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    Juge de Paix

    Map^hi
    Pimonaute
    Inscription : 21-06-2017
    Messages : 25

    Juge de Paix

    en qq mots, j'ai introduit une requête au Juge de Paix car ma locataire a cassé après son bail de courte durée de trois ans. Comme stipulé dans son bail, s'il y a rupture de bail elle doit payer une indemnité de trois mois et prester un préavis de trois mois. Son motif de départ, elle est tombée des escaliers et pour sa santé elle doit aller habiter une maison sans étage. Après avoir reçu un rappel par recommandé de la procédure décrite si dessus, elle fait envoyer par son avocat une semaine avant son départ, une lettre changeant son motif de départ en maison avec "des problèmes d'humidité" et refuse bien sûr de payer l'indemnité. L'avocat marque que c'est aussi un abus de droit...de réclamer cette indemnité
    Normal puisque elle est partie habiter dans une maison avec étage et en plus il n'y a pas d'humidité dans la maison.

    De ce fait, j'ai introduit une requête au Juge de Paix, j'envoie par mail "mes conclusions" une semaine avant l'audience (vendredi passé).
    Deux jours avant celle-ci, donc aujourd'hui (mercredi), je reçois une simple lettre de son avocat qui va faire reporter l'audience afin de répondre à mes conclusions qui sont tout à fait clair puisqu'elle a cassé son bail donc rien de spécial.

    Que dois-je dire lors de l'audience ce vendredi? Puis-je refuser le report (il veut établir un calendrier d'échange de conclusions)? Dois-je prendre maintenant un avocat simplement pcq 'elle en a un?
    Le fait de prendre un avocat va changer le prix que je réclame, en effet outre l'indemnité je demande aussi les frais d'enroulement et les recommandés (90€)? Avec un avocat ce sera au moins 500€
    Dans l'états des lieux de sortie elle conteste aussi le prix modique que je réclame que j'ai évalué à la louche pour être vraiment en dessous. Si je demande des devis etc... de nouveau ce sera plus cher par rapport à la demande de ma requête
    Vos conseils de spécialiste svp?
    Thx

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Juge de Paix

    les 480€ c'est le prix des frais que la personne paiera comme indemnité de procédure si elle perd

    Mais d'où sortez vous cela? Les indemnités de procédure sont toujours supérieures à 1000€ (et c'est encore très insuffisant car cela ne couvre pratiquement jamais les frais réels d'un avocat) sauf pour les personnes bénéficiant de l'aide juridique (anciennement avocat pro deo). C'est votre cas?

    Quant à l'indemnité de rupture, elle était prévue à votre bail? La loi est muette sur les baux de court terme (1, 2 ou 3 ans). C’est donc le bail qui fait office de loi entre les parties. Donc pourriez-vous reproduire la clause (si vous en avez négocié une et que vous l'avez insérée dans le bail) permettant d'y mettre fin anticipativement?

    Devons-nous supposer que vous aviez négocié une telle clause, et qu'elle figurait dans votre contrat?

    Si vous demandez 3 mois d’indemnité de rupture, cela veut-il dire que vous aviez une telle clause, et qu'elle indiquait qu'une résiliation dans la 1ère année impliquerait une indemnité de rupture de 3 mois? Elle aurait donc résilié son bail dans la 1ère année?

    Quant à votre rapport d'état des lieux d'entrée, il avait été fait par un expert? Par vous et votre locataire à l'amiable? On y parle de traces d'humidité ou pas? Il a été signé par vous et votre locataire? ll a été ensuite enregistré avec le bail?

    Votre locataire a envoyé son renom parce qu'il y avait un escalier? C'est tout? Aucun autre motif dans sa lettre originale?

    Le juge pourrait aussi s'estimer "incompétent" et désigner un expert judiciaire pour aller sur place...Et c'est d'abord à la partie demanderesse à avancer les fonds pour payer l'expert judiciaire (souvent plus de 1000€).

    Votre bien est déjà reloué?

    Dernière modification par panchito (24-06-2017 21:13:59)

    Hors ligne

    libra
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-02-2011
    Messages : 1 317

    Re : Juge de Paix

    rexou a écrit :

    Vous devez simplement introduire une requête et demander 3 mois d'indemnité pour rupture et 145€ de dégât locatif (document signé par les parties). Pour le reste, vous n'avez rien d'autre à faire. Normalement, un avocat n'est pas nécessaire... mais pour vous, ce serait peut être une bonne idée

    Vous pouvez aussi proposer à votre locataire de solder les comptes ce commun accord avec deux mois d'indemnité... C'est une option qui évitera aux avocats de s'ébattre dans leur bac à sable à vos frais...

