depuis fin octobre (puisqu'il a enlevé le montant du loyer en liquide, en prévision de cette arnaque!)

Je ne sais pas si mon histoire est claire, mais la créativité des escrocs est sans limite. Heureusement, leur connerie aussi... sortir un faux en justice de paix, faut oser...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

Aiment ce post :
Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 4 048

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Je n'ai jamais rencontré ce cas.
Mais je ne pourrais pas imaginer autre chose que ce que Libra et Wayne indiquent.

Si mon huissier faisait la fine bouche sur quelque chose comme ça, alors que je le paye 300 €, à la base, pour poster une lettre, j'irais voir ailleurs.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Aujourd'hui, justice de paix. Cela faisait un sacré bout de temps que je n'y avait plus eu recours. Enfin, un sacré bout de temps à mon échelle personnelle: le dernier cas était en juin dernier.

Alors, j'ai regroupé tous les cas que j'avais, même les petits, même les partis et pas urgents. Tous ceux qui ne me répondaient pas. Voici les 7 dossiers du jour:
1. Arriérés d'un peu moins d'un mois au dépôt fin avril. N'a plus rien payé depuis. Je raconte ce cas par ailleurs. Absent, jugement conforme, expulsion prévue

2. Arriéré de 4 mois. Locataire présent et raisonnable. M'a toujours tenu au courant. Trouve tout à fait normal d'être là. A commencé son apurement. Victime du Covid par sa profession de cuisinier, a des projets sensés et une bonne chance de remonter la pente. En plus, il est sympa... Jugement conforme conditionnel si il ne suit pas son plan d'apurement.

3. Arriéré de 1000€ au moment de déposer la requête. De 250€ aujourd'hui. Absent, le juge refuse de casser un bail pour si peu. Le problème c'est que c'est une personne qui ne comprend rien à rien (le locataire hein, pas le juge!) et peu gérable. Je suggère de remettre à bref délai, avec les autres affaires qui seront aussi remises. Comme cela, je n'ai pas de déplacement en plus...

4. Locataire parti avec une dette résiduelle de 1010€ de loyer (deux mois environ), d'une semaine de solde de préavis (préavis raccourci avec mon accord sous réserve qu'il paie le loyer tant qu'il n'y avait personne) et de 100€ de dégâts locatifs. Je ne demande pas l'indemnité de rupture anticipée s'il paie. Je la demande s'il ne paie pas. La garantie a été libérée à mon profit et avec sa collaboration, il restait donc 380€ amiablement, et j'ai demandé 800€ avec le mois d'indemnité. Le locataire n'était pas présent, j'ai eu un jugement conforme. A mon avis, je vais devoir passer par les huissiers pour récupérer mon dû, et cela lui coûtera encore 500 ou 1000€ de plus.

5. Locataire commercial parti avec une dette résiduelle de...4000€ soit 9 mois de loyer. En réalité, il y a des loyers, mais aussi du précompte immobilier et des charges. Le hic, c'est que les convocations ne sont pas parties. Erreur du greffe. Le juge était moyennement content, vous imaginez. Donc partie remise. La locataire, bien que domiciliée en Belgique, est partie à l'étranger. Victime du Covid (Horeca), malgré les mois "gratuits" lors de la fermeture de l'an dernier, elle n'a pas réouvert, et a mis des mois avant de remettre son commerce et de se faire escroquer par le repreneur. Contactée par mail via-via, elle m'a proposé un plan d'apurement de 50€ par mois. C'est peu, mais c'est honnête de le proposer. Elle aurait pu m'envoyer sur les roses et j'aurais pu m'assoir sur la dette. C'est bien de travailler avec des gens honnêtes... Non convoquée, elle n'était pas là. Affaire remise à bref délai, et elle ne sera pas là non plus puisqu'elle est loin, entre 850 et 1700km (je vous laisse deviner le pays...)

6. Locataire parti avec une dette de charge d'eau. Les loyers étaient payés à la sortie. Au relevé du compteur d'eau à la sortie, ils avaient consommé 2000€ d'eau en une année, avec une provision de 25€/mois. Bref, un trou de 1700€ Document signé, je me suis laissé avoir comme un con pour tout un tas de raison. Danger de violence et menaces de destruction immobilière par monsieur, larmes et besoin de la garantie pour le logement suivant par madame, besoin de les avoir dehors sans dégâts car immeuble vendu la veille, promesse de paiement, et signature de ce document de promesse. Et évidemment, promesse pas tenue.

Ces locataires, je les ai mis dehors au bout d'un an parce que monsieur tapait sur madame. Violence sur violence. Appel à la police qui n'a rien fait. Sans aucune piste, je l'ai mise dehors en lui disant que je ne souhaitais pas avoir un cadavre de plus dans mes immeubles (sic.)

