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syndic provisoire: modèle requête

paspigeon
Pimonaute assidu
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Inscription : 19-03-2012
Messages : 63

syndic provisoire: modèle requête

Bonjour,
J'aimerais demander au juge de paix de designer un syndic provisoire car nous sommes sans syndic depuis plusieurs mois
Que doit contenir cette requete unilaterale?
avez vous un modele de lettre type?
car la demande que j'ai faite a ete refusée car il manquait des informations
Je n'ai pas les moyens de prendre un avocat
Merci a tous

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : syndic provisoire: modèle requête

grmff a écrit :

GT,
J'aime beaucoup votre manière très légaliste de dire ce qui est autorisé et légal d'un côté, et ce qui ne l'est pas mais est fait par certains et mène tout de même à une régularisation de la situation si aucun proprio ne fait appel des décisions à la base prise irrégulièrement dans les 4 mois de l'AG...

Mais il faut bien vous lire entre les lignes... tongue

Entre les lignes (parfois) mais pas exclusivement wink

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jacq
Pimonaute intarissable
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Inscription : 22-10-2005
Messages : 746

Re : syndic provisoire: modèle requête

Sans syndic, plus aucune facture n'est payée. Donc après quelques semaines on se retrouve sans aucun fournisseurs:
- Sans assurances!!
- Sans chauffage
- Sans eau chaude
- Sans service de nettoyage
- Sans poubelles sorties
- Sans jardinier
Supposons qu'il ait un syndic, supposons que la caisse est vide, qui paye si il n'y a plus assez d'argent ?


jacq

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 675
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Re : syndic provisoire: modèle requête

On est tous d'accord là-dessus, jacq...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 252

Re : syndic provisoire: modèle requête

Lorsque plus aucune facture n'est payée  après avoir siphonné  le fond de réserve pendant des mois en silence  on se retrouve avec des dettes de factures envoyées par les huissiers sans le hall de l'immeuble :
- assurances....
- SIBELGA
- mazout
Supposons qu'il ait un syndic qui  démissionne lorsque la caisse est vide, et que son successeur s'excite car il découvre qu'il n'y a plus assez d'argent est-ce que l'IPI va blamer le syndic en tort pour sa gestion "passive" .... ou au contraire décider de critiquer le comportement du successeur qui veut redresser la barre du titanic en faveur de la copropriété mise en difficulté ? Réponse le 5-9 lors d'un prononcé à l'IPI.

NB: il y a dans le code de déontologie de l'IPI une règle de "confraternité" qui n'aide pas les copropriétés et que  l'Ordre des avocats a d'ailleurs déja supprimé de sa propre déontologie ( il y a qq années) afin de  ne pas paralyser et bloquer leurs clients.

Dernière modification par ickx (17-07-2017 09:35:15)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 710

Re : syndic provisoire: modèle requête

Comme le Syndic ne peut évidemment pas descendre sous zéro avec le compte de la copropriété, en vertu de la loi qui lui permet d'agir en cas d'urgence pour la conservation des biens, il peut et doit même lancer immédiatement un appel de fonds.

La règle de bonne pratique est d'avoir un fonds de roulement qui correspondant à 5 mois de charges quand on est en décomptes trimestriels (frais rééls).

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luc

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Le problème ici, c'est qu'il n'y a plus de syndic...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT

ickx
Pimonaute bavard
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Le problème ici, c'est qu'il n'y aurait pas un syndic actif qui donne satisfaction à PasPigeon;;

Mais je ne crois pas un seul instant qu'un groupe de gens se mobiliserait pas pour élire leur syndic bénévole PasPigeon et se passerait tous de l'électricité des communs ( et d'en payer les factures) pour allumer la lumière dans le couloir en préférant rentrer chez soi à la lueur de la bougie à la main le soir..... wink

ah j'oubliais, les smartphones ont une fonction lampe torche c'est vraiment beau le progres de nos outils de communication modernes.

Dernière modification par ickx (17-07-2017 12:38:40)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Ickx a écrit :

Mais je ne crois pas un seul instant qu'un groupe de gens se mobiliserait pas pour élire leur syndic bénévole

Moi non plus!

Et pourquoi PasPigeon ne le ferait-il pas? 8 appartements c'est pas compliqué!!

Plutôt que d'aller prendre un avocat pour lancer un procès contre l'ACP et finalement avoir un "expert" d'état des lieux comme syndic judiciaire le temps d'en trouver un autre. Quel intérêt??

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GT
Pimonaute incurable
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Re : syndic provisoire: modèle requête

ickx a écrit :

Le problème ici, c'est qu'il n'y aurait pas un syndic actif qui donne satisfaction à PasPigeon;;

Mais je ne crois pas un seul instant qu'un groupe de gens se mobiliserait pas pour élire leur syndic bénévole PasPigeon et se passerait tous de l'électricité des communs ( et d'en payer les factures) pour allumer la lumière dans le couloir en préférant rentrer chez soi à la lueur de la bougie à la main le soir..... wink

ah j'oubliais, les smartphones ont une fonction lampe torche c'est vraiment beau le progres de nos outils de communication modernes.