    On en est aux conclusions. Il faut donc attendre ce qu'écrira la partie adverse. En attendant, une proposition verbale (jamais écrite)peut bien entendu être formulée.

    panchito a écrit :

    Mais d'où sortez vous cela? Les indemnités de procédure sont toujours supérieures à 1000€ (et c'est encore très insuffisant car cela ne couvre pratiquement jamais les frais réels d'un avocat) sauf pour les personnes bénéficiant de l'aide juridique (anciennement avocat pro deo). C'est votre cas?

    Pour les affaires de moins de 2.500 €, l'indemnité de procédure s'élève à 480 €.

    En ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 447
    Site Web

    Re : Juge de Paix

    panchito a écrit :

    Mais d'où sortez vous cela? Les indemnités de procédure sont toujours supérieures à 1000€

    Erreur, très chère. Elles vont de 90 à 12.000€.

    Quand l'enjeu du litige est entre 750€ et 2500€, le montant de base est de 480€.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

    En ligne

    libra
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-02-2011
    Messages : 1 317

    Re : Juge de Paix

    grmff a écrit :
    panchito a écrit :

    Mais d'où sortez vous cela? Les indemnités de procédure sont toujours supérieures à 1000€

    Erreur, très chère. Elles vont de 90 à 12.000€.

    En fait, de zéro à ... Le Juge de Paix n'a aucune obligation à accorder une indemnité de procédure.

    En ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Juge de Paix

    Moi je vois ICI que pour un litige portant sur moins de 2500 , l’indemnité de procédure maximum est bien de 1200€.

    Donc quand Map^hi demande au pire combien il peut perdre, il doit prendre en compte le montant maximum de 1200 € comme indemnité de procédure.

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    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 859

    Re : Juge de Paix

    L'article 1022 du Code judiciaire énonce :

    "L'indemnité de procédure est une intervention forfaitaire dans les frais et honoraires d'avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.
    Après avoir pris l'avis de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone et de l'Orde van Vlaamse Balies, le Roi établit par arrêté délibéré en Conseil des ministres, les montants de base, minima et maxima de l'indemnité de procédure, en fonction notamment de la nature de l'affaire et de l'importance du litige.
    A la demande d'une des parties, éventuellement formulée sur interpellation par le juge, celui-ci peut, par décision spécialement motivée, soit réduire l'indemnité soit l'augmenter, sans pour autant dépasser les montants maxima et minima prévus par le Roi. Dans son appréciation, le juge tient compte :
      - de la capacité financière de la partie succombante, pour diminuer le montant de l'indemnité;
      - de la complexité de l'affaire;
      - des indemnités contractuelles convenues pour la partie qui obtient gain de cause;
      - du caractère manifestement déraisonnable de la situation.
    Si la partie succombante bénéficie de l'aide juridique de deuxième ligne, l'indemnité de procédure est fixée au minimum établi par le Roi, sauf en cas de situation manifestement déraisonnable. Le juge motive spécialement sa décision sur ce point.
    Lorsque plusieurs parties bénéficient de l'indemnité de procédure à charge d'une même partie succombante, son montant est au maximum le double de l'indemnité de procédure maximale à laquelle peut prétendre le bénéficiaire qui est fondé à réclamer l'indemnité la plus élevée. Elle est répartie entre les parties par le juge.
    Aucune partie ne peut être tenue au paiement d'une indemnité pour l'intervention de l'avocat d'une autre partie au-delà du montant de l'indemnité de procédure."

    Dernière modification par GT (25-06-2017 06:37:26)

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 859

    Re : Juge de Paix

    libra a écrit :

    En fait, de zéro à ... Le Juge de Paix n'a aucune obligation à accorder une indemnité de procédure.


    "2. Il y a d’abord les cas où l’indemnité de procédure peut être carrément supprimée : c’est le cas où la partie gagnante ne gagne qu’en partie, et perd donc le procès sur une partie de sa demande : c’est, plus précisément, le cas où le demandeur réclame un montant trop élevé et n’obtient la condamnation du défendeur que pour une partie. En pareil cas, le juge peut faire ce qu’on appelle « compenser » les dépens, ce qui fera qu’aucune indemnité de procédure ne sera due par quiconque.

    L’indemnité de procédure n’est pas due non plus quand le débiteur, qui est cité en justice, paie sa dette avant que l’affaire ne vienne devant le tribunal.

    Enfin, lorsque le perdant bénéficie de l’aide juridique, il est prévu que l’indemnité de procédure est d’office fixée à son montant minimum « sauf en cas de situation manifestement déraisonnable ». Dans ce cas, le juge peut réduire l’indemnité de procédure à un montant symbolique, mais il doit spécialement motiver sa décision de réduction.

    Source : http://www.justice-en-ligne.be/article267.html

    Dernière modification par GT (25-06-2017 06:52:15)

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    Map^hi
    Pimonaute
    Inscription : 21-06-2017
    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    @ Rexou: elle a signé l'etat des lieux de sortie avec la mention ok pour un maximum de 145€, moi j'ai signé décompte à faire. Pour info les locataires suivants ont signé ce document car c'était pour eux celui d'entrée.
    J'ai reçu sa lettre recommandé de rupture le 13 mois (contrat 3 ans)
    Oui il y a eu des mails précédent parlant d'humidité mais c'était des 3 fuites de toit réparés directement dont un à cause du voisin. Il est vrai que la cave est un peu humide mais elle le savait car la commune était en cause et au lieu de réparer m'a vendu le terrain d'à côté en avril afin que je prenne à ma charge les travaux
    Oui j'ai demandé 3 mois car c'était bien marqué dans mon bail que pour rupture de bail c'était un préavis de trois mois + 3 mois d'indemnité.
    J'ai proposé la caution plus la différence => refus seulement 145€ car le bien était reloué et que je ne perdais rien. Finalement elle propose via l'avocat 400€...

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
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    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    panchito a écrit :

    les 480€ c'est le prix des frais que la personne paiera comme indemnité de procédure si elle perd

    Mais d'où sortez vous cela? Les indemnités de procédure sont toujours supérieures à 1000€ (et c'est encore très insuffisant car cela ne couvre pratiquement jamais les frais réels d'un avocat) sauf pour les personnes bénéficiant de l'aide juridique (anciennement avocat pro deo). C'est votre cas?
    Quant à l'indemnité de rupture, elle était prévue à votre bail? La loi est muette sur les baux de court terme (1, 2 ou 3 ans). C’est donc le bail qui fait office de loi entre les parties. Donc pourriez-vous reproduire la clause (si vous en avez négocié une et que vous l'avez insérée dans le bail) permettant d'y mettre fin anticipativement?
    Quant à votre rapport d'état des lieux d'entrée, il avait été fait par un expert? Par vous et votre locataire à l'amiable? On y parle de traces d'humidité ou pas? Il a été signé par vous et votre locataire? ll a été ensuite enregistré avec le bail?
    Votre locataire a envoyé son renom parce qu'il y avait un escalier? C'est tout? Aucun autre motif dans sa lettre originale?
    Le juge pourrait aussi s'estimer "incompétent" et désigner un expert judiciaire pour aller sur place...Et c'est d'abord à la partie demanderesse à avancer les fonds pour payer l'expert judiciaire (souvent plus de 1000€).
    Votre bien est déjà reloué?

    Le bien est reloué 10€ de plus j'ai indexé le montant initiale
    Les états des lieux ont été faits sans expert à l'amiable et on parle d'humidité mais lié à un souci de la commune (dans la cave pas grave) qui m'a vendu le terrain d'à côté en avril. Ils sont signés et enregistrés.
    Son premier renom est par souci de santé car elle est tombée des escaliers pas plus (doit habité une maison plein pied, elle loue maintenant une maison avec un étage)et une semaine avant de partir un lettre de son avocat refusant l'indemnité (abus de droit) et le motif de départ est à cause de l'humidité

    Dans le bail il est bien écrit pour rupture de bail avant son terme => 3 mois d'indemnité et 3 mois de préavis (elle en a fait 2 car j'ai trouvé un remplaçant)

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
    Inscription : 21-06-2017
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    Re : Juge de Paix

    Libra:
    On en est aux conclusions. Il faut donc attendre ce qu'écrira la partie adverse. En attendant, une proposition verbale (jamais écrite)peut bien entendu être formulée

    pour pas écrite car ils ont proposé 400€ (dernier prix) par lettre, le juge pourrait dire qu'ils sont de bonnes compositions?
    Si le juge décide 1000€ ils auront gagné vu que je reclame 2000€ et eux d'accord avec 400€ leur montant sera plus près?

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
    Inscription : 21-06-2017
    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    comment savoir si elle bénéficie de l'aide juridique??

    Je crois même que c'est une connaissance qui s'occupe gratuitement de son affaire... mais pas moyen d'en être sûr

    Qui pourrait relire mes conclusions? et m'aider à modifier mes erreurs quand ce sera les conclusions de synthèse
    thx

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 650

    Re : Juge de Paix

    Soyons précis et concis.

    Vous dites: Dans le bail il est bien écrit pour rupture de bail avant son terme => 3 mois d'indemnité et 3 mois de préavis (elle en a fait 2 car j'ai trouvé un remplaçant)

    3 mois d'indemnité:

    Mais cela c'est en général valable pour une résiliation anticipée dans la 1ère année. Si elle a envoyé son renom le 13ème mois du bail, elle est dans sa 2ème année --> vous n'avez doit qu'à 2 mois.

    3 mois de préavis (elle en a fait 2 car j'ai trouvé un remplaçant)

    : vous lui avez donné un contre-préavis pour qu'elle ne doive pas prester le dernier mois? Vous avez mis tout cela par écrit?

    Hors ligne

    libra
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 1 317

    Re : Juge de Paix

    GT a écrit :
    libra a écrit :

    En fait, de zéro à ... Le Juge de Paix n'a aucune obligation à accorder une indemnité de procédure.


    "2. Il y a d’abord les cas où l’indemnité de procédure peut être carrément supprimée : c’est le cas où la partie gagnante ne gagne qu’en partie, et perd donc le procès sur une partie de sa demande : c’est, plus précisément, le cas où le demandeur réclame un montant trop élevé et n’obtient la condamnation du défendeur que pour une partie. En pareil cas, le juge peut faire ce qu’on appelle « compenser » les dépens, ce qui fera qu’aucune indemnité de procédure ne sera due par quiconque.

    Pour ce faire, certains juge font vraiment la petite bête. C'est à peine, si on ne vous reproche pas d'avoir mal placé une virgule. Dans ce cas, il est bien souvent impossible de faire exécuter le jugement.

    En ligne

    Map^hi
    Pimonaute
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    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    panchito a écrit :

    Soyons précis et concis.

    Vous dites: Dans le bail il est bien écrit pour rupture de bail avant son terme => 3 mois d'indemnité et 3 mois de préavis (elle en a fait 2 car j'ai trouvé un remplaçant)

    3 mois d'indemnité:

    Mais cela c'est en général valable pour une résiliation anticipée dans la 1ère année. Si elle a envoyé son renom le 13ème mois du bail, elle est dans sa 2ème année --> vous n'avez doit qu'à 2 mois.

    3 mois de préavis (elle en a fait 2 car j'ai trouvé un remplaçant)

    : vous lui avez donné un contre-préavis pour qu'elle ne doive pas prester le dernier mois? Vous avez mis tout cela par écrit?

    pour les trois mois d'indemnité, il n'y a pas de règles car on ne peut pas casser un bail courte durée sauf sous condition reprise dans le bail. Ici c'est trois mois d'indemnité. Ce que vous prenez comme exemple est une autre condition souvent pour un 3/6/9 qui n'est pas mon cas
    Oui je lui ai écrit qu'elle serait libérée de ses trois mois de préavis au moment où je trouve qq'un ce qui fut le cas elle a donc presté 2 mois (elle a gagné un mois)

    Dernière modification par Map^hi (25-06-2017 16:36:14)

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
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    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    libra a écrit :
    GT a écrit :
    libra a écrit :

    En fait, de zéro à ... Le Juge de Paix n'a aucune obligation à accorder une indemnité de procédure.


    "2. Il y a d’abord les cas où l’indemnité de procédure peut être carrément supprimée : c’est le cas où la partie gagnante ne gagne qu’en partie, et perd donc le procès sur une partie de sa demande : c’est, plus précisément, le cas où le demandeur réclame un montant trop élevé et n’obtient la condamnation du défendeur que pour une partie. En pareil cas, le juge peut faire ce qu’on appelle « compenser » les dépens, ce qui fera qu’aucune indemnité de procédure ne sera due par quiconque.

    Pour ce faire, certains juge font vraiment la petite bête. C'est à peine, si on ne vous reproche pas d'avoir mal placé une virgule. Dans ce cas, il est bien souvent impossible de faire exécuter le jugement.


    Libra pouvez vous svp répondre à mes questions qui vous sont destinées ce qui m'aiderait ... thx

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Juge de Paix

    La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans). Sans clause expresse, ces baux ne sont jamais résiliables. Ces baux font office de loi entre les parties (pour votre gouverne, le bail 3/6/9 n'existe plus depuis des lustres...)

    Soyons précis, pourriez-vous reproduire exactement la clause qui était dans votre bail et qui démontre qu'il était résiliable?

    Sans la clause, elle vous devait 36 mois - 13 mois de loyer payé - 2 mois de préavis payé = 21 mois!!

    Ou vous avez une clause qui indique que même si c'est dans le 35ème mois, l'indemnité de rupture est de 3 mois???

    Quand vous avez décidé d'aller en justice, vous avez tout d'abord déposé une simple requête?

    Pourriez-vous la reproduire ici?

    Ensuite on analysera les conclusions.

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
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    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    panchito a écrit :

    La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans). Sans clause expresse, ces baux ne sont jamais résiliables. Ces baux font office de loi entre les parties (pour votre gouverne, le bail 3/6/9 n'existe plus depuis des lustres...)

    Soyons précis, pourriez-vous reproduire exactement la clause qui était dans votre bail et qui démontre qu'il était résiliable?

    Sans la clause, elle vous devait 36 mois - 13 mois de loyer payé - 2 mois de préavis payé = 21 mois!!

    Ou vous avez une clause qui indique que même si c'est dans le 35ème mois, l'indemnité de rupture est de 3 mois???

    Quand vous avez décidé d'aller en justice, vous avez tout d'abord déposé une simple requête?

    Pourriez-vous la reproduire ici?

    Ensuite on analysera les conclusions.

    article 19 du bail.
    Fin de bail anticipée du bail:
    Si les preneurs souhaitent quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix:
    - Soit exiger que les preneurs restent responsables de l'exécution du bail, tout en autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu'ils aient payé:
    1. toutes les sommes dues (loyer, charges, impôts...) jusqu'à la date d'entrée en vigueur de la cessation
    2. les frais éventuels de remise en états des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix et dont les honoraires sont à charge des preneurs.
    - Soit exiger des preneurs un préavis de trois mois et le paiement d'une indemnité de résiliation de 3 mois de loyer.



    J'ai introduit une requête normale que l'on trouve au tribunal de paix "requête en matière de louage de choses et en matière d'expulsion (1344 bis)

    ok merci

    Hors ligne

    Map^hi
    Pimonaute
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    Messages : 25

    Re : Juge de Paix

    Pour info, j'ai accepté l'accord sur les 400€ car je veux pas perdre comme le disait certains commentaires puisque j'avais pas d'avocat.
    De plus, on me laisse un peu dans le gaz malgré que je réponde aux questions qui m'ont été posées je n'ai malheureusement plus eu de suivi de ces personnes :-(


    Je tiens à remercier les personnes qui ont pris un peu de leur temps pour répondre.
    BàV

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Juge de Paix

    Pour info, j'ai accepté l'accord sur les 400€

    A l'audience du vendredi en question?

    Si vous avez accepté un accord à l'amiable au Tribunal je ne vois pas comment vous pourriez revenir dessus.

    Que c'est-il passé lors de la dernière audience?

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
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    Re : Juge de Paix

    Map^hi a écrit :

    Pour info, j'ai accepté l'accord sur les 400€ car je veux pas perdre comme le disait certains commentaires puisque j'avais pas d'avocat.
    De plus, on me laisse un peu dans le gaz malgré que je réponde aux questions qui m'ont été posées je n'ai malheureusement plus eu de suivi de ces personnes :-(


    Je tiens à remercier les personnes qui ont pris un peu de leur temps pour répondre.
    BàV

    Vous voulez dire que vous avez accepté de recevoir 400 euros pour solde de tout compte avant l'audience ???
    Vous n'avez pas d'avocat... et alors ??? 
    Que représentent ces 400 euros ?
    J'ai l'impression très nette que vous vous êtes fait avoir !


    rexou

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