Monsieur a changé son domicile. Madame pas. Je ne sais pas si un commune refuse un certificat de domicile pour un mort, donc je ne sais pas si elle vit encore... En tout cas, ils n'étaient là ni l'un ni l'une. Jugement conforme.

7. Locataire parti après un préavis et un accord de fin de bail avec un solde dû de 365€. Repeint et reloué immédiatement. Arriéré un peu réduit car reloué avant la fin du mois que le locataire avait accepté de payer. Garantie déjà libérée à mon profit, il reste 265€ à me régler.

Le juge a reçu un mail du beau-fils du locataire, accompagné d'un photo. Il a eu un accident de voiture, assez grave.
Le juge "Venez un peu voir. C'est lui sur la photo?"
Moi "Ben oui".
Donc, on remet à bref délai, avec les autres...

Convoqué à 10h-10h10-10h20-10h30-10h40-10h50-11h00, j'ai entamé mes audiences à 10H30 et je les ai fini à 11H...

Bref, une journée ordinaire en justice de paix.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

Aime ce post :

PIM

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 4 048

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Il est bien, votre juge... Clair et net.
Ils sont visiblement bien plus frileux ou partiaux, à Liège.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Je le trouve bien aussi. Il a une certaine constance dans ses jugements, je suis rarement surpris (mais cela arrive...) et je trouve qu'il est "juste" , humain dans ses jugements, et dans ses rapports avec les justiciables, quels qu'ils soient.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Aujourd'hui, justice de paix. Comme elle est comique dans la forme (dramatique sur le fond), je ne résiste pas à vous la partager.

Je suis convoqué à 10H50. Super, je ne dois pas perdre mon temps dès 9h. J'espère passer rapidement.

J'arrive à 10h40. Il ne faut pas venir trop tôt, parce qu'il ne faut pas trop de covid-monde dans la covid-salle.  Etonnamment, il n'y a que 3 personnes qui attendent, et le juge qui attend aussi.

Le juge me dit bonjour, je lui réponds. Il me dit qu'on n'attendait plus que moi... mais mon locataire n'est pas là.
Je lui réponds que je suis un peu en avance, il vérifie, et décide de faire une pause.

Il faut savoir que mon locataire est un réfugié syrien. Vous l'avez compris si vous me suivez un peu, j'estime que c'est une partie de mon rôle de propriétaire de donner une chance à tous. J'ai déjà eu des réfugiés irakiens, syriens, arméniens, géorgiens, roumains, polonais, etc. En général, c'est pas pire qu'avec un cassos de chez nous. Au contraire, ils arrivent complètement à côté de la plaque, sans trop rien comprendre, souvent avec des lacunes pas possible en Français, rapidement écrasés par le fonctionnement du Cpas assez inhumain pour le Cpas qui me concerne, mais plein de volonté de se mettre au boulot et d'avancer. Et généralement, ils avancent, ils tentent de faire tout ce qu'il faut, et en partant de zéro, ils arrivent à quelque chose.

Celui-ci comprend mal le français, ne le comprend pas du tout quand cela ne l'arrange pas de ne pas le comprendre, ne cherche pas du tout à régler les problèmes qu'il cause, vit la nuit avec toute une smala qui débarque on ne sait d'où, n'a plus de courant depuis 15 jours, mais a refusé de communiquer sur le sujet avec moi, a un retard de loyer, mais considère que je n'ai qu'à attendre, et se retrouve pour la 2e fois devant le juge en 6 mois.

A 10h50 précise, le juge m'appelle, j'explique rapidement mon cas, en disant que le locataire ne sera sans doute pas là cette fois-ci non plus.
Le greffier appelle officiellement, d'une voix forte et claire: "Mr Grmff, Mr Mohammed Althania et Mme Samia Althania" ( j'ai modifié leurs noms. Le mien aussi, tiens...)

Sur ce, un monsieur entre par la porte des avocats, tend sa carte d'identité au juge en se présentant comme Mohammed Althania... mais ne ressemble pas vraiment à mon locataire. Avec le masque, c'est compliqué.  . Le juge lui demande où est madame: à la maison. Vous êtes mariés? Oui. Mais sur le certificat de domicile, vous êtes célibataire. Mais on est marié en Syrie. Vous habitez Charleroi? Oui.

Je passe sur le comique de la discussion entre le juge et Mr Althania, parce qu'il parle très mal français.

Je finis par les interrompre en disant que je pense que ce n'est pas mon locataire....

Le juge: Mais vous êtes bien Monsieur Mohammed Althania?
Lui: Oui.
Moi: et vous habitez où?
Lui: Dans tel quartier (qui n'est pas le quartier de mon immeuble...)
Le juge: Alors, vous entendez votre nom, et vous rentrez?
Moi: ben, ya une certaine logique...