Il y a tout simplement absence de syndic et non pas absence d'un syndic qui donne satisfaction à Paspigeon.

Il m'a échappé que Paspigeon se présentait comme syndic bénévole ou envisageait de le faire .
J'ignore s'il présente le profil et les compétences pour occuper cette fonction qui seraient reconnus par une majorité de copropriétaires.

La gestion d'une copropriété ne s'improvise pas, même d'une copropriété de 8 lots. Une formation est nécessaire.

Personnellement, j'estime que je ne la possède pas.

C'est vraiment beau les outils de communication...

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 22-10-2005
Messages : 746

Re : syndic provisoire: modèle requête

paspigeon a écrit :

Bonjour,
J'aimerais demander au juge de paix de designer un syndic provisoire car nous sommes sans syndic depuis plusieurs mois
Que doit contenir cette requete unilaterale?
avez vous un modele de lettre type?
car la demande que j'ai faite a ete refusée car il manquait des informations
Je n'ai pas les moyens de prendre un avocat
Merci a tous

Pim avez vous un modèle de lettre a conseiller ,car jusqu'à présent je n'ai pas encore vu une proposition de l'ensemble des intervenant sur ce sujet.


jacq

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : syndic provisoire: modèle requête

grmff a écrit :
paspigeon a écrit :

car la demande que j'ai faite a ete refusée car il manquait des informations

SI la demande que vous avez faite a été refusée, il conviendrait de savoir pourquoi ce refus.

Reproduisez ici le jugement (anonymisé) pour qu'on vous donne un avis.

Beaucoup d'agitation avec ce sujet...Mais paspigeon est bien discret

Dernière modification par GT (17-07-2017 20:03:01)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : syndic provisoire: modèle requête

jacq a écrit :

Pim avez vous un modèle de lettre a conseiller ,car jusqu'à présent je n'ai pas encore vu une proposition de l'ensemble des intervenant sur ce sujet.

Ben, relisez l'ensemble du sujet...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT

GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : syndic provisoire: modèle requête

grmff a écrit :
jacq a écrit :

Pim avez vous un modèle de lettre a conseiller ,car jusqu'à présent je n'ai pas encore vu une proposition de l'ensemble des intervenant sur ce sujet.

Ben, relisez l'ensemble du sujet...

Grmff a communiqué , dans ce sujet, un exemple de requête

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ickx
Pimonaute bavard
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Messages : 252

Re : syndic provisoire: modèle requête

GT a écrit :

Il y a tout simplement absence de syndic et non pas absence d'un syndic qui donne satisfaction

je ne saisi pas cette nuance.

Cette copropriété n'est pas tombée d'un nuage.

il y a bel et bien un syndic (un professionnel agreé par l'Institut des professionnels IPI de surcroit).

Cet être humain de surcroit un professionnel du métier est LA PERSONNE responsable de faire en sorte que la règle de passer les clefs à un successeur soit mise en branle et sous le controle de l'IPI ( l'Institut des professionnels de l'Immobilier)

Dernière modification par ickx (18-07-2017 01:02:36)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : syndic provisoire: modèle requête

ickx a écrit :
GT a écrit :

Il y a tout simplement absence de syndic et non pas absence d'un syndic qui donne satisfaction

je ne saisi pas cette nuance.

Cette copropriété n'est pas tombée d'un nuage.

il y a bel et bien un syndic (un professionnel agreé par l'Institut des professionnels IPI de surcroit).

Cet être humain de surcroit un professionnel du métier est LA PERSONNE responsable de faire en sorte que la règle de passer les clefs à un successeur soit mise en branle et sous le controle de l'IPI ( l'Institut des professionnels de l'Immobilier)

Dans son message d'ouverture du sujet, Paspigeon n'écrivait-il pas  :

"Bonjour,
J'aimerais demander au juge de paix de designer un syndic provisoire car nous sommes sans syndic depuis plusieurs mois" ?

Ne s'est-il pas exprimé clairement pour être compris ? Pour moi, oui.

Quant à la copropriété ou plutôt l'association des copropriétaires elle existe (elle dispose de la personnalité juridique) si elle remplit les 2 conditions citées à l'art. 577-5, § 1, C. civil ( naissance de l'indivision et transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété).

Dans ce fil de discussion, a-t-il été envisagé ou prétendu que l'ACP ne disposait pas de la personnalité juridique ?

Copropriété, syndic , 2 notions différentes.

Dernière modification par GT (18-07-2017 01:44:41)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Quelques conclusions sur base de mon expérience concrète dans mon ACP. D'abord une la présence d'une firme A qui prétend à être syndic n’est pas suffisante. Cette firme doit pouvoir présenter un mandat/contrat en bonne et due forme (= au moins explicitement voté par l’AG).

En synthèse :

  • Pas de mandat explicite ni contrat explicite = application de l’Art. 577-8 § 1 CC

  • Un mandat mais pas de contrat signé = application de l’Art. 577-8 § 7 CC

J’insiste sur la nécessité que la requête soit signée par un avocat.

Chronologie pratique de l’application du « § 1 » en 2014 :

  • Un mois de débat entre un groupe de + 5% des CP

  • Une semaine pour l’avocat pour faire la requête unilatérale

  • Requête corrigée (sur demande de la greffe – problème technique) et déposé le vendredi matin. Jugement l’après-midi, sans débat puisque requête unilatérale. Le mardi suivant réception du jugement et exécution.

Sauf que l’avocat devait remettre en personne la requête au greffe, aucune autre présence de l’avocat ni de la dizaine des demandeurs était nécessaire. Le problème technique était due à des nuances d'interprétation entre différents JP (l'avocat réside dans un autre canton).

Vu que le premier syndic B provisoire désistait après trois jours (mélange d’intérêts comme régisseur avec le CaC 2007-2011 & 2014-2017). Le JP en a désigné une autre 14 jours après, sur base d’une 2ème requête. Frais: circa 40 EUR à charge de l'ACP.

C’est ce dernier syndic C qui pose actuellement problème. Probablement proposé par le syndic B initialement nommé. La 2ème firme C avait une expérience, mais les actionnaires venaient de changer à 100% et les nouveaux gérants n’avaient pas d’expérience.

Cette problématique classique est l’élément crucial de l’Art. 577-8 §2/1 CC (et l’AR récent du 15.03.2017) qui y correspond. Mais cela sort du sujet.

Dernière modification par luc (18-07-2017 05:31:34)


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 710

Re : syndic provisoire: modèle requête

Ickx a écrit :

Cet être humain de surcroit un professionnel du métier est LA PERSONNE responsable de faire en sorte que la règle de passer les clefs à un successeur soit mise en branle et sous le controle de l'IPI ( l'Institut des professionnels de l'Immobilier)

Vous seriez étonné d'apprendre combien de syndics claquent la porte sans se préoccuper du restant (ni des lois)!

J'ai vécu un cas où nous étions en AG dans les bureaux du Syndic. Une violente altercation a eu lieu entre le syndic et un CP (Médecin propriétaire de 2 lots sur 14 depuis 1964!) . Tout d'un coup le Syndic s'est levé, et a dit: "vous êtes chez moi, ici; sortez tous je ne veux plus vous voir!"

Et voilà!

Un tout grand Syndic de Bruxelles...

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Je n'ai pas les moyens de prendre un avocat .......écrit PasPigeon..Pour cette raison et tous les autres arguments que j'ai soulevé avec Panchito je souhaite dire à Paspigeon qu'il est donc vain de pousser à la désignation d'un syndic par un Juge et hautement préférable que ses 8 CPs se mettent tous d'accord entre eux pour décider à l'unanimité qui paiera les factures d'électricité de leur bâtiment. Tout simplement.

Il serait peux-être utile que Paspigeon prenne connaissance des qq articles de la loi sur la copropriété pour le "guider" dans cette gestion de copropriété.
Pas besoin d'être grand clerc dans cette affaire.
Un syndic pour 8 CPs c'est trop cher.
Un syndic désigné par un Juge via un avocat ce n'est pas moins cher et pas mieux concrètement pour la gestion du bâtiment de paspigeon, au contraire puisque un petit batiment ne rapporte pas suffisamment financièrement aux syndics.

CAR

je ne crois pas un seul instant qu'un groupe de gens se mobiliserait pas pour élire leur syndic  et se passerait tous de l'électricité des communs ( et d'en payer les factures) pour allumer la lumière dans le couloir en préférant rentrer chez soi à la lueur de la bougie à la main le soir..... wink

même si, les smartphones ont une fonction lampe torche c'est vraiment beau le progres de nos outils de communication modernes mais tout le monde n'a pas encore un smartphone ou un panneau solaire sur le toit de la copropriété donc payer la facture de SIBELGA interessera certainement tous ces 8 CPS quand les services communs auront cessé faute de gestion. Attendons...à suivre les prochaines nouvelles de Paspigeon dans qq mois.

Cette copropriété n'est pas tombée d'un nuage.

il y a bel et bien un syndic (un professionnel agreé par l'Institut des professionnels IPI de surcroit) même s'il fait la sourde oreille ou il a claqué la porte.
Cet être humain de surcroit un professionnel du métier est LA PERSONNE responsable de faire en sorte que la règle de passer les clefs à un successeur soit mise en branle et sous le controle GRATUIT de l'IPI ( l'Institut des professionnels de l'Immobilier) que PasPigeon peut éventuellement mobiliser qu'en pensez-vous ?

Dernière modification par ickx (18-07-2017 09:20:09)

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Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
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Re : syndic provisoire: modèle requête

Il est encore plus important de payer les primes d'assurance!

En cas d'incendie, si la prime n'a pas été payée, les 8 CP's vont perdre leur bien!

Donc je ne pense pas non plus que les 8 CP's ne se mobilisent pas pour résoudre le problème. Il est inimaginable de concevoir que quelqu'un ait investi les économies de toute une vie de travail et/ou se soit endetté sur 20 à 30 ans pour voir tout partir en fumée.

Je ne peux pas le croire. C'est impossible.

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ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 252

Re : syndic provisoire: modèle requête

Panchito j'ai évoqué l'électricité car c'est ...une conséquence visible   yikes

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