Bref, le monsieur finit par sortir.

J'ai changé les noms, mais en vérifiant le nom sur la liste des noms les plus courants de Syrie, le vrai nom n'est pas dans les 30 premiers!!!


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

La suite?

J'explique au juge la situation, je présente des témoignages expliquant la situation, je passe les détaux sur les situations qui dépassent largement le forum et le cas qui nous intéresse, et le juge finit par me donner droit. Il dicte son jugement au greffier et me dit qu'il rendra jugement fin d'audience.  Au bout des explications, Mr Mohammed Althania débarque. Le bon, cette fois...

Et hop, rebelote pour reprendre tout à zéro.

Mais cette fois, le gaillard fait semblant de ne rien comprendre
Le juge: les voisins se plaignent qu'il y a pleind e monde chez vous
Lui: Moi pas compris
Le juge: les voisins, vous comprenez?
Lui: Oui
Le juge: du bruit, vous comprenez?
Lui: oui
Le juge: les voisins se plaignent que vous faites du bruit, qu'il y a des gens qui viennent de jour comme de nuit
Lui: Moi pas compris

Je passe le dialogue de sourd.

J'ai fini par dire: monsieur, vous êtes juge de paix? Ramenez nous la paix dans cet immeuble, la vie y est impossible.
Le juge a pris les témoignages, écrits sur le formulaire Haddock et accompagnés de la copie de carte d'identité. Plus de la moitié des autres locataires avaient fait leur témoignage.

Le juge a fini par dire "Jugement fin d'audience", ce qui revient à dire qu'effectivement, l'autre n'ayant apporté aucun argument puisqu'il ne comprenait soi-disant rien, le jugement sera conforme à ma demande.... et au jugement qu'il avait dicté à son greffier. Enfin, j'espère...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

En sortant du tribunal, le locataire me baragouine, en résumé: tu n'auras plus un euro, tu n'avais pas à m'amener ici, je vais encore rester 3 mois sans payer. Et ce soir, je fais dormir 10 personnes chez moi et 15 personnes dans la cave.

C'était en sortant du tribunal, évidemment. Sans témoin. Bref, il a très bien compris, c'est un beau spécimen de salcon, et j'ai très bien fait de déposer cette requête.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

A la sortie de l'audience, le locataire qui avait joué au con pendant l'audience me dit: je vais encore rester des mois, et tu n'auras plus un euro...

Aujourd'hui, je reçois le jugement:
Fin du bail au 30 novembre (donc immédiatement)
Expulsion
Indemnité journalière etc.
Indemnité de relocation réduite à deux mois

Lors de l'audience, le juge avait considéré que l'équilibre des parties entre un gros propriétaire bien organisé qui relouait très vite et un réfugié politique voulait qu'il réduise l'indemnité.

J'ai fait valoir que ma "vitesse" de relocation avait un coût (nombreuses visites, nombreux déplacements, intervention de "porte-clef", etc), et qu'il n'y avait pas de raison que ce coût ne soit pas répercuté s'il permet une économie au locataire.

Le juge m'avait demandé la vitesse moyenne de relocation. Je lui ai dit que c'était variable, et que certains biens sont parfois resté vides 3 mois, mais que je ne m'opposerais pas au principe d'une réduction à deux mois.

Il m'a redemandé le nombre de bien que j'avais. Je n'ai pas répondu, et lui ai dit qu'on en discuterait en chambre du conseil mais pas en audience publique. Clairement, il voulait me débouter parce que j'étais quasi professionnel, et donc que la clause d'indemnité de relocation était une clause pénale, et comme professionnel, j'aurais dû mettre une clause réciproque. Comme la clause n'était pas réciproque, il l'annulait.

J'ai marqué fermement mon désaccord. J'ai expliqué que le juge pouvait mettre des indemnités de 18 mois de loyer à charge du propriétaire fautif. Si lui ne l'a jamais fait, d'autres juge ne s'en sont pas privés... Je lui ai aussi dit que le fisc le lisait (les jugements sont enregistrés...) et que si j'étais requalifié par le fisc à la suite du jugement, j'étais en faillite personnelle et je devais tout revendre.

Je suis satisfait du jugement. Il ne m'a pas "requalifié"...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 10 036

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

Ouf !

Situation à rapprocher de la discussion" Requalification: les baux aussi?" ?

https://forum.pim.be/topic-292533-requa … age-1.html

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 575

Re : Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix.

GT a écrit :

Ouf !

Situation à rapprocher de la discussion" Requalification: les baux aussi?" ?

https://forum.pim.be/topic-292533-requa … age-1.html

Vous avez tout compris...  big_smile


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres